Дело 2-3071/2019 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 июня 2019 года г.Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе: 

председательствующего судьи Рожновой О.Е., 

при секретаре Бозаджи Е.Б., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению по иску ФИО1 к ООО «Региональная финансово-строительная компания», ООО «КАПСТРОЙ-ДЕВЕЛОПМЕНТ» об обязании устранить строительные недостатки, 

У С Т А Н О В И Л :

Истец обратился в суд с исковым заявлением к ответчикам, в котором, уточнив требования, просил суд обязать ответчиков устранить выявленные дефекты и недостатки, возникшие в результате нарушения технологии при производстве строительно-монтажных работ в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС, в соответствии с выводами строительно-технической экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела. Требования истец обосновывает тем, что является собственником жилого помещения в указанном МКД, который создан с нарушениями, при выполнении строительно-монтажных работ допущены нарушения, в результате которых дом имеет многочисленные недостатки, что нарушает право истца, являющегося совладельцем общего имущества МКД. Для защиты нарушенного права истец обратился в суд. 

Ранее в судебном заседании представители истца настаивали на иске, в судебное заседание 26.06.2019г. истец или его представитель не явились, просили суд дело рассматривать без их участия. 

Представитель третьего лица ООО «Сфера» (осуществляет управление МКД) требования полагал подлежащими удовлетворению.

Представитель ООО «РФСК» в судебном заседании иска не признал, пояснил, что не является надлежащим ответчиком, поскольку в соответствии с заключенными договорами функции технического заказчика выполняло ООО «КАПСТРОЙ-ДЕВЕЛОПМЕНТ», которое и отвечает за качество выполненных работ. Кроме этого, по мнению представителя ООО «РФСК», истец не вправе обращаться в суд с заявленными им требованиями, т.к. отсутствуют доказательства того, что он действует от лица всех собственников помещений в МКД.

Другие участвующие в деле лица не явились в судебное заседание, представителей не направили.

Суд принял все возможные меры для извещения ответчика ООО «КАПСТРОЙ-ДЕВЕЛОПМЕНТ», третьих лиц. 

В соответствии с положениями ст. 119 ГПК РФ адресат, отказавшийся принять судебную повестку или иное судебное извещение, считается извещенным судом о времени и месте судебного разбирательства или совершении отдельного процессуального действия. 

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц. 

Судом установлено, что истец является собственником квартиры № № расположенной в доме № № по АДРЕС. Совладельцем квартиры является третье лицо ФИО2 (т.1 л.д.11-12, т.2 л.д.5-8, 23-28). 

ООО «Сфера» осуществляет управление многоквартирным домом на основании решения внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД, оформленном протоколом № от 13.12.2017г. (т.2 л.д.29-34). Между ООО «Сфера» и ФИО1 заключен договор № от 01.11.2016г. (т.1 л.д.34-40) управления МКД. 

Характеристики МКД с подземной автостоянкой содержатся в техническом паспорте здания (т.2 л.д.41-49). 

Из материалов дела усматривается, что объект возведен в соответствии с инвестиционным договором на совместное осуществление комплексной застройки земельного участка, расположенного по адресу: Павшинская пойма Красногорского района Московской области от 09.08.2005г., заключенного между ООО «Региональная финансово-строительная компания» (Генеральный инвестор), ООО «КАПСТРОЙ-ДЕВЕЛОПМЕНТ» (Инвестор) и ООО «Региональная управляющая компания (Управляющая компания), зарегистрированному в Минмособлстрое за №.08.2005г. (т.1 л.д.67-88), в редакции дополнительного соглашения №, которым к реализации инвестиционного проекта привлечена четвертая сторона – ООО «Эйфер» (инвестор-1).

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано ООО «Региональная финансово-строительная компания» 19 декабря 2014г. (т.1 л.д.87-88) Администрацией Красногорского муниципального района Московской области в отношении объекта, в котором истец владеет жилым помещением.

Объекту адрес присвоен постановлением главы г.п.Красногорск от 19.06.2009 № 625/6 (т.1 л.д.143-145).

Истец указывает в иске, что в процессе эксплуатации принадлежащей истцу квартиры им обнаружены существенные недостатки выполненных строительно-монтажных работ по общедомовому имуществу. В подтверждение истец представил заключение экспертно-строительной компании «Талион», выполненное на основании договора № от 16.08.2018г., согласно которому по результатам обследования узлов и элементов жилого дома выявлены дефекты и недостатки строительных конструкций и изделий (нарушения гидроизоляции подземной части здания, состояние фасадных конструкций здания оценивается как ограниченно работоспособное, имеются выпадения/отсутствие фасадных панелей, нарушения накрывных элементов парапета, нарушения водосточных воронок, отсутствие оборудования зачистного устройства мусороствола, недостатки полов чердачных помещений, отсутствуют поручни на лестницах, гидроизоляциях на проходных балконах, отделочное покрытие мест общего пользования имеет недостатки многочисленные и др., стоимость устранения дефектов оценена в 4 893 418,70 руб., в заключении содержатся рекомендации по устранению недостатков (л.д. 89-142 т. 1).

Согласно акту технического комплексного осмотра законченного объекта капитального строительства по адресу: АДРЕС от 29.10.2015г. в результате комиссионного обследования установлены недостатки элементов и конструкций здания, виды необходимых восстановительных работ, объем работ, утвержден график устранения. Актом от 29.11.2016г. установлено, что строительные недоделки не устранены (т.2 л.д.50-61). 

ООО «КАПСТРОЙ-ДЕВЕЛОПМЕНТ» в установленном порядке о выявленных нарушениях извещался, участвовал в составлении дефектовочных актов комиссионных обследований, однако, не обеспечил устранение выявленных строительных недостатков (т.2 л.д.62-92).

Истец обращался с претензией к участникам инвестиционного договора (л.д.146-153 т.1), которая была оставлена без удовлетворения. 

Условиями инвестиционного контракта, с учетом положений приложения № к нему (т.1 л.д.162-164) определены обязанности технического заказчика, которые приняты ООО «КАПСТРОЙ-ДЕВЕЛОПМЕНТ» (п. 4.2.2 инвестиционного договора). В обязанности технического заказчика входит: оформление исходно-разрешительной документации, получение технических условий на присоединение к существующим сетям, оформление титульных списков на объекты и инженерные сети, заключение договоров на проектно-изыскательные, строительно-монтажные и другие работы, необходимые для реализации инвестпроекта, осуществление страхования строительно-монтажных работ, осуществление технического сопровождения проектирования, контроль за качеством и сроками разработки проектной документации, обеспечение в установленном порядке разработки, рассмотрения и др. заключение и проведение экспертизы ГУ МО «Мособлэкспертиза», сметного расчета; обеспечение подключения вновь проложенных коммуникаций по выданным техническим условиям; обеспечение приемки проектной документации, ее хранение и передачу генподрядным организациям; обеспечение ведения журнала авторского надзора; назначение должностных лиц, осуществляющих технический надзор за строительством и обеспечение получения разрешения ГУ Государственного архитектурного строительного надзора Московской области на производство подготовительных и основных работ в сроки, утвержденные графиком производства работ; ведение технического надзора за своевременным и качественным выполнением подрядными организациями принятых на себя обязательств, соблюдением строительных норм и правил, применением качественных материалов, изделий, конструкций и пр.; обеспечение подготовки и выпуска актов технической готовности отдельных элементов объекта, скрытых работ и пр. документов, проведение приемочных комиссий, оформление актов приемки и ввода объектов в эксплуатацию; после приемки в эксплуатацию объектов инженерного и коммунального назначения эксплуатирующими организациями подготовка и передаче необходимых документов для дальнейшего оформления сданных объектов в хозяйственное ведение, аренду или на баланс и т.п.; обепечение устранения всех недоделок и дефектов на объектах, выявленных в период гарантийного срока. Наличие дефектов и их сроки устранения фиксируются соответствующими актами (п.16 приложения №) и т.д.). Согласно приложению при передаче ООО «КАПСТРОЙ-ДЕВЕЛОПМЕНТ» части полномочий, входящих в обязанности технического заказчика, ответственность перед сторонами договора сохраняется (п. 21). 

Впоследствии ООО «КАПСТРОЙ-ДЕВЕЛОПМЕНТ» в целях исполнения обязательств по договору и принятых обязанностей технического заказчика привлекались подрядчики (в частности, по договору генерального подряда № № от 02.10.2006г. привлечен Генподрядчик - АО «Строительный трест -155» (т.1 л.д.188-200).

По ходатайству истца судом проведена судебная экспертиза в целях установления наличия недостатков, дефектов общего имущества МКД, в т.ч. влияющих на безопасность эксплуатации, определения видов работ, необходимых в целях приведения объекта в соответствие с требованиями соответствующих норм и правил. 

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы № проведенной экспертами АНО «ЛэИ «Центр», при обследовании спорного многоквартирного дома установлено: в № подъезде на № этаже на балконе общего пользования не выполнена гидроизоляция, отсутствует плитка, чердак - не выполнен зум и ствол, мусоропровод, не выполнен металлический улавливатель в раш, отсутствуют отделочные работы; № подъезд – на балконе общего пользования не выполнена гидроизоляция, отсутствует плитка, № подъезд венткамера – не выполнен выход на вторую эксплуатируемую кровлю, примыкание кровельного ковра к вентиляционным шахтам не выполнено; № этаж № подъезд – на всех этажах не выполнены шкафы под ливневую канализацию; № подъезд подвал – отсутствует приямок; кровля – не выполнена гидроизоляция примыканий, отсутствуют выходы на вторую неэксплуатируемую кровлю, стяжка выполнена с нарушением, отсутствуют водоотводящие пути на второй неэксплуатируемой кровле, на стыке секции на колоннах разрушения, сколы, примыкание материала к парапету выполнено с нарушением; частично отсутствуют элементы навесного фасада, отсутствует утеплитель; автопаркинг – пожарная сигнализация в нерабочем состоянии, система вентиляции в нерабочем состоянии, отсутствие дренажных насосов, отсутствие вентиляции (в нерабочем состоянии, часть отсутствует), отделочное покрытие стен пола, потолка трещины, сколы, отслоение, проникновение грунтовых вод; подвал – отсутствие дренажных насосов, отсутствие приямков, локальные места проникновения грунтовых вод, другие работы: не выполнены лестницы выхода, отсутствуют приямки (продухи).

Эксперты указывают, что установленные недостатки и дефекты общедомового имущества МКД, влияющие в том числе на безопасность эксплуатации, возникли в результате нарушения технологии при производстве строительно-монтажных работ, выполненные работы являются некачественными и не соответствуют строительным нормам и правилам. 

Для устранения недостатков следует выполнить следующие работы:

восстановить системы вентиляции паркинга, для чего осуществить демонтаж дефектных элементов системы вентиляции паркинга, монтаж системы вентиляции в полном объеме в соответствии с проектной документацией; 

восстановить системы дымоудаления и противопожарной автоматики, автоматического оповещения, пожаротушения и объединенной диспетчерской системы и автоматизированной системы управления, для чего следует осуществить демонтаж дефектных элементов системы дымоудаления и противопожарной автоматики, автоматического оповещения, пожаротушения и объединенной диспетчерской системы и автоматизированной системы управления, монтаж системы дымоудаления и противопожарной автоматики, автоматического оповещения, пожаротушения и объединенной диспетчерской системы и автоматизированной системы управления; 

восстановление тепловой завесы, для чего выполнить демонтаж дефектных элементов тепловой завесы, монтаж системы тепловой завесы в полном объеме в соответствии с проектной документацией; 

устройство гидроизоляции элементов конструкции здания, для чего выполнить демонтаж дефектных элементов гидроизоляции конструкций здания, обработку антигрибковым составом, монтаж гидроизоляции конструкций здания (подробно в заключении приведены места выполнения работ, виды работ) (т. 2л.д.159-198).

Экспертиза проведена в установленном законом порядке, лицами, обладающими специальными познаниями, является обоснованным, мотивированным, согласуется с другими исследованными судом доказательствами. Заключение принимается судом в качестве допустимого доказательства. 

В соответствии со ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Физическое лицо, приобретая право собственности на объект недвижимости в многоквартирном жилом доме, в данном случае на жилое помещение, на законном основании, приобретает (как потребитель) и право требования устранения выявленных недостатков, дефектов, убытков, возникших в таком помещении в результате его строительства или строительно-монтажных работ.

Действующее гражданское законодательство прямо не регулирует вопросы, связанные с переходом гарантии подрядчика (застройщика) на результат работ в случае отчуждения объекта недвижимости третьим лицам, в том числе гражданам. Вместе с тем, по смыслу приведенных выше норм, гарантийные обязательства связаны с результатом работ, а не с личностью лица, использующего его.

Таким образом, приобретая право собственности на помещение по договору, в рассматриваемом случае оно возникло в результате заключения между истцом и ЖСК «Западный» (привлеченным к участию в реализации инвестиционного контракта АО «СУ № 155» в соответствии с договором инвестирования от 22.02.2012г. № № п. 1.3 договора (л.д.11 т.2) договора об участии в ЖСК от 01.03.2013г. № 01.03.2013г., истец приобрел (как потребитель) и право требования к застройщику об устранении выявленных в помещении недостатков и возмещении материального ущерба.

В соответствии с пп. 1, 3 ч. 2 ст. 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в редакции, действовавшей на момент заключения между истцом и ЖСК договора, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается на основании договора участия в долевом строительстве, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно п. 11 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" допускается привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию (п. 3 ч. 2 ст. 1).

С учетом изложенного, к спорным правоотношениям подлежат также применению положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», которые обязывают застройщика передать участнику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, и также иным обязательным требованиям (ст. 7). В случае несоответствия объекта долевого строительства указанным нормам и правилам, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок. Участник вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

К спорным правоотношениям подлежат применению также и положения Закона РФ «О защите прав потребителей». 

В силу ч.ч. 5 - 7 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

В данном случае истец реализовал способ защиты, избранный им на основании собственного волеизъявления не к ЖСК, который спорное недвижимое имущество не создавал, а напрямую к застройщику (ООО «РФСК»), и техническому заказчику (ООО «КАПСТРОЙ-ДЕВЕЛОПМЕНТ»), принявшему на себя обязательства по обеспечению выполнения строительных работы и обязательства по устранению недостатков в случае их выявления. Это является процессуальным правом истца, реализованным с соблюдением положений ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, которое не может быть формально и произвольно ограничено только по той причине, что у спорного имущества имелся продавец.

Доводы ответчика ООО «РФСК» об отсутствии у истца права требовать устранения недостатков в отношении общедомового имущества, которое, по мнению ответчика, принадлежит только всем собственникам помещений в МКД, суд с учетом изложенного выше, а также того, что доля истца в общедомовом имуществе не может быть выделена в натуре, а истец, являющийся в силу закона долевым совладельцем общедомового имущества, вправе требовать устранения выявленных недостатков от обязанного лица. 

В рассматриваемом случае суд учитывает, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано 19.12.2014г. Недостатки выявлены были в 2015г., подтверждено их неустранение в 2016г., и в настоящее время. Недостатки выявлены в пределах гарантийного срока.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению, но частично. Поскольку истец требования адресует и к застройщику – ООО «РФСК», и к ООО «КАПСТРОЙ-ДЕВЕЛОПМЕНТ», являющемуся техническим заказчиком, принявшим на себя обязательства по строительству объекта и устранении выявленных недостатков, суд приходит к выводу о необходимости возложения обязанности по устранению выявленных недостатков МКД на ООО «КАПСТРОЙ-ДЕВЕЛОПМЕНТ», поскольку данное лицо несет ответственность в силу договора по их устранению. С учетом объема выявленных недостатков суд считает разумным установление срока для устранения недостатков в пределах шесть месяцев с момента вступления решения суда в законную силу. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, 

Р Е Ш И Л :

Иск ФИО1 удовлетворить частично. 

Обязать ООО «КАПСТРОЙ-ДЕВЕЛОПМЕНТ» в течение шести месяцев с момента вступления решения суда в законную за свой счет устранить выявленные недостатки и дефекты, возникшие в результате нарушения технологии и незавершенности в соответствии с проектными и договорными условиями строительно-монтажных работ: 

Восстановить системы вентиляции паркинга, 

Восстановить системы дымоудаления и противопожарной автоматики, автоматического оповещения, пожаротушения и объединенной диспетчерской системы и автоматизированной системы управления, 

Восстановление тепловой завесы, 

Устройство гидроизоляции элементов конструкции здания. 

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «РФСК» отказать. 

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья