Дело № 2-916/2017 

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Волгоград 22 марта 2017 года

Ворошиловский районный суд г. Волгограда

в составе: председательствующего судьи Болохоновой Т.Ю.

при секретаре Булатовой Н.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО13 к ООО «Стандарт», ООО «ЮгИнвест» о признании недействительным договора субаренды земельного участка и отмене государственной регистрации договора,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 ФИО13 обратилась в суд с иском, в котором просит признать недействительным договор субаренды земельного участка, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Домострой-Волга» и ООО «ЮгИнвест» в отношении части земельного участка с кадастровым номером №, и отменить государственную регистрацию данного договора.

В обоснование иска ФИО1 ФИО13 указала, что является участником долевого строительства объекта капитального строительства – 17-этажного жилого 

<

адрес> на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве многоквартирного дома», заключенного ФИО7 с застройщиком ООО «Домострой-Волга», правопреемником которого является ООО «Стандарт», и трех договоров о переуступке права требования, заключенных между ней и ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ в отношении квартир №№, которые зарегистрированы в Управлении Росреестра по Волгоградской области.

Строительство вышеуказанного жилого дома ведется ООО «Стандарт» на земельном участке с кадастровым номером № площадью 14 479 кв.м по адресу: 

<

адрес>, участок №, который предоставлен застройщику из земель населенных пунктов Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области по договору аренды земельного участка №-В от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированному государственным регистратором ДД.ММ.ГГГГ, с учетом дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ. 

Право аренды предоставленного для строительства земельного участка в силу ч. 1 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2014 считается находящимся в залоге у дольщиков. Ипотека в силу закона строящегося дома и права аренды земельного участка прошла государственную регистрацию, что в силу ч. 7 ст. 13 настоящего Федерального закона исключает возможность передачи данного права в залог без согласия участников долевого строительства.

Срок ввода жилого дома в эксплуатацию и передачи объектов долевого строительства дольщикам (до ДД.ММ.ГГГГ) застройщиком нарушен. В феврале ДД.ММ.ГГГГ года застройщиком предлагалось дольщикам заключить дополнительные соглашения о переносе срока окончания строительства на ДД.ММ.ГГГГ года и предоставлении застройщику возможности без дополнительного согласования с дольщиками на передачу права аренды земельного участка, на котором ведется строительство дома, либо его части третьим лицам, в том числе с правом на сдачу права аренды в залог, внесение в уставной капитал, передачу по договору цессии, а также на раздел земельного участка. 

Такое дополнительное соглашение ей подписано не было, однако в последующем ей стало известно, что застройщик еще ДД.ММ.ГГГГ без получения от дольщиков, включая ее правопредшественника ФИО7, соответствующего согласия, заключил договор субаренды указанного земельного участка с ООО «ЮгИнвест», по которому последнему передана в субаренду сроком на три года для строительства многоэтажных жилых домов большая часть земельного участка площадью 9 800 кв.м.

Тем самым, застройщик не только не выполняет своих обязательств перед ней и другими дольщиками по договору, но и лишил ее возможности обеспечения исполнения своих обязанностей по возврату внесенных денежных средств, выплате неустойки и убытков, предусмотренных законом и договором за нарушение принятых на себя обязательств, нарушив право залога.

Неполучение согласия у нее или ФИО7 на совершение данной сделки в силу ст. 1731 ГК РФ влечет её недействительность с отменой соответствующей регистрационной записи.

В судебное заседание истец ФИО1 ФИО13 не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие, воспользовавшись правом на ведение гражданского дела в суде через представителей.

Представители истца ФИО2 ФИО17 и ФИО3 ФИО18 иск поддержали, приведя вышеуказанное обоснование. Суду пояснили, что заключением оспариваемой сделки фактически произведена передача права аренды на земельный участок в залог третьим лицам – участником долевого строительства по заключенным с субарендатором ООО «ЮгИнвест» договорам долевого строительства других объектов, что в условиях неполученного от истца (ранее – ФИО7) согласия является основанием для признания совершенной сделки недействительной. Полагали несостоятельными доводы ООО «Стандарт» о пропуске срока исковой давности, поскольку о нарушении своих прав ФИО1 ФИО13. узнала в ДД.ММ.ГГГГ года от других дольщиков, а доказательств публикации застройщиком в ДД.ММ.ГГГГ года изменений в проектную декларацию относительно внесения изменений в составе залоговых прав дольщиков ответчиками не предоставлено.

Представитель ответчик ООО «Стандарт» ФИО4 ФИО20 возражала против удовлетворения иска, суду пояснила, что по оспариваемой сделке отчуждения или передачи в залог третьим лицам права аренды на земельный участок с кадастровым номером № не произошло. Указанный земельный участок в прежней площади сохранен, его размежевания не производилось, а потому получения согласия от дольщиков на совершение сделки не требовалось. Согласие Облкомимущества на совершение сделки было получено, все требования закона были соблюдены. Кроме того, просила учесть, что истцом пропущен срок исковой давности, который надлежит исчислять не позднее, чем со дня приобретения ФИО1 ФИО13 прав и обязанностей дольщика по договору цессии – ДД.ММ.ГГГГ. Вся информация об объекте строительства, составе залогового имущества в составе проектной декларации публикуется застройщиком в установленном законом порядке и сроки. Сведения об оспариваемой сделке в составе соответствующих изменений проектной декларации были опубликованы ООО «Домострой-Волга» ДД.ММ.ГГГГ в сети Интернет. При заключении договора цессии ФИО1 ФИО13 располагала возможностью ознакомления с данной информацией, а следовательно, уже на тот момент не могла не знать о так называемом нарушении ее прав. Настоящий иск подан с пропуском годичного срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске. 

Ответчик ООО «ЮгИнвест» и третье лицо Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области, будучи своевременно и надлежаще извещенными, в судебное заседание явку своих полномочных представителей не обеспечили, об уважительности причин неявки не сообщили, об отложении слушания дела не ходатайствовали, письменного отзыва на иск не представили.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд находит иск необоснованным и неподлежащим удовлетворению.

В соответствии со ст. 45 Конституции РФ государственная защита прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации гарантируется.

Каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом.

Согласно ч. 1 ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

В соответствии с п. п. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Статья 12 Гражданского кодекса РФ закрепляет способы защиты гражданских прав.

Неправильный выбор истцом способа защиты своих прав служит основанием для отказа в удовлетворении заявленных им требований.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ФИО1 ФИО13 является участником долевого строительства объекта капитального строительства – 17-этажного жилого 

<

адрес> на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве многоквартирного дома», заключенного ФИО7 с застройщиком ООО «Домострой-Волга», и трех договоров о переуступке права требования, заключенных между ней и ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ в отношении квартир №№ которые зарегистрированы в Управлении Росреестра по Волгоградской области.

Строительство вышеуказанного жилого дома в настоящее время ведется правопреемником застройщика ООО «Стандарт» на земельном участке с кадастровым номером № площадью 14 479 кв.м по адресу: 

<

адрес>, участок №, который предоставлен застройщику из земель населенных пунктов Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированному государственным регистратором ДД.ММ.ГГГГ, с учетом дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ. 

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Домострой-Волга» и ООО «ЮгИнвест» был заключен договор субаренды земельного участка, по которому последнему передана в субаренду сроком на три года для строительства многоэтажных жилых домов часть земельного участка с кадастровым номером № площадью 9 800 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ осуществлена государственная регистрация данной сделки Управлением Росреестра по Волгоградской области.

В пункте 1.3 договора отражено, что право аренды участка, часть которого предоставляется в субаренду, находится в соответствии с ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в залоге у участников долевого строительства 17-этажного жилого 

<

адрес>, первый пусковой комплекс застройки части микрорайона № по 

<

адрес>. Указанное обременение сохраняется при предоставлении участка в субаренду в рамках настоящего договора. 

Указанные условия договора в полной мере согласуются с п. 10.1 договора № от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве многоквартирного дома».

Заключение настоящего договора застройщиком ООО «Домострой-Волга» согласовано с арендодателем - Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области

Содержание указанного договора позволяет сделать вывод о том, что все существенные условия сторонами договора согласованы.

Оспаривая настоящую сделку, ФИО1 ФИО13 ссылается на неполучение застройщиком от всех дольщиков и непосредственно от ее правопредшественника ФИО5 согласия на совершение данной сделки, направленной на передачу в залог права аренды на земельный участок, как того требует ч. 7 ст. 13 настоящего Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004.

Находя доводы истца несостоятельными и отказывая ФИО1 ФИО13 в удовлетворении иска, суд руководствуется следующим.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Как следует из ст. 1 ГК РФ, субъекты гражданского права приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (ст. 421 ГК РФ).

В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

На основании статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п. 1 ст. 1731 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

В соответствии с ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно части 7 настоящей статьи, после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, совершенная ООО «Домострой-Волга» и ООО «ЮгИнвест» сделка вопреки доводам истца не предусматривает отчуждения (передачи в залог) существующего права аренды на земельный участок с кадастровым номером 34:34:060033:16, что исключает необходимость получения предварительного согласия от истца или ФИО7 в числе других дольщиков строящегося объекта на совершение сделки.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. 

При этом договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

По смыслу ст. 613 ГК РФ во взаимосвязи с п. 2 ст. 606 ГК РФ передача имущества в субаренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. 

Данным требованиям закона оспариваемая истцом сделка соответствует.

Анализ установленных фактических обстоятельств и правовая оценка представленных сторонами доказательств позволяет суду сделать вывод об отсутствии обстоятельств, объективно свидетельствующих о допущении ООО «Домострой-Волга» и ООО «ЮгИнвест» при заключении оспариваемого договора нарушений требований ч. 1,7 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, как и вывод о том, что принадлежащее истцу (ранее – ФИО7) право залога права аренды на земельный участок площадью 14 479 кв.м вследствие заключения оспариваемого договора нарушено не было.

Доводы истца об обратном несостоятельны, поскольку основаны на неверной оценке имеющихся фактических обстоятельств и ложном представлении о нарушении права залога в отношении права аренды на земельный участок с кадастровым номером №

Как следует из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером №, указанный земельный участок после заключения сделки сохранен в прежней площади, его размежевания и выделения переданной в субаренду части площадью 9 800 кв.м не производилось.

Данные сведения не опровергнуты стороной истца отвечающими принципу относимости и допустимости доказательствами.

То обстоятельство, что после заключения договора ООО «ЮгИнвест» в проектной декларации на иные строящиеся объекты на предоставленном в субаренду земельном участке указывает на нахождение в залоге у следующих дольщиков права аренды на общий земельный участок площадью 14 479 кв.м, само по себе не влечет признания сделки недействительной по заявленному основанию, поскольку не подтверждает факт передачи соответствующего права в залог третьим лицам. 

Оценка правомерности данных действий организации не входит в предмет доказывания по настоящему спору, а потому указанное обстоятельство само по себе не может случить основанием для признания исковых требований обоснованными.

Более того, судом установлено, что ФИО1 ФИО13. пропущен срок исковой давности на оспаривание вышеуказанной сделки, о применении которого заявлено ответчиком ООО «Стандарт».

В силу ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно ст. 201 ГК РФ перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (ст. 199 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Как установлено, настоящий иск предъявлен в суд ДД.ММ.ГГГГ, то есть по истечении установленного законом срока давности, истекшего ДД.ММ.ГГГГ по прошествии одного года со дня государственной регистрации сделки и размещения застройщиком ООО «Домострой-Волга» на официальном сайте сведений о совершенной сделке в составе вносимых изменений в проектную декларацию, ознакомиться с которой с указанного времени имели реальную возможность как превопредшественник истца ФИО7, так и непосредственно ФИО1 ФИО13 при заключении договоров цессии.

Доводы истца об обратном несостоятельны, поскольку основаны на неверной оценке имеющих правовое значение фактических обстоятельств.

Ссылка истца на неподтвержденность ответчиками фактического опубликования вышеуказанных сведений отвергается судом как несостоятельная, поскольку в ходе судебного разбирательства не нашло своего подтверждения то, что ООО «Домострой-Волга» привлекалось к установленной законом ответственности за неразмещение или несвоевременное опубликование соответствующих изменений проектной декларации, в то время, как в материалы дела представлен документ за подписью генерального директора ООО «Домострой-Волга» ФИО8, подтверждающий размещение (опубликование) ДД.ММ.ГГГГ на сайте www.avrora-avangard.ru внесенных в п. 2.14 проектной декларации застройщика по строительству вышеуказанного многоквартирного жилого дома изменений, непосредственно связанных с заключением оспариваемого истцом договора субаренды, оснований для критической оценки которого у суда не имеется.

О восстановлении пропущенного срока истец не ходатайствовал. О наличии объективных причин, свидетельствующих об уважительности пропуска срока исковой давности, истцом не заявлено.

Согласно п. 26 Постановления № 15/18 Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12, 15 ноября 2001 года «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности, суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Учитывая установленный факт пропуска истцом срока исковой давности, о применении которого в ходе судебного разбирательства заявлено ответчиком ООО «Стандарт», указанное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в иске ФИО1 ФИО13

В этой связи, учитывая, что доводы истца о недействительности оспариваемой сделки по основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 1731 ГК РФ, не нашли своего объективного подтверждения в ходе судебного разбирательства, судом установлено, что обращение ФИО1 ФИО13 за судебной защитой своих прав последовало по истечении срока исковой давности, о применении которого заявлено стороной ответчика, суд находит иск о признании недействительным договора субаренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ лишенным законных оснований, а потому в удовлетворении указанных исковых требований ФИО1 ФИО13 надлежит отказать. 

Не основаны на законе, а потому и не подлежат удовлетворению исковые требования об отмене регистрационной регистрации оспариваемой сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. 

Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП (пункт 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года).

По смыслу приведенных законоположений и руководящих разъяснений Верховного Суда Российской Федерации во взаимосвязи с общими нормами гражданского права законом не предусмотрен такой способ защиты гражданских прав, как признание государственной регистрации незаконной либо аннулирование (отмена) соответствующей регистрационной записи. 

Между тем оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения, однако к таковым избранный истцом способ защиты своего права не относится.

В этой связи ФИО1 ФИО13 надлежит отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО1 ФИО13 в удовлетворении иска к ООО «Стандарт», ООО «ЮгИнвест» о признании недействительным договора субаренды земельного участка, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Домострой-Волга» и ООО «ЮгИнвест» в отношении части земельного участка с кадастровым номером №, и отмене государственной регистрации данного договора отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Ворошиловский районный суд г. Волгограда в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Решение вынесено в окончательной форме 27 марта 2017 года.

Председательствующий Т.Ю. Болохонова