Мотивированное 

решение

 изготовлено 10.06.2025г.

Дело 2-55/2025

50RS0№-46

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 июня 2025 года 

Подольский городской суд 

<

адрес> в составе:

председательствующего судьи Волковой А.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «ЛОТАН» о признании условий договора купли-продажи в части недействительными, взыскании стоимости устранения недостатков квартиры, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

Истец, уточнив исковые требования, обратился в суд с иском, в котором просит взыскать в свою пользу с ответчика расходы на устранение недостатков квартиры в сумме 694 498 рублей, неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 830 997,76 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 30 000 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50 %, также просит признать недействительными п.п.20,21 договора купли-продажи квартиры от 12.03.2024г.

Свои требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «ЛОТАН» заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продал, а покупатель купил в собственность 

<

адрес>, расположенную по адресу: 

<

адрес>, Ленинский городской округ рабочий поселок «Боброво», 

<

адрес>. Квартира передана ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи. После передачи квартиры истцом выявлены недостатки, согласно акту технического обследования квартиры стоимость устранения недостатков составила 1 650 125 рублей. Полагает, что условия договора, закрепленные в п.п.20,21 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, устанавливают ограничения в выборе способах реализации своего права на устранение недостатков квартиры, поэтому являются недействительными. Он обращался к ответчику с требованием о возмещении расходов на устранение недостатков, которое получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, однако данное требование до настоящего времени не удовлетворено, в связи с чем вынужден обратиться в суд. 

Истец – ФИО1, в судебное заседание не явился, его представитель по доверенности ФИО3 в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме. 

Ответчик – ООО «ЛОТАН», представитель по доверенности не явился, извещены. 

Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, находит заявленные исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям. 

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «ЛОТАН» заключен договор купли-продажи 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес>, Ленинский городской округ рабочий поселок «Боброво», 

<

адрес>, общей площадью 58,90 кв.м. (л.д.5-6). 

Стоимость квартиры составила 10 568 897,82 рублей (п. 3 договора).

В соответствии с п. 19 договора гарантийный срок для квартиры, за исключением отделочных работ, составляет 2 (Два) года с даты передачи Квартиры Покупателю. Гарантийный срок на отделочные работы составляет 1 (Один) год и начинает исчисляться с момента передачи Квартиры Покупателю.

Пунктом 20 договора купли-продажи от 12.03.2024г. предусмотрено, что при выявлении покупателем в течение гарантийного срока недостатков в квартире покупатель руководствуясь п. 1 ст. 475 ГК РФ вправе по своему выбору: либо потребовать от продавца безвозмездного устранения недостатков в срок, не превышающий 45 (Сорок пять) дней с даты Акта обследования, подписанного сторонами, либо самостоятельно или с привлечением третьих лиц устранить недостатки, в таком случае покупатель до начала устранения недостатков направляет продавцу через Личный кабинет покупателя на сайте уведомление об этом, обеспечивает доступ продавца в квартиру для совместной оценки и фиксации объема материалов и иных изделий, необходимых для устранения недостатков, путем подписания комиссионного акта обследования, а продавец обязан в течение 45 календарных дней с даты комиссионного акта обследования, предоставить покупателю материалы и иные изделия, которые были использован при использовании отделочных работ в квартире, указанные в "Каталоге материалов и иных изделий, применяемых при производстве отделочных работ", размещенном в Личном кабинете покупателя на сайте, либо их аналоги того же класса, в объеме указанном в комиссионном акте обследования, и возместить понесенные покупателем расходы за вычетом стоимости предоставленных продавцом материалов и иных изделий, либо покупатель вправе потребовать соразмерного уменьшения цены квартиры за вычетом стоимости предоставленных продавцом материалов и иных изделий.

Пунктом 21 договора, предусмотрено, что если покупатель в качестве способа защиты своего права выбирает взыскание стоимости расходов на устранения недостатков, с учетом стоимости материалов и иных изделий, в объеме необходимом для устранения таких недостатков, то указанная стоимость рассчитывается исходя из среднерыночной стоимости материалов и иных изделий, указанных в "Каталоге материалов и иных изделий, применяемых при производстве отделочных работ", размещенном в личном кабинете покупателя на сайте http://www.pik.ru/.

Квартира передана истцу по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ (л.д.7).

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан акт осмотра, в котором указаны недостатки квартиры (л.д.8).

Согласно акту технического обследования квартиры стоимость работ и материалов, необходимых для восстановительного ремонта составила 1 650 125 рублей (л.д.39-43). 

В адрес ответчика направлена претензия с требованием выплатить стоимость устранения строительных недостатков, которая осталась без удовлетворения (л.д.45). 

По ходатайству ответчика по делу проведена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Суть Дела» (л.д. 66-67).

Согласно экспертному заключению (л.д.68-130), недостатки в жилом помещении, расположенном по адресу: 

<

адрес>, Ленинский городской округ рабочий поселок «Боброво», 

<

адрес>, имеются.

При натурном исследовании эксперты обнаружили следующие недостатки:

- стены, оклееные обоями – неровности поверхности превышают 3мм; выявлены загрязнения;

- облицовка стен керамической плиткой- неровности плоскости облицовки более 2 мм на всех стенах; отклонение ширины шва более 0,5мм;

-покрытие пола из ламината. При контроле двухметровой рейкой выявлено отклонение более 2 мм. Неравномерны швы, уступы; 

- установка дверей межкомнатных – лицевые поверхности имеют заусенцы и механические повреждения, зазоры в местах неподвижных соединений более 0,3 мм; перепад лицевых поверхностей более 0,7мм; 

- нарушение целостности профиля (скол). Отклонения от прямолинейности кромок деталей рамочных элементов превышают 1 мм на 1м длины на любом участке;

Причиной возникновения выявленных недостатков являются нарушение застройщиком строительно-технических норм и правил, применяемых при строительстве и производстве отделочных работ жилых помещений.

Стоимость работ по устранению выявленных недостатков составляет 664 872 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ определением Подольского городского суда по ходатайству истца по делу назначена дополнительная судебная экспертиза (л.д.139-140). 

Согласно дополнительному экспертному заключению (л.д.142-155), в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>, г.о. Ленинский, р.

<

адрес> недостатки, отраженные в Акте осмотра квартиры и оборудования от 28.03.2024г. к договору купли-продажи от 12.03.2024г. и недостатки которые были установлены экспертом отражено в Таблице №. Строительные недостатки в виде не сопряженности поверхности стен и перегородок не регламентируются и не предусмотрены в нормативных источниках. Определить их наличие и норму, которой они должны соответствовать не представляется возможным. При этом экспертом при расчете стоимости по устранению недостатков учитывает работы по выравниванию и штукатурке стен. При проведении осмотра экспертом было установлено несоответствие межкомнатных дверей в части: лицевые поверхности имеют заусенцы и механические повреждения, зазоры в местах неподвижных соединений более 0,3 мм, перепад лицевых поверхностей более 0,7мм. А также несоответствия оконных полотен: Отклонения от прямолинейности кромок деталей рамочных элементов превышают 1 мм на 1 м длины на любом участке.

Причиной возникновения выявленных недостатков являются нарушение застройщиком строительно-технических норм и правил, применяемых при строительстве и производстве отделочных работ жилых помещений.

Стоимость работ по устранению выявленных недостатков составляет 29 626 рублей.

В силу требований ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч.1 ст.16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.76 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, п.2ст.16 Закона о защите прав потребителей).

Фактически условия договора купли-продажи в п.п.20,21 устанавливают ограничения в выборе способов реализации потребителем своего права на устранение недостатков квартиры, в связи с чем являются недействительными, в связи с чем, требования истца о признании п.п. 20,21 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительным подлежат удовлетворению.

В силу ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

В соответствии с ч.1 ст.476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В соответствии со ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Аналогичные права покупателя предусмотрены ст. 18 Закона РФ "О защите прав потребителей".

При этом в силу п. 1 ст. 19 названного Закона потребитель вправе предъявить предусмотренные статьей 18 настоящего Закона требования к продавцу (изготовителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) в отношении недостатков товара, если они обнаружены в течение гарантийного срока или срока годности.

Статьей 29 Закона РФ о защите прав потребителей предусмотрено, что потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать: безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги); соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги); безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала того качества или повторного выполнения работы; возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами. Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы (оказанной услуги, п. 1).

Пунктами 3, 4 данной статьи предусмотрено, что потребитель вправе предъявить требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе. В отношении работы (услуги), на которую установлен гарантийный срок, исполнитель отвечает за ее недостатки, если не докажет, что они возникли после принятия работы (услуги) потребителем вследствие нарушения им правил использования результата работы (услуги), действий третьих лиц или непреодолимой силы.

Учитывая, что ответчик по договору от 12.03.2024г. выступает продавцом квартиры, а также является застройщиком дома, в котором находится квартира, при этом до настоящего времени ответчик строительные недостатки в квартире по адресу: 

<

адрес>, г.о. Ленинский, р.

<

адрес>, не устранил, суд взыскивает с ответчика в пользу истца расходы на устранение выявленных недостатков квартиры в размере 694 498 рублей, согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы. 

Оснований не доверять экспертному заключению у суда не имеется, поскольку экспертиза проведена на основании определения суда, в соответствии с требованиями действующего законодательства, эксперт имеет соответствующую квалификацию и был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение эксперта составлено без нарушений, содержит описание процедуры и методов исследования, а также ответы на все поставленные судом вопросы, выводы эксперта отражены достаточно ясно и полно и обоснованы ссылками на нормы действующего законодательства.

В силу ст. 22 Закона РФ о защите прав потребителей требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования».

В силу п. 1 ст. 23 Закона РФ о защите прав потребителей за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

В соответствии с п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 7 о применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). 

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Учитывая, что ответчик нарушил предусмотренный законом срок по возмещению расходов на устранение недостатков квартиры, то с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 833 551,80 рублей из расчета 694 498 х408х1%.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Исходя из положений п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

С учетом позиции Конституционного Суда РФ, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба (Определения Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 263-О, от ДД.ММ.ГГГГ N 6-О, от ДД.ММ.ГГГГ N 7-О).

Таким образом, возложение законодателем на суды общей юрисдикции решения вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия.

Вместе с тем, снижение размера неустойки (пеней, штрафа) не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства и ответственности за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя. 

Учитывая длительность нарушения ответчиком срока исполнения обязательств, причины нарушения сроков, компенсационный характер неустойки как одного из способов гражданско-правовой ответственности, баланс интересов сторон обязательства, принцип соразмерности начисленной неустойки последствиям нарушенного ответчиком обязательства, суд полагает возможным уменьшить сумму неустойки до 300 000 рублей.

В силу ст. 15 Закона РФ о защите прав потребителей моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Учитывая, что действиями ответчика нарушены права истца как потребителя, суд взыскивает с ответчика в пользу истца моральный вред в сумме 10 000 рублей, находя указанную сумму разумной и справедливой. В удовлетворении большей части данных требований отказывает. 

В силу п. 6 ст. 13 Закона РФ о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Суд, с учетом применения положения ст. 333 ГК РФ, полагает возможным взыскать сумму штрафа в размере 100 000 рублей в удовлетворении большей части данных требований отказать.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход бюджета г.о. Подольск в сумме 26 045 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «ЛОТАН» о признании условий договора купли-продажи в части недействительными, взыскании стоимости устранения недостатков квартиры, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа удовлетворить частично.

Признать недействительными п.п. 20,21 договора купли-продажи квартиры от 12.03.2024г. 

Взыскать с ООО «ЛОТАН» в пользу ФИО1 денежные средства в счет устранения недостатков квартиры в размере 694 498 рублей, неустойку в размере 300 000 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а также по дату фактического исполнения судебного решения из расчета 1% за каждый день просрочки от стоимости устранения недостатков в размере 694 498 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, штраф в размере 100 000 рублей.

Взыскать с ООО «ЛОТАН» в доход бюджета г.о.Подольск госпошлину в размере 26 045 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Подольский городской суд в течение одного месяца. 

Председательствующий подпись А.В. Волкова