дело № 2-263/2019

уникальный идентификатор дела - 75RS0013-01-2019-000320-18 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

пгт. Карымское 

Карымского р-на 

Забайкальского края 29 мая 2019 года

Карымский районный суд Забайкальского края в составе председательствующего судьи Огурцовой О.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарём Цыденовой А.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 (далее – ФИО1) к администрации городского поселения «Карымское» муниципального района «Карымский район» Забайкальского края (далее – администрация городского поселения «Карымское») о признании сделки купли-продажи квартиры состоявшейся, государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, 

установил:

ФИО1, от имени которого на основании доверенности от 18.03.2019 серии 

<

данные изъяты> номер № действует ФИО2 (далее – ФИО2), обратился в Карымский районный суд Забайкальского края с указанным иском, ссылаясь на следующие обстоятельства. 12.02.2009 ФИО1 приобрёл у П.Н.А. (далее – П. Н.А.), от имени которого на основании доверенности от 05.12.2007 действовал ФИО3 (далее – ФИО3), квартиру 

<

адрес>, о чём 12.02.2009 был составлен соответствующий договор купли-продажи, после чего П. Н.А. выехал из указанной квартиры в неизвестном направлении, не завершив оформление сделки, заключенной между ФИО1 и П. Н.А. При этом ФИО1 выплатил П. Н.А. выкупную цену квартиры 

<

адрес>, на что указано в договоре купли-продажи от 12.02.2009. Впоследствии ФИО1 стало известно о наступлении смерти П. Н.А. вскоре после заключения 12.02.2009 договора купли-продажи, в связи с чем надлежащее оформление права собственности ФИО1 на квартиру 

<

адрес> возможно только в судебном порядке. Поскольку заключенная между ФИО1 и П. Н.А., от имени которого на основании доверенности от 05.12.2007 действовал ФИО3, 12.02.2009 сделка купли-продажи соответствует требованиям закона и фактически сторонами исполнена, ФИО1 просил признать сделку купли-продажи квартиры 

<

адрес>, заключенную между ФИО1 и П. Н.А., от имени которого на основании доверенности от 05.12.2007 действовал ФИО3, 12.02.2009, состоявшейся, произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру 

<

адрес> по заявлению ФИО1 

При подаче указанного иска в суд истцом ФИО1 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика (далее – третьи лица) указаны Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, ФИО3 

В судебном заседании представитель истца ФИО2 заявленные исковые требования поддержала. 

Истец ФИО1 в судебное заседание, будучи надлежащим образом извещённым о его дате, времени и месте, не явился, о причинах своей неявки не сообщил, об отложении слушания или о рассмотрении гражданского дела в своё отсутствие не просил. 

Ответчик – администрация городского поселения «Карымское», третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю в судебное заседание, будучи надлежащим образом извещёнными о его дате, времени и месте, своих представителей не направили, о причинах неявки своих представителей не сообщили, об отложении слушания или о рассмотрении гражданского дела в отсутствие своих представителей не просили. 

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание, будучи надлежащим образом извещённым о его дате, времени и месте, не явился, о причинах своей неявки не сообщил, об отложении слушания или о рассмотрении гражданского дела в своё отсутствие не просил. 

Руководствуясь частями 3 и 4 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд рассмотрел гражданское дело в отсутствие истца ФИО1, представителя ответчика – администрации городского поселения «Карымское», представителя третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, третьего лица ФИО3 

Заслушав объяснения представителя, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своём интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (пункт 1). 

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, из решений собраний в случаях, предусмотренных законом, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности, в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом, в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности, вследствие причинения вреда другому лицу, вследствие неосновательного обогащения, вследствие иных действий граждан и юридических лиц, вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

В силу статьи 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Как следует из пунктов 1 и 3 статьи 154 ГК РФ, сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. 

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трёх или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

Согласно пункту 1 статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путём составления документа, выражающего её содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. 

Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определённой формы, скрепление печатью и тому подобное), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162). 

В силу пункта 1 статьи 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после её регистрации.

Как следует из пункта 2 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. 

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как следует из статьи 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечёт его недействительность.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передаётся право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. 

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из пункта 2 статьи 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

При этом, в соответствии с пунктом 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся, в том числе, в статье 558 ГК РФ, не подлежат применению лишь к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно пунктам 60 – 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. 

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). 

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. 

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. 

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права. 

На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. 

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. 

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ (в настоящее время – главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации) или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности. 

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до её регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Как установлено в судебном заседании из выписок из Единого государственного реестра недвижимости от 19.11.2018 № № и от 16.05.2019 № №, П. Н.А. является собственником квартиры 

<

адрес> (запись государственной регистрации № № от 15.10.2004). 

По сообщению нотариуса Карымского нотариального округа Забайкальского края ФИО4 (далее – ФИО4) от 29.05.2019 № № в реестре нотариальных действий за 05.12.2007 имеется запись о совершённой П. Н.А. доверенности на продажу квартиры и земельного участка (адрес не указан), выданной ФИО3 сроком на три года. 

Одновременно, в соответствии с доверенностью, удостоверенной нотариусом Карымского нотариального округа Забайкальского края ФИО4 05.12.2007 и зарегистрированной в реестре за № №, П. Н.А. наделил ФИО3 полномочием по продаже принадлежащей П. Н.А. квартиры 

<

адрес>, а также находящегося по этому же адресу земельного участка за цену и на условиях по своему усмотрению. 

12.02.2009 между ФИО1 и П. Н.А., от имени которого на основании доверенности от 05.12.2007 действовал ФИО3, заключен договор купли-продажи квартиры 

<

адрес>.

Согласно пункту 2 указанного договора «квартира продана за 70000 рублей, которые покупатель уплатил продавцу до подписания настоящего договора в полном объёме», согласно пункту 4 указанного договора «передача квартиры покупателю осуществлена при подписании настоящего договора, который одновременно является документом, свидетельствующим о исполнении обязанности передать имущество и обязанности принять имущество». 

Учитывая изложенное, принимая во внимание соответствие договора купли-продажи от 12.02.2009 установленным требованиям, его следует признать заключенным, а сделку купли-продажи квартиры 

<

адрес> - состоявшейся.

Вместе с тем, как следует из записи акта о смерти № №, составленной Отделом ЗАГС Карымского района Департамента ЗАГС Забайкальского края 16.04.2009, П. Н.А. умер 06.04.2009 в 

<

адрес>.

В соответствии с записью акта о рождении № №, составленной Бюро ЗАГС Исполкома Карымского районного совета депутатов трудящихся Читинской области 26.10.1959, родителями П. Н.А. являются П.А.Н. (далее – П. А.Н.) и П.Н.И. (далее – П. Н.И..).

П. А.Н. умер 13.06.1992, о чём Отделом ЗАГС Исполкома Карымского районного совета народных депутатов Читинской области 14.06.1992 составлена запись акта о смерти № №. 

П. Н.И. умерла 09.06.1976, о чём Бюро ЗАГС Исполкома Карымского районного совета депутатов трудящихся Читинской области 14.06.1976 составлена запись акта о смерти № №.

По сообщению Отдела ЗАГС Карымского района Департамента ЗАГС Забайкальского края от 15.05.2019 № № сведений о заключении П. Н.А. брака в распоряжении указанного учреждения не имеется. 

По сообщению Отдела ЗАГС Карымского района Департамента ЗАГС Забайкальского края от 15.05.2019 № № сведений о рождении у П. Н.А. детей в распоряжении указанного учреждения также не имеется. 

Таким образом, возможные наследники имущества П. Н.А. первой очереди, к числу которых в соответствии с пунктом 1 статьи 1142 ГК РФ относятся дети, супруг и родители наследодателя, судом не установлены. 

В свою очередь, согласно сообщению нотариуса Карымского нотариального округа Забайкальского края от 29.05.2019 № № наследственное дело к имуществу П. Н.А., умершего в 2009 году в 

<

адрес>, не заводилось. 

При таких обстоятельствах, единственным препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру 

<

адрес> является отсутствие продавца, в связи с чем заявленные исковые требования подлежат удовлетворению. 

Руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить. 

Признать сделку купли-продажи квартиры 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, заключенную между П.Н.А., от имени которого на основании доверенности от 05.12.2007 действовал ФИО3, и ФИО1 12.02.2009, состоявшейся.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, по заявлению ФИО1. 

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Забайкальского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы в Карымский районный суд Забайкальского края. 

Судья О.В. Огурцова

Решение суда в окончательной форме принято 29.05.2019.