Дело № 2- 1627/2017г.

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 14 апреля 2017 года 

Приморский районный суд Санкт-Петербурга в составе 

председательствующего судьи Лебедевой Т.А., 

при секретаре ФИО3, 

с участием представителя истца ФИО4, 

представителя ответчика ФИО5, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «НеваИнвестПроект» о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи, неустойки за нарушение срока передачи предварительно оплаченного товара, компенсации морального вреда, штрафа в соответствии с законом РФ «О защите прав потребителей, 

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «НеваИнвестПроект» о взыскании денежных средств по договору предварительной купли-продажи блок-секции в жилом доме блокированной застройки (таунхауса) с земельным участком № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 

<

данные изъяты>., неустойки за нарушение срока передачи предварительно оплаченного товара в размере 

<

данные изъяты>., компенсации морального вреда в сумме 

<

данные изъяты>., штрафа в размере 50% от присужденной судом денежной суммы. 

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен предварительный договор № купли-продажи блок-секции в жилом доме блокированной застройки (таунхауса) с земельным участком, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Стоимость имущества по договору составила 

<

данные изъяты> руб. Истцом оплата по договору произведена в полном объеме. 

Истец, ссылаясь на положения ст. 309, ст.310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), п. 4 ст.23.1, ст.13, ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей», указывает, что в соответствии с приложением № к договору завершение строительных работ должно было быть осуществлено ДД.ММ.ГГГГ, а ДД.ММ.ГГГГ указанный объект недвижимого имущества должен был быть зарегистрирован в установленном законодательством порядке, в указанный срок обязательства продавца исполнены не были, в связи с чем истцом в адрес ответчика неоднократно направлялись претензии об исполнении условий договора и передаче указанного объекта. ДД.ММ.ГГГГ истцом ответчику направлена претензия о возврате уплаченной по договору денежной суммы и выплате неустойки. Требования истца ответчиком исполнены не были. Истец просит взыскать с ответчика суммы предварительной оплаты по договору, неустойку, компенсацию морального вреда, штраф в вышеназванных размерах. 

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в иске, просил удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований. 

В судебное заседание не явился истец, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в деле участвует его уполномоченный представитель. 

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, извещенного о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. 

Выслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела и представленные доказательства, оценив доказательства в их совокупности в соответствии со ст.67 ГПК РФ, суд приходит к следующему. 

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По смыслу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В силу статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие определить его предмет. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно п.1 ч.2 ст.1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами, а именно на основании договора участия в долевом строительстве.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) заключен предварительный договор № купли-продажи блок-секции в жилом доме блокированной застройки (таунхауса) с земельным участком, согласно которому продавец и покупатель обязуются заключить в будущем договор купли-продажи блок-секции в жилом доме блокированной застройки (таунхауса). Предметом договора купли-продажи будет являться блок-секция в жилом доме блокированной застройки (таунхауса) №, стоимостью согласованной сторонами в протоколе согласования цены (Приложение № к настоящему договору). Блок-секция будет расположена по адресу: 

<

адрес> и будет обладать индивидуальными характеристиками, указанными в приложении к настоящему договору (п.1.1) (л.д.

<

данные изъяты>).

Настоящий договор вступает в силу со дня его заключения и действует до заключения сторонами основного договора купли-продажи, указанного в п.1.1 настоящего договора, а в части взаиморасчетов – до полного исполнения сторонами своих обязательств (п.2.1). Договор купли-продажи, указанный в п. 1.1 настоящего договора, стороны обязуются заключить в течение 15 рабочих дней с момента государственной регистрации продавца права собственности на блок-секцию и исполнения в полном объеме покупателем своих обязательств в соответствии с условиями настоящего договора и приложений к нему (п.2.1). 

Земельный участок, на котором располагается жилой дом блокированной застройки, в состав которого входит блок-секция, предоставлен под малоэтажное жилищное строительство, категория земель: земли населенных пунктов, на момент заключения настоящего договора входит в состав земельного участка с кадастровым номером №, и подлежит выделению под жилой дом блокированной застройки, в состав которого входит блок секция (п.1.3). 

Из приложения № к предварительному договору следует, что земельный участок, на котором расположена блок-секция и прилегающая к блок-секции в жилом доме блокированной застройки (таунхауса) № входит в состав земельного участка с кадастровым номером № (п.1). Общая площадь части земельного участка, на котором расположена блок-секция и прилегающая к блок- секции, составляет 69 кв.м. (п.1.2) (л.д.

<

данные изъяты>). 

Приложением № к договору установлен график внесения денежных средств: ДД.ММ.ГГГГ – 

<

данные изъяты>., ДД.ММ.ГГГГ – 

<

данные изъяты>., итого 

<

данные изъяты>. (

<

данные изъяты>). 

В приложении № к предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ № установлен график исполнительных мероприятий: ДД.ММ.ГГГГ – заключение предварительного договора купли-продажи блок-секции в жилом доме блокированной застройки (таунхауса); ДД.ММ.ГГГГ – завершение строительных работ, ДД.ММ.ГГГГ – регистрация жилого дома, получение документов: технического паспорта, кадастрового паспорта, свидетельства о государственной регистрации права; в течение 15-ти дней с даты государственной регистрации права собственности на продавца заключение основного договора купли-продажи блок-секции в жилом доме блокированной застройки; в течении 30 дней с момента заключения основного договора купли-продажи, подача документов на регистрацию перехода права собственности на блок-секции в жилом доме блокированной застройки (таунхауса). В приложении указано, что даты являются плановыми, их просрочка допускается, если это обусловлено временными задержками сроков исполнения своих функций и обязательств иными организациями, сроков согласования и выдачи документации государственными, муниципальными и иными органами и службами, в том числе регистрирующими органами, а также задержками в исполнении своих обязательств электро, газо, водо, сетевыми организациями и поставщиками данных ресурсов (л.д

<

данные изъяты>). 

Истцом оплата по договору произведена полностью в размере 

<

данные изъяты> руб. (л.д.

<

данные изъяты>). 

ДД.ММ.ГГГГ истцом ответчику направлена претензия с требованием выплатить неустойку за нарушение срока передачи объекта в размере 

<

данные изъяты> руб., а также разъяснить по вопросу задержки сроков строительства (л.д.

<

данные изъяты>

В ответе на претензию истца от ДД.ММ.ГГГГ ответчик указывает, что в настоящее время право собственности ответчика на указанный объект не зарегистрировано, ответчик не правомочен распоряжаться объектом. В связи с невозможностью заключить основной договор купли-продажи, ввиду несвоевременного окончания строительных работ, нарушение сроков сдачи объектов в эксплуатацию, а также увеличение сроков согласования и выдачи документации государственными органами и службами, ООО «НеваИнвестПроект» приняло решение о продлении срока действия предварительного договора. Истцу предложено явиться в офис компании для подписания дополнительного соглашения о внесении изменений в предварительный договор купли-продажи (л.д.

<

данные изъяты>). 

ДД.ММ.ГГГГ истцом ответчику направлена претензия с требованием расторгнуть предварительный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, вернуть уплаченную по договору денежную сумму в размере 

<

данные изъяты> руб., выплатить неустойку в сумме 

<

данные изъяты> коп. (л.д.

<

данные изъяты> 

Из ответа на запрос суда Комитета по управлению муниципальным имуществом и градостроительству администрации ФИО7 следует, что обращений о выдаче разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на земельном участке с кадастровым номером №, расположенным по адресу: 

<

адрес> в Комитет по управлению муниципальным имуществом и градостроительству администрации ФИО8 не поступало, разрешение не выдавалось (л.д.

<

данные изъяты>). 

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «НеваИнвестПроект» (инвестор) и ФИО10» (застройщик) заключен генеральный инвестиционный договор №, по условиям которого ООО «НеваИнвестПроект» поручает, а ФИО11» обязуется осуществить выбор земельного участка и поэтапно произвести строительство малоэтажного жилого комплекса и объектов инфраструктуры на территории ФИО12. В силу раздела 14 генерального договора результаты застройки подлежали передаче в собственность ООО «НеваИнвестПроект» (л.д.

<

данные изъяты>). Пунктом 2.3.4 указанного выше договора ООО «НеваИнвестПроект» было предоставлено право по своему усмотрению уступать другим юридическим и физическим лицам полностью или в части права на финансирование строительства объекта.

Из представленного в материалы ответчиком разрешения-дубликата на строительство №, следует, что ДД.ММ.ГГГГ Комитетом по управлению муниципальным имуществом и градостроительству администрации муниципального образования ФИО13» выдано ФИО14» разрешение на строительство на «малоэтажное жилищное строительство», расположенное по адресу: 

<

адрес>, срок действия разрешения неоднократно продлевался до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.

<

данные изъяты>). 

Таким образом, ДД.ММ.ГГГГ ООО «НеваИнвестПроект», действуя как инвестор и агент застройщика ФИО9», заключил с истцом ФИО2 предварительный договор № купли-продажи блок-секции в жилом доме блокированной застройки (таунхауса). Согласно п. 1.2 Договора блок-секция, указанная в п. 1.1, на момент заключения основного Договора купли-продажи принадлежит продавцу на основании генерального инвестиционного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «НеваИнвестПроект" и ФИО15», как застройщиком по инвестиционному договору. 

Как указывалось выше, предусмотренные п. 3.2.2 Договора и Графиком внесения денежных средств, являющимся приложением № к Договору, обязательства по внесению денежных средств за блок-секцию в жилом доме блокированной застройки (таунхаус) в размере 

<

данные изъяты> руб. исполнены истцом в полном объеме.

Данные обстоятельства ответчиком не оспариваются.

Как следует из Графика исполнительных мероприятий, являющихся приложением № к Договору, заключение основного Договора купли-продажи блок-секции в жилом доме блокированной застройки предусмотрено в срок до ДД.ММ.ГГГГ, при этом в указанном приложении содержится ссылка на то, что названный срок может быть изменен на более поздний в связи с задержками сроков исполнения своих функций государственными, муниципальными и иными органами и службами, в том числе регистрирующими органами.

Таким образом, заключенный между истцом и ООО «НеваИнвестПроект» договор, поименованный предварительным договором купли-продажи жилого дома и земельного участка, фактически не является предварительным договором по смыслу ст.429 ГК РФ, поскольку в соответствии с условиями данного договора стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества, но и обязанность ФИО2 внести денежные средства в сумме 

<

данные изъяты> руб. на расчетный счет продавца, то есть, произвести предварительную оплату основного договора купли-продажи, в связи с чем данный договор по –сути является договором соинвестирования договора участия в долевом строительстве.

Поскольку независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон, сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные, а также Закон «О защите прав потребителей».

В соответствии с ч.2.3. ст.1 Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» действие настоящего Федерального закона в части регулирования отношений при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц.

Согласно ч. 3 ст. 3 Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ч. 2 ст. 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Как следует из п.7 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Верховным Судом Российской Федерации 04.12.2013 г., в случаях, если привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) осуществлено лицом, не имеющим на это права в соответствии ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и (или) такое привлечение денежных средств осуществлено иными, помимо указанных в названном Федеральном законе способами, гражданин на основании ч. 3 ст. 3 этого Закона вправе потребовать возврата переданных им денежных средств, взыскания предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере и возмещения сверх суммы этих процентов причиненных ему убытков.

Из указанной выше нормы и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что право гражданина на получение предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере при привлечении его денежных средств с нарушением Федерального закона N 214-ФЗ возникает исключительно при реализации им права требования немедленного возврата переданных нарушителю денежных средств, которое, в свою очередь, служит для гражданина дополнительной гарантией от неисполнения соответствующим лицом обязательств по передаче объекта долевого строительства, и не может быть заявлено отдельно после получения приобретенного объекта недвижимости по акту приема-передачи в собственность.

Принимая во внимание, что заключение основного договора в настоящее время невозможно, истцом ответчику направлено требование о возврате уплаченных по предварительному договору денежных средств и уплате неустойки в претензии от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 

<

данные изъяты>).

Данное требование ответчиком не исполнено, в связи с чем суд считает, что истец правомерно заявил о расторжении предварительного договора и возврате уплаченных денежных средств, и денежные средства, уплаченные истцом в сумме 

<

данные изъяты> руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца. 

Истец просит взыскать с ответчика неустойку за нарушение установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара в размере 

<

данные изъяты>., предусмотренную ст.23.1 Закона РФ «О защите прав потребителей». 

Частью 9 статьи 4 Федерального закона №214-ФЗ установлено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Из разъяснений, содержащихся в п. 29 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, (ред. от 04.03.2015), следует, что в случае расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, связанным с неисполнением застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства в установленный срок, которые предусмотрены пунктом 1 части 1 и пунктом 1 части 1.1 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», помимо возврата участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, застройщик также уплачивает проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в соответствии с частью 2 статьи 9 названного Закона, а в соответствующих случаях - также частью 6 этой статьи. Неустойка, предусмотренная частью 2 статьи 6 данного Федерального закона для случаев нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, при расторжении договора участия в долевом строительстве уплате не подлежит.

Таким образом, к указанным правоотношениям в части взыскания неустойки подлежат применению нормы Федерального закона N 214-ФЗ, а не положения Закона РФ «О защите прав потребителей». 

Требований о взыскании предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере по договору участия в долевом строительстве истцом не заявлено, неустойка, предусмотренная для случаев нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, при расторжении договора участия в долевом строительстве уплате взысканию не подлежит, положения ст.23.1 Закона РФ «О защите прав потребителей», в данном случае, не применимы, в связи с чем требования истца о взыскании неустойки за нарушение установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара в размере 

<

данные изъяты> коп., предусмотренной ст.23.1 Закона РФ «О защите прав потребителей» за нарушение срока передачи предварительно оплаченного товара, не подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения исполнителем прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Судом установлена вина ответчика в ненадлежащем исполнении своих обязательств, выразившемся в не предоставлении полной и достоверной информации о товаре. Данное нарушение причинило потребителю нравственные страдания, однако суд находит заявленную сумму компенсации в размере 

<

данные изъяты> руб. явно завышенной и необоснованной. С учётом характера и степени испытанных истцом нравственных страданий, степени вины ответчика в нарушении прав потребителя, суд считает, что требованиям разумности и справедливости в данном случае будет отвечать взыскание с ответчика компенсации морального вреда в размере 

<

данные изъяты>. согласно ст. ст. 151, 1101 ГК РФ.

Согласно ч.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Из материалов дела следует, что истец обращался к ответчику с претензией. 

Поскольку требования истца добровольно не были удовлетворены ответчиком, то суд приходит к выводу, что с ответчика подлежит ко взысканию штраф в соответствии с ч.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей». 

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении размера штрафа в соответствии со ст.333 ГК РФ. Суд полагает возможным уменьшить размер штрафа до 

<

данные изъяты> руб., учитывая при этом компенсационную (а не карательную) природу штрафа, мотивированные возражения ответчика, период допущенной просрочки, а также явную несоразмерность суммы последствиям нарушения основного обязательства.

При обращении в суд истцом была уплачена государственная пошлина в размере 

<

данные изъяты>. (л.д.

<

данные изъяты>). Учитывая частичное удовлетворение исковых требований, в пользу истца следует взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 

<

данные изъяты>. 

Согласно ч 1. ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. 

Поскольку суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований частично, то государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден при подаче иска в соответствии со ст.333.36 Налогового кодекса Российской Федерации, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты государственной пошлины, пропорционально удовлетворенной части иска в сумме 

<

данные изъяты>. 

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

иск ФИО2 удовлетворить частично. 

Взыскать с ООО «НеваИнвестПроект» в пользу ФИО2 уплаченные по предварительному договору купли-продажи блок-секции в жилом доме блокированной застройки (танхауса) с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ № денежные средства в размере 

<

данные изъяты>., компенсацию морального вреда в размере 

<

данные изъяты>., штраф в размере 

<

данные изъяты>., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 

<

данные изъяты>. в удовлетворении остальной части исковых требований – отказать. 

Взыскать с ООО «НеваИнвестПроект» в доход Санкт-Петербурга расходы по оплате государственной пошлины в сумме 

<

данные изъяты>. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы, представления в Санкт-Петербургский городской суд через Приморский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме (ДД.ММ.ГГГГ). 

Судья Лебедева Т.А.