Решение

 

Именем Российской Федерации

г.Сочи 24 октября 2018г.

Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе председательствующего судьи Слука ВА., при секретаре судебного заседания Пятовой Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда г.Сочи административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 и ФИО2 к администрации города Сочи и ООО «Славянский дом» о признании разрешения на строительство незаконным и подлежащим отмене,

установил:

В Центральный районный суд г.Сочи с административным исковым заявлением к администрации г.Сочи и заинтересованному лицу ООО «Славянский дом» о признании незаконным и подлежащим отмене разрешения на строительство (Номер) от 13.06.2018г. обратились ФИО1 и ФИО2.

Административные истцы в обосновании заявленных требований указали, что они фактически проживают в микрорайоне Хоста на (Адрес) и являются представителями инициативной группы граждан «Стоп стройка». На основании выданного администрацией города Сочи разрешения на строительство (Номер) от 13.06.2018г. ведется строительство объекта «Туристический офис-центр, общежитие квартирного типа» на земельном участке с кадастровым номером (Номер), расположенном на (Адрес). Административные истцы считают, что разрешение на строительство выдано незаконно. Земельный участок с кадастровым номером (Номер) площадью 3500 кв.м. на котором ведется строительство, располагается зоне РК по Правилам землепользования и застройки города-курорта Сочи. Согласно разделу 2 п.2.9 Правил землепользования (таблица 9) для данной зоны предусмотрен разрешенный вид использования «специализированный жилой фонд (общежитие). Общежитие квартирного типа не является видом разрешенного использования земли. Согласно Правилам землепользования в зоне РК не предусмотрено строительство жилых объектов, кроме индивидуальных жилых домов, жилых строений, расположенных на садовых и дачных земельных участках, для которых установлен коэффициент использования территории-0,6.

Также административные истцы считают, что согласно сведениям ИСОГД от 2015 года земельный участок расположен в первой зоне горно-санитарной охраны курорта (со ссылкой на Приказ Минздрава РСФСР от 21.10.69г. №297). На основании законодательства РФ в этой зоне нельзя вести какую-либо хозяйственную деятельность и, тем более, что либо строить.. 

Кроме того, разрешение на строительство выдано в отсутствии проекта планировки и проекта межевания территории. Кроме того, разрешение выдано без наличия экологической экспертизы. Статья 3 ФЗ №174 от 23.11.1995г. «Об экологической экспертизе» гласит, что экологическая экспертиза основывается на принципе презумпции экологической опасности любой намечаемой хозяйственной и иной деятельности, обязательности проведения государственной экологической экспертизы до принятия решений о реализации объекта экологической экспертизы. Ст.11 п.7 п.п7.1 указанного закона прямо предусматривает государственную экспертизу проектной документации объектов, строительство которых предполагается осуществлять в границах особо охраняемых природных территорий федерального значения. Согласно п.1 ст. 16 ФЗ №26 от 23.02.1995 г. « О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» курорты и их земли являются особо охраняемыми объектами и территориями. Город Сочи является курортом федерального значения и относится к особо охраняемой территории. Поэтому проведение экологической экспертизы является обязательным. 

Административные истцы считают, что фактически ООО «Славянский дом» под видом объекта « туристический офис-центр, общежития квартирного типа» строит многоквартирный жилой дом в зоне РК. На основании ст.92 Жилищного кодекса РФ к жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся помещения, указанные в п.1 данной статьи. Такое понятие, как жилые помещения квартирного типа в общежитии отсутствует. П.2 ст.92 ЖК РФ определяет, что в качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. П.3 ст.92 ЖК РФ гласит, что специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма. 

Администрация города выдав разрешение на строительство объекта «Туристический офис-центр, общежитие квартирного типа» грубо нарушило ст.92 ЖК РФ, а так же способствовало нарушениям ФЗ №214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» В соответствии с указанным законом ООО «Славянский дом» не вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства общежития квартирного типа. Однако в интернете размещены объявления о продажах квартир в ЖК «Хоста Ривер Парк». Также объявление о продаже квартир размещено на строительной площадке. Согласно части 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). 

На протяжении многих лет имелась дорога ведущая от дома (Адрес) в сторону БФК «Мацеста» мимо территории Орнитопарка, по которой проезжал автотранспорт. Данная дорога была доступна для всех жителей Хосты. В настоящее время в связи со стройкой данная дорога перекрыта ограждением в виде забора, что перекрыло движение транспорта и прогулочную зону. Существующая дорога имеет муниципальное значение и не может быть частью земельного участка, переданного в аренду ООО «Славянский дом». В связи с вышеизложенным административные истцы считают, что нарушены их права на благоприятную среду обитания просят суд 

признать разрешение на строительство (Номер) от 13.06.2018г. незаконным и подлежащим отмене. 

Административные истцы ФИО1 и ФИО2 в судебное заседание явились, доводы административного искового заявления поддержали, просили суд удовлетворить их в полном объеме. 

Представитель ответчика администрации г.Сочи в судебное заседание явился, против удовлетворения заявленных требований возражал, считая доводы административных истцов не состоятельными, а действия органа местного самоуправления законными и обоснованными.

Представитель заинтересованного лица ООО «Славянский дом» Малащенко И.А. в судебное заседание явился, против удовлетворения заявленных требований возражал, считая доводы административных истцов не состоятельными, а действия органа местного самоуправления законными и обоснованными.

Выслушав административных истцов ФИО1 и ФИО2, представителя административного ответчика, а также представителя заинтересованного лица, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Согласно ч.1 ст.218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованием об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействия) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее – орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. 

Как установлено в судебном заседании, земельный участок с кадастровым номером (Номер) площадью 3500 кв.м., расположенный на (Адрес) Хостинского района г.Сочи находится в зоне РК по Правилам землепользования и застройки города-курорта Сочи. Согласно информации из выданного 13.10.2017г. градостроительного плана (Номер) в территориальной зоне РК предусмотрены такие разрешенные виды использования земли как: туристический офис-центр, специализированный жилищный фонд (общежитие). ООО «Славянский дом» было выдано 13.06.2018г. разрешение на строительство (Номер) объекта «Туристический офис-центр, общежитие квартирного типа». Из содержания градостроительного плана и разрешения на строительство следует что, назначение строящегося объекта соответствует разрешенному виду использования арендованного земельного участка. Доводы административных истцов, о том, что установленный вид разрешенного использования «специализированный жилой фонд (общежитие) не допускает строительство общежития квартирного типа не основано на законе. П.п.2 п.1 Статьи 92 Жилищного Кодекса Российской Федерации к жилым помещениям специализированного жилищного фонда относит жилые помещения в общежитиях. Такой вид общежития как «общежитие квартирного типа» установлен ст.3 п.3.5. Сводом Правил СП 160.1325800.2014 «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования», п.1.1. ст.1 Свода Правил СП 54.13330.2011. Использование в названии строящегося объекта «общежитие квартирного типа» обусловлено нормативами проектирования. 

Доводы административных истцов о нахождении земельного участка в первой зоне горно-санитарной охраны курорта, выдачи разрешения на строительство в отсутствии проекта планировки территории не обоснованы. 8.07.2016 года Центральным судом города Сочи было вынесено решение о признании несуществующим указанное в градостроительном плане обременение в виде первой зоны горно-санитарной охраны курорта. На основании решения суда из сведений об обременениях земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304010:52 были исключены сведения о первой зоне. Решение суда вступило в законную силу. Постановлением Главы города Сочи от 16.09.2014 №1880 был утвержден проект детальной планировки Хосты. Разрешение на строительство выдавалось при наличии указанного нормативного документа. 

Доводы административных истцов о необходимости проведения экологической экспертизы не основаны на законе. Согласно ст.11 п.7 п.п.7.1. Федерального закона от 23.11.1995г. №174-ФЗ «Об экологической экспертизе» государственная экологическая экспертиза проводится в отношении проектной документации объектов, строительство которых предполагается осуществлять в границах особо охраняемых природных территорий федерального значения. 

Ст.2 ФЗ №33 от 14.03.1995г. «Об особо охраняемых природных территориях» установлены следующие категории особо охраняемых природных территорий с учетом особенностей режима: государственные природные заповедники, в том числе биосферные заповедники; национальные парки; государственные природные заказники; памятники природы; дендрологические парки и ботанические сады. Распоряжением Правительства РФ №2055-р от 31.12.2008г. утвержден перечень особо охраняемых природных территорий федерального значения. На территории Сочи в него включены Кавказский государственный природный биосферный заповедник, Сочинский национальный парк. Статья 1 ФЗ №26 от 23.02.1995 г. «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» определяет, что курортом федерального значения является освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая территория, находящаяся в установленном порядке в ведении федеральных органов власти. Правительство определило на территории курорта Сочи перечень и границы особо охраняемых природных территорий. Земельный участок с кадастровым номером (Номер) не входит в границы установленных особо охраняемых природных территорий. 

Доводы административных истцов о том, что строящийся объект фактически является многоквартирным жилым домом, а ООО «Славянский дом» незаконно привлекает денежные средства не нашли своего подтверждения. 

Разрешение на строительство (Номер) выдано при наличии проектной документации объекта « Туристический офис-центр, общежитие квартирного типа», изготовленной в 2017 году ООО «СочиЭкспертПроект», положительного заключения экспертизы проектной документации (Номер), выданной ООО «Научно-техническое объединение «Энергоэкспертпроект» ООО НТО «ЭЭП» от 17.11.2017. Из содержания данной документации следует, что получено разрешение на строительство именно туристического офис-центра с общежитием квартирного типа, а не многоквартирного жилого дома. 

Согласно части 2 статьи 15 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее ЖК) жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Статьей 16 ЖК установлено, что к жилым помещениям относятся: жилой дом (индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании), часть жилого дома; квартира (структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении), часть квартиры; комната (часть жилого дома или квартиры, предназначенные для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире). 

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме (пункт 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47). Статья 36 ЖК, а также Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491, определяют состав общего имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. 

При этом на основании статьи 92 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда. В соответствии со статьей 94 ЖК РФ к общежитиям относятся специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов, помещения, укомплектованные мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами и предназначенные для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. С учетом изложенного в здании общежития могут располагаться жилые помещения (комнаты; в общежитиях квартирного типа- квартиры) и помещения общего пользования; жилые помещения должны быть пригодными для проживания граждан. Однако назначение самого здания общежития, не являющегося многоквартирным домом, определяется как «нежилое здание». Данный вывод суда подтверждается Письмом №14-исх/05565-ГЕ/16 от 22.04.2016года Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии «Об осуществлении государственного кадастрового учета в общежитиях»

Согласно части 2 статьи 1 ФЗ№214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» данный закон регулирует отношения по привлечению денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию. Жилые помещения в нежилом здании общежития не являются предметом регулирования закона ФЗ№214. Аналогичная позиция изложена в разъяснении государственного регистратора «К вопросу о регистрации договоров долевого участия на помещения в общежитиях», размещенное на официальном сайте Управления Росреестра Краснодарского края в разделе «вопросы-ответы».

В судебном заседании установлено, что ООО «Славянский дом» заключает договора инвестирования, на основании которых привлекаются денежные средства. В соответствии с частью 1 статьи 2 Закона № 214-ФЗ застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. 

В соответствии со статьей 94 ЖК РФ к общежитиям относятся специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов, помещения, укомплектованные мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами и предназначенные для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения (ГОСТ Р 51185- 2014, пункт 3.11). В рассматриваемом случае, объект не отвечает понятиям «жилой дом» и «многоквартирный дом» в тех определениях, которые даны в законодательстве - ст.ст.15, 16 ЖК РФ, Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. Помещения в объекте не предназначены для постоянного проживания в них людей, что следует из наименования этого объекта. 

Туристический офис-центр - объект туристской индустрии, включающий в себя здание, часть здания, строения, сооружения, в которых расположены одно или несколько оборудованных жилых комнат/помещений, предназначенных для размещения и временного проживания туристов (ГОСТ Р 51185, пункт 3.1). И общежитие и туристический офис-центр относятся к объектам временного размещения

Из нормы пункта 1 статьи 2 Закона № 214-ФЗ следует, что объектом недвижимости, для строительства которого привлекаются средства, не могут быть только объекты производственного назначения. К объектам производственного назначения согласно абз. 2 пп. 23.1 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг) для извлечения прибыли. К объектам производственного назначения относятся объекты, «которые после завершения их строительства будут функционировать в сфере материального производства. Отнесение объектов к данной сфере производится исходя из назначения в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности, продукции и услуг» (абзац 43 Инструкции по составлению статистической отчетности о деятельности совместного и иностранного предприятия (ФОРМА №1-ВЭС), утвержденной Постановлением Госкомстата России от 30.12.1994 № 274). Согласно Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности ОК 029-2001 (введен в действие постановлением Госстандарта РФ от 06.11.2001 № 454-СТ) объектами классификации в ОКВЭД являются виды экономической деятельности, которая имеет место тогда, когда ресурсы (оборудование, рабочая сила, технологии, сырье, материалы, энергия, информационные ресурсы) объединяются в производственный процесс, имеющий целью производство продукции (оказание услуг); экономическая деятельность характеризуется затратами на производство, процессом производства и выпуском продукции (оказанием услуг). Таким образом, речь идет о материальном производстве, наличие которого определяется видом экономической деятельности, планируемой к осуществлению в объекте недвижимости. С учётом указанного, объект «Туристический офис-центр, общежитие квартирного типа» относится к производственному, поскольку его деятельность связана с оказанием услуг населению, что соответствует требованиям статьи, абз. 2 пп. 23.1 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ и исключает применение к обществу при строительстве объекта норм Закона № 214-ФЗ. 

Денежные средства для строительства объекта общество привлекает от сторонних лиц по договорам инвестирования в строительство, заключаемым в соответствии с ФЗ № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» от 25.06.1991г. (с изм. От 26.07.2017г. №205 -ФЗ), федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ ««Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Согласно норм указанных законов, инвесторами могут быть физические лица, которые намерены получать прибыль в дальнейшем от объекта инвестирования. Ст. 421 Гражданского Кодекса РФ гласит, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

Доводы административных истцов о том, что на основании п.3 ст. 92 ЖК жилые помещения общежитий не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма в данном случае не обоснованы. До завершения строительства и ввода в эксплуатацию объекта жилые помещения общежития не могут быт продаваться, отчуждаться и т.д. Однако п.3. ст.92 ЖК РФ не содержит запретов на инвестирование в строительство общежития.

В судебном заседании установлено, что земельный участок (Номер) находится в аренде у ООО "Славянский Дом". Разрешенный вид использования - "лечебно-оздоровительный пансионат, туристический офис-центр, специализированный жилфонд (общежитие)". Участок находится в зоне РК по генеральному плану города Сочи. Арендованный участок граничит с участком (Номер) – Хостинским орнитопарком, входящим в зону по генплану Р2- зона зеленых насаждений общего пользования. Ранее по земельному участку парка имелся стихийный внутриквартальный проезд без наличия какой-либо документации. В перечне муниципальных дорог отсутствуют сведения о наличии в данном месте муниципальной дороги. Кроме того автомобильный проезд по парковой территории запрещен законодательством. Для пешеходов имеется тротуар и свободный проход по парку. После получения разрешения на строительство самовольный проезд по арендованному ООО «Славянский дом» земельному участку и по парковой территории был законно прекращен. 

В соотвествии с с.8 ст.226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление. При проверке законности этих решений суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконным решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи в полном объеме.

Согласно ч.9 ст.226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет обстоятельства, указанные в пунктах 1-4 ч.9 ст.226. При этом обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи – на орган, организацию, лицо, наделенное государственными или иными публичными полномочиями и принявшими оспариваемое решение. По смыслу ч.2 ст.62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания нарушения своих прав и свобод по делам, связанным с оспариванием решений, действий (бездействий) органа местного самоуправления, лежит на административном истце. 

Таким образом, учитывая отсутствие достаточных оснований для признания разрешения на строительство (Номер) от 13.06.2018г. незаконным, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. 

На основании и руководствуясь ст.ст. 175-180, 218-227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

Административное исковое заявление ФИО1 и ФИО2 к администрации города Сочи и ООО «Славянский дом» о признании разрешения на строительство незаконным и подлежащим отмене – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке через Центральный районный суд в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: