Судья Иванова М.Ю. Дело №33-367/2026 (№2-239/2025)

25RS0021-01-2025-000392-45

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

15 января 2026 года г. Владивосток

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда

в составе: председательствующего: судьи: Лысенко Е.А.,

судей: Махониной Е.А., Иващенко В.А.,

при секретаре Киселевой Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Михайловского муниципального округа Приморского края

по апелляционной жалобе ФИО1

на решение Михайловского районного суда Приморского края от ДД.ММ.ГГГГ, которым исковые требования оставлены без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Махониной Е.А., выслушав пояснения представителя ФИО1 - ФИО6, представителей администрации Михайловского муниципального округа Приморского края - ФИО7, ФИО8, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

обратившись в суд с настоящим иском, ФИО1 указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ОАО «Нива» был заключен договор купли-продажи земельного участка, по которому ОАО «Нива» продало ему земельный участок, площадью 23 540 000 кв.м. (2 354 га) с кадастровым номером №, расположенный в 

<

адрес>, с видом разрешенного использования для сельскохозяйственного использования. Земельный участок без определения границ и проведения процедуры межевания был закреплен за АО «Нива» в коллективно-долевую собственность постановлением главы администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №. Основанием продажи земельного участка является решение внеочередного общего собрания акционеров ОАО «Нива» об одобрении крупной сделки общества, связанной с продажей ему движимого и недвижимого имущества, оформленное протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость земельного участка была определена в размере 500 000 рублей. Он внес денежные средства по договору купли-продажи в кассу ОАО «Нива» на основании квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ. К договору купли-продажи составлен передаточный акт, по которому ОАО «Нива» передало ему указанный земельный участок. Решением Арбитражного суда Приморского края от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Нива» было признано банкротом. ДД.ММ.ГГГГ он подал данный договор купли-продажи на регистрацию в Управление Росреестра по Приморскому краю. Государственная регистрация права была приостановлена по причине необходимости предоставления документов, подтверждающих возникновение права собственности ОАО «Нива» на указанный земельный участок, а впоследствии было вынесено решение об отказе в государственной регистрации права собственности за ним, так как заявление о регистрации права поступило только от покупателя, а право собственности за самим ОАО «Нива» не было зарегистрировано. Из выписки из ЕГРН ему стало известно, что собственником спорного земельного участка числится АО «Нива». При вынесении постановления от ДД.ММ.ГГГГ № главой администрации Михайловского района Приморского края ошибочно указано в сведениях о лице, которому предоставлен земельный участок, АО «Нива», так как указанное общество никогда не создавалось и не регистрировалось. Так как ОАО «Нива» ликвидировано, в связи с чем возможность внести какие-либо изменения в постановление главы администрации Михайловского района Приморского края от ДД.ММ.ГГГГ № отсутствует, просит признать состоявшимся договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ним и ОАО «Нива», земельного участка, площадью 23 540 000 кв.м. (2 354 га) с кадастровым номером №, произвести государственную регистрацию перехода прав собственности на земельный участок на него.

В судебном заседании при рассмотрении спора судом первой инстанции представитель ФИО1 – ФИО11 на исковых требованиях настаивала в полном объеме.

Представители администрации Михайловского муниципального округа Приморского края в судебном заседании при рассмотрении спора судом первой инстанции возражали против удовлетворения исковых требований. Указали, что администрация Михайловского муниципального района ДД.ММ.ГГГГ на основании действующего законодательства передала земельный участок в коллективно-долевую собственность, а не в собственность самого акционерного общества. В решении внеочередного собрания акционеров ОАО «Нива» об одобрении крупной сделки общества, связанной с продажей ФИО1 движимого и недвижимого имущества, оформленном протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ, отсутствуют какие-либо данные, позволяющие идентифицировать недвижимое и движимое имущество, продажа которого была одобрена. Директором ОАО «Нива» ФИО9 было принято единоличное решение о реализации земельного участка и заключен договор купли-продажи земельного участка, который обременен коллективно-долевой собственностью. Директор ОАО «Нива» реализовал земельный участок, который не принадлежал на праве собственности ОАО «Нива». Земельный участок АО «Нива» в 1998 году был поставлен на кадастровый учет без установления границ земельного участка, сведения о зарегистрированном праве собственности на земельный участок отсутствовали, определить место нахождения участка невозможно. С ДД.ММ.ГГГГ земельный участок снят с кадастрового учета. Также просили применить последствия пропуска срока исковой давности по заявленным требованиям, поскольку договор купли-продажи составлен в 2005 году, к исковому заявлению истец приложил архивную справку от 2015 года, с настоящими требованиями обратился в суд в 2025 году.

Третье лицо Управление Росреестра по Приморскому краю в судебное заседание при рассмотрении спора судом первой инстанции не явилось, будучи извещенным о месте и времени рассмотрения дела.

Судом постановлено решение об отказе в удовлетворении исковых требований, с которым не согласился ФИО1, подав на него апелляционную жалобу, в которой он просит отменить решение суда и вынести новое решение об удовлетворении исковых требований.

В обоснование своих доводов указал, что суд не учел, что договор купли-продажи был заключен в требуемой форме, исполнен, в связи с чем он является обязательным для сторон. Спорное имущество является предметом исполненного обязательства, возникшего из надлежащего договора, приобретатель является законным владельцем имущества, несмотря на то, что право собственности до момента государственной регистрации сохраняется за лицом, которое произвело его отчуждение.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель администрации Михайловского муниципального округа Приморского края полагал, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, поскольку решение суда принято с учетом всех фактических обстоятельств дела, является обоснованным и соответствует нормам материального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ФИО1 доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представители администрации Михайловского муниципального округа Приморского края в судебном заседании апелляционной инстанции возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, полагали, что решение суда является законным и обоснованным.

Третье лицо Управление Росреестра по Приморскому краю в судебное заседание апелляционной инстанции не явилось при надлежащем извещении. На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на апелляционную жалобу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в соответствии с ч.1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения не были допущены судом при рассмотрении дела.

По делу установлено, что в 1996 году была произведена переорганизация Акционерного общества открытого типа «Нива» (ранее – дочернего предприятия ПО «Дальморепродукт») в открытое акционерное общество «Нива». Утвержден устав ОАО «Нива» в новой редакции.

ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Нива», в связи с упорядочением земельных паев, обратилось с заявлением к главе администрации Михайловского района Приморского края, в котором просило закрепить в коллективно-долевую собственность за членами общества, по приложенным спискам, земельный участок из сельскохозяйственных угодий, площадью 2 666,4 га, в том числе: пашни – 1999,8 га, сенокосы – 222,2 га, пастбища – 444,4 га.

Постановлением администрации Михайловского района Приморского края № от ДД.ММ.ГГГГ «О перезакреплении земель за АО «Нива», за АО «Нива» в коллективно-долевую собственность, согласно спискам к договору аренды земельных долей на 189 учредителей, были закреплены земли, общей площадью 2 354 га, в том числе: 1 766 га – пашни, 196 га – сенокосы, 392 га – пастбища.

Согласно протоколу № внеочередного общего собрания акционеров ОАО «Нива» от ДД.ММ.ГГГГ, акционерами было принято решение одобрить крупные сделки, связанные с продажей ФИО1 недвижимого и движимого имущества, а также крупного рогатого скота, принадлежащих ОАО «Нива», по цене 813 000 рублей.

К исковому заявлению ФИО1 приложен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный им и ОАО «Нива» в лице генерального директора ФИО9, по условиям которого ОАО «Нива» продает ФИО1 земельный участок, площадью 2 354 га, с кадастровым номером №, расположенный: 

<

адрес>, ОАО «Нива», имеющий вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования. Земельный участок не имеет границ.

В пункте 1.2 договора указано, что основанием продажи земельного участка является решение внеочередного общего собрания акционеров ОАО «Нива» об одобрении крупной сделки общества, связанной с продажей ФИО1 движимого и недвижимого имущества, оформленное протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ.

В пункте 2.1 договора указана стоимость земельного участка с движимым имуществом в размере 500 000 рублей.

Из содержания п.2.2 договора следует, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

При этом в п. 3.1 договора указано, что земельный участок, площадью 2 354 га, обременен коллективно-долевой собственностью из расчета 189 учредителей ОАО «Нива».

К договору купли-продажи истцом приложен передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ОАО «Нива» передало в собственность ФИО1, а ФИО1 принял земельный участок, площадью 2 354 га, без определения границ.

В качестве подтверждения расчета по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в материалы дела представлена копия квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ о принятии главным бухгалтером ОАО «Нива» - ФИО9 от ФИО1 денежных средств в размере 500 000 рублей. Основанием получения денежных средств в квитанции указан договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, площадью 2 354 га.

Решением Арбитражного суда Приморского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу №№ ОАО «Нива» было признано несостоятельным (банкротом).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в Управление Росреестра по Приморскому краю за регистрацией права собственности на земельный участок по адресу: 

<

адрес>, ОАО «Нива», предоставив договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из уведомления Уссурийского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Приморскому краю от ДД.ММ.ГГГГ, государственная регистрация была приостановлена на основании п.5 ч.1 ст. 26 ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ввиду отсутствия заявления от продавца – ОАО «Нива», а также документов, являющихся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Уведомлением Уссурийского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Приморскому краю от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 был извещен об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, поскольку не были устранены причины, препятствующие проведению регистрации.

Из представленной в материалы дела выписки из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2 354 га, следует, что он относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, имеет вид разрешенного использования для сельскохозяйственного использования. Сведения о зарегистрированных правах на земельный участок в Реестре отсутствуют. ДД.ММ.ГГГГ земельный участок снят с кадастрового учета как объект недвижимости.

Разрешая спор, суд, оценив в совокупности все представленные по делу доказательства, установил, что сделка купли-продажи земельного участка была совершена продавцом при отсутствии у него прав на отчуждение объекта недвижимости, в связи с чем отказал в удовлетворении иска.

Судебная коллегия соглашается с таким выводами суда в силу следующего.

В части 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ч.2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ч.1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч.1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Как следует из содержания частей 3 - 5 ст. 1 ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество; государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости; государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке; государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса РФ.

По делу установлено, что ОАО «Нива» как юридическое лицо не являлось собственником спорного земельного участка. В связи со спецификой правового положения земель сельскохозяйственного назначения, земельный участок с кадастровым номером 25:09:000000:81 относился к коллективно-долевой собственности физических лиц – учредителей ОАО «Нива», владевших земельными паями. Право собственности юридического лица ОАО «Нива» на земельный участок не было зарегистрировано.

Согласно п.7.1 Устава ОАО «Нива», утвержденного ДД.ММ.ГГГГ, высшим органом управления обществом является общее собрание акционеров.

В пункте ДД.ММ.ГГГГ Устава определено, что к компетенции собрания акционеров относится, в том числе, вопрос о совершении крупных сделок, связанным с приобретением и отчуждением обществом имущества, в случаях, предусмотренных законодательством.

Оценивая представленный в материалы дела протокол № внеочередного общего собрания акционеров ОАО «Нива» от ДД.ММ.ГГГГ, судебная коллегия полагает обоснованными доводы ответчика о том, что одобрение акционеров было получено на совершение крупных сделок, без указания на конкретное имущество, подлежавшее отчуждению.

Решение о продаже конкретного земельного участка – площадью 2 354 га, с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>, ОАО «Нива», на указанном общем собрании не принималось.

Других доказательств, подтверждающих волеизъявление акционеров на продажу спорного земельного участка ФИО1, в материалах дела не имеется.

Помимо этого, судебная коллегия учитывает, что в материалах дела отсутствуют достаточные доказательства, подтверждающие сам факт заключения договора купли-продажи между ФИО1 и ОАО «Нива» в 2005 году.

Как разъяснено в п.62 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее: покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Помимо договора, акта приема-передачи и копии квитанции к приходному кассовому ордеру, другие относимые и допустимые доказательства, подтверждающие реальное заключение договора купли-продажи земельного участка в 2005 году, передачу земельного участка ФИО1, а также осуществление расчета, суду не представлено.

В то время как из содержания определения Арбитражного суда Приморского края по делу №№ от ДД.ММ.ГГГГ о признании ОАО «Нива» несостоятельным (банкротом), размещенного в открытом доступе на интернет-сайте Арбитражного суда Приморского края, следует, что на момент проведения процедуры конкурсного производства земельный участок ОАО «Нива», площадью 2 626 га, продолжал находиться в коллективно-долевой собственности у бывших работников предприятия, в связи с чем он не мог быть включен в конкурсную массу.

Сведения о наличии правопритязаний ФИО10 на данный земельный участок, в судебных актах арбитражного суда отсутствуют.

Уважительность причин такого длительного перерыва между датой совершения сделки (2005 год) и датой обращения в регистрирующий орган за оформлением права собственности (2024 год), истец не обосновал.

С учетом всех перечисленных обстоятельств, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии у юридического лица – ОАО «Нива» права на распоряжение земельным участком, поскольку на указанную дату совершения сделки (2005 год) общество не являлось собственником земельного участка.

ФИО1 определяет свое право на земельный участок как производное от права ОАО «Нива».

Поскольку ОАО «Нива» не могло передать ФИО1 право собственности, которое ему не принадлежало, суд верно не нашел правовых оснований для удовлетворения иска.

По смыслу п.62 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», обязательным условием для применения данного положения является отсутствие иных препятствий для регистрации перехода права собственности к покупателю кроме физической невозможности провести регистрацию ввиду ликвидации юридического лица (продавца).

В данном случае, такие обстоятельства, препятствующие признанию права собственности на земельный участок за ФИО1, по делу установлены.

При этом, невозможность государственной регистрации права собственности ФИО1 обусловлена не фактом ликвидации продавца и невозможности выражения продавцом своего волеизъявления, а отсутствием (невозникновением) самого субъективного права на земельный участок у истца.

Доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку доказательств и установленных судом обстоятельств по настоящему делу, а потому не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц. Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права.

При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Михайловского районного суда Приморского края от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий:

Судьи: