дело № 3а-414/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Брянск 04 апреля 2019 года

Брянский областной суд в составе:

председательствующего судьи Парамоновой Т.И.,

при секретаре Шепеленко Е.В., 

с участием представителя административного истца ФИО1 - ФИО2, представителя административного ответчика Управления имущественных отношений Брянской области ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, Управлению имущественных отношений Брянской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Брянской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с указанным административным иском, в обоснование требований указала, что является собственником объекта недвижимости - нежилого помещения, назначение: нежилое, общей площадью 96, 9 кв.м., этаж - 1, расположенного по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером №.

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, утвержденная актом № 32/301/18-8389 от 18 апреля 2018 года филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Брянской области, по состоянию на 18 апреля 2018 года составляет 8 556 221 рублей 55 копеек.

Данные об установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости.

Согласно отчету об оценке № 327н-18 от 17 декабря 2018 года, выполненному оценщиком агентства оценки «Сто дорог» ИП ФИО4, рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 18 апреля 2018 года составляет 3 064 000 рублей.

Полагая, что кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости превышает его рыночную стоимость, чем нарушаются права ФИО1 как налогоплательщика, административный истец просил суд:

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения, назначение: нежилое, общей площадью 96, 9 кв.м., этаж - 1, расположенного по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости в размере 3 064 000 рублей по состоянию на 18 апреля 2018 года.

До начала судебного заседания от представителей административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области ФИО5, заинтересованного лица администрации Карачевского района Брянской области ФИО6 поступили письменные ходатайства о рассмотрении дела без участия представителей административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области и заинтересованного лица администрации Карачевского района Брянской области.

Определением Брянского областного суда от 04 апреля 2019 года ходатайства удовлетворены, определено рассмотреть дело в отсутствие представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области и представителя заинтересованного лица администрации Карачевского района Брянской области

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 - ФИО2 уточнила заявленные требования, просила установить кадастровую стоимость недвижимого имущества: нежилого помещения, назначение: нежилое, общей площадью 96, 9 кв.м., этаж - 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>-Б, с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости по состоянию на 18 апреля 2018 года в соответствии с заключением эксперта ООО ОК «ВарМи» № 19-ЭН-6443-03-2052 от 13 марта 2019 года в размере 3 162 000 рублей.

В судебном заседании представитель административного ответчика Управления имущественных отношений Брянской области ФИО3 возражала против удовлетворения заявленных требований, при этом рыночную стоимость объекта недвижимости, принадлежащих ФИО1 на праве собственности, определенную в соответствии с заключением эксперта ООО ОК «ВарМи» № 19-ЭН-6443-03-2052 от 13 марта 2019 года, не оспаривала, возражений в отношении экспертного заключения не представила.

Административный истец ФИО1, представитель административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области» о дате и времени судебного заседания извещены надлежаще, доказательств наличия уважительных причин своего отсутствия – не представили, об отложении слушания по делу – не ходатайствовали.

В письменном отзыве на административное исковое заявление представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области ФИО7 в решении вопроса по существу заявленных требований полагалась на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица администрации Карачевского района Брянской области ФИО6 в письменном отзыве на иск выражает несогласие с заявленными требованиями, ссылаясь на то, что уменьшение кадастровой стоимости объектов недвижимости приведет к снижению налоговых поступлений в бюджет района. 

С учетом требований ст. 150, ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц. 

Выслушав пояснения представителя административного истца ФИО1 - ФИО2, представителя административного ответчика Управления имущественных отношений Брянской области ФИО3, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что на основании договора дарения от 28 января 2015 года, заключенного между ФИО8 (даритель) и ФИО1 (одаряемая), последняя является собственником объекта недвижимости - нежилого помещения, назначение: нежилое, общей площадью 96,9 кв.м., этаж - 1, расположенного по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером № (т. №).

В соответствии с актом № 32/301/18-8389 от 18 апреля 2018 года, утвержденным филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Брянской области, по состоянию на 18 апреля 2018 года кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 8 556 221 рубль 55 копеек.

Данные об установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения внесены в государственный кадастр недвижимости.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости № 32/ИСХ/19-34960 от 04 февраля 2019 года, по состоянию на 04 февраля 2019 горда, кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № составляет 8 556 221 рубль 55 копеек.

Сведения о дате утверждения кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости в ЕГРН отсутствуют. Дата определения кадастровой стоимости и дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ГКН – 18 апреля 2018 года (т. №).

В соответствии с отчетом № 327н-18 от 17 декабря 2018 года, выполненным оценщиком агентства оценки «Сто дорог» ИП ФИО4, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 18 апреля 2018 года составляет 3 064 000 рублей.

Согласно ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Вопросы государственной кадастровой оценки регулируются Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с последующими изменениями).

Согласно положениям ст. 3 Федерального закона № 135-ФЗ под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. При этом, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). 

Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное (ст.12 Закона об оценочной деятельности).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

При обращении с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости, в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 части 2 статьи 246 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункта 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» заявителем представляется отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственной кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

В силу ст. 400, ч. 1 ст. 401 Налогового кодекса РФ физические лица, обладающие гаражами, зданиями, строениями, сооружениями, помещениями на праве собственности, признаются плательщиками налога на имущество физических лиц.

По общему правилу, предусмотренному ч. 1 ст. 402 Налогового кодекса РФ, налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости.

Таким образом, права и обязанности административного истца, как налогоплательщика, затронуты результатами определения кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости.

Исходя из вышеизложенного, административный истец вправе требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установления в отношении объектов недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость.

В соответствии с ч. 1 ст. 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. 

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет № 327н-18 от 17 декабря 2018 года, выполненный оценщиком агентства оценки «Сто дорог» ИП ФИО4

Как разъяснено в п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», по смыслу части 2 статьи 67 ГПК РФ и части 2 статьи 84 КАС РФ отчет об оценке не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами (абзац восьмой статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности).

По ходатайству представителя представитель административного истца ФИО1 – ФИО2 определением Брянского областного суда от 18 февраля 2019 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО ОК «ВарМи».

Согласно выводам экспертного заключения ООО ОК «ВарМи» №19-ЭН-6443-03-2052 от 13 марта 2019 года, отчет № 327н-18 от 17 декабря 2018 года, выполненный оценщиком агентства оценки «Сто дорог» ИП ФИО4 не соответствует: подпунктам «б, ж, и, к» пункта 8, пунктам 4, 10, 11, 13 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 299; пункту 16, 25 Ферального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297; подпунктам «а, б» пункта 22, пункту 30 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года № 611.

Экспертом установлено, что при проверке отчета об оценке на соответствие обязательным требованиям к содержанию отчета об оценке, требованиям к описанию объекта оценки в нем отсутствуют обоснования применения стандартов ФСО 1, ФСО 2, ФСО 3, ФСО 7, а также стандартов и правил осуществления оценочной деятельности СРО «РАО-ЮФО», не имеется сведений количественных и качественных характеристиках объекта оценки (об устареваниях), не приложены документы технической инвентаризации, документы представленные заказчиком, не заверены в установленном законе порядке.

Обоснование применения доходного подхода вводит в заблуждение, так как данный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расход, однако в отчете указано, что данный подход не применяется и в то же время при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик применяет его. Нет объяснения логики заполнения таблицы 9.4 отчета. При применении сравнительного подхода для оценки недвижимости, подобрано минимально возможное количество объектов аналогов, объекты-аналоги относятся к одному с объектом оценки сегменту рынка, но имеют ряд характеристик существенно отличающихся от объекта исследования. Применение подобных аналогов допустимо в случаях ограниченного рынка и отсутствия достаточного наличия информации о сделках или предложениях. В отчете не приведен анализ достоверности ценовой информации по указанным объектам-аналогам, например её соответствие данным агентств недвижимости, которыми оценщик пользуется при подборе аналогов. В отчете выявлено несоответствие обязательным требованиям к выведению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, а именно не обоснованы расчеты по оценки значимости критериев и приоритетов.

В отчете об оценке не описаны признаки внешнего износа объекта. В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации), однако анализ данного значения экспертом не произведен и в отчете не содержится. 

Положения отчета об оценке не должны вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должны допускать неоднозначного толкования полученных результатов. Однако в отчете не достаточно описаны и проработаны обоснования расчетов, согласно которым любой пользователь может прийти к тем же результатам, что и оценщик, в отчете выявлены неоднозначные толкования полученных результатов, что вводит заказчика в заблуждение относительно установленной рыночной цены спорного объекта.

Выявленные нарушения повлияли на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Установлено, что рыночная стоимость - нежилого помещения, назначение: нежилое, общей площадью 96,9 кв.м., этаж - 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>-Б, с кадастровым номером №, по состоянию на 18 апреля 2018 года, без учета НДС, составляет: 3 162 000 рублей. 

В силу статьи 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценив заключение судебной экспертизы, проведенной экспертом ООО ОК «ВарМИ» в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, судом установлено, что заключение подготовлено экспертом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы в области оценки, оснований не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется, так как эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы, поскольку заключение эксперта ООО ОК «ВарМи» №19-ЭН-6443-03-2052 от 13 марта 2019 года мотивировано, выводы ясны, сделаны на основании исследованных экспертом обстоятельств и не содержат противоречий. Указанное выше заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым к отчету об оценке недвижимого имущества законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. При этом, в экспертном заключении приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости объекта недвижимости. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Эксперт произвел расчет действительной рыночной стоимости путем сравнительного и доходного подхода, обосновав при этом целесообразность данных подходов к оценки стоимости спорного объекта недвижимости, а также обосновав невозможность применения затратного подхода, в результате которых рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 18 апреля 2018 года составила 3 162 000 рублей.

Помимо прочего, экспертиза проведена ФИО9, являющимся действительным членом Российского общества оценщиков, ответственность которого застрахована, что соответствует положениям абз. 1 ст. 4, ст. 15, абз.4 ст. 15.1, ст. 24.7 Закона об оценочной деятельности. 

Руководствуясь статьей 82 КАС РФ и положениями Закона об оценочной деятельности, суд признает заключение эксперта ООО ОК «ВарМи» №19-ЭН-6443-03-2052 от 13 марта 2019 года надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость - нежилого помещения, назначение: нежилое, общей площадью 96, 9 кв.м., этаж - 1, расположенного по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером №, определенную по состоянию на дату внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости. 

Доказательств того, что рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости являлась иной, чем отражено в экспертном заключении, суду не представлено, и таких данных в материалах дела не имеется.

При этом ни представитель административного истца, ни представитель административного ответчика Управления имущественных отношений Брянской области не возражали против того, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 18 апреля 2018 года составляет 3 162 000 рублей.

Таким образом, оценив в совокупности собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска ФИО1 и необходимости установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения, назначение: нежилое, общей площадью 96,9 кв.м., этаж - 1, расположенного по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости по состоянию на 18 апреля 2018 года в размере 3 162 000 рублей.

В соответствии с п.1 Приказа Росреестра от 18 октября 2016 года № П/0515 федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра») наделено полномочиями федерального органа исполнительной власти, осуществляющего государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости. 

В Брянской области данные полномочия возложены на филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Брянской области.

Вступивший в законную силу судебный акт об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной является основанием для внесения органом кадастрового учета соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости.

Согласно п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ). Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В силу пункта 5 вышеназванного Постановления Пленума датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности). 

ФИО1 в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Брянской области не обращалась, в связи с чем датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, следует считать 27 декабря 2018 года - дату обращения в суд. 

Руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, Управлению имущественных отношений Брянской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Брянской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости – удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость недвижимого имущества -нежилого помещения, назначение: нежилое, общей площадью 96,9 кв.м., этаж - 1, расположенного по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером №, в размере его рыночной стоимости равной 3 162 000 рублей по состоянию на 18 апреля 2018 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 27 декабря 2018 года – дату подачи заявления в суд.

Вновь установленная кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Брянского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Председательствующий 

судья Брянского областного суда Т.И. Парамонова

мотивированное решение принято 05.04.2019 г.