Дело №2-1324/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 марта 2025 года г. Барнаул 

Центральный районный суд г.Барнаула Алтайского края в составе: 

Судьи Бобовой Л.В. 

при секретаре Требиной И.В. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о взыскании расходов на устранение строительных недостатков, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3 о взыскании расходов на устранение строительных недостатков.

В обоснование заявленных требований указывают, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1, ФИО2 заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: ...., по условиям которого ФИО1 приобрела в собственность – ? доли, ФИО2 – ? долю в праве собственности. 

ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи, в котором были предусмотрены существенные условия основного договора. 

При заключении предварительного договора дом был осмотрен, продавец пояснила, что каких-либо недостатков, требующие проведение ремонта в доме не имеется. Кроме того, ответчик пояснила, что ремонт дома не требуется. 

В течении лета 2024 г. при выпадении атмосферных осадков истцы обнаружили, что крыша протекает, вода стекает по стене, намокает внутренняя отделка помещения, электроприборы, что создает угрозу короткого замыкания. ФИО1 сообщила ФИО10 об обнаруженных недостатках, однако ответчик пояснила, что на момент продажи дома крыша не требовала проведение ремонтных работ, следовательно, отказалась устранять недостатки.

ФИО1 обратилась в специализированную организацию ООО «ПрофОценка». Согласно строительно-техническому заключению № было выявлено нарушение герметичности кровли вследствие нарушения технологии производства строительно-монтажных работ в части отсутствия водоизоляционного слоя и ветровых планок. Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных несоответствий (недостатков) выполненных работ составляет 400 564 руб.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлена претензия с требованиями по выплате стоимости расходов на устранение выявленных недостатков в указанной сумме, однако до настоящего времени требования, изложенные в претензии, остались без удовлетворения.

По указанным основаниям истцы просили взыскать с ответчика в счет возмещения расходов на устранение строительных недостатков в пользу ФИО1 в размере 300 423 руб., расходы по проведению досудебного исследования в размере 17 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 10 011 руб., в пользу ФИО2 расходы на устранение недостатков в размере 100 141 руб., государственную пошлину в размере 4 004 руб.

ДД.ММ.ГГГГ истцы уточнили требования, просят взыскать в пользу ФИО1 с ФИО11 расходы на устранение строительных недостатков в размере 124 552 руб., расходы за проведение строительно-технической экспертизы в размере 17 000 руб., расходы за оказание юридических услуг в размере 8 000 руб., государственную пошлину в размере 10 011 руб., а также в пользу ФИО2 с ФИО11 расходы на устранение недостатков в размере 41 518 руб., государственную пошлину в размере 4 004 руб.

В судебном заседании истцы на требованиях настаивали по основаниям, изложенным в иске, с учетом уточнения, пояснили, что цена уточненного иска складывается из расходов на материалы, оплаты работ, расходов, которые истцы планируют понести в будущем.

Ответчик в судебном заседании возражала против удовлетворения требований. 

Представитель ответчика ФИО12 возражал против удовлетворения иска, пояснял, что истцами не представлены доказательства, что дом был передан с недостатками, которые не могли быть обнаружены при его осмотре в момент передачи и которые проявились при его использовании. Просил в удовлетворении требований отказать в полном объеме.

В письменном возражении на исковое заявление ответчик также указал, что осмотр дома истцами производился четыре раза: ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ. Истцам было известно о том, что скат крыши дома был переделан по решению Центрального районного суда г. Барнаула, поскольку истцам ДД.ММ.ГГГГ было представлено предписание судебного пристава-исполнителя, а так же в ходе переписки с риелтором ДД.ММ.ГГГГ истцам еще раз было сообщено, что о проведенных работах. Кроме того, в суд не представлены доказательства, подтверждающие объем выполненных работ. Строительно-техническое заключение от ДД.ММ.ГГГГ не может являться основание для удовлетворения исковых требований, поскольку не сказано, что выявленные недостатки возникли до передачи объекта недвижимости истцам. Доказательств о сокрытии ответчиком информации о качестве передаваемого недвижимого имущества, о недостатках о которых истцы на момент передачи имущества не были осведомлены и не могли знать, не представлено.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п.п. 1, 4 ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу п.1 ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст.469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В силу п.1 ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п.1 ст.556 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании п.2 ст.556 Гражданского кодекса Российской Федерации принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Таким образом, продавец обязан передать в собственность покупателя недвижимое имущество, при этом установлено императивное требование, исключающее освобождение от ответственности за продажу недвижимой вещи с недостатками. 

В соответствии со ст.557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу п.1 ст.475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1, ФИО2 заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: .....

Согласно п.5 договора купли-продажи цена отчуждаемого имущества по соглашению сторон определена в сумме 7 500 000 руб., в том числе стоимость жилого дома составляет 6 000 000 руб., а стоимость земельного участка составляет 1 500 000 руб.

В пункте 3 договора купли-продажи отражено, что покупатель до его заключения ознакомился с техническим состоянием жилого дома и качественным состоянием земельного участка, претензий не имеет, так как жилой дом не имеет видимых технических (строительных) недостатков. 

Согласно передаточному акту продавец передает, а покупатель принимает земельный участок и жилой дом, относящиеся к ним документы после подписания настоящего договора. 

Право общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: .... зарегистрировано в установленном порядке за ФИО1 (по ? доли на жилой дом и земельный участок), ФИО2 (по ? доли на жилой дом и земельный участок).

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что после приобретения жилого дома ею выявлены скрытые недостатки, о которых она не была поставлена в известность продавцом. 

Согласно переписки в мессенджере, ФИО1 отправляла ФИО3 фотографию протечки ДД.ММ.ГГГГ, с сообщением о том, что гараж в очередной раз затопило. 

В судебном заседании в качестве свидетеля была допрошена ФИО4, которая пояснила, что при осмотре дом находился в исправленном состоянии, на все вопросы ответчик отвечала. После повторного осмотра, вышли на сделку. При передаче дома все было исправлено, ни каких видимых дефектов не было. Покупатели видели дом уже в измененном состоянии, после переделывания крыши ответчиком, вопросов по скату крыши не было. Переотправляла документы по переобустройству ответчиком крыши или нет - не помнит. 

В судебном заседании в качестве свидетеля был допрошен ФИО5, который пояснил, что в .... проживает с 2017 года. В доме был как до переделки крыши ответчиком, так и после, не видел, чтобы, что-то протекало, в гараже было сухо. В гараже хранились инструменты, был сделан ремонт – утепляли потолок, красили стены примерно в 2023 г.

В судебном заседании в качестве свидетеля был допрошен ФИО6, который пояснил, что в .... проживает с момента его основания, собственники дома ему знакомы, был в гостях. В гараже находился погреб, были белые стены, шкафчики, потеков не видел. В 2023 году рабочими был переделан скат крыши. Не видел, чтобы ФИО14 проводили ремонт, после ремонта в гостях не был. 

В судебном заседании в качестве свидетеля была допрошена ФИО7, которая пояснила, что в .... проживает с 2012 года, предыдущего собственника дома знала, была в гостях. В гараже было сухо, убрано, запаха гнили не было. Хранились матрасы, был погреб. Стояли вещи покупателей дома. При выезде из дома в апреле месяце снега не было, плесени не было. На дом было вынесено предписание о ремонте крыши, крышу переделали ответчики осенью. 

В судебном заседании в качестве свидетеля был допрошен ФИО8, который пояснил, что в .... проживает с 2017 года, с предыдущим собственником, а так же с настоящими собственниками является соседом по огороду. В гараже у бывших собственников был, последний раз в апреле 2024, в гараже хранились вещи. 

В гараже был как до переделки, так и после, протеканий не видел. В 2023 году предыдущие собственники меняли скат крыши. В начале и в конце лета 2024 видел рабочих на крыше, они делали ремонт крыши. Летом 2024 ФИО14 спрашивала протекала ли крыша у бывших собственников, сказала, что у них течет крыша, посоветовал им для устранения протечек заменить черепицу на металлопрофиль. Летом - осенью 2023 году меняли скат крыши бывшие собственники. Потеков в гараже не видел.

В материалы дела истцами представлена заключение строительно-технической экспертизы №, проведенное специалистами ООО «ПрофОценка». 

По результатам исследования специалистом установлено, что причиной протечки кровли гаража в месте сопряжения крыши жилого дома и гаража, расположенного на земельном участке по адресу: ...., является нарушение его герметичности вследствие нарушения технологии производства строительно-монтажных работ в части отсутствия водоизоляционного слоя и ветровых планок. Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения повреждений строительных конструкций гаража и жилого дома, поврежденных в результате протечки кровли гаража в месте сопряжения крыши жилого дома и гаража, расположенных на земельном участке по адресу: ...., согласно составленному расчету (приложение № заключения эксперта) составляет – 400 564 руб. 

Согласно ч.1 ст.67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Принимая во внимание, что вышеприведенное заключение представляет собой полный и последовательный ответ на поставленные перед экспертом вопросы, неясностей и противоречий не содержит, исполнено специалистом, имеющим соответствующие стаж работы и образование, необходимые для производства данного вида работ, в связи с чем его результаты принимаются судом в качестве доказательства по настоящему делу и оцениваются в совокупности с иными доказательствами, с которым названное заключение согласуется.

Представитель ответчика ФИО12 в судебном заседании пояснил, что оспаривать сумму и причину возникновения не намерены, поскольку доказательств возникновения недостатков в результате недобросовестных действий со стороны ответчика не представлено.

Суд приходит к выводу, что стороной ответчика не представлено письменных доказательств, опровергающих позицию истца.

Специалистом установлено, что причиной протечки кровли гаража в месте сопряжения с жилым домом является нарушение герметичности в следствии нарушения технологии производства строительно-монтажных работ. 

При этом, тот факт, что недостаток проявился не сразу, а по истечении некоторого промежутка времени не свидетельствует об его отсутствии на дату заключения договора купли-продажи.

Довод ответчика о том, что истцам было известно о переделывании ската крыши ответчиком, не нашел своего подтверждения, согласно представленной переписки, данную информацию ответчик представлял риэлтору, сведений о том, что риэлтор данную информацию довела до истцом нет. 

Довод ответчика о том, что переоборудование крыше истцами было непосредственно их желанием не доказан, при этом имеется переписка между истцом и ответчиков (до замены покрытия крыши) о том, что происходит протекание крыши, приложены фотографии, так же свидетель подтвердил, что ФИО14 жаловалась на протекание крыши и он ей посоветовал заменить металлочерепицу на металлопрофиль. 

Наличие у покупателя возможности при заключении договора пригласить специалиста не может повлечь отказ в удовлетворении исковых требований по данному основанию, так как, заключая договор, покупатель вправе рассчитывать на добросовестность продавца и исполнение им обязанности по передаче товара надлежащего качества, при этом закон не содержит требований об обязательном привлечении специалиста для осмотра жилых помещений при заключении сделок купли-продажи.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии в приобретенном истцами доме с гаражом недостатков, которые не отражены в договоре купли-продажи при описании качества приобретаемого объекта недвижимости, и о существовании которых истцы при обычных условиях оценки приобретаемого товара узнать не могли, и которые существенно снижают эксплуатационную пригодность здания в целом.

В силу вышеприведенных положений закона, если недостатки не были оговорены, для продавца наступают неблагоприятные последствия независимо от того, знал ли сам продавец об этих недостатках или не знал. 

В рассматриваемом споре истцами в силу положений ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации самостоятельно избран способ защиты нарушенного права путем предъявления иска к продавцу недвижимого имущества, передавшего товар с недостатками, которые им не были оговорены

Согласно заключению эксперта, стоимость устранения недостотков составляет 400564 руб.

При этом истцам был найден более разумный и экономически целесообразный способ устранения недостатков. 

При определении суммы, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истцов в связи с необходимостью устранения недостатков, выявленных после передачи дома, суд руководствуется доказательствами, представленные в материалы дела.

Согласно представленным чекам затраты на материал составляют – 73 945,85 руб., доставка – 450 руб., проведение работ – 7 000 руб., 29 000 руб. (36 000 руб.). 

Несения расходов на производство работ в размере 47125 руб. истцами не доказано.

Какие-либо доказательства наличия возможности устранения недостатков с наименьшими затратами, нежели избранный истцами способ ответчиком не представлено. 

Таким образом, с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию стоимость устранения строительных недостатков в размере 110 395,84 руб. (73 945,85 + 36 000 + 450 = 110 395,84). Согласно приобретенным долям в пользу ФИО1 (? доли) – 82 796,89 руб., в пользу ФИО2 (? доля) – 27 598,96 руб.

Реальный ущерб включает в себя как расходы, которые уже произведены пострадавшим лицом, так и расходы, которые такому лицу только предстоит произвести для восстановления нарушенного права. Такого рода предстоящие доходы следует отличать от упущенной выгоды. При взыскании расходов, которые лицо должно будет понести для восстановления нарушенного права (будущих расходов), суды исходят из того, что необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг, договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п.

С учетом отсутствия доказательств необходимости производства работ в будущем и стоимости таких работ расходы на будущее не подлежат взысканию с ответчика.

С учетом вышеприведенных выводов исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Процент удовлетворения требований составил 66,5 %.

Согласно ч.1 ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку исковые требования в части требований о взыскании стоимости устранения недостатков удовлетворены, с ответчика в пользу истцов подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям, то есть в размере 3 978,1 руб., из которых пользу ФИО1 – 2 983,6 руб., в пользу ФИО2 – 994,5 руб.

Истцом также заявлено ходатайство о взыскании судебных расходов на проведение досудебного исследования в размере 17 000 руб. В подтверждения данных расходов представлена квитанция к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, с ответчика в пользу истца ФИО1 подлежит взысканию стоимость расходов за проведение досудебной экспертизы в размере 11 305 руб. (17 000 руб. х 66,5% = 11 305 руб.).

Поскольку при предъявлении иска, истец в силу положений ст.ст.131-132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должен был представить доказательства наличия в жилом доме скрытых недостатков, размер стоимости их устранения, суд признает расходы на проведение досудебного исследования необходимыми и, соответственно, подлежащими взысканию с ответчика.

При определении размера подлежащих взысканию сумм по оплате юридических услуг суд учитывает фактический объем выполненной работы: консультирование, составление иска, оформление материала по делу о взыскании расходов на устранение скрытых недостатков жилого дома

В соответствие со ст. ст. 98, 100 ГПК РФ с ответчика в пользу истца суд взыскивает расходы на оплату юридических услуг в размере 5 320 руб. (8 000 х 66,5% = 5 320 руб.).

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 (№) в пользу ФИО1 (паспорт №) расходы на устранение недостатков в сумме 82796,89 руб., расходы по проведению досудебной экспертизы 11305 руб., расходы по оплате услуг юриста 5320 руб., расходы по оплате государственной пошлины 2983,6 руб., в пользу ФИО2 (паспорт №) расходы на устранение недостатков в сумме 27598,96 руб., расходы по оплате государственной пошлины 994,5 руб.

В остальной части требований отказать. 

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Центральный районный суд г.Барнаула в течение одного месяца после составления решения в окончательной форме.

Судья: Бобова Л.В. 

Мотивированное решение изготовлено 26.03.2025.

Копия верна

Судья Л.В. Бобова 

Секретарь И.В. Требина

УИД: 22RS0068-01-2024-011714-22

Подлинник документа находится в Центральном районном суде г.Барнаула в гражданском деле № 2-1324/2025