Дело № 3а-10/2024

УИД: 01OS0000-01-2023-000076-80

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27.06.2024 г. Майкоп

Верховный суд Республики Адыгея в составе: 

председательствующего судьи Шишева Б.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Макаовым И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «МЕГА 1» к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Государственному бюджетному учреждению Республики Адыгея «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «МЕГА 1» (прежнее наименование – ООО «Ингка Сентерс Рус Проперти А») обратилось в суд с административным иском к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Государственному бюджетному учреждению Республики Адыгея «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных административных исковых требований указано, что административный истец является собственником земельного участка площадью 32 000 кв.м. с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, а. Новая Адыгея ул. 

<

адрес>, 20/1б1, кадастровая стоимость которого, согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости составляет 57 454 720 рублей, что значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение его налоговых обязательств, в частности по уплате земельного налога, исчисляемого на основании кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно выполненному оценщиком ООО «Оценочная компания «Юрдис» ФИО2 отчету об оценке объекта недвижимости от 07.04.2023 № AMD-AD-21032023 рыночная стоимость земельного участка площадью 32 000 кв.м. с кадастровым №, по состоянию на 01.01.2022 составляет 15 797 000 рублей.

Определенную в отчете об оценке рыночную стоимость земельного участка административный истец просит установить в отношении спорного объекта недвижимости.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «МЕГА 1» по доверенности ФИО8 уточнил заявленные административные исковые требования, с учетом выводов, сделанных в заключении дополнительной судебной оценочной экспертизы от 24.05.2024 № 17-2024/05-ЭЗ, составленной экспертом ООО «Центр проектного управления» ФИО3, просил установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 32 000 кв.м. с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, а. Новая Адыгея ул. 

<

адрес>, 20/1б1, по состоянию на 01.01.2022 в размере его рыночной стоимости 27 872 000 рублей. 

Представители административных ответчиков Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по доверенности ФИО4 и ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» по доверенности ФИО5, в судебном заседании возражали против удовлетворения административного искового заявления и установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере, определенном в заключении дополнительной судебной оценочной экспертизы от 24.05.2024 № 17-2024/05-ЭЗ, полагали, что заключение эксперта составлено с нарушениями действующего законодательства об оценочной деятельности и не может считаться допустимым доказательством, подтверждающим рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, по основаниям, изложенным в письменных возражениях на административный иск и на дополнительную судебную оценочную экспертизу.

В заключении помощник прокурора Республики Адыгея ФИО6, полагал заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы от 24.05.2024 № 17-2024/05-ЭЗ недопустимым доказательством по делу, считал необходимым назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу либо отказать в удовлетворении административного искового заявления.

Заинтересованные лица филиал Публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Адыгея и администрация МО «Старобжегокайское сельское поселение», будучи извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства в судебное заседание не явились, ходатайство об отложении разбирательства дела и замечаний, относительно заключения дополнительной судебной оценочной экспертизы от 24.05.2024 № 17-2024/05-ЭЗ не заявляли.

С учетом положений статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), согласно которым суд рассматривает административное дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о дате, времени и месте судебного заседания, не представивших доказательств уважительности причин отсутствия и не просивших об отложении разбирательства дела, суд определил рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных, но не явившихся лиц, участвующих в деле.

Заслушав объяснения явившихся участников процесса, заключение помощника прокурора, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд считает, что административное исковое заявление ООО «МЕГА 1» подлежит удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ).

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 390, 391 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база по земельному налогу определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, утвержденная в установленном порядке и внесенная в Единый государственный реестр недвижимости, и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Исходя из того, что административный истец является собственником земельного участка и плательщиком земельного налога, исчисляемого от кадастровой стоимости, суд считает, что ООО «МЕГА 1» вправе требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установление в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в рыночном размере на дату, по состоянию на которую утверждена кадастровая стоимость.

Как следует из материалов административного дела, административному истцу ООО «МЕГА 1» на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 32 000 кв.м. с кадастровым №, относящийся к категории «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», с видом разрешенного использования «для организации примыкания к федеральной автодороге на участке «Южный подъезд к 

<

адрес>» в районе а. Новая Адыгея для съезда к СТЦ МЕГА-АДЫГЕЯ» со строительством транспортной развязки в разных уровнях», расположенный по адресу: 

<

адрес>, а. Новая Адыгея ул. 

<

адрес>, 20/1б1.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 09.10.2023, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 01:05:2900013:1538, по состоянию на 01.01.2022 составляет 57 454 720 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС РФ, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Полагая кадастровую стоимость вышеуказанного объекта недвижимого имущества завышенной, а, соответственно, нарушающей права административного истца как собственника по неправомерному начислению земельного налога, исчисляемого от кадастровой стоимости, ООО «МЕГА 1» представило составленный оценщиком ООО «Оценочная компания «Юрдис» ФИО2 отчет об оценке объекта недвижимости от 07.04.2023 № AMD-AD-21032023, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка земельного участка площадью 32 000 кв.м. с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, а. Новая Адыгея ул. 

<

адрес>, 20/1б1, по состоянию на 01.01.2022 составляет 15 797 000 рублей (том 1 л.д. 22-67).

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе, федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В связи с возникшими у административных ответчиков и суда в ходе рассмотрения административного дела вопросами и замечаниями к указанному отчету об оценке объекта недвижимости от 07.04.2023 № AMD-AD-21032023, а именно в обоснованности выбора оценщиком объектов-аналогов, анализа рынка, примененных корректировок, и проверки достоверности определенной рыночной стоимости объекта недвижимости, определением суда от 11.12.2023 назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертному учреждению ООО «Центр проектного управления» с целью установления и устранения противоречий, допущенных в вышеназванном отчете об оценке, и определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в размере на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 18.02.2024 № 05-2024/02-ЭЗ, составленному экспертом ООО «Центр проектного управления» ФИО3 следует, что в отчете об оценке от 07.04.2023 № AMD-AD-21032023, подготовленном оценщиком ООО «Оценочная компания «Юрдис» ФИО2 допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета об оценке объекта недвижимости, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка площадью 32 000 кв.м. с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, а. Новая Адыгея ул. 

<

адрес>, 20/1б1, по состоянию на 01.01.2022. 

Рыночная стоимость земельного участка площадью 32 000 кв.м. с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, а. Новая Адыгея ул. 

<

адрес>, 20/1б1, по состоянию на 01.01.2022 определена в размере 27 114 880 рублей.

В связи с ходатайством эксперта ООО «Центр проектного управления» ФИО3 об исправлении технической ошибки, допущенной в экспертном заключении от 18.02.2024 № 05-2024/02-ЭЗ при расчете рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода, определением Верховного суда Республики Адыгея от 27.03.2024 по делу назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Центр проектного управления».

Согласно заключению эксперта ООО «Центр проектного управления» ФИО3 от 24.05.2024 № 17-2024/05-ЭЗ рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка площадью 32 000 кв.м. с кадастровым №, по состоянию на 01.01.2022 составила в размере 27 872 000 рублей (том 3 л.д. 2-148).

Суд, в соответствии с положениями статей 82 и 84 КАС РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение судебной оценочной экспертизы от 18.02.2024 № 05-2024/02-ЭЗ, с учетом заключения дополнительной судебной оценочной экспертизы от 24.05.2024 № 17-2024/05-ЭЗ, подготовленные экспертом ООО «Центр проектного управления» ФИО3, соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Экспертиза назначалась непосредственно судом, и ее производство поручалось выбранному им эксперту. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.

Вопреки доводам представителей административных ответчиков о допущенных экспертом нарушениях федеральных стандартов оценки, а именно использования или не использования значения некоторых корректировок (поправок) при расчете стоимости объекта исследования, а также в части некорректного анализа сегмента рынка объектов-аналогов, искажающего диапазон цен предложений, приведенные в заключениях судебной и дополнительной судебной оценочной экспертиз выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Указанный представителем административного ответчика довод о том, что в нарушение статьи 11 Закона № 135-ФЗ, пункта 10 ФСО III, пунктов 2, 8 ФСО VI приведенные экспертом сведения в отношении предложений о продаже земельных участков под индустриальную застройку в Тахтамукайском районе Республики Адыгея, не соответствуют требованиям достоверности, проверяемости и достаточности, отклоняется судом как необоснованный, так как административный ответчик ошибочно полагает, что тексты объявлений № 1, № 3, № 5, № 6, № 7, № 9 не содержат информации о виде разрешенного использования, а также о том, что данная информация не верна и не соответствует действительности. Это подтверждается самими текстами объявлений, приведенных в заключении эксперта, в которых усматривается, что земельные участки имеют именно промышленное назначение, а не категорию земель. Более того, сам факт отнесения участков к классификации «промназначения», говорит именно о назначении участков, а не об их категории. 

Относительно довода о том, что в тексте объявления, использованного экспертом при анализе рынка, предложение № 11 содержит информацию о срочной продаже, что является нетипичными условиями рынка, представитель административного ответчика ошибочно указывает на нарушение подпункта 3 пункта 7 ФСО V «Подходы и методы оценки». Указанный пункт регулирует сам процесс оценки, а не анализ рынка.

При этом утверждение представителя административного ответчика о нарушении экспертом пункта 22 ФСО № 7 и неверном проведении расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта, в виду применения в расчетах корректировки по неактивному рынку земельных участков под индустриальную застройку, опровергается выводом эксперта, сделанным в пояснениях на возражения ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» на заключения судебных экспертиз о том, что отнесение рынка в сегменте объекта экспертизы к неактивному обосновано, поскольку объект экспертизы – земельный участок, предназначенный для «организации примыкания к федеральной автодороге на участке «Южный подъезд к г. Краснодар» в районе а. Новая Адыгея для съезда к СТЦ МЕГА-АДЫГЕЯ» со строительством транспортной развязки в разных уровнях», т.е. предназначенный для размещения дорог. На открытом рынке не представлены предложения с аналогичным видом разрешенного использования, в связи с чем экспертом приняты к расчету аналоги из земель индустриального назначения с применением корректировки на вид разрешенного использования. Учитывая анализ рынка, большой разброс цен, небольшое количество предложений (большая часть предложений в районе Тургеневского шоссе представлена участками под придорожный сервис или коммерцию) следует, что объект исследования относится к неактивному рынку. 

При изложенных обстоятельствах, позиция представителей административных ответчиков о неверном определении экспертом рыночной стоимости земельного участка, по мнению суда, основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

При этом следует отметить, что лицами, участвующими в деле, каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, не представлено. 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что заключение судебной оценочной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости земельного участка земельного участка площадью 32 000 кв.м. с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, а. Новая Адыгея ул. 

<

адрес>, 20/1б1, по состоянию на 01.01.2022 в размере 27 872 000 рублей и считает возможным положить его в основу судебного решения по настоящему административному делу.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а также статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ, актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в порядке статьи 13 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения административного истца ООО «МЕГА 1» с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости необходимо считать дату его обращения в суд – 13.10.2023.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 174-181, 248, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «МЕГА 1» к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Государственному бюджетному учреждению Республики Адыгея «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 32 000 кв.м., категория земель: «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения» с видом разрешенного использования – для организации примыкания к федеральной автодороге на участке «Южный подъезд к г. Краснодар» в районе а. Новая Адыгея для съезда к СТЦ МЕГА-АДЫГЕЯ» со строительством транспортной развязки в разных уровнях», расположенного по адресу: 

<

адрес>, а. Новая Адыгея ул. 

<

адрес>, 20/1 б1, по состоянию на 01.01.2022 в размере его рыночной стоимости 27 872 000 рублей.

Датой подачи административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «МЕГА 1» о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости считать 13.10.2023, что является основанием для внесения указанных сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Настоящее решение суда с момента вступления в законную силу является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части указания кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №, площадью 32 000 кв.м., по состоянию на 01.01.2022 в размере его рыночной стоимости 27 872 000 рублей на период с 01.01.2022 и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий апелляционный суд общей юрисдикции (354 000, 

<

...>) через Верховный суд Республики Адыгея в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 02.07.2024.

Судья Верховного суда

Республики Адыгея подпись Б.А. Шишев

Копия верна:

судья Верховного суда

Республики Адыгея Б.А. Шишев