Дело № 2-395(806)/18

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.ФИО4 «08» мая 2018 года

Королёвский городской суд Московской области в составе судьи Шишкова С.В. при секретаре Аташян Н.В. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 и ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Недвижимость-Капитал» о признании договора заключенным и встречному иску Общества с ограниченной ответственностью «Недвижимость-Капитал» к ФИО1 и ФИО2 о признании договора не заключенным, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Королёвский городской суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Недвижимость-Капитал» с требованием о признании Договора № 21 о долевом участии в инвестиционном проекте от 7 июля 2004 года заключенным между ФИО1 (на стороне соинвестора) и ООО «Недвижимость Капитал» (на стороне инвестора). В обоснование требований, указал, что 07 июля 2004 года между ним и ООО «Фирма «Альфа-Дизайн» был заключен Договор № 21 о долевом участии винвестиционном проекте, согласно условиям которого, ООО «Фирма «Альфа-Дизайн» приняло на себя обязательство, по окончании строительства передать ему квартиру № 

<

адрес> общей площадью 62,1 кв.м. в Жилом комплексе «Лесная корона» на земельном участке по адресу: 

<

адрес>. Им обязательство по оплате названного Договора исполнено. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда по делу № №, установлено, что он исполнил своё обязательство по договору соинвестирования, объекты незавершенного строительства от ООО «Фирма «Альфа Дизайн», переданы ООО «Недвижимость Капитал» с долей строительных работ, оплаченных истцами, смена застройщика в период длительного строительства дома не свидетельствует о прекращении ранее возникших обязательств по передаче спорных жилых помещений истцам. Также указал, что ООО «Недвижимость Капитал» на основании определения Арбитражного суда Московской области от 27 июня 2014 года по делу № А41-7785/2009 приняло от ООО «Фирма «Альфа Дизайн» права и обязанности по инвестиционному контракту. В связи с чем, обязательство по предоставлению ему квартиры № 

<

адрес>, общей площадью 62,1 кв.м. в Жилом комплексе «Лесная корона» на земельном участке по адресу: 

<

адрес> лежит на ООО «Недвижимость Капитал». Поскольку ООО «Недвижимость Капитал» в добровольном порядке отказывается перезаключить с ним Договор № 21 о долевом участии в инвестиционном проекте от 7 июля 2004 года, то восстановление нарушенного права возможно путем признания данного Договора заключенным на стороне инвестора ООО «Недвижимость Капитал».

ФИО2 обратился в Королёвский городской суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Недвижимость-Капитал» с требованием о признании Договора № № о долевом участии в инвестиционном проекте от 06 апреля 2004 года заключенным между ФИО2. (на стороне соинвестора) и ООО «Недвижимость Капитал» (на стороне инвестора). В обоснование требований, сослался на то, что 06 апреля 2004 года между ним и ООО «Фирма «Альфа-Дизайн» заключен Договор № № о долевом участии в инвестиционном проекте, согласно условиям которого, ООО «Фирма «Альфа-Дизайн» приняло на себя обязательство, по окончании строительства передать ему квартиру № 38 в корпусе № 1, подъезд № 1, этаж № 14, общей площадью 68,7 кв.м. в Жилом комплексе «Лесная корона» на земельном участке по адресу: 

<

...>. Им обязательство по оплате названного Договора исполнено. Далее указал, что ООО «Недвижимость Капитал» на основании определения Арбитражного суда Московской области от 27 июня 2014 года по делу № А41-7785/2009 приняло от ООО «Фирма «Альфа Дизайн» права и обязанности по инвестиционному контракту. В связи с чем, обязательство по предоставлению ему квартиры № 

<

адрес>, общей площадью 68,7 кв.м. в Жилом комплексе «Лесная корона» на земельном участке по адресу: 

<

адрес> лежит на ООО «Недвижимость Капитал». Поскольку ООО «Недвижимость Капитал» в добровольном порядке отказывается перезаключить с ним Договор № № о долевом участии в инвестиционном проекте от 6 апреля 2004 года, то восстановление нарушенного права возможно путем признания данного Договора заключенным на стороне инвестора ООО «Недвижимость Капитал».

ООО «Недвижимость-Капитал» обратилось в суд со встречными исками к ФИО1 и ФИО2 о признании Договора № № о долевом участии в инвестиционном проекте от 7 июля 2004 года и договора №299/И-07о долевом участии в инвестиционном проекте от 6 апреля 2004 года незаключенными, указав, что права и обязанности по застройке жилого комплекса на земельном участке по адресу: 

<

адрес> возникли у ООО «Недвижимость-Капитал» на основании мирового соглашения, утвержденного Определением Арбитражного суда Московской области 27 июня 2014 года, заключенного в рамках дела №А41-7785/09 о банкротстве ООО фирма «Альфа Дизайн». Согласно условиям мирового соглашения, ООО «Недвижимость Капитал» приняло на себя обязательство по предоставлению квартир лицам, вошедшим в реестр требований кредиторов, т.к. ФИО1, ФИО2 в реестр кредиторов не вошли, то обязанности по заключению договора с ними не имеется. Кроме того, Ответчик указал, что ООО «Фирма «Альфа Дизайн» не имела в необходимом объеме исходно-разрешительную документацию, в связи с чем, данные, содержащиеся в Договоре № 21 о долевом участии в инвестиционном проекте от 7 июля 2004 года, Договоре №№ долевом участии в инвестиционном проекте от 6 апреля 2004 года не позволяют идентифицировать квартиры, подлежащие передаче истцам. Рыночная стоимость реализация проекта убыточна. Просит признать договоры между ООО фирма «Альфа-Дизайн» и ФИО3 и ООО фирма «Альфа-Дизайн» и ФИО2 незаключенными. 

В судебное заседание представитель истцов, действующая на основании доверенностей, исковые требования поддержала и просила удовлетворить по указанным основаниям, в удовлетворении встречного иска просила отказать.

Представитель ООО «Недвижимость-Капитал», действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал, и просил отказать, на удовлетворении встречного иска настаивал.

Выслушав мнение сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 3 января 2003 года между ГлавКЭУ МО РФ, ФГУП «4 ЦНИИ МО РФ» и ООО «Фирма «Альфа-Дизайн» заключен инвестиционный контракт№ 2/1/15294на строительство жилого комплекса в г.Юбилейном Московской области на территории 4 ЦНИИ МО РФ. 

6 апреля 2004 года между ФИО2 и ООО «Фирма «Альфа-Дизайн» заключен Договор № 299/И-07 о долевом участии в инвестиционном проекте, согласно условиям которого, ООО «Фирма «Альфа-Дизайн» приняло на себя обязательство, по окончании строительства передать ФИО2 квартиру № 

<

адрес>, общей площадью 68,7 кв.м. в Жилом комплексе «Лесная корона» на земельномучастке по адресу: 

<

адрес>

7 июля 2004 года между ФИО1 и ООО «Фирма «Альфа-Дизайн» заключен Договор № 21 о долевом участии в инвестиционном проекте, согласно условиям которого, ООО «Фирма «Альфа-Дизайн» приняло на себя обязательство, по окончании строительства передать ФИО1 квартиру № 

<

адрес>, общей площадью 62,1 кв.м. в Жилом комплексе «Лесная корона» на земельном участке по адресу: 

<

адрес>

На дату подписания указанных договоров основные принципы взаимоотношений субъектов инвестиционной деятельности установлены в Федеральном законе "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

В круг обстоятельств, подлежащих установлению по настоящему делу, входит установление прав и обязанностей ФИО1, ФИО2 и ООО «фирма «Альфа-Дизайн», определенных Договором № 21 о долевом участии в инвестиционном проекте от 7 июля 2004 года, Договором №299/И-07о долевом участии в инвестиционном проекте от 6 апреля 2004 года, установление объекта, подлежащего передаче по условиям названных договоров, объем права и обязанностей, приобретенных ООО «Недвижимость Капитал», установление объектов, строительство которых осуществляет ООО «Недвижимость Капитал», наличие в данных объектах квартир, с характеристиками, содержащихся в Договоре № 21 о долевом участии в инвестиционном проекте от 7 июля 2004 года, Договоре №№ долевом участии в инвестиционном проекте от 6 апреля 2004 года, наличие оснований, для признания Договора № 21 о долевом участии в инвестиционном проекте от 7 июля 2004 года, Договора №№ долевом участии в инвестиционном проекте от 6 апреля 2004 года заключенными на стороне инвестора с ООО «Недвижимость Капитал», определение закона, подлежащего применению к спорным правоотношениям.

В силу положений ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-Ф3 (ред. от 02.01.2000) "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционный проект - это обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно - сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес - план).

В соответствии со статьей 61 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 07.05.1998 N 73-ФЗ (в редакции от 10.01.2003) строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основе проектной документации, которая должна согласовываться с органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора и которая после ее утверждения соответствующими органами является основанием для выдачи разрешения на строительство. 

Согласно части 1, 2 статьи 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 07.05.1998 N 73-ФЗ (в редакции от 10.01.2003) разрешение на строительство - документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории. Разрешение на строительство выдается на основании заявлений заинтересованных физических и юридических лиц, документов, удостоверяющих права на земельные участки, и при наличии утвержденной проектной документации.

Как разъяснено в абзацах 2, 4 пунктов 2 и 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторые вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Следовательно, для индивидуализации предмета Договора № 21 о долевом участии в инвестиционном проекте от 7 июля 2004 года, Договора №№ долевом участии в инвестиционном проекте от 6 апреля 2004 года необходимо наличие проектной документации, разработанной ООО «фирма «Альфа Дизайн», утвержденной и согласованной в установленном законом порядке.

Согласно п.12 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ от 07.05.1998 N 73-ФЗ (в редакции от 10.01.2003) в состав проекта реконструкции (проектной документации) включаются: пояснительная записка с исходными данными для архитектурно-строительного проектирования, реконструкции объектов капитального строительства, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями, схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка;архитектурные решения; конструктивные и объемно-планировочные решения; сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений; проект организации строительства объектов капитального строительства; проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей (при необходимости сноса или демонтажа объектов капитального строительства, их частей для строительства, реконструкции других объектов капитального строительства);перечень мероприятий по охране окружающей среды; перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности; перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда (в случае подготовки соответствующей проектной документации). Согласно п.1 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ от 07.05.1998 N 73-ФЗ (в редакции от 10.01.2003) проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, подлежат государственной экспертизе. В силу п.2 Положения о проведении государственной экспертизы и утверждении градостроительной, предпроектной и проектной документации в Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 27.12.2000 г. N 1008, обязательной государственной экспертизе подлежат все проекты независимо от источника финансирования и формы собственности предприятий, зданий и сооружений. 

В соответствии с п.1 и п.2 ст. 62 Градостроительного кодекса РФ от 07.05.1998 N 73-ФЗ (в редакции от 10.01.2003) при наличии утвержденной проектной документации собственнику, владельцу, арендатору или пользователю объекта недвижимости выдается разрешение на строительство - документ, удостоверяющий право осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории.

Разрешение на строительство и утвержденная проектная документация подлежат регистрации органами местного самоуправления (п.4 ст. 62 Градостроительного кодекса РФ от 07.05.1998 N 73-ФЗ (в редакции от 10.01.2003).

Между тем, как следует из материалов проверки № 13330 от 27.11.2017 года, проводимой ОЭБиПК УМВД России по городскому округу ФИО4, согласно объяснению заместителя руководителя Администрации городского округа ФИО4 ФИО5, в распоряжении Администрации городского округа ФИО4 не имеется сведений о проектной документации и разрешении на строительство, выданного ООО фирма «Альфа Дизайн», согласно ответу № 20 исх.-5073\32 от 05.04.2018 Министерства строительного комплекса Московской области, в период с 01.01.2015 по настоящее время, разрешения на строительство ООО «фирма «Альфа Дизайн» не выдавалось, согласно ответу ГАУ МО «Московская областная государственная экспертиза» от 05.04. 2018 исх. № 1166 Р\1 ООО «фирма «Альфа Дизайн» не обращалось в ГАУ МО «Московская областная государственная экспертиза» на проведение государственной экспертизы о проектной документации на строительство жилого комплекса «Лесная корона» по адресу: 

<

адрес> и не получало положительное заключение государственной экспертизы.

Кроме того, опрошенная по вопросу соответствия требованиям закона формы договоров, заключенных между ООО «фирма «Альфа Дизайн» и гражданами соинвесторами, главный специалист-эксперт Управления Росреестра по МО ФИО6 пояснила, что объект недвижимости должен быть описан в договоре в соответствии с требованиями п. 1 ст. 18 и п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту – Закона о государственной регистрации), в частности должны быть указаны: вид (название) объекта: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры; адрес (местоположение); литеры или номера строений в случае нахождения нескольких объектов под одним почтовым адресом; этажность объекта; этаж и номера помещений на поэтажном плане; площадь объекта. Применительно к договорам долевого участия дополнительно, в соответствии с ч.1 ст. 25.1 Закона о государственной регистрации на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком представляются: разрешение на строительство; проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений. Договор должен быть подписан собственноручно, синей шариковой ручкой, тексты документов должны быть разборчивы, без помарок и исправлений, если договор состоит из более чем одного листа, то он должен быть прошит, пронумерован, заверен печатью и подписью.

Согласно п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из абз. 1 ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих сведений в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не признается заключенным (ч.2 ст. 554 ГК РФ).

Если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным (п.1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными").

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что установить объект, подлежащий передаче ФИО1 и ФИО2 от ООО «фирма «Альфа-Дизайн», по условиям Договоров о долевом участии в инвестиционном проекте, не представляется возможным.

Оценивая документы, имеющиеся в материалах дела, содержащие сведения о том, строительство какого объекта ведёт ООО «Недвижимость Капитал», суд приходит к следующему. 

В материалы дела представлены разрешение на строительство № RU50-49-4710-2016, выданное Министерством строительного комплекса Московской области 15 апреля 2016 года ООО «Недвижимость Капитал» на право строительства двух многоэтажных жилых домов, корпус 1, 7 по адресу: 

<

адрес>; разрешение на строительство № №, выданное Министерством строительного комплекса Московской области 28 декабря 2017 года ООО «Недвижимость Капитал» на право строительства двух многоэтажных жилых домов, корпус 2, 3 по адресу

<

адрес> 

<

адрес>; разрешение на строительство № №, выданное Министерством строительного комплекса Московской области 19 апреля 2017 года ООО «Недвижимость Капитал» на право строительства двух многоэтажных жилых домов, корпус 4, 6 по адресу: 

<

адрес>. Проектная декларация, два многоэтажных жилых дома: 17-ти этажный 4-х секционный и 17-ти этажный 3-х секционный жилой дом серии П44Т со встроенными административно-общественным помещениями по адресу: 

<

адрес> с информацией о положительном заключении экспертизы от 20.10.2017г. Проектная декларация, два многоэтажных жилых дома: поз. №1 и поз. №7 со встроенными помещениями общественного назначения, с информацией о положительном заключении экспертизы от 31.12.2015г. Проектная декларация, два многоэтажных жилых дома: 17-ти этажный 4-х секционный и 17-ти этажный 3-х секционный жилой дом серии П44Т со встроенными административно-общественным помещениями по адресу: 

<

адрес> с информацией о положительном заключении экспертизы от 23.03.2017г. Графическая часть проектов строительства, разработанная и согласованная не ранее 2015 года. 

В перечисленных документах нет сведений о том, что в объектах, строящихся ООО «Недвижимость Капитал», имеется квартира, с характеристиками, указанными в Договоре № № о долевом участии в инвестиционном проекте от 7 июля 2004 года, Договоре №№ долевом участии в инвестиционном проекте от 6 апреля 2004 года.

Таким образом, суд приходит к выводу, что ООО «Недвижимость Капитал», осуществляет строительство по адресу: 

<

адрес>, шести многоэтажных жилых домов, с индивидуально-определенными характеристиками, согласованными и утвержденными не ранее 2015 года.

Оценивая документы, имеющиеся в материалах дела, содержащие сведения о том, каков объем прав и обязанностей перешел от ООО «фирма «Альфа Дизайн» к ООО «Недвижимость Капитал», суд приходит к следующему. 

31 августа 2009 года Определением Арбитражного суда Московской области в отношении ООО фирма «Альфа-Дизайн» введена процедура банкротства - наблюдение.

В соответствии со ст. 32 Закона о банкротстве и ч.1 ст. 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Определением Арбитражного суда Московской области от 07.10.2011 (резолютивная часть объявлена 30.09.2011 г.) судом при рассмотрении дела о банкротстве ООО «Фирма «Альфа-Дизайн» применены правила параграфа 7 (банкротство застройщика) главы IХ Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее Закон о банкротстве).

Согласно ч.1 ст. 201.4 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного параграфом 7 названного Закона порядка предъявления требований к застройщику.

В соответствие с пп.1 п.1 ст.201.8 Закона о банкротстве, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения.

17 сентября 2010 года Определением Арбитражного суда Московской области в отношении ООО фирма «Альфа-Дизайн» введена процедура банкротства - внешнее управление с утверждением временным и внешним управляющим должника ФИО12

Состав лиц, участвующих в деле о банкротстве определен в статье 34 Закона о банкротстве. Лицами, участвующими в деле о банкротстве, являются: должник; арбитражный управляющий; конкурсные кредиторы; уполномоченные органы; федеральные органы исполнительной власти, а также органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления по месту нахождения должника в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом; лицо, предоставившее обеспечение для проведения финансового оздоровления.

Статья 2 Закона о банкротстве связывает понятие конкурсного кредитора с наличием у должника задолженности перед последним по денежному обязательству.

Для вывода о том, что должник имеет денежные обязательства перед конкурсным кредитором, необходимо установить их состав и размер.

В силу пункта 3 статьи 4 Закона о банкротстве размер денежных обязательств считается установленным, если он определен судом в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве.

Согласно пункту 6 статьи 16 Закона о банкротстве требования кредиторов включаются в реестр требований кредиторов и исключаются из него арбитражным управляющим или реестродержателем исключительно на основании вступивших в силу судебных актов, устанавливающих состав и размер требований, если иное не определено указанным пунктом.

Согласно п.1 ст. 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном ст. 71 и 100 Закона о банкротстве.

Пунктом 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 июня 2012 года N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" разъяснено, что в силу п.35 ст. 71 и п. 35 ст. 100 Закона о банкротстве проверка обоснованности и размера требований кредиторов осуществляется судом независимо от наличия разногласий относительно этих требований между должником и лицами, имеющими право заявлять соответствующие возражения, с одной стороны, и предъявившим требование кредитором - с другой стороны. При установлении требований кредиторов в деле о банкротстве судам следует исходить из того, что установленными могут быть признаны только требования, в отношении которых представлены достаточные доказательства наличия и размера задолженности.

Конкурсный управляющий или лица, имеющие в соответствии со ст. 113 и 125 настоящего Федерального закона право на исполнение обязательств должника, производят расчеты с кредиторами в соответствии с реестром требований кредиторов.

Предусмотренный абз.3 п.1. ст 142 Закона о банкротстве двухмесячный срок закрытия реестра требований кредиторов применяется и в отношении реестра требований о передаче жилых помещений.

8 мая 2014 года в Арбитражный суд Московской области суд поступило заявление внешнего управляющего должника об утверждении мирового соглашения, заключенного между должником, конкурсными кредиторами и кредиторами с правом требования передачи жилых помещений, включенными в соответствующие реестры на 29 апреля 2014 года, и третьим лицом - ООО «Недвижимость-капитал». 

Согласно п. 3 ст. 150 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон банкротстве) в мировом соглашении могут участвовать третьи лица, которые принимают на себя права и обязанности по этому соглашению.

В соответствии со ст. 157 Закона о банкротстве участие в мировом соглашении третьих лиц допускается, если их участие не нарушает права и законные интересы кредиторов, требования которых включены в реестр требований кредиторов, а также кредиторов, требования которых возникли после даты принятия заявления о признании должника банкротом и срок исполнения требований которых наступил до даты заключения мирового соглашения. 

В п.1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 20.12.2005 года N 97 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с заключением, утверждением и расторжением мировых соглашений в делах о банкротстве" отражена правовая позиция, согласно которой мировое соглашение может распространяться только на кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов на дату проведения собрания кредиторов.

Аналогичная позиция содержится в п.21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.04.2003 N 4 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", в котором указано, что мировое соглашение, заключенное по правилам Закона о банкротстве, распространяется только на те требования, которые включены в реестр требований кредиторов на дату проведения собрания кредиторов, принявшего решениео заключении мирового соглашения (п.6 ст. 151, п.6 с. 152, п.4 ст. 153, п.4 ст.154 Закона о банкротстве).

26 июля 2014 года между ООО «фирма «Альфа Дизайн», в лице внешнего управляющего ФИО7, и ООО «Недвижимость Капитал», в лице генерального директора ФИО13, подписан акт приема-передачи, согласно которому, ООО «фирма «Альфа Дизайн» передало ООО «Недвижимость Капитал» четыре незавершенных строительством жилых дома, по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> с показателями по степени готовности соответственно 30%, 30%, 5%, 5%, от общего объема строительно-монтажных работ. Балансовая стоимость (без учета стоимости требований кредиторов ООО «фирма «Альфа Дизайн»), передаваемых объектов составляет 329151000 рублей. 

26 марта 2014 года Директор АНО «СИП РИА» ФИО8 сообщил внешнему управляющему ООО «фирма «Альфа Дизайн» ФИО7 о том, что размер убытков (с учетом стоимости требований кредиторов) от реализации инвестиционного проекта застройки жилого комплекса, расположенного по адресу: 

<

адрес> составляет 1128993284 рубля. 

27 июня 2014 года Определением Арбитражного суда Московской области данное мировое соглашение утверждено, производство по делу №А41-7785/09 о признании ООО фирма «Альфа-Дизайн» несостоятельным (банкротом) прекращено.

Согласно условиям Мирового соглашения (п.3.2.) ООО «Недвижимость Капитал» приняло на себя обязательство ООО «фирма «Альфа Дизайн» по ранее заключенным договорам о долевом участии с участниками строительства, требования которых внесены в реестр требований о передаче жилых помещений, указанных в приложении 2.

В п.10 Мирового соглашения указано, что участники строительства (перечисленные в приложении 2), должны заключить с ООО «Недвижимость Капитал» дополнительные соглашения о замене инвестора (ООО «фирма «Альфа Дизайн»).

В приложении № 2, содержатся сведения об участниках строительства, требования которых внесены в реестр требований о передаче жилых помещений. В данном приложении указаны фамилия, имя, отчество кредитора, сумма внесенных средств, номер и площадь квартиры. Иных сведений, содержащих характеристики квартир, позволяющих произвести их идентификацию нет. 

Как пояснил представитель ООО «Недвижимость Капитал», с лицами, требования которых внесены в реестр требований о передаче жилых помещений (приложение 2), заключаются дополнительные соглашения, в которых указываются характеристики квартир, применительно к проектной документации, разработанной ООО «Недвижимость Капитал», при этом, без изменения по сравнению со сведениями, указанными в договорах ранее заключенных с ООО «фирма «Альфа Дизайн», остается только площадь передаваемой квартиры.

Поскольку п. 1 ч. 3 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что гражданские права и обязанности, в том числе, возникают из судебного решения, то правоотношения сторон – лиц, заключавших договоры с ООО «Фирма «Альфа-Дизайн» были изменены Мировым соглашением, заключенным в рамках дела о банкротстве ООО фирма «Альфа Дизайн», утвержденного Определением Арбитражного суда Московской области от 27 июня 2014 года.

Следовательно, ООО «Недвижимость Капитал» получило от ООО «фирма «Альфа Дизайн» обязательство, на основании п.1 ч.3 ст. 8 ГК РФ, вытекающее из Мирового соглашения, заключенного в рамках дела о банкротстве ООО фирма «Альфа Дизайн», утвержденного Определением Арбитражного суда Московской области от 27 июня 2014 года, по предоставлению квартир лицам, вошедшим в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений иподписавшим дополнительное соглашение.

Между тем, истцы по настоящему делу свои требования в деле о банкротстве ООО «Фирма «Альфа-Дизайн» не заявляли, ввиду чего, ни в реестр требований кредиторов ни в реестр требований по передаче жилых помещений не вошли.

В этой связи суд учитывает, что согласно пункту 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 20.12.2005 года № 97 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с заключением, утверждением и расторжением мировых соглашений в делах о банкротстве» пункту 21 (абзац 1) Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.04.2003 №4 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" мировое соглашение, заключенное по правилам Закона о банкротстве, распространяется только на те требования, которые включены в реестр требований кредиторов на дату проведения собрания кредиторов, принявшего решение о заключении мирового соглашения (пункт 6 статьи 151, пункт 6 статьи 152, пункт 4 статьи 153, пункт 4 статьи 154 Закона).

Из указанного следует, что отсутствуют основания считать ООО «Недвижимость-капитал» принявшим на себя права и обязанности инвестора по заключенному ООО «Фирма «Альфа-Дизайн» с истцами Договору инвестирования.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что предмет Договора № 171\И-07 о долевом участии в инвестиционном проекте от 26 декабря 2003 года (квартира, подлежащее передаче по окончании строительства) не был определен сторонами (не содержал индивидуально-определенных характеристик, позволяющих идентифицировать квартиру составе проекта жилого комплекса «Лесная корона» по адресу: 

<

адрес>, ООО «Недвижимость Капитал» приобрело обязательство по предоставлению квартир лицам, вошедшим в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений и подписавшим дополнительное соглашение, в жилом комплексе по адресу: 

<

адрес>, с характеристиками (индивидуально-определенными признаками), содержащихся в проектной документации, разработанной, утвержденной и согласованной не ранее 2015 года.

Оценив представленные доказательства в соответствии со ст.67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что требования ФИО1 о признании Договора № № о долевом участии в инвестиционном проекте от 7 июля 2004 года, заключенным между ФИО1 (на стороне соинвестора) и ООО «Недвижимость Капитал» (на стороне инвестора) и требования ФИО2 о признании Договора №№ долевом участии в инвестиционном проекте от 6 апреля 2004 года заключенным между ФИО2 (на стороне соинвестора) и ООО «Недвижимость Капитал» (на стороне инвестора) подлежат отклонению.

Довод ФИО1 о том, что в апелляционном определении судебной коллегии по гражданским судам Московского областного суда по делу № 33-33974/16 содержатся выводы, имеющие преюдициальное значение по настоящему делу, о том, что строительство спорных многоквартирных домов осуществлялось в том числе за счет денежных средств истцов, ООО «Недвижимость Капитал» завершает строительство спорного объекта, не может быть принят во внимание в силу следующего.

Как установлено материалами по настоящему делу, ООО «фирма «Альфа Дизайн» не получило в установлено законом порядке исходно-разрешительную документацию, позволяющую вести строительство по адресу: 

<

адрес> а также позволяющую произвести идентификацию квартир, в проекте, в силу отсутствия такового. ООО «Недвижимость Капитал» не завершает строительство, начатое ООО «Фирма «Альфа Дизайн», а осуществляет строительство на основании проектной документации, разработанной, согласованной и утвержденной не ранее 2015 года. Как отмечалось, балансовая стоимость (без учета стоимость требований кредиторов) переданных от ООО «фирма «Альфа Дизайн» ООО «Недвижимость Капитал» объектов незавершенного строительства составила 329151000 рублей. Стоимость реализации проекта (с учетом стоимости требований кредиторов) по строительству жилого комплекса по адресу: 

<

...> убыточна и составляет минус 1128993284 рубля. Действительно, в балансовой стоимости (без учета стоимости требований кредиторов) объектов незавершенного строительством, имеется доля Истца, однако в целом, с учетом стоимости требований кредиторов, доля истца, как соинвестора, имеет отрицательную величину, при этом, ООО «Недвижимость Капитал» приобрело объекты не по балансовой стоимости, а с учетом стоимости требований кредиторов.

Более того, согласно резолютивной части апелляционного определения судебной коллегии по гражданским судам Московского областного суда по делу № 33-33974\2016, решение Королевского городского суда Московской области от 15 августа 2016 года по делу №2-1201\16, оставлено без изменения, а апелляционная жалоба без удовлетворения. По данному делу ФИО1 было отказано в признании права на долю в виде квартиры в объекте, строительство которого осуществляет Ответчик.

Согласно резолютивной части решения Королевского городского суда Московской области по делу № 2-1409/2016 в удовлетворении требований ФИО2 о признании права на долю в объекте незавершенного строительства, строительство которого осуществляет Ответчик, было отказано. 

Вместе с тем, подлежит отклонению также и встречный иск ООО «Недвижимость Капитал» о признании договора № 21 о долевом участии в инвестиционном проекте от 7 июля 2004 года, Договора №№ долевом участии в инвестиционном проекте от 6 апреля 2004 года незаключенными, в силу следующего.

Согласно ст.2 ГПК РФ, целью гражданского судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений.

В ст. 46 Конституции Российской Федерации закреплена гарантия судебной защиты прав и свобод человека и гражданина.

Согласно п.1 ст.3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Из материалов дела не усматривается нарушения прав, свобод и законных интересов ООО «Недвижимость Капитал». К ООО «Недвижимость Капитал» не перешла обязанность по предоставлению квартир, строительство которых осуществлялось ООО «Фирма «Альфа Дизайн», лицам, не вошедшим в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений и не подписавшим дополнительное соглашение. ООО «Недвижимость Капитал» не являлось участником правоотношений по спорному договору.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречных требований.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований ФИО1 о признании заключенным Договора № № о долевом участии в инвестиционном проекте от 7 июля 2004 года, между ФИО1 (на стороне соинвестора) и ООО «Недвижимость Капитал» (на стороне инвестора) отказать. 

В удовлетворении требований ФИО2 о признании заключенным Договора №№ долевом участии в инвестиционном проекте от 6 апреля 2004 года между ФИО2 (на стороне соинвестора) и ООО «Недвижимость Капитал» (на стороне инвестора) отказать в полном объеме. 

В удовлетворении встречных исковых требований ООО «Недвижимость Капитал» о признании Договора № № о долевом участии в инвестиционном проекте от 7 июля 2004 года, Договора №№ долевом участии в инвестиционном проекте от 6 апреля 2004 года, незаключенными отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение 1 месяца через Королёвский городской суд Московской области со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья: 

Мотивированное решение составлено 25 июня 2018 года

Судья: