Дело № 2-2386/2020

73RS0002-01-2020-002709-96

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ульяновск 22 июля 2020 года

Засвияжский районный суд г. Ульяновска в составе: 

председательствующего судьи Головня О.В., 

при секретаре Потаниной Д.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению акционерного общества «ДОМ.РФ» к ФИО1, ФИО2 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, 

У С Т А Н О В И Л:

акционерное общество «ДОМ.РФ» (далее – АО «ДОМ.РФ») обратилось в суд с исковым требованиемк ФИО1, ФИО2 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество. Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2 и АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» был заключен кредитный договор № в соответствии с условиями которого ответчиком был предоставлен кредит в размере 1 900 000 руб., на срок 240 календарных месяца, под 10,25% годовых, на целевое использование: для приобретения жилья. Размер ежемесячного платежа на дату предоставления займа –18699 руб. Выдача кредита ответчикам подтверждается банковским ордером № от ДД.ММ.ГГГГ.Кредит предоставлен для целевого использования: приобретения в собственность заемщиков жилого помещения, а именно трехкомнатной квартиры общей площадью 76,13 кв.м., проектный №, расположенная на 1 этаже первого подьезда (первой секции) многоквартирного № в 6-м квартале жилого микрорайона «Запад-1» г. Ульяновска, на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ Указанный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ульяновской области ДД.ММ.ГГГГ Обеспечением исполнения кредитных обязательств заемщиков является залог (ипотека) объекта долевого строительства в силу закона. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ.Ответчики ежемесячные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользование им производили с нарушением условий кредитного договора. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ размер задолженности составляет 1 918 231 руб. 64 коп., в том числе: 1831808 руб. 33 коп.–задолженность по основному долгу;84 765 руб. 40 коп. – задолженность по процентам;1 657 руб. 91 коп. – задолженность по пени.Согласно ст. 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ предмет ипотеки был оценен в размере 3 422 000 руб., что подтверждается отчетом № об оценке квартиры, изготовленном ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр». На основании данного отчета начальную продажную стоимость заложенного объекта недвижимости необходимо установить в размере 2 737 600 руб. (80% рыночной цены).Принимая во внимание размер просроченных платежей, соотношение суммы неисполненные должниками обязательств по кредитному договору к рыночной стоимости предмета ипотеки – квартиры составляет более 5%, допущенное нарушение заемщиками условий кредитного договора является существенным и достаточным основанием для расторжения кредитного договора. Кроме того, указали, что объект долевого строительства был передан взастройщиком ответчикам, однако они уклоняются от регистрации права собственности на указанный объект недвижимости. Просит взыскать с ответчиков в свою пользу задолженность по кредитному договору в размере 1 918 231 руб. 64 коп.,расходы по уплате государственной пошлины, признать за ответчиками право собственности на квартиру расположенную по адресу: 

<

адрес>, признать за АО «ДОМ.РФ» право залога (ипотеки) на указанную квартиру, обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество–жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов и установив начальную продажную стоимость в размере 2 737 600 рублей, расторгнуть кредитный договор.

Представитель истца АО «ДОМ.РФ» в судебном заседании не присутствовал, о времени и месте рассмотрения дела извещен. Просил рассмотреть дело в отсутствие представителя истца, не возражали против вынесения по делу заочного решения.

Ответчики ФИО1, ФИО2, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Суд, в соответствии со ст. 233-235 ГПК РФ, с учетом мнения стороны истца, определил рассмотреть дело при данной явке в порядке заочного производства.

Изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно ст. 12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд принимает решение по заявленным истцом требованиям (ст. 196 ГПК РФ).

Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. 

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Статьей 420 ГК РФ закреплено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (ст. 307 – 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 421 ГК РФ).

К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 ГК РФ (Заем), если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

В силу ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей (ст. 807 ГПК РФ).

Обязанность заемщика возвратить полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа, регламентирована статьей 810 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Статьей 811 ГК РФ предусмотрены последствия нарушения заемщиком условий договора займа. Так, в соответствии с ч.1 ст. 811 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном п.1 ст. 395 ГК РФ со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу, независимо от уплаты процентов предусмотренных п.1 ст. 809 ГК РФ. Согласно ч.2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 и АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» заключен договор займа №, в соответствии с которымзаемщикам предоставлен кредит в размере 1 900 000 руб. под 10,25% годовых. 

Срок пользования займом – с даты следующей за датой фактического предоставления заемных средств по последнее число 240-го календарного месяца (обе даты включительно.

Размер ежемесячного платежа на дату предоставления займа –18699 рублей.

Выдача займа ответчикам подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

Займпредоставлен для целевого использования, а именно: приобретения в лбщую совместную собственность ФИО3, ФИО2 квартиры, состоящей из трех комнат, общей (проектной) площадью – 76,13 кв.м., расположенной по адресу (строительному): Ульяновская область,г. Ульяновск, шестой квартал жилого микрорайона «Запад-1» в Засвияжском районе, многоквартирный жилой дом №, кадастровый номер земельного участка: №, этаж 1, проектный номер квартиры 1стоимостью 2 9116 797 руб., путем заключения договора № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 20.09. между ФИО1, ФИО2 и ООО «Запад». 

Обеспечением исполнения кредитных обязательств заемщиков является залог (ипотека) имущественных права требования договора № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 20.09. 2017 в силу закона. 

Права первоначального залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ.

При ненадлежащем исполнении своих обязательств заемщиками кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования (п. 5.4.1 договора), обратить взыскание на недвижимое имущество при неисполнении требований кредитора (п. 5.4.2 договора). При нарушении сроков возврата кредита Заемщик уплачивает по требованию Кредитора неустойку в виде пеней в размере 1/366 от размера ключевой ставки Центрального банка России в процентах годовых, действующую на дату заключения договора, от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет кредитора (включительно) (п.6.2).

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ предмет ипотеки оценен в размере 3 422 000 руб., что подтверждается отчетом № об оценке квартиры, изготовленном ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр». 

Согласие заемщиков со всеми условиями договора займа подтверждается их подписью договоре займа, графике платежей.

В ходе судебного разбирательства установлено, первоначальный кредитор выполнил свои обязательства по кредитному договору в полном объеме, предоставив заемщикам денежную сумму в размере 1 900 000 рублей. Предоставление денежных средств заемщиками не оспорено.

Заемщики, воспользовавшись предоставленными денежными средствами, обязательства по погашению кредита и уплате процентов за его пользование не исполняют надлежащим образом.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ допустили образование задолженности в размере 1 918 231 руб. 64 коп., из которых: 1 831 808 руб. 33коп. – задолженность по основному долгу; 84 765 руб. 40 коп. – задолженность по процентам;1657 руб. 91 коп. – задолженность по пени.

Указанный размер задолженности подтверждается расчетом задолженности, произведенным истцом в соответствии с условиями кредитного договора. 

Документы, представленные истцом в материалы дела, свидетельствуют о том, что платежи по кредиту производились заемщиком нерегулярно и не в полном объеме, в связи с чем образовалась просроченная задолженность по данному договору.

Неисполнения заемщиками условий кредитного договора нашло свое подтверждение в ходе судебного заседания. Таким образом, имеются все основания для досрочного взыскания задолженности по кредитному договору.

Истцом в адрес ответчиков банком было направлено требование о досрочном истребовании задолженности, расторжении договора, которое было оставлено без удовлетворения.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Поскольку со стороны ответчиков допущены существенные нарушения принятых обязательств по договорам, указанный кредитный договор подлежит расторжению по требованию истца. 

Таким образом, требования истца о расторжении договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ и взыскании задолженности по договору займа в сумме 1 918 231 руб. 64 коп., из которых: 1 831 808 руб. 33 коп. – задолженность по основному долгу; 84 765 руб. 40 коп. – задолженность по процентам; 1657 руб. 91 коп. – задолженность по пени. подлежат удовлетворению.

Разрешая требования истца об обращении взыскания на предмет залога: принадлежащую ответчикам квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> суд исходит из следующего.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Согласно ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

В силу п. 3 ст. 340 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

В силу ст. 51 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Подпунктом 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Из материалов дела усматривается, что во исполнения п. 3.5 договора займа, 19.10.2017 г. Управлением Росреестра по Ульяновской области была произведена государственная регистрация договора № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, а также произведена регистрация ипотеки в силу закона, № и №.

Согласно акта приема- передачи объекта долевого строительства к договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, квартира была передана ООО «Запад» ответчикам ФИО1, ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 3.7.1.2 договора займа, после ввода в эксплуатацию объекта долевого строительства, в котором находится квартира, в срок не позднее пяти рабочих дней с даты подписания передаточного акта или иного предусмотренного действующим законодательством РФ документа о передаче завершенной строительством квартиры залогодержателю предоставить кредитору копию этого документа; произвести оценку квартиры; передать в орган, осуществляющий государственную регистрацию права, договор приобретения и иные необходимые документы для проведения государственной регистрации права собственности залогодателя на квартиру и ипотеки квартиры в пользу кредитора; осуществить все необходимые действия по оформлению закладной по составленной кредитором форме и получения ее кредитором из органа, одушевляющего государственную регистрацию прав.

Однако право собственности на вышеуказанную квартиру за ФИО1, ФИО2 не зарегистрировано, тем самым закладная на квартиру не оформлена, что делает невозможным передачу ее в залог банку и обращение взыскания на заложенное имущество. 

В соответствии с п.3 ст. 551 ГК РФ при уклонении одной из сторон от регистрации перехода права собственности при продаже недвижимости, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно п. 7 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в случае уклонения одной из сторон от подачи заявления на государственную регистрацию переход права собственности регистрируется на основании решения суда. 

Поскольку ответчики уклоняются от регистрации права собственности на спорное жилое помещение, суд приходит к выводу, что недвижимое имущество, а именно: квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер № следует признать имуществом, принадлежащим ФИО1, ФИО2 (по ? доли за каждым) на праве собственности и подлежащей государственной регистрации, в целях последующего обращения взыскания на указанное имущество в соответствии с частью 1 статьей 66 Федерального закона от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», а также признать наличие обременения (ипотеки) в силу закона указанной квартиры в пользу АО «ДОМ.РФ». 

Согласно отчета № об оценке квартиры, изготовленного ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр» стоимость предмета ипотеке составляет 3 422 000руб.

Исходя из заявленных АО «ДОМ.РФ» требований об установлении начальной продажной стоимости заложенного имущества в сумме 2 737 600 руб. суд считает необходимым при реализации с публичных торгов начальную продажную цену квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, следует установить в сумме 2 737 600 руб. 

В связи с чем суд приходит к выводу, что после регистрации права собственности за ФИО1, ФИО2 и регистрации обременения (ипотеки) в пользу акционерного общества «ДОМ.РФ», необходимо обратить взыскание на предмет залога по договору - квартиру, общей площадью 74,2кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, установив начальную продажную стоимость данной квартиры - 2 737 600 рублей.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в сумме 23791 руб. 15 коп.по 11 895 руб. 57 коп. с каждого.

В силу конституционного положения об осуществлении судопроизводства на основе состязательности и равноправия сторон (статья 123 Конституции Российской Федерации) суд по данному делу обеспечил равенство прав участников процесса по представлению, исследованию и заявлению ходатайств.

В силу конституционного положения об осуществлении судопроизводства на основе состязательности и равноправия сторон (ст. 123 Конституции РФ) суд по данному делу обеспечил равенство прав участников процесса по представлению, исследованию и заявлению ходатайств.

При рассмотрении дела суд исходил из представленных сторонами доказательств. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 – 199,233 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования акционерного общества «ДОМ.РФ» удовлетворить.

Расторгнуть кредитный договор № от 20.09.2017г., заключенный между АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» и ФИО1, ФИО2.

Взыскать в солидарном порядке с ФИО1, ФИО2 в пользу акционерного общества «ДОМ.РФ» задолженность по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 918 231 руб. 64 коп., в том числе: 1831808 руб. 33 коп.–основной долг; 84 765 руб. 40 коп. – проценты; 1 657 руб. 91 коп. – пени.

Взыскать с ФИО1, ФИО2 в пользу АО «ДОМ.РФ» в долевом порядке расходы по оплате государственной пошлины в сумме 23791 руб. 15 коп. по 11 895 руб. 57 коп. с каждого.

Недвижимое имущество, а именно: квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер № признать имуществом, принадлежащим ФИО1, ФИО2 (по ? доли за каждым) на праве собственности и подлежащей государственной регистрации, в целях последующего обращения взыскания на указанное имущество в соответствии с частью 1 статьей 66 Федерального закона от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Признать наличие обременения (ипотеки) в силу закона квартиры расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер № в пользу акционерного общества «ДОМ.РФ».

Указанное решение, является основанием для внесения Управлением Росреестра по Ульяновской области в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним одновременно записи об ипотеке в силу закона и записи о государственной регистрации права собственности ФИО1, ФИО2, чьи права обременяются ипотекой.

После регистрации права собственности за ФИО1, ФИО2 и регистрации обременения (ипотеки) в пользу акционерного общества «ДОМ.РФ», обратить взыскание на предмет залога по договору - квартиру, общей площадью 74,2 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, установив начальную продажную стоимость данной квартиры - 2 737 600 рублей.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано ответчиком в апелляционном порядке в Ульяновский областной суд в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Судья О.В.Головня