Дело № 2-1818/2018

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

17 мая 2018 года г. Чебоксары

Ленинский районный суд города Чебоксары Чувашской Республики в составе: председательствующего судьи Фоминой Н.Э.,

при секретаре судебного заседания Васильевой Т.Г.,

с участием представителя истца ФИО1, действующей на основании доверенности от дата.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Акционерного общества «ГУКС» к ФИО2, ФИО3 об обязании заключить дополнительное соглашение и обязать зарегистрировать дополнительное соглашение, 

у с т а н о в и л :

АО «ГУКС» (далее истец) обратилось в суд с иском к ФИО2, ФИО3 (далее ответчик) об обязании заключить с АО «Городское управление капитального строительства» дополнительное соглашение к договору долевого участия № ----- в строительстве многоквартирного дома № 9 по ул.Петрова, г.Чебоксары от 29 марта 2017 года в части объекта – квартиры № ----- о продлении срока сдачи и передачи объекта долевого строительства; об обязании зарегистрировать дополнительное соглашение к договору долевого участия № ----- в строительстве многоквартирного дома № 9 по ул.Петрова, г.Чебоксары от 29 марта 2017 года в части объекта – квартиры № ----- в Управлении Федеральной государственной регистрации кадастра и картографии по Чувашской Республике. 

В обоснование заявленных требований указав, что АО «Городское управление капитального строительства» является Застройщиком в строительстве «Многоквартирного жилого дома 9 по ул. Петрова в городе Чебоксары». Разрешение на строительство №----- выдано МУП «ГУКС» 25.12.2015 года Администрацией города Чебоксары на строительство 18- этажного жилого дома, сроком до 25 октября 2017 года.

29 марта 2017 года между АО «Городское управление капитального строительства»- Застройщик и ООО «Строительная компания «Стройсфера»-Участник долевого строительства заключен договор №----- долевого участия в строительстве многоквартирного дома №9 по ул. Петрова гор. Чебоксары, в виде объекта недвижимости - квартиры №-----, проектной площадью 58,39 кв.м.

В последующем право на получение данной квартиры по договору уступки прав требования от 12.04.2017 уступлено ООО «СПЕКТР». 29 августа 2017 года между ООО «СПЕКТР» и ФИО2, ФИО3 заключен договор уступки прав требования (цессия) по договору долевого участия №----- в строительстве многоквартирного дома от 29 марта 2017, на основании которого к ФИО2 и ФИО3 перешло право на получение от АО «ГУКС» объекта недвижимости в виде квартиры №-----.

Согласно п.2.2. Договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома 9, по ул. Петрова №----- от 29.03.2017 «Застройщик» АО «ГУКС» обязан завершить строительство Объекта долевого строительства в срок: ориентировочно III квартал 2017 г. включительно.

В случае, если строительство указанного дома не может быть завершено в указанный срок, Застройщик обязан направить Участнику долевого строительства письменное уведомление заказным письмом с описью вложения с предложением об изменении договора.

Разрешение на строительство №----- «Многоквартирного жилого дома по ул. Петрова.9 в городе Чебоксары» от 25.12.2015 продлено до 01.09.2018 Администрацией города Чебоксары Чувашской Республики. Изменения в проектную декларацию внесены 13 октября 2017 года. Письмом от 13 октября 2017 года застройщик АО «ГУКС» уведомил ответчиков о переносе предусмотренного договором долевого участия срока передачи объекта долевого участия, а так же предложил заключить дополнительное соглашение к договору долевого участия о продлении срока действия договора долевого участия №----- от 29 марта 2017 г. и договору уступки от 12 апреля 2017.

Согласно п.2.2. договора долевого участия №----- в строительстве многоквартирного дома от 29 марта 2017 «Изменение предусмотренного договором срока передачи «Застройщиком» объекта долевого строительства считается согласованным Сторонами при отсутствии письменного возражения Участников долевого строительства в течение 3 дней с момента вручения уведомления, либо по истечении 10 календарных дней с даты отправки такого уведомления, определяемого по почтовому штампу.». Письменное возражение против заключения дополнительного соглашения от ответчиков в АО «ГУКС» не поступало. Вместо этого ответчиками предъявлена претензия от 17 ноября 2017 о взыскании с АО «ГУКС» неустойки за нарушения срока сдачи объекта строительства.

Истец указывает, что задержка окончания строительства «Многоквартирного жилого дома 9 по ул. Петрова г. Чебоксары» и сдача его в эксплуатацию вызвана объективными причинами, а именно необходимостью переноса сетей водопровода, канализации и газопровода да начала закладки фундамента, на стадии строительства дома, которые не были предусмотрены при проектировании дома.

Работы по переносу сетей осуществлялись в период строительства многоквартирного жилого дома 9 по ул. Петрова гор. Чебоксары с 23.12.2015 по 25.03.2016, что подтверждается Актами о приемке выполненных работ: №4 от 05.02.2016 переноса системы водоотведения №1 от 05.02.2016 переноса кабельной линии о,4кВт., №9 от 25.03.2016-перенос подземного газопровода низкого давления. №11 от 25.03.2016 обустройство строительной площадки. Тем самым, указывает истец, начало строительство дома было начато с существенным опозданием на 4 месяца, позже запланированного.

Истец так же ссылается на возникшие затруднения в финансировании строительства дома, и отсутствием полной оплаты строительства, за счет средств участников долевого строительства в результате безвозмездной передачи значительной доли (более 3500 кв.м. ) жилой площади собственникам жилых помещений снесенного жилого дома №9 по ул. Петрова гор. Чебоксары.

Многоквартирный жилой дом 9 по ул. Петрова в гор. Чебоксары возводится на земельном участке, на котором ранее располагался 5 этажный 3-подьездный жилой дом. Заключением межведомственной комиссии по оценке жилых помещений и домов гор. Чебоксары, находящихся в муниципальной и частной собственности от 08.10.2014г., многоквартирный дом №9 по ул. Петрова гор. Чебоксары признан не пригодным для проживания и подлежащим сносу, в связи с чем администрацией города Чебоксары принято постановление от 10.10.2014 №3409 «О выводе жилых помещений дома №9 по ул. Петрова, признанных непригодными для проживания из состава жилого фонда гор. Чебоксары».

Решением внеочередного собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома №9 ул. Петрова гор. Чебоксары от 15.02.2015 принято решение о сносе аварийного дома и привлечение «Муниципального унитарного предприятия «Городское управление капитального строительства» в качестве подрядной организацией для его сноса и строительства на том же земельном участке нового многоквартирного дома, в котором собственникам жилых помещений многоквартирного дома №9 по ул. Петрова г. Чебоксары будут предоставлены новые жилые помещения взамен утраченных.

Между МУП «ГУКС» и собственниками жилых помещений аварийного дома заключены договора на снос аварийного дома и строительство нового дома. Условиями договоров, заключенных с собственниками жилых помещений по ул. Петрова №9 г. Чебоксары предусмотрено предоставление им в собственность, после завершения строительства нового дома, жилого помещения площадью не менее, чем площадь ранее принадлежавшего помещения в аварийном доме.

Таким образом, собственникам снесенного дома 9 по ул. Петрова в строящемся «Многоквартирном жилом доме по ул. Петрова» передается безвозмездно площадь равная площади принадлежавшего им помещения, что составляет более 3500 кв.м. Расходы на строительство безвозмездно передаваемой жилой площади должны окупиться за счет возведения дополнительных квартир, продаваемых по рыночной цене.

Задержка с окончанием строительства дома и ввода его в эксплуатацию вызвана финансовым кризисом, в связи с резким спадом спроса на новые квартиры. В строящемся доме в настоящее время не продано 25 % общей площади квартир.

Представитель истца, участвуя в судебном заседании, исковые требования поддержала в полном объеме по доводам изложенным в иске и вновь привела их суду. Дополнительно пояснив, что многие участники долевого строительства в добровольном порядке подписали дополнительные соглашения, однако ответчики необоснованно уклоняются от заключения дополнительного соглашения, напротив обратились в суд с иском о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства. Выразила согласие на рассмотрение далее в отсутствие ответчиков. 

Ответчики, извещенные о времени и месте судебного разбирательства в установленном законом порядке, на судебное заседание не явились, представив суду отзыв на исковое заявление, где указали, что исковые требований не признают и просят в удовлетворении иска отказать по основаниям изложенном в письменном отзыве. 

Суд в силу ст. 233 Гражданского процессуального кодекса РФ с учетом мнения истца определил рассмотреть настоящее дело в порядке заочного производства. 

Заслушав пояснения представителя истца, изучив письменные доказательства, которых, по мнению сторон, достаточно для принятия решения по делу и не требуется предоставление дополнительных доказательств, суд приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, 29 марта 2017г. между АО «Городское управление капитального строительства» (Застройщик) и ООО «Строительная компания «Стройсфера» (Участник долевого строительства) заключен договор № ----- участия в долевом строительстве многоквартирного дома по ул. Петрова города Чебоксары.

В соответствии с условиями договора застройщик обязался своими силами и с привлечением третьих лиц построить объект «Многоэтажный жилой дом»,расположенный по адресу (местоположение) объекта: 

<

...> после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, передать Участнику долевого строительства объект недвижимости в виде: двухкомнатной квартиры под условным номером №-----, на 8 этаже, (2 подъезд), проектной площадью ориентировочно определенной на момент заключения договора в размере 58,39 кв.м., (в т.ч. площадь лоджий и балконов оплачивается с учетом коэффициента равного 0,5), именуемый в дальнейшем - «Объект» (п. 1.1. договора).

Пунктом 2.2 договора определен срок завершения строительства Объекта Ш квартал 2017 года включительно. Согласно п.2.7 Договора застройщик обязался передать участнику долевого строительства объект в IV квартале 2017 года, после получения в установленном порядке разрешения на ввод Дома в эксплуатацию. 

20 апреля 2017г. между ООО «Строительная компания «Стройсфера» и ООО «Спектр» был заключен договор уступки права требования в отношении вышеуказанного объекта долевого строительства.

29 августа 2017г. между ООО «Спектр» и ФИО3, ФИО2 заключен договор уступки права требования по договору №----- на участие в долевом строительстве многоквартирного дома по ул. Петрова, г.Чебоксары объектом которого явилась двухкомнатная квартира с условным номером -----, общей проектной площадью ----- кв.м., расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...> на восьмом этаже, во втором подъезде.

Из материалов дела следует, что строительство Объекта недвижимости ведется на основании разрешения на строительство № -----, выданного 25 декабря 2015 года администрацией города Чебоксары. Первоначально срок действия разрешения установлен до 25 октября 2017 г. и продлен до 01 сентября 2018 года. 

Согласно части 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 4 Закона N 214-ФЗ срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства относится к существенным условиям договора участия в долевом строительстве. Точное определение в договоре срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства означает согласование указанного условия сторонами.

В соответствии со ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, не позднее предусмотренного договором срока.

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора и договор участия в долевом строительстве зарегистрирован Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии.

Согласно частям 1 и 3 ст. 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как разъяснено в п. 24 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (ред. от 04.03.2015), понуждение участника долевого строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта долевого строительства возможно только в случаях, предусмотренных законодательством (статья 451 ГК РФ).

Согласно статье 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Из содержания приведенных норм следует, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора, при существенном изменении обстоятельств) или договором.

Договор участия в долевом строительстве, заключенный сторонами, не содержит положений, допускающих одностороннее изменение его условий.

Истцом не представлено доказательств наличия существенно изменившихся обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также наличия одновременно условий, предусмотренных п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса РФ, позволяющих изменить договор в связи с существенно изменившимися обстоятельствами по решению суда.

Согласно п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Исходя из содержания данной нормы права, лицо, требующее расторжения действующего договора или внесение изменений в него, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении.

Обстоятельства, которые приводит истец, в частности необходимость переноса сетей водопровода, канализации и газопровода; возникшие затруднения в финансировании строительства дома, в связи с отсутствием полной оплаты строительства долевиками; ухудшение положения истца в связи с финансовым кризисом, не являются таким существенным изменениями обстоятельств в рамках положений п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса РФ, вследствие которых возможно внесение изменений в условия заключенного между сторонами договора на основании решения суда.

АО «ГУКС» вступая в договорные отношения с дольщиками, не могло исключать вероятность наступления любых хозяйственных рисков и должно было предвидеть возможность их наступления при определении сроков окончания строительства объекта. Кроме того, АО «ГУКС» и не могло исключать вероятность выполнения дополнительных видов работ, и должно было предвидеть возможность их наступления при определении сроков окончания строительства объекта.

Кроме того истцу, на момент заключения договора с ООО «Строительная компания «Стройсфера» 29 марта 2017 было известно о выполнении переноса действующих сетей водопровода и канализации, согласно письму ОАО «Водоканал» от 21 декабря 2015 г. и он предвидел перенос сроков окончания строительства объекта.

Срок передачи объекта долевого строительства участникам долевого строительства, с учетом договоров уступки прав требования, был установлен в п. 2.7 договора участия в долевом строительстве, заключенного с ООО «Строительная компания «Стройсфера», по соглашению сторон, а именно IV квартал 2017 года после получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию. В заключенном между сторонами договоре участия в долевом строительстве были указаны все существенные условия. 

Обязанность соблюдать заботливость и осмотрительность, просчитать возможные риски при заключении договора, правильно оценить свое материального положение и возможность соблюдать условия договора возлагается на Застройщика.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", являющийся в данном случае специальным законом, имеющим приоритет в правоприменении по сравнению с ГК РФ, не предусматривает возможности изменения (расторжения) договора по инициативе застройщика, кроме случаев нарушения участником долевого строительства срока внесения платежа.

Как установлено в судебном заседании ответчики свои обязательства по договору исполнили в полном объеме оплатив стоимость объекта. 

При изложенных обстоятельства суд отказывает в удовлетворении заявленных АО «ГУКС» исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194 -199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ :

Отказать в удовлетворении исковых требований Акционерного общества «Городское управление капитального строительства» к ФИО2, ФИО3 

- об обязании заключить с Акционерным обществом «Городское управление капитального строительства» дополнительное соглашение к договору долевого участия № ----- в строительстве многоквартирного дома № 9 по ул.Петрова, г.Чебоксары от 29 марта 2017 года в части объекта – квартиры № ----- о продлении срока сдачи и передачи объекта долевого строительства;

- об обязании зарегистрировать дополнительное соглашение к договору долевого участия № ----- в строительстве многоквартирного дома № 9 по ул.Петрова, г.Чебоксары от 29 марта 2017 года в части объекта – квартиры № ----- в Управлении Федеральной государственной регистрации кадастра и картографии по Чувашской Республике. 

Ответчик вправе подать в Ленинский районный суд г.Чебоксары заявление об отмене заочного решения в течение 7 дней со дня вручения ему копии решения.

На заочное решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики через Ленинский районный суд г.Чебоксары в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления. 

Председательствующий судья Н.Э.Фомина 

Мотивированное решение изготовлено: 18.05.2018г.