Дело № 3а-22/2019

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

13 мая 2019 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Борозненко Л.Р.,

с участием 

представителей административного истца ФИО1, ФИО2,

представителя административного ответчика Правительства Ростовской области ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ФИО4 об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ФИО4 обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости находящегося в её собственности нежилого здания, расположенного по адресу: .... Кадастровая стоимость объекта недвижимости, по мнению административного истца, превышает рыночную стоимость, что влечет необоснованное увеличение налогового бремени.

После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, ФИО4 просит суд установить кадастровую стоимость нежилого здания равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года - 8 740 000 рублей (в соответствии с отчетом об оценке) (том 3, л.д. 15-16). 

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - Администрация г. Волгодонска, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области.

В судебном заседании представители административного истца ФИО1 и ФИО2 поддержали указанные требования. Просили исключить из числа доказательств оба полученных в рамках судебного разбирательства заключения судебных экспертов.

Представитель Правительства Ростовской области ФИО3, не согласившись с представленным административным истцом отчетом об оценке, не возражала против установления кадастровой стоимости объекта в размере, определенном по итогам одной из проведенных по делу судебных экспертиз.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

От ФИО4 поступило заявление о рассмотрении дела в её отсутствие.

Управление Росреестра по Ростовской области в письменных возражениях выразило несогласие с привлечением его в качестве административного ответчика, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителей Управления.

Администрация г. Волгодонска представила письменные возражения, в которых просила отказать в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что снижение кадастровой стоимости повлечет уменьшение доходной части бюджета; просила рассмотреть дело в отсутствие представителя Администрации.

От ФГБУ «ФКП Росреестра» отзывы, ходатайства не поступали.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, принимая во внимание наличие в деле сведений о их надлежащем извещении о времени и месте судебного заседания и отсутствие оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения, в том числе на нежилое здание, являются плательщиками налога на имущество физических лиц. 

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

Областным законом Ростовской области от 27 июля 2017 года № 1174-ЗС «Об установлении единой даты применения на территории Ростовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» определена единая дата начала применения кадастровой стоимости для исчисления налоговой базы по налогу на имущество физических лиц – 1 января 2018 года.

Судом установлено, что ФИО4 является собственником нежилого здания с кадастровым номером ... площадью 4 244,4 кв.метров, наименование – склад, 1988 года постройки, расположенное по адресу: ....

Кадастровая стоимость нежилого здания, применяемая с 1 января 2018 года, утверждена постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 года № 881 по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 26 396 608,32 рублей. 

В первоначальной редакции требований ФИО4 просила суд установить кадастровую стоимость объекта в размере 1 945 000 рублей, представив в обоснование этого требования отчет об определении рыночной стоимости от 16 ноября 2018 года № 119.11-18 (том 1 л.д. 27-103), составленный оценщиком ...., в котором рыночная стоимость нежилого здания на 1 января 2016 года рассчитана в указанном размере.

Правительством Ростовской области на стадии подготовки дела к судебному разбирательству представлены возражения относительно обоснованности определенной оценщиком в отчете рыночной стоимости.

В целях проверки сведений о рыночной стоимости объекта назначена судебная оценочная экспертиза.

По заключению судебной экспертизы от 24 января 2019 года № 6-2019 (том 2, л.д. 8-86), выполненной экспертом ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» ...., на 1 января 2016 года рыночная стоимость нежилого здания с учетом его индивидуальных особенностей составляла 13 810 000 рублей.

Обоснованность данного заключения была подвергнута сомнению представителями административного истца. По их ходатайству судом назначена повторная судебная оценочная экспертиза

По заключению повторной судебной экспертизы от 28 марта 2019 года № 0096/Э (том 2 л.д. 182-235), выполненной экспертом СЭО «Ростовский центр судебных экспертиз» ...., на 1 января 2016 года рыночная стоимость нежилого здания с учетом его индивидуальных особенностей и технического состояния составляла 24 931 722,80 рублей.

В судебном заседании 6 мая 2019 года представителем административного истца представлен отчет об определении рыночной стоимости упомянутого нежилого здания, составленный оценщиком ...., имеющий те же реквизиты, что и ранее представленный отчет: от 16 ноября 2018 года № 119.11-18 (том 3 л.д. 20-96). При этом содержание отчета (в том числе в части обоснования, расчетов, выводов) существенно отличается, оценщиком сделан вывод о том, что рыночная стоимость объекта на 1 января 2016 года составляет 8 740 000 рублей (в первой версии этого же отчета -1 945 000 рублей).

На отчет № 119.11-18 оценщиком получено положительное заключение эксперта саморегулируемой организации оценщиков «Российское общество оценщиков» .... от 30 апреля 2019 года № 304/2019.

Подобное заключение, как и иные доказательства, не имеет для суда заранее установленной силы (часть 2 статья 84 КАС РФ) и его наличие не препятствует проверке выводов о рыночной стоимости с использованием иных средств доказывания.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Анализируя полученные доказательства рыночной стоимости объекта, суд отмечает следующее.

Отчет оценщика от 16 ноября 2018 года № 119.11-18 в первой из представленных редакций содержит явно ошибочные выводы, расчет корректировок, существенно влияющих на итоговую величину стоимости, произведен исходя из нахождения объекта по иному адресу, общий процент корректировок составляет до 93% от стоимости подобранных аналогов, что свидетельствует о недостаточно корректном их отборе.

В случаях, когда речь идет не об исправлении опечаток, описок, явных арифметических ошибок, а о документе, кардинально отличающемся по содержанию от первоначального, составленный позднее документ не может иметь ту же дату и номер. Во втором из представленных административным истцом отчетов, датированном 16 ноября 2018 года за № 119.11-18, дата проведения оценки, как и в предыдущей версии документа, указана 2 ноября 2018 года, что не соответствует информации о времени и обстоятельствах изготовления второго отчета, указанных в сопроводительном письме оценщика от 30 апреля 2019 года.

В то же время, по мнению суда, выводы оценщика в этой версии отчета об оценке также, как и в первом случае, не в полной мере отражают фактически сложившийся уровень цен на сопоставимые объекты недвижимости в соответствующем сегменте рынка в г. Волгодонска. Оценщик провел расчеты с применением сравнительного и затратного подходов. В отчете не приведена доступная оценщику и проанализированная им информация о предложениях на рынке, нет выборки объектов сравнения, из числа которых отобраны аналоги. Объективность выводов, полученных сравнительным подходом, вызывает сомнение, учитывая отсутствие детальной информации о некоторых особенностях объектов-аналогов, значительным образом влияющих на ценообразование; допущения по отдельным элементам сравнения сделаны оценщиком недостаточно корректно, что могло привести к существенным погрешностям в расчетах; общий процент корректировок составил до 79,9% от стоимости аналогов. При определении стоимости здания затратным подходом оценщик некорректно рассчитал стоимость функционального износа здания (57,57%) и его совокупного износа (71,8%) исходя из субъективного толкования не относящегося к данному делу и не имеющему преюдициального значения судебного акта, вынесенного по спору между лицами, не участвующими в данном деле, о взыскании залогодержателем страхового возмещения – постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 июля 2016 года по делу № А53-2154/2014, 15АП-22694/2014 (том 3 л.д. 91-93).

Вопреки доводам представителей административного истца, у суда не имеется оснований для признания недопустимыми доказательствами заключений судебных экспертиз, полученных в данном деле (статьи 59, 61 КАС РФ). Нарушения федерального закона при их получении не установлены. Оба заключения соответствуют требованиям, предъявляемым статьей 82 КАС РФ к подобного рода доказательствам. Заключения составлены экспертами, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных заключений, чья квалификация должным образом подтверждена. 

Эксперты .... и .... допрошены в судебном заседании, дали мотивированные пояснения по своим заключениям в устной и письменной формах.

В заключении судебной экспертизы от 24 января 2019 года № 6-2019 эксперт ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» .... провел достаточно полный анализ рынка недвижимости и произвел расчет рыночной стоимости на основе сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов из числа доступных объектов сравнения эксперт отобрал объекты, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения и расчет каждой из корректировок или отказ от применения корректировок по отдельным признакам объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Допущения по признакам объектов-аналогов, сведения о которых отсутствуют в текстах объявлений о продаже, сделаны экспертом корректно. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. 

Расчеты и выводы эксперта .... ввиду удаленности даты, по состоянию на которую определяется рыночная стоимость, базируются на предоставленных ему судом регистрационных данных, технической и иной документации, актуальной на дату оценки. Поскольку рыночная стоимость определяется на ретроспективную дату, осмотр объекта на дату составления заключения (спустя более 2,5 лет после даты оценки) не является обязательным. Осмотр может производиться экспертом с ознакомительной целью. Фотографии включаются им в отчет для более наглядного иллюстрирования и сами по себе не доказывают нахождение объекта в том или ином техническом состоянии на удаленную дату оценки. С учетом этого тот факт, что выезд на объект для фотографирования был осуществлен не экспертом ФИО5, а другим лицом, не свидетельствует о порочности заключения эксперта в целом как доказательства. Более того, представители административного истца не оспаривали, что на фото, приведенных в заключении эксперта, изображен именно объект оценки и они соответствуют фотографиям, сделанным экспертом .... и оценщиком .... Сведения о техническом состоянии здания, принятые экспертом ФИО5 за основу для своих расчетов, соответствуют описанию, впоследствии приведенному экспертом .... 

В заключении повторной судебной экспертизы от 28 марта 2019 года № 0096/Э эксперт СЭО «Ростовский центр судебных экспертиз» .... определила рыночную стоимость затратным подходом. Мотивы отказа от сравнительного и доходного подходов и применения определенной методики при затратном подходе изложены в заключении. Вопреки мнению представителей административного истца, эксперт не обязан был при определении степени износа здания руководствоваться только методикой, утвержденной приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 года № 404. Выбор подхода и методики в соответствии с федеральными стандартами оценки является прерогативой оценщика (эксперта). Вместе с тем, по мнению суда, рассчитанный в названном заключении размер рыночной стоимости объекта не полностью соответствует фактически сложившемуся уровню цен на рынке на дату оценки.

По результатам оценки доказательств в их совокупности суд считает, что выводы о размере рыночной стоимости объекта, изложенные в заключении судебной экспертизы от 24 января 2019 года № 6-2019, выполненной экспертом ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» по сравнению с выводами, содержащимися в отчете об оценке (его обеих версиях) и в заключении повторной судебной экспертизы, являются более аргументированными и убедительными. 

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости нежилого здания, определенный в заключении судебной экспертизы от 24 января 2019 года, и считает возможным установить кадастровую стоимость объекта равной этому размеру. 

Изложенный в отзыве Администрации г. Волгодонска довод об уменьшении налоговых поступлений в случае снижения кадастровой стоимости объекта отклоняется судом, учитывая, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление только налогов, имеющих экономическое основание, и возможность пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости не ставится законом в зависимость от уровня налоговых поступлений в соответствующий бюджет.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости нежилого здания в государственный реестр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.

Удовлетворение административного иска (в части) сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом его индивидуальных характеристик. Незаконные и необоснованные действия со стороны административных ответчиков при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости установлены не были. 

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью (47,6%) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках, допущенных при определении кадастровой стоимости. Она во многом обусловлена индивидуальными особенностями объекта оценки, его техническим состоянием на дату оценки, которые при государственной кадастровой оценке не могли быть учтены в полной мере.

Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административными ответчиками не оспаривалось. 

При указанных обстоятельствах судебные расходы должны быть в полном объеме возложены на административного истца.

ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 50 000 рублей (том 2 л.д. 6). Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением в целом обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе. Вместе с тем, поскольку эксперт ...., как установлено в судебном заседании, лично не выезжал на объект, суд считает необходимым исключить из запрашиваемой суммы транспортные расходы в размере 2 000 рублей. В остальной части (48 000 рублей) оплата подлежит взысканию в пользу экспертной организации с административного истца.

Заключение СЭО «Ростовский центр судебных экспертиз» также подлежит оплате, учитывая, что оно является допустимым доказательством, выполнено с соблюдением требований закона, какие-либо явные нарушения федеральных стандартов оценки при его составлении допущены не были, выводы о рыночной стоимости объекта сделаны экспертом в пределах профессионального усмотрения. Данная экспертная организация представила финансово-экономическое обоснование стоимости экспертных услуг в размере 39 766,30 рублей. Указанная сумма соответствует объему проделанной работы и требованиям разумности и подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ... площадью 4 244,4 кв.метров, расположенного по адресу: ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в размере 13 810 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания считать 29 ноября 2018 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с ФИО4 в пользу ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 48 000 рублей.

Взыскать с ФИО4 в пользу ООО «СЭО «Ростовский центр судебных экспертиз» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 39 766,30 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 20 мая 2019 года

Судья О.А.Руднева