32RS0027-01-2023-002501-80 

Дело № 2-206 (2024)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

гор. Брянск 07 февраля 2024 года

Советский районный суд гор. Брянска в составе

председательствующего судьи Курнаевой Г.В.

при секретаре Ведмедера Т.А.,

с участием истца ФИО1,

представителя ответчика ООО «СЗ «Строй-Надежда» ФИО2,

представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования Государственной строительной инспекции Брянской области ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «СЗ «Строй-Надежда», Управлению имущественных отношений Брянской области о признании недействительным договора аренды земельного участка в силу ничтожности, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «СЗ «Строй-Надежда», Управлению имущественных отношений Брянской области о признании недействительным договора аренды, в обоснование которого указал, что земельный участок с кадастровым №... был предоставлен в аренду ООО «СЗ «Строй-Надежда» на основании договора аренды №... от 

<

дата> сроком с 

<

дата> по 

<

дата> Договор был заключен без проведения торгов, на основании статьи 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации. На смежном земельном участке с кадастровым №..., на момент заключения договора, ООО «СтройГарант» на основании разрешения на строительство осуществляло строительство 2-ой очереди МКД 

<

адрес>. Вторая очередь сдана в эксплуатацию 

<

дата>

Первая очередь строительства МКД 

<

адрес>, построенная на том же участке с кадастровым №..., на основании акта ввода объекта в эксплуатацию от 

<

дата>, на момент заключения договора, уже была введена в эксплуатацию. Участникам долевого строительства были переданы помещения МКД, на которые зарегистрировали права собственности.

Строительство МКД 

<

адрес> осуществлялось по проекту, разработанному ООО «Проект Плюс», который прошел государственную экспертизу.

Частью проекта являются планы благоустройства придомовой территории, которые согласованы Управлением по строительству и развитию территории г. Брянска 18 мая 2017г., 1-я очередь строительства и 18.05.2018 года, 2-я очередь строительства.

Указанными планами благоустройства предусмотрено сооружение со стороны смежного земельного участка с кадастровым №... внутридворового проезда с асфальтовым покрытием (объект капитального строительства). В связи со значительным перепадом высот смежных земельных участков планом благоустройства от 18.05.2017 и планом благоустройства от 18.05.2018 по краю проезда предусмотрено строительство капитального забора - бетонированной монолитной подпорной стенки неразрывно и прочно связанной с землей с установкой на ней металлического ограждения.

Согласно плану благоустройства от 18.05.2017, подъездная дорога к МКД, подпорная стенка с металлическим ограждением частично расположены на земельном участке с кадастровым №..., что предполагало последующее приведение местоположения его границы в соответствие с планом благоустройства от 18.05.2017 и планом благоустройства от 18.05.2018 года.

На момент заключения договора (

<

дата>) работы по сооружению подъездной дороги, подпорной стенки с установленным на ней металлическим ограждением были полностью завершены, что подтверждается актами выполненных работ формы КС-2. Строительство указанных объектов принято ООО «СтройГарант» (заказчик) без отступления от плана благоустройства от 18.05.2017 и от плана благоустройства от 18.05.2018. Поскольку, завершение строительства указанных объектов произошло после момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в МКД, то у застройщика (ООО «СтройГарант») не возникло право собственности на указанные объекты. Следовательно, указанные объекты с момента их создания являются общим имуществом МКД и находятся в общей долевой собственности всех собственников помещений МКД.

Таким образом, земельный участок с кадастровым №... находится в долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.

Право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и земельный участок, на котором расположен такой дом у собственников помещений многоквартирного дома возникает в силу закона, независимо от факта государственной регистрации права общей долевой собственности на такое имущество. Таким образом, подъездная дорога, подпорная стенка и установленное на ней металлическое ограждение являются общей долевой собственностью собственников помещений МКД 

<

адрес>; МКД расположен на земельном участке с кадастровым №... и на смежном земельном участке с кадастровым №... и был принят в эксплуатацию до заключения Договора аренды на земельный участок с кадастровым №... (

<

дата>); земельный участок с кадастровым №... был сформирован 

<

дата>, то есть ещё до разработки проекта строительства МКД и его границы должны были корректироваться с учётом разработанной ООО «Проект плюс» проектной документации на МКД 

<

адрес> и согласованных Управлением по строительству и развитию территории города Брянска Планов благоустройства МКД, при разработке (ООО «Акварель») и утверждении Брянской городской администрацией проекта межевания на микрорайон; договор аренды на земельный участок с кадастровым №... был заключён 

<

дата> при наличии на данном участке завершённых строительством, без отступлений от согласованной проектной документации, объектов недвижимости, принадлежащих собственникам помещений МКД 

<

адрес>; разработка проектной документации и освоение строительством земельного участка с кадастровым №... велось Ответчиком при наличии на данном участке завершённых строительством, без отступлений от согласованной проектной документации, объектов недвижимости, принадлежащих собственникам помещений МКД 

<

адрес>.

В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом. Брянская городская администрация обеспечила формирование земельного участка с кадастровым №... таким образом, что кадастровая граница земельного участка соприкасается со стеной жилого дома 

<

адрес>, что не позволяет МКД 

<

адрес> нормально функционировать, препятствует в использовании внутридворового проезда и нарушает установленные градостроительные нормы по наличию проездов, в том числе пожарных, количеству парковочных мест для МКД. 

Полагает, что договор аренды земельного участка заключен ответчиками с нарушением требований статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушает права собственников помещений МКД, а, следовательно, и застройщика ООО «СтройГарант», передавшего собственникам помещения и общее имущество.

В порядке статей 167,168 Гражданского кодекса Российской Федерации, просил признать договор аренды №... от 

<

дата> недействительным в силу ничтожности независимо от применения последствий недействительности сделки.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «СЗ «Строй-Надежда» ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требование не признал, полагал, что в удовлетворении иска должно быть отказано, поскольку при заключении оспариваемого договора аренды требования закона были соблюдены, в том числе положения статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, указанные обстоятельства уже установлены решением арбитражного суда Брянской области, в рамках которого также участвовал истец ФИО1 в качестве третьего лица.

Представитель ответчика Управления имущественных отношений Брянской области в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен, заявил ходатайство об отложении дела в связи с невозможностью участия представителя ответчика в данном судебном заседании.

Указанные представителем ответчика причины неявки в судебное заседание, суд признает неуважительными и считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика, в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования Государственной строительной инспекции Брянской области ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании полагал, что требования удовлетворению не подлежат.

Остальные участники процесса в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены, ходатайств об отложении не заявляли.

Дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц, в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, и данные обстоятельства не оспаривались сторонами, ООО «Специализированный застройщик «Строй- Надежда» является застройщиком многоквартирного жилого дома 

<

адрес>, расположенного на земельном участке площадью 6644 кв.м, с кадастровым №....

Распоряжением Губернатора Брянской области от 19.12.2017г. №1161-рг инвестиционный проект общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строй-Надежда» «Строительство многоквартирных жилых домов с целью восстановления прав участников долевого строительства по объекту, расположенному 

<

адрес>, состоящих в реестре участников долевого строительства, нуждающихся в защите на территории Брянской области» признан соответствующим критерию масштабного инвестиционного проекта, установленного подпунктом 6 пункта 1 статьи 3 Закона Брянской области от 09.11.2015г. №113-3 «Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых допускается предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов» - строительство индивидуальных жилых и (или) многоквартирных домов инвесторами (инвестором), взявшими на себя обязательства по защите прав граждан, включенных в реестр участников долевого строительства, нуждающихся в защите, в соответствии с Законом Брянской области от 12.07.2011 года №66-3 «О дополнительных мерах по защите прав участников долевого строительства на территории Брянской области».

Распоряжением Губернатора Брянской области от 04.04.2018г. №319-рг «О внесении изменений в распоряжение Губернатора Брянской области от 19 декабря 2017 года №1161-рг «О соответствии инвестиционного проекта ООО «Строй-Надежда» критерию масштабного инвестиционного проекта» в указанное Распоряжение №1161-рг внесены изменения, которыми, кроме прочего, установлено, что предоставление земельного участка площадью 6644 кв.м, 

<

адрес>, относящегося к землям населенных пунктов, с видом разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), предельное количество этажей: от 9 до 17 (включая мансардный), кадастровый №.... в аренду ООО «Строй-Надежда» в целях строительства многоквартирных жилых домов в рамках реализации масштабного инвестиционного проекта «Строительство многоквартирных жилых домов с целью восстановления прав участников долевого строительства по объекту, расположенному 

<

адрес>, состоящих в реестре участников долевого строительства, нуждающихся в защите на территории Брянской области» сроком на 10 лет осуществляется без проведения торгов.

На основании вышеуказанных распоряжений Губернатора Брянской области, ООО «Строй-Надежда» предоставлен вышеуказанный земельный участок на основании договора аренды.

Согласно договору аренды земельного участка от 

<

дата> №... земельный участок с кадастровым №..., расположенный 

<

адрес>, был передан ООО «Специализированный застройщик «Строй-Надежда» для строительства многоквартирного жилого дома 

<

адрес>. 

Договор аренды №... земельного участка от 

<

дата> был заключен от имени ООО «СЗ «Строй-Надежда» директором К., действующим на основании Устава (ГРН №... от 

<

дата>).

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о земельном участке с кадастровым №..., содержит точное описание местоположения границ земельного участка.

На указанном земельном участке застройщиком ООО «Специализированный застройщик «Строй-Надежда» возведен жилой многоквартирный дом. 

Также установлено, что земельные участки с кадастровыми №... и №... являются смежными.

ООО «СтройГарант» являлось застройщиком многоквартирного жилого дома 

<

адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым №....

Территория построенного ООО «СтройГарант» многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым №..., имеет ограждение, в частности, и со стороны смежного земельного участка с кадастровым №... с подъездной дорогой.

Истец считает, что при наличии расположенного на земельном участке с кадастровым №... ограждения в виде забора, подъездной дороги, названный земельный участок не мог быть предоставлен в аренду истцу на законных основаниях.

В обоснование своей позиции истец ссылался на положения пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Проверяя доводы стороны истца, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. 

Состав общего имущества собственников многоквартирного дома также определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491.

Таким образом, помещения, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме, находятся в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона). 

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

При этом, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком (пункт 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие), являются объектами капитального строительства (пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. 

На основании статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В рассматриваемом случае судом установлено, что спорное ограждение с подъездной дорогой являются элементом благоустройства территории жилого дома 

<

адрес> и не обладают соответствующими признаками недвижимой вещи. Указанные элементы предназначены для обслуживания дома и создания условий для обеспечения безопасности и предотвращения несанкционированного проникновения на территорию МКД.

Законоположения пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом отклоняется довод стороны истца относительного того, что в случае переноса забора по существующей смежной границе названных земельных участков его расположение будет находиться приблизительно в 1,5-2 метрах от северо-западной стены многоквартирного дома жилого дома 

<

адрес>, поскольку при проектировании многоквартирного жилого дома 

<

адрес> застройщику ООО «СтройГарант» надлежало учитывать специфику данной деятельности, в частности, и с учетом площади и конфигурации предоставленного для целей строительства жилого дома земельного участка. При этом, застройщик земельного участка №... - ООО «СтройГарант» установил ограждение земельного участка (забор) на части земельного участка, принадлежащего ООО «СЗ «Строй-Надежда», чем нарушил положения статьей 25-26 Земельного кодекса Российской Федерации.

Данные обстоятельства также установлены решением арбитражного суда Брянской области от 14.09.2023 года дело № А09-22344/2022, по иску ООО «СЗ «Строй-Надежда» к ООО СтройГарант», ООО УК «Легион» об обязании устранить препятствия в пользовании земельным участком и встречному иску ООО «СтройГарант» к ООО «СЗ «Строй-Надежда» и Управлению имущественных отношений Брянской области о признании сделки, оформленной договором аренды от 

<

дата> №..., недействительной, как ничтожной, вступившим в законную силу, которым в удовлетворении первоначального и встречного иска было отказано.

В указанном деле истец участвовал в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования.

В соответствии с частью 3 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Обстоятельства, установленные решением арбитражного суда Брянской области от 14.09.2023 года дело № А09-22344/2022, не могут оспариваться истцом в данном деле.

Иных доводов для признания недействительным договора аренды земельного участка истцом не приведено.

Поскольку, спорные элементы обслуживания дома не относятся к недвижимым вещам, оснований для отказа в предоставлении земельного участка в аренду у уполномоченного органа не имелось, самостоятельных притязаний на земельный участок (или его аренду) у истца нет.

При таких обстоятельствах, отсутствуют основания для удовлетворения иска.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «СЗ «Строй-Надежда», Управлению имущественных отношений Брянской области о признании недействительным договора аренды земельного участка в силу ничтожности, оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

Судья Г.В.Курнаева

Решение принято в окончательной форме 14.02.2024 года