К делу № 2-206/2025 /№ 2-2405/2024/

УИД 23RS0021-01-2024-004259-21

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

Ст-ца Полтавская, Краснодарского края,

ул. Коммунистическая, 197 6 февраля 2025 г. 

Красноармейский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Красулиной О.А.,

при секретаре судебного заседания Лебедь А.В.,

с участием представителя истцов ФИО1, ФИО2 по доверенности ФИО3,

представителей ответчика ФИО4 по доверенностям ФИО5, ФИО6, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к ФИО7 ФИО13 о взыскании денежных средств, 

установил:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с исковым заявлением к ФИО4 о взыскании денежных средств.

В обоснование иска указано, что 15 июля 2024 г. между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости в виде земельного участка площадью 567 кв.м, кадастровый №, и расположенного на нем жилого дома общей площадью 126,1 кв.м, кадастровый №, по адресу: 

<

адрес>.

В качестве задатка в счет будущего платежа за покупаемые объекты недвижимости, истцами ответчику была передана денежная сумма в размере 700 000 рублей. Соглашение о задатке в письменном виде между сторонами не заключалось.

Срок заключения основного договора купли-продажи объектов недвижимости согласно пункту 7 договора был определенен сторонами до 15 августа 2024 г.

Согласно пункту 4 Договора, указанные объекты недвижимости приобретаются за счет кредитных средств полученных в КБ Кубань Кредит ООО, согласно кредитному договору.

Однако после проведения банком юридической проверки объектов, истцам было сообщено, что выдача кредитных средств по льготной программе «сельская ипотека» приостановлены, причины и сроки возобновления не раскрывались.

15 октября 2024 г. стороны заключили дополнительное соглашение к предварительному договору от 15 июля 2024 г., в котором срок заключения основного договора продлили до 1 ноября 2024 г.

Истцами была подана заявка на получение кредитных средств в Банк ПАО «Россельхозбанк». Однако банк уведомил о прекращении выдачи кредитных средств по льготной программе «сельская ипотека» в связи с ее прекращением.

В связи с тем, что соглашение о задатке и его условия о неисполнении договора в обеспечении которого оно составлялось, стороны в письменном виде, как того требует законодатель не заключали, то переданная сумма в размере 700 000 рублей не может считаться задатком, а является авансовым платежом.

В период действия предварительного договора и соглашений к нему, ответчик объекты недвижимости с продажи не снимала и активно занималась поисками потенциальных покупателей на торговой площадке АВИТО в сети Интернет, что свидетельствует о ее незаинтересованности сделки и понимания, что ее заключение зависит от предоставление продавцам кредитными организациями кредитных средств на приобретение ее объектов недвижимости.

Ответчику была направлена претензия о возврате денежных средств размере 700 000 рублей, однако претензия осталась без удовлетворения и денежные средства не возвращены.

Просят суд взыскать с ФИО4 в пользу ФИО1 и ФИО2 денежную сумму в размере 700 000 рублей по 350 000 рублей в пользу каждого, а также уплаченную госпошлину в размере 19 000 рублей по 9 500 рублей в пользу каждого.

В судебном заседании представитель истцов ФИО1, ФИО2 по доверенности ФИО3 исковые требования поддержала, по основаниям, изложенным в исковом заявлении, настаивала на их удовлетворении в полном объеме.

Представители ответчика ФИО4 по доверенностям ФИО5, ФИО6 в судебном заседании в удовлетворении иска просили отказать по основаниям, указанным в письменных возражениях и пояснениях на исковое заявление. Денежные средства в размере 700 000 рублей переданы истцами ответчику в качестве задатка, что подтверждается пунктом 4 договора, а также распиской о передаче денежных средств от 15 июля 2024 г. Задаток в сумме 700 000 рублей подлежит оставлению у продавца ФИО8 Не предоставление банком кредита истцам по государственной льготной программе «сельская ипотека» не является основанием для освобождения истцов от ответственности за неисполнение обязательства по заключению основного договора в срок до 1 ноября 2024 г.

Истцы ФИО1, ФИО2, ответчик ФИО4 надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в суде, в заседание суда не явились, согласно поступившему в суд ходатайству ответчик ФИО4 просит рассмотреть дело в ее отсутствие, участие в судебном заседание будут принимать ее представители, иные лица о причине неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении дела не направили.

Суд, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, поскольку они извещены надлежащим образом, что объективно подтверждается материалами дела. Кроме того, информация о судебном заседании опубликована на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Выслушав позицию представителей сторон, исследовав письменные доказательства по делу, оценив в совокупности все собранные и исследованные в судебном заседании доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает, что каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основание своих требований и возражений. 

В силу статьи 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательства представляются лицами, участвующими в деле. 

Как следует из статьи 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Как следует из правил части 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность и добросовестность участников гражданского процесса предполагаются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. 

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или правовыми актами. 

По смыслу статьей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями, одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных договором. 

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как сказано в пункте 6 статьи 429 названного кодекса, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно, как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

Из положений приведенных выше правовых норм в их взаимосвязи следует, что виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших не заключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в не заключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» указано, что в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации» по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В пункте 27 данного Постановления разъяснено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательстве и заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 28 указанного Постановления не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

При разрешении такой категории споров необходимо исследовать, имело ли место принятие обеими сторонами (одной из сторон) действий направленных на заключение основного договора, в форме переговоров, обменом сообщениями, документами т.д., результат такого взаимодействия сторон, оценить характер означенных действий и существо достигнутого (при наличии) соглашения, насколько они направлены на заключение основного договора на предусмотренных предварительным договором или последующими соглашениями условиях и в соответствии с императивными требованиями закона в согласованный сторонами срок; имела ли другая сторона предварительного договора, действуя добросовестно, с необходимой степенью разумности и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота, полагаться на заверения другой стороны и объективную возможность, исходя из поведения контрагента, выполнить условия предварительного договора и достигнутого в ходе переговоров соглашения (при наличии).

Таким образом, действиями, направленными на заключение основного договора, могут считаться любые действия, которые продемонстрируют наличие интереса стороны в заключении основного договора.

По данному делу, с учетом заявленных исковых требований и их правовым обоснованием, подлежащих применению норм материального права и условий заключенного сторонами предварительного договора купли-продажи к юридически значимым обстоятельствам, для правильного разрешения судом спора относятся: установление оснований удержания денежных средств в размере 700 000 рублей, а также установлении стороны, ответственной за неисполнение обязанности заключить основной договор купли-продажи, либо отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в не заключении основного договора. 

Судом установлено и из материалов дела видно, что 15 июля 2024 г. между ФИО4 (продавец) и ФИО1, ФИО2 (покупателями) заключен предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости в виде земельного участка, площадью 567 кв.м, кадастровый №, и расположенного на нем жилого дома, общей площадью 126,1 кв.м, кадастровый №, по адресу: 

<

адрес>, в соответствии с которым стороны принимают на себя обязательства заключить основной договор в срок до 15 августа 2024 г. на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Стоимость недвижимого имущества сторонами определена в размере 11 800 000 рублей и уплачивается покупателями в следующем порядке (пункт 4 предварительного договора): сумма в размере 700 000 рублей является личными средствами покупателя, которая была передана в день подписания настоящего предварительного договора купли-продажи наличными в качестве задатка; сумма в размере 4 300 000 рублей будет оплачена покупателями продавцу за счет собственных средств, в день подписания основного договора купли-продажи вышеуказанной недвижимости; сумма 6 800 000 рублей будет уплачена покупателями продавцу за счет кредитных средств, полученных в КБ Кубань Кредит ООО, согласно кредитному договору, все предоставления кредита будут предусмотрены Кредитным договором. 

Передача денежных средств продавцу в счет оплаты стоимости объекта осуществляется в течение от 1 (одного) рабочего дня до 5 (пяти) рабочих дней с момента получения КБ Кубань Кредит ООО информации от органа, осуществляющего государственную регистрацию о переходе права собственности на объекты недвижимого имущества, указанные в пункте 1 настоящего договора к покупателям и ипотеки объекта в силу закона в пользу Банка в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Перечисление денежных средств продавцу в счет оплаты объектов недвижимости осуществляется КБ Кубань Кредит ООО по реквизитам: ФИО8 - предоставленные на день сделки. С момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости объекта находится в залоге (ипотеке) у Банка на основании статьи 77 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости)» При регистрации права общей совместной собственности покупателей на объект одновременно подлежит регистрации право залога объекта в пользу банка залогодержателем по данному залогу является банк, а залогодателем – покупатели. Стороны договорились, что согласно пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации ипотека в пользу продавца возникать не будет. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.

Согласно пункту 9 предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 15 июля 2024 г. ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, определяются в соответствии с действующим законодательством (том 1 листы дела 4-5).

Во исполнение принятых на себя по предварительному договору обязательства, ФИО1, ФИО2 уплатили продавцу в качестве задатка 700 000 рублей, что подтверждается распиской о передаче денежных средств от 15 июля 2024 г (том 1 лист дела 8).

Согласно дополнительному соглашению от 28 августа 2024 г. к предварительному договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 15 июля 2024 г. стороны пришли к соглашению о продлении срока заключения основного договора купли-продажи до 22 сентября 2024 г. (том 1 лист дела 6).

Согласно дополнительному соглашению от 15 октября 2024 г. к предварительному договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 15 июля 2024 г. стороны пришли к соглашению о продлении срока заключения основного договора купли-продажи до 1 ноября 2024 г. (том 1 лист дела 7).

Основной договор купли-продажи в срок, предусмотренный предварительным договором, дополнительными соглашениями к нему, сторонами не заключался. 

6 ноября 2024 г. по истечении срока действия предварительного договора истцы направили ответчику досудебную претензию, в которой в связи с прекращением заключения кредитных договоров по государственной льготной программе «сельская ипотека», просили возвратить сумму аванса в размере 700 000 рублей (том 1 л.д. 9). 

Указанные обстоятельства подтверждаются ответом на обращение № от 9 декабря 2024 г. КБ «Кубань кредит» ООО, согласно которому 30 августа 2024 г. заявка истцов на кредит была одобрена Банком и направлена на согласование в Министерство сельского хозяйства. В связи с отсутствием бюджетных ассигнований заявка не была одобрена Министерством сельского хозяйства (том 1 лист дела 53).

Поскольку до настоящего времени аванс истцам не возвращен, обратились в суд с настоящим иском.

На основании пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

Согласно пункту 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункт 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Аванс в отличие от задатка является видом платежа, который передается потенциальным покупателем продавцу в счет предстоящей оплаты по договору. Аванс имеет исключительно платежную функцию и не является способом обеспечения обязательств. В этой связи в ситуации, когда договор так и не будет заключен (исполнен), такой платеж (аванс) подлежит возврату покупателю. Возврат аванса не ставится в зависимость от того, по чьей вине сорвалась сделка.

Отказ от возврата аванса является неосновательным обогащением, подлежащим возврату в силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которого лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Пунктом 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из приведенных норм права следует, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 

По условиям предварительного договора стоимость недвижимого имущества подлежала уплате покупателями за счет собственных средств и за счет кредитных средств, предоставляемых КБ Кубань Кредит ООО. 

До окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он заключен не был по независящим от сторон основаниям, а именно по причине неодобрения Министерством сельского хозяйства ранее одобренного ипотечного кредита банком. 

При этом как следует из пункта 4 предварительного договора, покупатели обязаны произвести покупку недвижимого имущества у продавца за счет кредитных средств, полученных в КБ Кубань Кредит ООО.

Продавец знал, что банком-кредитором на приобретение недвижимого имущества, согласно условиям предварительного договора, должно быть КБ Кубань Кредит ООО. 

Таким образом, получение покупателями кредита на приобретение недвижимого имущества имело для покупателя существенное значение, из которого он исходил при заключении предварительного договора, в связи с чем, в случае неодобрения ипотечного кредита, покупатели утрачивают интерес к заключению основного договора. 

Ссылка стороны ответчика на то, что истцы имели возможность воспользоваться правом для обращения в иную кредитную организацию, либо воспользоваться иными предложениями банка по предоставлению кредита, судом отклоняется, поскольку как указывалось выше, стоимость недвижимого имущества должна по предварительному договору купли-продажи быть уплачена покупателями продавцу именно за счет кредитных средств, полученных в КБ Кубань Кредит ООО.

Не подписание направленного ответчиком в адрес истцов проекта основного договора купли-продажи недвижимого имущества от 31 октября 2024 г. также не свидетельствует о наличии их вины в его не заключении, поскольку пунктом 2.1 данного договора также установлена обязанность ФИО1, ФИО2 уплатить цену продаваемой недвижимости в размере 6 800 000 рублей за счет кредитных средств, полученных в КБ Кубань Кредит ООО, согласно кредитному договору и на условиях предоставления кредита, предусмотренных кредитным договором (том 1 листы дела 89-91). 

Доказательств, бесспорно подтверждающих наличие денежных средств у истцов на дату подписания основного договора купли-продажи, в материалы дела не представлено. 

Указание на то, что истцы не ставили ответчика в известность о невозможности получения кредитных средств по льготной программе «сельская ипотека», опровергается перепиской сторон в мессенджере WhatsApp, а также перепиской с лицами, как утверждала сторона ответчика в судебном заседании, помогавшими в заключении сделки (том 1 листы дела 104-188, 125-166).

При этом вопреки доводам ответчика, факт наличия договоренности между сторонами о том, что передаваемая по предварительному договору купли-продажи является задатком, не меняет правовой природы этой суммы, которая не является задатком в силу закона. Предварительный договор купли-продажи в счет еще не существующих денежных обязательств противоречит пункту 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку задаток может обеспечивать платежное обязательство только по заключенному договору. 

Кроме того, в нарушение положений пункта 2 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о задатке стороны в письменной форме не заключали.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что невозможность заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества между сторонами была вызвана не виновными действиями покупателей, а объективными обстоятельствами – неодобрением Министерством сельского хозяйства ввиду отсутствия бюджетных ассигнований ранее одобренной заявки на кредит КБ Кубань Кредит ООО, в связи с чем, требования истцов по возврату суммы переданной в рамках предварительного договора являются правомерными.

Аналогичная позиция отражена в определениях судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 2 ноября 2023 г. № 88-31337/2023, от 18 июля 2024 г. № 88-19388/2024, от 3 октября 2024 г. № 88-30081/2024, определении судебной коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 3 апреля 2023 г. № 8Г-5148/2023, и других судебных актах принятых судами вышестоящих инстанций. 

Судом также учитывается то, ответчик ФИО4 в целях мирного урегулирования возникшей ситуации, предлагала истцам вернуть 50% (триста пятьдесят тысяч рублей) от внесенного ранее задатка, что подтверждается указанной выше перепиской (том 1 лист дела 115). 

Истцами заявлены требования о взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины 19 000 рублей. Несение указанных расходов подтверждаются чеками по операции (том 1 листы дела 21-22).

Согласно положениям статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. 

В силу статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

С учетом суммы удовлетворенных требований истцов, с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в указанном выше размере. 

Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО4 о взыскании денежных средств – удовлетворить. 

Взыскать с ФИО4 (23 

<

данные изъяты>) в пользу ФИО1 (

<

данные изъяты>) и ФИО9 (

<

данные изъяты>) денежную сумму в размере 700 000 рублей по 350 000 рублей в пользу каждого, расходы по уплате государственной пошлины в размере 19 000 рублей по 9 500 рублей в пользу каждого. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд путем подачи жалобы в Красноармейский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Красноармейского районного суда Красулина О.А.

Мотивированное решение изготовлено 14 февраля 2025 г.

Судья

Красноармейского районного суда Красулина О.А.