Дело № 3а-293/2025 

УИД 26OS0000-04-2025-000136-30

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

8 августа 2025 года г. Ставрополь 

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Черниговской И.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Барсегян Л.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил:

административный истец ФИО1 обратился в Ставропольский краевой суд с уточненным впоследствии в порядке ст. 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, ГБУ СК «Ставкрайимущество» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами … и … в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года.

В обоснование иска административным истцом указано, что он является собственником объектов недвижимости – земельных участков:

- с кадастровым номером …, площадью … кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, Предгорный район, с.Винсады, ш. Ессентукское, №8, 

- с кадастровым номером …, площадью … кв.м, расположенного по адресу: …,

Из выписок из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 11.02.2025 следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на 01.01.2022 определена в размере 163 619 600 руб., а с кадастровым номером … по состоянию на 01.01.2022 определена в размере 47 230 400 руб.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика налоговых платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов, первоначально просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером … равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 114 189 000 рублей; а объекта недвижимости с кадастровым номером … равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 27 801 000 рублей, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества ООО «Диалог центр» от 28.02.2025 №24-25 (л.д. 5-7), в дальнейшем уточнив административные исковые требования в соответствии с выводами проведенной по делу судебной оценочной экспертизы (л.д. 249-250).

Определением Ставропольского краевого суда от 11.03.2025 к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю с исключением его из числа заинтересованных лиц; в качестве заинтересованного лица привлечено ГБУ СК «Ставкрайимущество» с исключением его из числа административных соответчиков; в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация Предгорного муниципального округа Ставропольского края и филиал ППК «РОСКАДАСТР» по Ставропольскому краю (л.д. 2-4).

В судебное заседание административный истец, его представитель, представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц ГБУ СК «Ставкрайимущество», филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края не явились, извещены о дате слушания дела надлежащим образом, что подтверждается материалами дела.

От представителей заинтересованных лиц ГБУ СК «Ставкрайимущество» по доверенности ФИО2 и администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края ФИО3 ранее поступали ходатайства о рассмотрении административного дела в отсутствие их представителей (л.д. 142, 144).

Представителем Управления Росреестра по Ставропольскому краю ФИО4 представлено возражение с просьбой изменить процессуальное положение Управления и привлечь к участию в деле в качестве заинтересованного лица, рассмотреть административное исковое заявление в соответствии с требованиями действующего законодательства в отсутствие представителя Управления (л.д. 159-163). 

Иные лица о причине неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении дела от них не поступало. 

В соответствии с требованиями ст. 150, части 4 статьи 247 КАС РФ указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная названным Кодексом.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ). 

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1). 

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта. 

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости с кадастровыми номерами … и … затрагивают права и обязанности административного истца ФИО1, поскольку за находящиеся у него в собственности объекты налоговые платежи рассчитываются из кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение ФИО1 в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями закона.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ФИО1 является собственником объектов недвижимости – земельных участков:

- с кадастровым номером …, площадью … кв.м, уточненная площадь, погрешность … кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для размещения объектов торговли, универсамы (супермаркеты), универмаги, торговые центры общей площадью более … кв.м., расположенного по адресу: …, 

- с кадастровым номером …, площадью … кв.м, уточненная площадь, погрешность … кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для размещения объектов торговли, универсамы (супермаркеты), универмаги, торговые центры общей площадью более … кв.м., расположенного по адресу: …, что подтверждается сведениями из ЕГРН от 11.02.2025 (л.д. 11-12, 13-17).

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на 01.01.2022 определена в размере 163 619 600 руб., а с кадастровым номером … по состоянию на 01.01.2022 определена в размере 47 230 400 руб., что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 11.02.2025 (л.д. 9, 10).

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке ООО «Диалог центр» от 28.02.2025 №24-25, в котором рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером …. по состоянию на 01.01.2022 определена в размере 114 189 000 рублей; а объекта недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на 01.01.2022 определена в размере 27 801 000 рублей (л.д. 18-129).

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9). 

Согласно пункту 11 ФСО N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком. 

Аналогичные положения содержатся в пунктах 1 и 2 Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)" (приложение N 5 к приказу Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200), согласно которым при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки. 

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 утвержден и сохраняет свою юридическую силу Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", в соответствии с пунктом 25 которого оценка недвижимости основывается на принципах обоснованности и проверяемости. 

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда от 1 апреля 2025 года по делу по ходатайству административного истца проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта АНО Судебно-экспертное бюро «ПРОФИ» ФИО5 № 211 от 19.06.2025 итоговая величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на 1 января 2022 года составила 93 378 000 руб., а спорного объекта недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на 1 января 2022 года составила 23 713 000 руб., что сторонами не оспаривается.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы эксперта АНО Судебно-экспертное бюро «ПРОФИ» ФИО5 № 211 от 19.06.2025 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов, и соответствует требованиям Федерального Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется. 

Обследование объектов экспертизы проведено экспертом лично13.06.2025. 

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. 

Для получения наглядного представления об объектах исследования в заключении приведены фото и схемы. 

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки – земельных участков на рынке коммерческой недвижимости, не является доходной недвижимостью.

Для исследования рынка предложений о продаже недвижимости экспертом использована информация из открытых источников объявлений из сети Интернет предложений земельных участков под торгово-офисную застройку в с. Винсады и территориях, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта за период с 01.01.2021 по 01.01.2022, среди которых из 15 уникальных предложений отобрано 3 объекта-аналога, которые имеют наиболее сопоставимые характеристики с объектами экспертизы. Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости земельных участков сравнительным подходом (методом прямого сравнительного анализа продаж) - 100%. При этом эксперт обосновал отказ от применения иных подходов и методов оценки. 

При исследовании экспертом применены корректировки на различия между объектами оценки с кадастровыми номерами … и … и объектами-аналогами: на уторговывание, на красную линию земельных участков, на благоустройство и дорожную инфраструктуру. Как применение, так и отказ в применении корректировок экспертом в заключении мотивирован. 

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки. 

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости. 

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется. 

Оснований для установления кадастровой стоимости объектов оценки в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке ООО «Диалог центр» от 28.02.2025 №24-25 у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемых объектов недвижимости. Кроме того, эксперт ФИО5 предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, экспертиза проведена на основании определения суда, тогда как оценщик ФИО6 об уголовной ответственности не предупреждалась, исследование проведено ею по заказу административного истца, что может вызвать сомнения в объективности представленного отчета. При этом самим административным истцом выводы вышеуказанного заключения судебной оценочной экспертизы не оспариваются.

Надлежащих доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено. 

Таким образом, факт завышения кадастровой стоимости в отношении спорных объектов недвижимости по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика налоговых платежей. 

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью, утвержденной приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15.11.2022 № 1215 и внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены. 

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы эксперта АНО Судебно-экспертное бюро «ПРОФИ» ФИО5 № 211 от 19.06.2025 на дату их государственной кадастровой оценки подлежат удовлетворению. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость – 01.01.2022. 

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 10 марта 2025 года. 

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

административное исковое заявление ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, - удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером …, площадью … кв.м, уточненная площадь, погрешность … кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для размещения объектов торговли, универсамы (супермаркеты), универмаги, торговые центры общей площадью более … кв.м., расположенного по адресу: …. в размере равном его рыночной стоимости 93 378 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года. 

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером …, площадью … кв.м, уточненная площадь, погрешность …. кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для размещения объектов торговли, универсамы (супермаркеты), универмаги, торговые центры общей площадью более … кв.м., расположенного по адресу: …, в размере равном его рыночной стоимости 23 713 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами … и …. 

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 10 марта 2025 года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 11 августа 2025 года. 

Судья И.А. Черниговская