РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 июня 2025 года адрес

Тимирязевский районный суд адрес в составе Председательствующего судьи Барановой Н.С., при секретаре фио, помощнике судьи фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1407/2025 по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Авангард» о признании частично недействительным договора, взыскании денежных средств, судеб договора недействительным, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, судебных расходов,  

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику, просит суд признать недействительными п. 4.4., 4.7 договора участия в долевом строительстве, взыскать с ООО «СЗ Авангард» в счет уменьшения цены договора денежные средства в размере сумма, расходы на проведение исследования в размере сумма, неустойку за нарушение срока исполнения требований потребителя за период с 19.10.2024 г. по день вынесения решения судом из расчета сумма в день, неустойку за период со дня вынесения решения по день фактического исполнения обязательства, излишне уплаченную сумму по договору в размере сумма, штраф в размере 5 % от присужденной суммы, компенсацию морального вреда в размере сумма, расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма, расходы на оформление доверенности в размере сумма. 

С учетом уточненных исковых требований, истец просит суд взыскать с ООО «СЗ Авангард» в счет уменьшения цены договора денежные средства в размере сумма, расходы на проведение исследования в размере сумма, неустойку за нарушение срока исполнения требований потребителя за период с 19.10.2024 г. по день вынесения решения судом из расчета сумма в день, неустойку за период со дня вынесения решения по день фактического исполнения обязательства из расчета сумма в день, излишне уплаченную сумму по договору в размере сумма, штраф в размере 5 % от присужденной суммы, компенсацию морального вреда в размере сумма, расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма, расходы на оформление доверенности в размере сумма. 

Исковые требования мотивированы тем, что между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве № Бусиновский парк-21.3(кв)-1/33/16(3)(АК), предметом которого является строительство многоквартирного дома. После окончания строительства застройщик обязался передать участнику жилое помещение – квартиру № 515, расположенную в указанном доме по строительному адресу: адрес, Западное Дегунино, адрес. 

Участником долевого строительства договорные обязательства выполнены в надлежащем виде. 

Между застройщиком и истцом 05.07.2024 г. подписан передаточный акт. 

В ходе осмотра квартиры выявлены недостатки и дефекты, не обусловленные договором. Застройщику была направлена претензия, которая оставлена без удовлетворения. По инициативе истца выполнено экспертное заключение, согласно которому стоимость устранения дефектов в квартире составляет сумма. 

Также квартира, переданная ответчиком не соответствовала площади, установленной в договоре – вместо 78,80 кв.м. фактическая площадь составила 76,80 кв.м. 

 Условия договора, согласно которым цена не подлежит изменению является недействительным, поскольку нарушает его права. 

 Истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием о возмещении расходов на устранение строительных недостатков и выплате излишне уплаченной по договору суммы денежных средств, однако претензия оставлена без удовлетворения.

Истец, его представитель – фио в судебное заседание явились, заявленные требования с учетом уточнений поддержали, просили иск удовлетворить.

Представитель ответчика – фио в судебное заседание явилась, возражала по существу заявленных требований, представила письменные возражения на исковое заявление.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом.

Как следует из ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

При заключении договора участия в долевом строительстве между сторонами возникают правоотношения по привлечению денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома, которые регулируются положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Согласно ч. 1 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В соответствии со ст.12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. 

Согласно п. 1 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 28.06.2012 г. № 17 «О рассмотрении судами дел по спорам о защите прав потребителей», При рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей либо Закон), другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Федеральным законом от 08.08.2024 № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», которые подлежат применению с 01.09.2024 г.

Судом установлено, что между ООО «СЗ Авангард» и ФИО1 был заключен договор участия в долевом строительстве № Бусиновский парк-21.3(кв)-1/33/16(3)(АК), согласно условиям которого ответчик обязался построить многоквартирный дом и передать участнику жилое помещение – квартиру № 515, расположенную в доме по строительному адресу: адрес, Западное Дегунино, адрес, уч. 35/18, корп. 21.3. Площадь квартиры – 78,80 кв.м. 

Согласно п. 4.4 указанного договора стороны пришли к соглашению о том, что цена договора подлежит изменению в случае изменения проектной площади более, чем на 3 %. 

В случае отклонения до 3 % включительно цена договора изменению не подлежит. Согласно п. 4.7. обязательства по уплате цены договора считаются исполненными в полном объеме с момента поступления денежных средств на счет эскроу.

Участником долевого строительства договорные обязательства выполнены в надлежащем виде. 

05 июля 2024 года между сторонами подписан передаточный акт, согласно условиям которого застройщик передал ФИО1 квартиру № 515 площадью 76,80 кв.м. 

Также сторонами подписан акт осмотра, из которого следует, что в переданной квартире имеются строительные недостатки и дефекты. 

 ИП фио выполнено экспертное заключение № 72384 об определении стоимости устранения дефектов в квартире, которая составила сумма. 

Истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием о выплате данной суммы, что подтверждается копией чека и описи вложения почтового отправления, однако требования претензии оставлены без удовлетворения. Претензия получена ответчиком 06 октября 2024 года.

В ходе рассмотрения дела судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза. 

Согласно выводам экспертного заключения ООО «Стройзем», в квартире, имеются строительные недостатки (дефекты), вызванные нарушением застройщиком технологии строительного производства и строительных норм и правил, действующих на адрес, при выполнении строительно-монтажных работ силами застройщика. Стоимость устранения недостатков составляет сумма.

Заключение экспертов оценено судом в соответствии с правилами ч. 3 ст. 86 ГПК РФ в совокупности с иными представленными доказательствами. Выводы судебной экспертизы не опровергнуты иными доказательствами.

Таким образом, факт наличия строительных недостатков нашел свое подтверждение в ходе рассмотрения дела.

В соответствии с ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Поскольку ответчик не исполнил свое обязательство о передаче истцу квартиры, качество которой соответствует условиям договора, строительным нормативам, что подтверждается заключением судебной экспертизы, суд полагает требования истца в части возмещения расходов на устранение строительных недостатков подлежащими удовлетворению, однако, учитывая предельно допустимый объем взыскиваемых средств, установленных законом, взысканию подлежит сумма не более 3 % от цены договора, то есть сумма.

Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки за нарушение ответчиком срока исполнения требований о возмещении расходов.

Согласно ч.8 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного ч.6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.

В соответствии с п. 4 ч.1 ст. 18 ФЗ Федерального закона от 08.03.2022 № 46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Правительством РФ принято Постановление от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», согласно п.1 которого установлено, что неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом ч.9 ст.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 30.06.2025 г. включительно.

Пунктом 2 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 установлено, что к отношениям, связанным с передачей объекта долевого строительства участнику долевого строительства по договору, заключенному гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются исключительно положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящим постановлением.

С учетом установленного моратория и отсутствия подтверждения нарушения прав истцов на будущий период (с 01 июля 2025 года), оснований для взыскания неустойки, начиная с 01 июля 2025 года не имеется.

Также истцом заявлено требований о признании пунктов 4.4, 4.7. договора участия в долевом строительстве недействительными, взыскании излишне уплаченной суммы по договору.

В соответствии с ч. 1, 3, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Согласно ст. 167 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Указывая на противоречие пунктов договора, ущемляющего права потребителя истец полагает их недействительными.

Вместе с тем, из содержания договора не усматривается противоречие нормам действующего законодательства. Изменение цены договора в случае отклонения площади квартиры от характеристик объекта долевого строительства касается как истца, так и ответчика, то есть доплата денежных средств является обязательством застройщика в случае уменьшения площади более, чем на три процента, и обязательством участника строительства в случае ее увеличения более, чем на 3 %. Таким образом, условие договора декларирует равноправие его сторон и не ущемляет права потребителя. 

Иных оснований, обуславливающих недействительность сделки в данной части судом не усматривается.

Согласно п. 3.2 договора проектная площадь квартиры составляет 78,80 кв.м.

Как установлено п. 4.4 договора стороны пришли к соглашению, что цена договора подлежит изменению в случае отступления фактической площади квартиры от договорной площади более, чем на 3 %.

Согласно передаточному акту, площадь переданной квартиры составила 76,80 кв.м.

Таким образом, исполнение обязательств истцом по оплате цены договора в полном объеме и передача квартиры, площадь которой на 2 кв.м. менее проектной, то есть разница между площадями составляет менее 3 %, не порождает право истца на возмещение излишне уплаченной стоимости. 

Соответственно, требования истца в данной части не подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч.2 ст.10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков. 

Особенности, установленные п.1 и 2 постановления Правительства РФ от 18.03.2024 г. № 326, применяются, в том числе, к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу данного Постановления (п.3 постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326).

Таким образом, если правомерные требования потребителя не были удовлетворены застройщиком добровольно и срок для добровольного удовлетворения этих требований истек до 22.03.2024, то независимо от даты принятия судом решения с застройщика подлежит взысканию штраф за нарушения, допущенные до 22.03.2024, с указанием на отсрочку уплаты этого штрафа до 30.06.2025 включительно. Если срок для добровольного удовлетворения требований потребителя истек в период с 22.03.2024 г. по 31.12.2024 г., то указанный выше штраф взысканию с застройщика не подлежит. 

В материалах дела следует, с претензией о возмещении стоимости устранения недостатков истец обратился в период действия моратория.

Поскольку денежные обязательства ответчика по возмещению расходов на устранение строительных недостатков возникли в период действия вышеуказанного моратория, суд полагает, что в данном случае отсутствуют основания для взыскания с ответчика в пользу истца штрафа за неудовлетворение требований истца в добровольном порядке.

Требование истца о компенсации морального вреда, в силу ч.2 ст.10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, суд полагает обоснованным, поскольку в данном случае права истца ответчиком на своевременное возмещение расходов на устранение недостатков в переданной квартире не были соблюдены. При этом, суд, при определении размера компенсации морального вреда принимает во внимание конкретные обстоятельства дела, значимость указанных отношений для сторон, принцип соразмерности и справедливости. Таким образом, в пользу истца с ответчика суд взыскивает в счет компенсации морального вреда сумма  

Согласно ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст.94 ГПК РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами, иные, признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии с п.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ст.96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Договором № 73324 от 29.09.2024 г., актом от 01.10.2024 г. и чеком от 15.10.2024 г. подтверждается несение расходов, связанных со сбором доказательств обоснованности заявленных требований – проведение досудебного исследования ИП фио

Копией доверенности № 77 АД 6611269 подтверждается оплата за оформление доверенности, оформленной для рассмотрения заявленного спора в размере сумма.

Квитанцией от 21.10.2024 г. подтверждается оплата государственной пошлины в той части, от которой истец не был освобожден на основании ст. 333.36 НК РФ.

Данные расходы в соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию в пользу истца с ответчика.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ, ст.333.19 НК РФ, поскольку истец был частично освобожден от уплаты государственной пошлины, суд возлагает на ответчика обязанность по уплате оставшейся части, не взысканной в пользу истца государственной пошлины в доход бюджета адрес в размере сумма.

Из Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, следует, что в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 30.06.2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Авангард» о признании частично недействительным договора, взыскании денежных средств, судеб договора недействительным, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, судебных расходов удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Авангард» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1 (паспортные данные) сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, расходы по составлению заключения в размере сумма, расходы на составление нотариальной доверенности в размере сумма, расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма 

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Авангард» отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Авангард» в доход бюджета адрес государственную пошлину в размере сумма.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца с даты изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Тимирязевский районный суд адрес. 

Решение суда изготовлено в окончательной форме 08.08.2025 года.

Судья Баранова Н.С.