Гражданское дело №

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

город ФИО3 Томской области 18 мая 2017 года

Стрежевской городской суд Томской области в составе:

председательствующего – судьи Гаспарян Е.Н.,

при секретаре Клементьевой Д.В.,

с участием 

представителя истца ФИО1 – адвоката Бурмейстерс Г.Г., действующей на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ, доверенности 6 от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственности «Орион» о признании участником договора о долевом строительстве,

установил:

ФИО1 в лице представителя Бурмейстерс Г.Г. обратился в суд с иском, с учетом уточнений, к Обществу с ограниченной ответственностью «Орион» (далее – ООО «Орион») о признании участником договора о долевом строительстве, мотивируя требования следующим образом.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 и ответчиком ООО «Орион» в лице директора ФИО2 заключен договор № инвестирования строительства жилого дома, расположенного по адресу: . В соответствии с п.1.2 договора, ответчик участвует в инвестировании объекта на основании Постановления Администрации городского округа ФИО3 № от ДД.ММ.ГГГГ, договора аренды земельного участка по результатам торгов № от ДД.ММ.ГГГГ, кадастрового паспорта земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, разрешения на строительство №. Согласно указанному договору ООО «Орион» обязалось инвестировать строительство квартиры со следующими характеристиками: двухкомнатная квартира №, на № этаже, общей площадью кв.м., в том числе площадь лоджий с соответствующим понижающим коэффициентом 0,5. Общая стоимость квартиры составляет рублей. ФИО1 была произведена частичная оплата стоимости по договору в размере рублей. Оставшиеся рублей в соответствии с дополнительным соглашением к договору инвестирования истец должен был внести после регистрации договора. Плановый срок окончания строительства объекта определен ДД.ММ.ГГГГ. Земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью кв.м. (категория земель-земли населенных пунктов), находящийся по адресу: , в границах указанных в кадастровом паспорте земельного участка, под строительство малоэтажного многоквартирного дома, сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ был предоставлен в аренду ООО «Орион» в лице директора ФИО2 на основании постановления Администрации городского округа ФИО3 № от ДД.ММ.ГГГГ, протокола о несостоявшемся открытом по составу участников и по форме подачи предложений по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в распоряжении и в пределах границ муниципального образования городской округ ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается договором аренды земельного участка по результатам торгов № от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанный земельный участок был передан ООО «Орион», что подтверждается актом приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, имеет кадастровый номер №. ДД.ММ.ГГГГ Муниципальным казенным учреждением Администрации городского округа ФИО3, на основании ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, ООО «Орион» было выдано разрешение на строительство жилого дома по адресу: , которое было продлено ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ. Договор с истцом был заключен для приобретения квартиры для личных нужд с целью проживания в ней после приобретения в собственность. Поскольку между сторонами сложились правоотношения как участников долевого строительства, а также внесенные денежные средства предназначены для финансирования строительства конкретной квартиры, статус истца, как вкладчика не предусматривает участия в осуществлении предпринимательской деятельности общества. До настоящего времени обязательства, принятые на себя ООО «Орион» не исполнены, жилой дом в эксплуатацию не принят, квартира в собственность истца не передана. Истец, вступая с ответчиком в договорные отношения по вышеуказанному договору, преследовал цель получения имущества в многоквартирном доме в собственность для личных, бытовых или семейных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, а потому в сложившихся отношениях по строительству дома истец выступает в качестве потребителя.

Истец просит суд признать его участником договора о долевом строительстве дома по адресу: .

Истец ФИО1, извещенный о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд не явился, представил заявление о рассмотрение дела в его отсутствие, с участием представителя Бурмейстерс Г.Г. по доверенности.

Представитель ответчика ООО «Орион» ФИО2, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, представил заявление о рассмотрение дела в его отсутствие.

В письменном отзыве представитель ответчика ФИО2 указал, что полагает невозможным признать истца участником договора о долевом строительстве, поскольку договор долевого участия в строительстве в соответствии с ФЗ № 214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», должен пройти государственную регистрацию с полным пакетом соответствующих документов. Кроме того, в силу названного закона минимальная страховая сумма по договору страхования, в пределах которой при наступлении страхового случая страховщик должен будет осуществить страховое возмещение, рассчитывается исходя из цены договора участия в долевом строительстве и не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, передаче участнику долевого строительства, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в субъектах РФ, который определен федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и (или) реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства. Цены договоров инвестирования, выше перечисленных инвесторов, меньше рублей за кв.м, что противоречит условиям страхования, так как средняя рыночная цена по Томской области составляет рублей, то есть истцам нужно будет доплатить разницу между ценой договора инвестирования и договором участия в долевом строительстве, и пока условия договора долевого строительства не будут выполнены, квартира не будет передана по акту приема-передачи дольщику. Договор инвестирования не требует регистрации и после окончания строительства их можно перевести в договор купли-продажи, что исключают договор долевого участия в строительстве. С каким бы застройщиком ООО «Орион» не заключило договор, чтобы закончить строительство, договора инвестирования заключенные с физическими лицами останутся за ООО «Орион» для дальнейшей передачи квартир инвесторам (физическим лицам). На сегодняшний день предприятие ищет возможности для продолжения строительства. Во время заключения договора на строительство многоквартирного дома инвесторам предлагались два варианта договоров – договор инвестирования, где цена за кв.м меньше рублей, или договор долевого участия, где цена кв.м должна быть не менее рублей. Выбор инвесторов сделан в пользу договора инвестирования. Это обговаривалось в устной форме беседы, и в формат договора не было внесено.

В соответствии со ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, представителя ответчика. 

Представитель истца Бурмейстерс Г.Г., действующая на основании доверенности, ордера, исковые требования ФИО1, с учетом уточнений, поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просила их удовлетворить. В дополнении на возражения ответчика пояснила о том, что предметом искового заявления является требование о признании истца участником договора о долевом строительстве, а не понуждение к заключению договора о долевом строительстве и понуждении к государственной регистрации договора. Доводы ответчика строятся на непонимании требований истца, являются не состоятельными и не основанными на законе.

Заслушав представителя истца, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии со ст.1 Федерального закона ФЗ-№39 от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», инвестиционная деятельность - это инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

В силу ст.8 названного закона отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними, в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации

В соответствии с ч.1 и ч.4 ст.4 этого закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее - субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Подрядчики - физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом. Подрядчики - физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом.

Согласно ст.6 Федерального закона ФЗ- №39 от 25.02.1999 инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Как следует из п.1 ст.3 этого же закона, объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами. Условия любого инвестиционного договора порождает обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Согласно ст.2 данного закона в качестве застройщика могут выступать юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства граждан организаций для строительства (создания) на земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. Лишь отвечающие указанным требованиям застройщики имеют право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Орион» (предприятие) в лице директора ФИО2 и ФИО1 (инвестор) заключен договор инвестирования строительства жилого дома №, предметом которого является деятельность по инвестированию строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: , именуемый в дальнейшем Объект, на условиях инвестирования сторон (п. ) (л.д.).

Предприятие участвует в инвестировании объекта на основании: постановления Администрации городского округа ФИО3 № от ДД.ММ.ГГГГ, договора аренды земельного участка по результатам торгов № от ДД.ММ.ГГГГ, кадастрового паспорта земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, разрешения на строительство № (п. ). 

Инвестор осуществляет инвестирование строительства квартиры со следующими характеристиками: №х комнатная квартира, на №ом этаже, №; общей проектной площадью кв.м., в том числе площадь лоджий с соответствующим понижающим коэффициентом 0,5; затраты на остекление лоджий входят в цену договора (п. ). 

Объем инвестирования составляет рублей, из расчета рублей за 1 кв.м. общей площади, в том числе площадь лоджий с соответствующим понижающим коэффициентом 0,5, что составляет рублей за 1 кв.м. (п. 

Плановый срок окончания строительства Объекта ДД.ММ.ГГГГ. В случае принятия исполнительной власти решения об изменении срока окончания строительства объекта установленный срок изменяется в соответствии с решением органа исполнительной власти (п. ). 

Инвестор обязуется оплатить стоимость строительства квартиры общей площадью кв.м. на этаже, №, в полном объёме в порядке, размерах и сроки, установленные в п. 3 договора (п. ). 

В течение 6-ти месяцев после даты ввода Объекта в эксплуатацию, полной оплаты инвестором своего долевого участия, указанного в п. , в выполнения последним своих обязательств по п. п. 3.1, 3.2 и 4.5 настоящего договора передать «Инвестору» оплаченную квартиру актом приема-передачи (п. ). 

Обеспечить инвестора всеми необходимыми документами, согласно существующего порядка для оформления права собственности на квартиру. Расходы, связанные с государственной регистрацией права собственности инвестора на квартиру, определяются дополнительным соглашением сторон и в стоимость договора не входят (п. ). 

Инвестор обеспечивает оплату стоимости строительства своей доли жилья в следующем порядке: ДД.ММ.ГГГГ «Инвестор» выплачивает рублей; ДД.ММ.ГГГГ «Инвестор» выплачивает рублей, ДД.ММ.ГГГГ «Инвестор» выплачивает рубля; ДД.ММ.ГГГГ «Инвестор» выплачивает рубля; ДД.ММ.ГГГГ «Инвестор» выплачивает рубль (п. 3.1). 

Стоимость одного кв.м. площади, указанная в п. договора, изменению не подлежит (п. ). 

Инвестор осуществляет инвестирование строительства квартиры внесением наличных денежных средств в кассу предприятия, либо перечислением денежных средств на расчётный счёт предприятия с обязательным указанием №, типа, даты договора и за кого произведён платёж, либо любым другим способом, не запрещённым законодательством РФ ).

ФИО1 была произведена частичная оплата по вышеуказанному договору инвестирования, что подтверждается квитанциями ООО «Орион»: № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму рублей, всего в сумме рублей (л.д. ). 

Земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью кв.м. (категория земель-земли населенных пунктов), находящийся по адресу: , в границах указанных в кадастровом паспорте земельного участка, под строительство малоэтажного многоквартирного дома, сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ был предоставлен в аренду ООО «Орион» в лице директора ФИО2 на основании постановления Администрации городского округа ФИО3 № от ДД.ММ.ГГГГ, протокола о несостоявшемся открытом по составу участников и по форме подачи предложений по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в распоряжении и в пределах границ муниципального образования городской округ ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается договором аренды земельного участка по результатам торгов № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.).

В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, имеет кадастровый номер № (л.д.).

ДД.ММ.ГГГГ Муниципальным казенным учреждением Администрации городского округа ФИО3, на основании ст. 51 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО «Орион» было выдано разрешение на строительство жилого дома по адресу: , которое было продлено ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.).

В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации договорные обязательства должны исполняться надлежащим образом и в установленные законом сроки, односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

Согласно постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 29.09.2009 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» под действие законодательства о защите прав потребителей подпадают отношения, вытекающие из любых договоров, направленных на удовлетворение личных (бытовых) нужд граждан, не связанных с извлечением прибыли.

Обзором Верховного Суда Российской Федерации «По отдельным вопросам судебной практики о применении законодательства о защите прав потребителей при рассмотрении гражданских дел», утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 01.02.2012 установлено, что к отношениям, возникающим из договора, заключенного гражданином-инвестором, являющимся участником долевого строительства многоквартирного дома, в целях приобретения в собственность жилого помещения для личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.

В судебном заседании установлено, что истец, заключая с ответчиком договор инвестирования, преследовал цель получения имущества (квартиры) в многоквартирном доме в собственность для личных, бытовых или семейных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, то в сложившихся отношениях по строительству дома истец выступает в качестве потребителя. При этом сторонами в указанном договоре были определены существенные условия договора, объект строительства, срок сдачи жилого дома в эксплуатацию, соответствующие требованиям Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ. 

До настоящего времени обязательства, принятые на себя ООО «Орион» не исполнены, жилой дом в эксплуатацию не принят, квартира в собственность истца не передана. 

Установленные обстоятельства ответчиком не опровергнуты, доказательств обратного ответчиком, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, суду не предоставлено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что между сторонами сложились правоотношения как участников долевого строительства, а также внесенные денежные средства предназначены для финансирования строительства конкретной квартиры, статус истца, как вкладчика не предусматривает участия в осуществлении предпринимательской деятельности общества. 

В связи с чем, суд находит правовые основания для удовлетворения исковых требований о признании истца участником договора о долевом строительстве, а доводы ответчика не состоятельными.

На основании положений ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в силу закона был освобождён истец, взыскивается судом с ответчика ООО «Орион». 

Размер, подлежащий взысканию государственной пошлины в соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации составляет рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Орион» о признании участником договора о долевом строительстве удовлетворить.

Признать ФИО1 участником договора о долевом строительстве дома по адресу: .

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Орион» в доход местного бюджета Муниципального образования городской округ государственную пошлину в размере рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Томский областной суд через Стрежевской городской суд Томской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Гаспарян Е.Н.

Судья Гаспарян Е.Н.