РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 января 2025 года гор. Клин Московской области 

Клинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Аррыковой Л.Д.,

при секретаре судебного заседания Андрющенко А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-216/2025 по исковому заявлению В.Е.В. к М.Т.В. о расторжении договора купли-продажи земельного участка,

установил:

В.Е.В., уточнив заявленные требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, обратилась в суд с иском к М.Т.В. о расторжении договора купли-продажи земельного участка от /дата/, взыскании с М.Т.В. оплаченные по договору денежные средства в размере 380 000 руб.

В обоснование заявленных требований указано на то, что /дата/ между В.Е.В. и М.Т.В. был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером /номер/, площадью /данные изъяты/., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: /адрес/. Расчет по данному договору произведен полностью, стоимость земельного участка 380 000 руб., однако полной и точной информации об объеме ограничений прав на земельный участок ответчик истцу не представил.

06.10.2024 года в адрес ответчика истцом направлялась претензия о расторжении договора купли-продажи земельного участка, которая до настоящего времени осталась без ответа.

Учитывая указанные обстоятельства, истец просит суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером /номер/, заключенный /дата/ между В.Е.В. и М.Т.В.; взыскать с М.Т.В. оплаченные по договору денежные средства в размере 380 000 руб.

Истец В.Е.В. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, ее полномочный представитель по доверенности Ш.Н.Н. в судебном заседании поддержала заявленные требования, пояснив, что при продаже продавец предупредила ее доверительницу только о том, что вдоль участка проходит одна труба газопровода. Однако, в последствии, выяснилось, что на участке проходит еще одна труба газопровода, которая фактически делит участок пополам, то есть одна труба вдоль, а другая посередине участка. Обратившись в Мособлгаз, выяснила, что, на данном земельном участке проложен газопровод низкого давления ду-150, который был построен в 2001 году (об этом газопроводе при продаже предупреждали, данный газопровод учтен в сведениях ЕГРН, ЕПГУ). Также Мособлгаз ответил, что также по данному земельному участку проходит газопровод ду-50, построенный в 2011 году. О наличии второй линии газопровода никто не предупредил ее доверительницу. Соответственно, данный земельный участок имеет две трубы газопровода, что свидетельствует о том, что земельный участок невозможно использовать по назначению, а именно он не пригоден для строительства.

Ответчик М.Т.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, пояснив, что на земельном участке проходит вторая труба, она знала, о чем истец была предупреждена. В день, когда совершали сделку, спросила истца о том, знает ли она о том, что на земельном участке проходят трубы газопровода, истец ответила утвердительно, что знает. Соседка проложила трубу без ее согласия, она не давала согласие и не подписывала его. Пояснила, что когда составляли договор купли-продажи, было сообщено риэлтору, чтобы в договоре прописали, что на земельном участке две трубы, но риелтор сказала, что в договоре все уже написано, что земля продается с обременением. Просит отказать в удовлетворении заявленных требований.

Представитель третьего лица Управления по вопросам строительства и архитектуры администрации г.о. Клин в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в материалах дела имеется ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя администрации г.о. Клин, просили вынести решение по имеющимся в деле доказательствам в соответствии с требованиями действующего законодательства (л.д.42).

Проверив материалы дела, заслушав мнение явившихся сторон, с учетом представленных сторонами доказательств, оценив представленные доказательства в совокупности на основании ст.67 ГПК РФ по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.,

В силу положений ст. 123 Конституции РФ и ст. ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, исходя из положений ст. 57 Гражданского процессуального кодекса РФ.

На основании п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. При этом в соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно разъяснениям, данным в абзацах 1 и 2 пункта 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

В соответствии п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 

В соответствие с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу п. п. 1 - 2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ).

Как то предусмотрено п.1 и п.2 ст. 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).

В соответствие с п. 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, при этом продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

В силу п. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии со ст. 56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами, при этом могут устанавливаться такие формы ограничения прав на землю, как особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных зонах.

Из материалов дела следует, что /дата/ между В.Е.В. и М.Т.В. был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером /номер/, площадью /данные изъяты/., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: /адрес/ (л.д. 14).

Расчет по данному договору произведен полностью, денежная сумма в размере 380 000 руб. была переведена ответчика, что подтверждается справкой по операции (л.д. 15), а также распиской М.Т.В. (л.д. 16).

Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером /номер/, расположенный по адресу: /адрес/, содержала сведения о том, что земельный участок имеет ограничения (обременения) (л.д. 17-27).

В соответствии с пунктом 6 Договора продавец - М.Т.В. гарантирует, что до подписания договора объект недвижимости никому другому не продан, не подарен, не заложен, в споре, под арестом (запрещением) не состоит, залогом, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременен, лиц, сохраняющих право пользования объектом недвижимости в соответствии со ст. 558 ГК РФ не имеется, а также лиц, обладающих правом пользования объектом недвижимости не имеется, скрытых дефектов не имеет, не обременен иными гражданско-правовыми сделками, право собственности М.Т.В. никем не оспаривается, объект недвижимости не обременен сервитутами. Продавцом не было совершено действий и операций, противоречащих действующему законодательству РФ, а также отсутствуют иные обстоятельства, способные в будущем по решению суда повлечь изъятие у покупателя – В.Е.В. права собственности на объект недвижимости, как в целом, так и в части, о которых продавец знал или мог знать на момент подписания настоящего договора. М.Т.В. информирует, что на момент государственной регистрации перехода права собственности земельный участок имеет ограничения прав на Земельный участок, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, М.Т.В. при заключении договора купли-продажи земельного участка представила истцу сведения о наличии ограничения прав на земельный участок.

В ходе рассмотрения дела, в судебном заседании от /дата/ была допрошена свидетель М.И.Ю., которая пояснила суду, что ответчик М.Т.В. ей не знакома. С истцом познакомилась, когда та приобрела участок, поскольку является соседкой по участку. Свидетель пояснила, что ее труба с 2009 года лежит поперек спорного земельного участка. Когда делала газификацию, проложили трубу не по участку истца а прогону около ее участка, все документы были подписаны сельсоветом, администрацией, Мособолгаз, все оформлено официально. Пояснила, что труба не ее личная, это государственная труба. Она должна была быть зарегистрирована в Росреестре. Ей сообщили, что Мособлгаз все делает сам и должен был зарегистрировать данный газопровод (л.д. 62-67).

Как следует из ответа на обращение /номер/ согласно имеющейся исполнительно - технической документации, хранящейся в архиве филиала АО «Мособлгаз» «Северо - Запад», по земельному участку с кадастровым номером /номер/ проложен газопровод низкого давления ду-150, который был построен в 2001 году для газификации деревни, заказчиком строительства выступала МУА УКС. В дальнейшем данный газопровод был перед в собственность АО «Мособлгаз». Так же через данный земельный участок проходит газопровод ду-50, построенный в 2011 году, заказчиком строительства выступал собственник жилого дома /адрес/. Данный газопровод находится в собственности собственника жилого дома (л.д. 30).

Суд не может согласиться с доводами истца, поскольку они противоречат действующему законодательству, регулирующему правоотношения, связанные с расторжением договора купли-продажи земельного участка, а также не учитывают всех обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора.

Положениями п. 1 ст. 10 ГК РФ установлен прямой запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом); в силу п. 2 той же статьи, в случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом; согласно п. 4 той же статьи, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

По смыслу приведенных выше законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.

Злоупотребление правом при совершении сделки является нарушением запрета, установленного ст. 10 ГК РФ, в связи с чем такая сделка должна быть признана недействительной в соответствии со ст. 10 и п. 2 ст. 168 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Оснований полагать, что при заключении требуемого покупателем к расторжению договора купли-продажи земельного участка не была соблюдена письменная форма сделки, не осуществлена ее государственная регистрация, в подписанном истцом тексте договора не были указаны все существенные условия договора, не имеется.

В рассматриваемом случае заключение спорного договора не противоречит действующему законодательству - положениям пункта 1 статьи 549, пункта 1 статьи 554, абзаца 2 пункта 1 статьи 460 ГК РФ, пункту 1 статьи 37 ЗК РФ, доказательств обременения права собственности продавца либо покупателя на земельный участок правами третьих лиц в ходе рассмотрения судебного спора представлено не было.

Суд находит, что продавец при заключении договора купли-продажи предоставил покупателю имеющуюся у нее информацию об обременениях земельных участков и ограничениях его использования, указав в п. 2 Договора, что на земельном участке предусмотрено ограничение прав.

Более того, покупатель должен был проявить необходимую в данном случае осторожность и осмотрительность при заключении сделки, не был лишен возможности получения сведений о ограничений на спорных территориях, уточнить возможность застройки приобретаемого участка. Доказательств недобросовестности поведения ответчика материалы дела не содержат.

Процессуальным законом в качестве общего правила закреплена процессуальная обязанность каждой из сторон доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ).

Риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара, не может быть возложен только на продавца: покупатель недвижимости должен проявить должную осмотрительность, доподлинно выяснив все обстоятельства, в том числе, касающиеся соответствия продаваемого объекта данным, изложенным в договоре и содержащимся в соответствующем государственном реестре, отсутствия возможных притязаний на объект со стороны третьих лиц.

На этапе согласования условий договора истец с учетом возможных экономических рисков совершения сделки с недвижимостью мог предложить правообладателю земельного участка представить дополнительные документы, самостоятельно до заключения договора обратиться с заявлением в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка для получения необходимой информации, при этом доказательств отказа ответчика в оказании истцу такого содействия непосредственно перед приобретением объекта недвижимости в собственность в материалы дела не представлено, презумпция добросовестности продавца истцом не опровергнута.

Напротив, в материалы дела представлен ответ АО «Мособлгаз» «Северо-Запад» от /дата/ направленный в адрес истца о наличии на земельном участке двух линий газапровода, при этом договор купли продажи заключен /дата/, переход права зарегистрирован /дата/. 

Учитывая вышеприведенные положения закона, оценив имеющиеся доказательства в их совокупности, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований В.Е.В. о расторжении договора купли-продажи недвижимости.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении требований В.Е.В. к М.Т.В. о расторжении договора купли-продажи земельного участка – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Клинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья /подпись/ Л.Д. Аррыкова

Мотивированное решение суда изготовлено /дата/.

Судья /подпись/ Л.Д. Аррыкова

Копия верна.