Дело № 2-646/2023

УИД 75RS0013-01-2023-001711-80

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

5 декабря 2023 г. п.Карымское 

Карымский районный суд Забайкальского края в составе: 

председательствующего судьи Базаржаповой А.Б.,

при секретаре Полторановой Е.О.

с участием истцов ФИО1, ФИО2, ответчика ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости, взыскании суммы задатка, судебных расходов 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с вышеназванным иском, ссылаясь на то, что 10.04.2021 между истцами и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома, согласно которому стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, пгт. Дарасун, 

<

адрес>, с кадастровыми номерами № соответственно. Цена основного договора должна была составить 650 000 руб. Истцами ДД.ММ.ГГГГ был передан ответчику задаток в сумме 170 000 руб., что подтверждается распиской. На момент оформления предварительного договора купли-продажи ответчик владела 1/3 доли на указанное недвижимое имущество, от остальных собственников ФИО6 (мать ответчика) и ФИО8 (сестра ответчика) имелись доверенности на имя ФИО3 В июле 2021 г. мать ответчика ФИО6 умерла, в виду чего стороны договорились о заключении основного договора в течение 30 дней с даты оформления ответчиком наследственных прав. 05.01.20222 ФИО3 вступила в права наследования, однако до настоящего времени основной договор не заключен. Истцы с разрешения ответчика проживали в квартире, пользовались земельным участком, сделали косметический ремонт в жилом помещении, отапливали его в холодный период, построили забор из профлиста. Кроме того, истцы предложили повысить цену основного договора до 1 000 000 руб., поскольку действительно нуждались в жилом помещении. Вместе с тем, основной договор не был заключен по вине продавца. Истцы просили расторгнуть предварительный договор купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1, ФИО7 и ФИО3, взыскать с ФИО3 в пользу истцов сумму задатка в двойном размере в сумме 170 000 руб., расходы по уплате госпошлины в размере 4 600 руб. (л.д. 7-8).

Истцы ФИО1, ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержали в полном объеме, уточнили, что просят взыскать задаток в размере 170 000 руб. и судебные расходы, о взыскании задатка в двойном размере указали в иске ошибочно.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала, поддержала доводы, изложенные в письменных возражениях, в которых просила в иске отказать, пояснила, что денежная сумма 170 000 руб. была получена ею в качестве задатка и возврату не подлежит, поскольку основной договор не был заключен по вине покупателей.

Третье лицо ФИО8 в судебное заседание не явилась, в письменных пояснениях указала, что проживает в 

<

адрес>, она заболела и с этого времени проходила тяжелое лечение, находилась в трудном материальном положении, денег от сделки с ФИО12 она не получала.

Заслушав пояснения участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, собственниками квартиры с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, пгт. Дарасун, 

<

адрес>, являлись ответчик ФИО3, третье лицо ФИО8 и их мать ФИО6, по 1/3 доли, которые имели намерение продать указанные квартиру и земельный участок.

Из пояснений сторон судом установлено, что в январе 2021 г. ФИО3 и ФИО1, ФИО2 устно договорились заключить договор купли-продажи квартиры и земельного участка по указанному адресу по цене 650 000 руб., согласовали дату заключения договора – июнь 2021 

<

адрес> получили ключи от дома, в доме не проживали, но пользовались им, земельным участком и гаражом.

10.04.2021 ФИО1, ФИО2 передали ФИО3 в качестве задатка денежные средства в размере 170 000 руб., о чем ответчиком оформлена расписка. 

ФИО3 действовала от своего имени и от имени остальных сособственников ФИО8, ФИО6 по нотариально удостоверенным доверенностям на продажу данных объектов недвижимости.

В июне 2021 г. стороны договор купли-продажи не заключили.

ДД.ММ.ГГГГ умерла собственник ФИО6

Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пп. 2-4 ст. 429 ГК РФ).

Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

Из содержания приведенных норм следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. При этом ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В материалы дела стороной истца представлен письменный предварительный договор купли-продажи квартиры и земельного участка, без даты, который подписан ФИО1, ФИО7 и ФИО3

Пояснениями сторон подтверждается, что данный предварительный договор купли-продажи был ими подписан в августе 2021 г. В связи с чем, суд исходит из того, что предварительный договор купли-продажи был заключен сторонами в августе 2021 г., и с этого времени между сторонами сложились обязательственные отношения, обеспеченные задатком.

Устная договоренность сторон в январе 2021 г. о заключении договора купли-продажи в будущем и обстоятельства незаключения договора купли-продажи в июне 2021 г. правового значения для дела не имеют и судом во внимание не принимаются, поскольку в тот момент сторонами не была соблюдена письменная форма предварительного договора и не были определены существенные условия сделки. 

Согласно п. 1.1. предварительного договора стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи жилого дома и земельного участка (далее основной договор).

Предмет основного договора – жилой дом с кадастровым номером 75:08:070115:531 и земельный участок с кадастровым номером 75:08:070115:11. Жилой дом и земельный участок принадлежат продавцу на праве общей долевой собственности 1/3 доли, продавец имеет на основании доверенностей право продажи других 2/3 долей (п.1.2. договора).

Согласно п. 1.3. договора стороны договорились заключить основной договор в течение 30 дней с даты вступления в наследство продавца.

Цена основного договора составляет 650 000 руб. (п. 2.1. договора).

В качестве гарантии заключения в будущем основного договора стороны договорились о внесении покупателем задатка в сумме 170 000 руб. Задаток вносится покупателем в момент подписания договора (п. 2.3., 2.4. договора). 

Как выше указывалось, задаток в сумме 170 000 руб. внесен истцами до подписания договора – ДД.ММ.ГГГГ, что сторонами не оспаривалось. 

Пунктами 2.5.-2.7. предварительного договора предусмотрено, что в случае расторжения договора либо незаключения основного договора по вине покупателя задаток не возвращается. При заключении сторонами основного договора перечисленный задаток засчитывается в счет оплаты части стоимости квартиры. Если основной договор не будет заключен по вине продавца, он должен будет вернуть покупателю внесенный задаток в двойном размере в срок не позднее 30 календарных дней.

Покупатель имеет право пользоваться (проживать) в доме до момента заключения основного договора, за исключением регистрации. Расходы на содержание дома и коммунальные услуги до заключения основного договора несет покупатель (п. 3.4. договора). 

По правилам п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 Кодекса (пп. 3, 5 ст. 429 ГК РФ).

В силу п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно п.1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения. Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора. При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен. 

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Материалами дела подтверждается, что ФИО3 получила свидетельство о праве на наследство по закону на долю в праве матери ФИО6 после ее смерти ДД.ММ.ГГГГ, а ФИО8 – ДД.ММ.ГГГГ, соответственно ФИО3 и ФИО8 стало принадлежать по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру и земельный участок.

Основной договор купли-продажи между сторонами в установленный в предварительном договоре срок – в течение 30 дней с даты вступления в наследство продавца, то есть до ДД.ММ.ГГГГ заключен не был. 

В судебном заседании истцы пояснили, что в 2022 г. ждали действий со стороны продавцов по заключению основного договора, весной 2023 г. в устной форме предложили поднять цену договора до 1 000 000 руб., поскольку нуждались в жилье, с данной суммой сособственники согласились, но в связи с отсутствием дальнейших действий с их стороны, в конце апреля 2023 г. истцы утратили интерес в заключении сделки. ФИО3 пояснила, что примерно в мае 2023 г. Горловы сообщили ей, что не будут заключать основной договор, в свою очередь ФИО3 пояснила, что также уже не хотела заключить с истцами сделку, как и ФИО8, что следует из ее письменных пояснений.

Согласно выписке из ЕГРН и реестровому делу ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 подано заявление невозможности государственной регистрации перехода права без ее личного участия в отношении спорных объектов недвижимости. 

Таким образом, поскольку ни одна из сторон предварительного договора купли-продажи в установленный договором срок не направила другой стороне надлежаще оформленное предложение заключить основной договор купли-продажи указанного недвижимого имущества, обязательство из предварительного договора купли-продажи, обеспеченное задатком, прекратилось в силу закона (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Суд полагает, что обе стороны по названному предварительному договору утратили интерес в заключении основного договора и отказались от намерений по его заключению.

При таких обстоятельствах, в силу положений п. 1 ст. 381 ГК РФ уплаченный ответчику задаток в сумме 170 000 руб. подлежит возврату истцам.

В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истцов подлежат взысканию судебные расходы по оплате госпошлины в размере 4 600 руб.

Основания для признания предварительного договора расторгнутым отсутствуют, поскольку предварительный договор следует считать прекращенным. Уплаченная за данное требование госпошлина в сумме 300 руб. относится на счет стороны истца и не подлежит возмещению. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 (паспортные данные: серия 7621 №) в пользу ФИО1 (паспортные данные: серия № №) и ФИО2 (паспортные данные: серия № №) денежные средства в размере 170 000 руб., судебные расходы в размере 4 600 руб.

В остальной части иска отказать.

Решение суда может быть обжаловано в 

<

адрес>вой суд путем подачи апелляционной жалобы через Карымский районный суд 

<

адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.Б. Базаржапова

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.