Дело № 2-1233/2018 «22» февраля 2018 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Октябрьский районный суд города Архангельска в составе: председательствующего судьи Кучьяновой Е.В., 

при секретаре Ильиной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного общества «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО1, ФИО2 о взыскании доплаты по договору долевого участия в строительстве, неустойки, 

установил:

акционерное общество «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» (далее - АО «АРОИЖК») обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2 о взыскании доплаты по договору долевого участия в строительстве, неустойки. В обоснование требований указало, что между истцом и ответчиками заключен договор №/Ж долевого участия в строительстве жилого дома от 11 сентября 2013 года, по условиям которого в случае увеличения площади помещений объекта долевого строительства более чем на 0,3 % по сравнению с площадью, указанной договоре, дольщик обязан доплатить застройщику недостающую сумму из расчета стоимости 1 кв.м, указанной в п. 4.2 договора (70 410 руб. 44 коп.). Согласно техническому паспорту на жилой 

<

адрес> по пр. 

<

адрес> объекта долевого строительства № составила 64,2 кв.м, т.е. на 6,7 кв.м больше, чем предусмотрено договором. В адрес ответчиков были направлены требования от ДД.ММ.ГГГГ о необходимости внести дополнительную плату в размере 471 749 руб. 95 коп. в течение тридцати дней со дня получения требования. Поскольку ответчики указанное требование не исполнили, истец обратился в суд с данным иском и просил взыскать с ответчиков доплату по договору долевого участия в строительстве жилого 

<

адрес>/Ж от ДД.ММ.ГГГГ в размере 471 749 руб. 95 коп., неустойку за нарушение установленного договором срока внесения платежа за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 88 088 руб. 93 коп. 

Представитель истца АО «АРОИЖК» ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала по изложенным в иске основаниям. При этом пояснила, что сумму недоплаты по договору и неустойку просит взыскать с ответчиков в равных долях.

Ответчики ФИО1, ФИО2, извещенные о месте и времени судебного заседания, в суд не явились. Представитель ответчика ФИО1 - ФИО4, действующий на основании ордера, в судебном заседании с иском не согласился. В обоснование возражений ссылался на то, что данное исковое заявление не может быть рассмотрено, т.к. в отношении истца введена процедура банкротства. Также полагал, что положения договора, положенные в основу иска, противоречат ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей», в связи с чем применению в правоотношениях сторон не подлежат. По мнению стороны ответчика, на момент заключения договора долевого участия в строительстве жилого дома истцу было известно, что фактическая площадь жилого помещения будет больше, нежели указано в договоре, что подтверждается приложением к договору (фрагмент кладочного плана). При этом цена на объект долевого строительства предполагаемой площади установлена в размере 4 048 600 руб. 30 коп. В акте приема-передачи указана площадь 64,2 кв.м, т.е. менее той, которую истец намеревался построить в размере 65,3 кв.м, в связи с чем увеличения не произошло. Поскольку осевое расположение квартиры не изменилось, площадь объекта также осталась неизменной. Изменение размера внутренней площади квартиры, на что ссылается ответчик произошло из-за того, что он сэкономил денежные средства и не застроил площадь помещения конструкциями. Соответственно, поскольку он сэкономил денежные средства, а не потратил излишние на строительство объекта большей площади, его действия по предъявлению данного иска являются злоупотреблением своими правами. Технический паспорт, представленный в материалы дела является ненадлежащим доказательством итогового размера площади квартиры ответчиков 64,2 кв.м. В случае удовлетворения заявленных требований, просил снизить неустойку и произвести зачет встречных однородных требований ФИО1 к истцу на сумму 151 417 руб. 65 коп. и ФИО2 к истцу на сумму 151 417 руб. 65 коп. на основании вступившего в законную силу решения Октябрьского районного суда г. Архангельска от ДД.ММ.ГГГГ №. Также возражал относительно взыскания с ответчиков государственной пошлины ввиду непредставления истцом оригинала документа, подтверждающего ее уплату. 

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы, материалы проверки ОП № УМВД России по г. Архангельску КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса РФ).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон).

Согласно ч. 1 ст. 4 Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. ч. 1, 2 ст. 5 Закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Как установлено в процессе судебного разбирательства, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор долевого участия в строительстве жилого 

<

адрес>/Ж со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения по строительному адресу: г. Архангельск, 

<

адрес>, 

<

данные изъяты> 

<

адрес>, «ЯНТАРЬ» (далее - Договор). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.

Цена договора составила 4 048 600 руб. (п. 4 Договора).

Согласно условиям Договора объектом долевого строительства является квартира с предварительным номером 

<

данные изъяты> 

В соответствии с положениями п. 5.1.3 Договора, дольщик принял на себя обязательство в случае увеличения площади помещений объекта долевого строительства более чем на 0,3% по сравнению с площадью, указанной в п. 2.1 Договора, в срок, не позднее 1 месяца с момента проведения обмеров ФГУП «Ростехинвентаризация» доплатить застройщику недостающую сумму из расчета стоимости одного квадратного метра, указанного в п. 4.2 Договора и в Приложении №.

Согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ, составленному ГУП АО «Бюро технической инвентаризации» Архангельский межрайонный филиал, площадь квартиры, подлежащей передаче ответчикам, составила 64,2 кв.м.

Из дела видно, что ДД.ММ.ГГГГ истец передал ответчикам жилое помещение по договору №/Ж от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: квартиру за № (по техническому паспорту) на 

<

данные изъяты> 64,2 кв.м, что подтверждается актом приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и никем не оспаривается.

В подтверждение указанных обстоятельств в материалы дела истцом представлен копия экспликации к соответствующему техническому паспорту на жилой 

<

адрес> в г. Архангельске.

Также в материалах дела имеется кадастровый паспорт помещения, являющегося предметом договора долевого участия, заключенного с ответчиком, согласно которому площадь помещения - 

<

адрес> в г. Архангельске составляет 64,2 кв.м.

Истец в адрес ответчиков направил требования № и № от ДД.ММ.ГГГГ о необходимости внести дополнительную плату в размере 471 749 руб. 95 коп. в течение тридцати дней со дня получения требования.

Указанные требования ими исполнены не были. 

В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из приведенных выше положений Закона следует, что стороны в договоре участия в долевом строительстве вправе предусмотреть возможность изменения цены, случаи, порядок и условия ее изменения.

Поскольку при заключении договора долевого участия стороны предусмотрели порядок формирования стоимости объекта долевого участия, определили принцип определения фактической площади квартиры, каких-либо изменений обстоятельств по сравнению с теми, из которых исходили стороны при заключении договора, по окончании строительства дома не произошло, проект квартиры не изменялся, суд приходит к выводу, что требование о дополнительной оплате продаваемой площади соответствует условиям договора.

При этом нарушений положений ст. 16 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей» включением в договор долевого участия в строительстве условий, предусматривающих возможность изменение цены договора как в большую, так и в меньшую сторону в результате увеличения или уменьшения фактической площади объекта долевого строительства по отношению к проектной, суд не усматривает. 

Приходя к такому выводу, суд учитывает, что нормами специального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» прямо предусмотрена возможность изменения цены договора в определенных случаях.

Жилой дом, в котором располагается переданная ответчикам по договору долевого участия в строительстве квартира, в настоящее время введен в эксплуатацию. 

<

адрес> приобретенной ответчиками квартиры увеличилась на 6,7 кв.м, что подтверждается исследованными в судебном заседании доказательствами.

При таких обстоятельствах, учитывая положения п. 5.1.3. Договора, а также пояснения представителя ответчика о приобретении ФИО1 и ФИО2 жилого помещения в общую долевую собственность в равных долях, на ответчиках лежит обязанность уплатить истцу в равных долях 471 749 руб. 95 коп. в счет доплаты за увеличение площади объекта долевого строительства.

Довод стороны ответчиков о том, что фактически увеличения площади не произошло, т.к. осевое расположение квартиры не изменилось, а изменение внутренней площади за счет отсутствия конструкций внутри помещения свидетельствуют об экономии ответчика при строительстве, а не излишних затратах, в связи с чем обращение в суд с требованиями о взыскании доплаты свидетельствует о злоупотреблении своими правами, не может быть признан состоятельным.

В соответствии с п. 2.5.1 Договора объект долевого строительства представляет собой помещения свободной планировки, внутренние перегородки выполнены только в санузле и ванной комнате.

Обозначение в технической документации межкомнатных перегородок с учетом прямого указания в тексте договора об отсутствии у застройщика обязанности их возвести не является основанием для освобождения ответчиков от обязанности произвести оплату из расчета увеличения площади квартиры. При этом какого-либо злоупотребления правом со стороны истца не допущено.

Ссылка представителя ответчика ФИО1 на то, что на момент заключения договора долевого участия в строительстве истцу достоверно было известно о том, что площадь квартиры, которая будет передана дольщикам, составит 65,3 кв.м и он по своей инициативе установил цену на данный объект 4 048 600 руб. 30 коп., является не состоятельной.

Из приложенному к Договору фрагмента кладочного плана следует, что застройщик определил площадь 

<

адрес> (фактический №) следующим образом: общая площадь 57,5 кв.м, площадь балконов и лоджий 7,8 кв.м, итого площадь квартиры - 65,30 кв.м.

Таким образом, на момент подписания сторонами Договора застройщик исходил из предполагаемой общей площади объекта долевого строительства (квартиры) - 57,5 кв.м с учетом которой определил его стоимость в размере 4 048 600 руб. 30 коп. (57,5 кв.м х 70 410 руб. 44 коп. (стоимость 1 кв.м в соответствии с п. 4.2. Договора).

Определяя размер доплаты по договору, АО «АРОИЖК» руководствуется фактической площадью переданного объекта долевого строительства 64,2 кв.м, что изложенному не противоречит.

Как усматривается из материалов дела, разница между площадями спорного объекта по договору и техпаспорту была отражена в акте приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. Ответчики возражений относительно увеличения площади объекта долевого строительства в данном акте не высказали, подписав его без замечаний и тем самым согласившись с фактической площадью передаваемого им объекта.

Правосудие по гражданским делам осуществляется судом в соответствии с принципами равенства всех перед законом и судом, состязательности и равноправия сторон (ст. ст. 6, 12 ГПК РФ); каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ); лица, участвующие в деле, реализуют свои права на защиту всеми способами, не запрещенными законом, распоряжаются своими процессуальными правами по своему усмотрению, в том числе в соответствии с ч. 1 ст. 57 ГПК РФ путем заявления ходатайств перед судом об оказании содействия в собирании и истребовании доказательств, если представление необходимых доказательств для них затруднительно. В силу принципа непосредственности суд должен лично воспринять, исследовать любые доказательства (ст. 67 ГПК РФ). 

Учитывая, что со стороны ответчиков не представлено доказательств иной фактической площади переданного им объекта долевого строительства (квартиры), довод о недостоверности указанной АО «АРОИЖК» площади не может быть принят во внимание. 

Ссылка представителя ответчика ФИО1 на невозможность рассмотрения требований АО «АРОИЖК», в отношении которого введена процедура банкротства, о взыскании с ответчиков доплаты по договору долевого участия в строительстве и неустойки в рамках искового производства ничем не мотивирован.

Действующее законодательство не содержит подобного запрета. При этом суд учитывает, что полномочия представителю АО «АРОИЖК» на обращение в суд с данным иском и участие в суде предоставлены конкурсным управляющим. 

Разрешая требования истца о взыскании с ответчиков неустойки за нарушение установленного договором срока внесения платежа за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 88 088 руб. 93 коп., суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 10 Закона в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Согласно ст. 12 Закона обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу ч. 6 ст. 5 Закона в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Аналогичное положение закреплено в п. 6.3 Договора, заключенного между истцом и ответчиками, согласно которому в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа дольщики уплачивают застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Исходя из буквального содержания п. 5.1.3. Договора, дольщики обязались в срок, не позднее одного месяца с момента проведения обмеров ФГУП «Ростехинвентаризация» доплатить застройщику недостающую сумму в результате увеличения площади помещений объекта долевого строительства.

Несмотря на то, что обмеры, по итогам которых составлен технический паспорт на жилой дом, были произведены ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ сторонами был подписан акт приема-передачи квартиры, в котором указана разница между площадями по договору и по техпаспорту, ДД.ММ.ГГГГ ответчиками были получены требования от истца о производстве доплаты, на момент рассмотрения спора в суде доплата по Договору не произведена. Изложенное свидетельствует о нарушении со стороны ответчиков установленных Договором сроков и, как следствие, обязанности уплатить неустойку. 

Довод о том, что техпаспорт, подготовленный ГУП Архангельской области «Бюро технической инвентаризации» Архангельский межрайонный филиал, является ненадлежащим доказательством, т.к. с ДД.ММ.ГГГГ технические паспорта как документы на квартиры, подтверждающие факт их создания с определенными характеристиками, отменены, а также его выполнение не ФГУП «Ростехинвентаризация», как указано в договоре, не имеет значения для разрешения данного спора.

Указанная в экспликации к поэтажному плану здания (строения) вышеназванного технического паспорта площадь переданной ФИО1 и ФИО2 

<

адрес> в г. Архангельске в размере 64,2 кв.м полностью соответствует ее площади, обозначенной в кадастровом паспорте помещения.

Расчет неустойки, подготовленный истцом, является арифметически верным, ответчиками оспорен не был, в связи с чем суд приходит к выводу о необходимости взыскания с ФИО1 и ФИО2 в равных долях в пользу АО «АРОИЖК» неустойки в размере 88 088 руб. 93 коп.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд согласно ст. 333 ГК РФ вправе уменьшить неустойку.

Разрешая ходатайство представителя ответчика ФИО1 о снижении размера неустойки, суд не усматривает оснований для его удовлетворения, поскольку неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства по договору и направлена на восстановление прав истца, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства. Уважительных причин неисполнения обязательств по договору, равно как наличия исключительных обстоятельств, явившихся препятствием для своевременного исполнения денежного обязательства, ответчики суду не представили. 

В соответствии со ст. 410 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Следовательно, зачет допустим только при соблюдении обязательных условий в их совокупности: в случаях предъявления к зачету требования, которое является встречным, однородным и имеет наступивший срок исполнения.

В рамках настоящего гражданского дела АО «АРОИЖК» заявлены требования о взыскании доплаты по договору №/Ж долевого участия в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Октябрьского районного суда г. Архангельска от ДД.ММ.ГГГГ № с АО «АРОИЖК» в пользу ФИО2 взысканы денежные средства в размере 151 417 руб. 65 коп., а также в пользу ФИО1 151 417 руб. 65 коп. в рамках вышеуказанного договора, которые представитель ответчика ФИО1 просит принять к зачету.

В связи с тем, что вышеизложенные требования имеют различные предметы и основания, при этом требования АО «АРОИЖК» к ответчикам основаны на договоре, а требования ФИО1 на вступившем в законную силу решении суда, т.е. не являются однородными, зачет между ними в рамках рассмотрения данного гражданского дела произведен быть не может.

Вместе с тем ответчики не лишены возможности заявлять о зачете требований, подтвержденных исполнительными документами, в рамках исполнительного производства, как то предусмотрено положениями ст.ст. 64, 88.1. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Истцом в подтверждение уплаты государственной пошлины представлено платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ, заверенное подлинным штампом банка и подписью уполномоченного лица банка. Данный документ является надлежащим доказательством уплаты государственной пошлины при подаче искового заявления, т.к. соответствует изложенным в абз. 2 ч. 3 ст. 333.18 Налогового кодекса РФ требованиям.

Таким образом, взысканию с ответчиков в равных долях в доход местного бюджета подлежит государственная пошлина в размере 8 798 руб.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

исковые требования акционерного общества «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО1, ФИО2 о взыскании доплаты по договору долевого участия в строительстве, неустойки - удовлетворить.

Взыскать с ФИО1, ФИО2 в пользу акционерного общества «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» в равных долях доплату по договору долевого участия в строительстве жилого 

<

адрес>/Ж от ДД.ММ.ГГГГ в размере 471 749 руб. 95 коп., неустойку в размере 88 088 руб. 93 коп., уплаченную при подаче иска государственную пошлину в размере 8 798 руб., т.е. по 284 318 руб. 44 коп. с каждого. 

Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Архангельска.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Председательствующий Е.В. Кучьянова