Дело № 2а-1822/2025 25RS0029-01-2025-002050-79

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 июня 2025 года г. Уссурийск

Уссурийский районный суд Приморского края в составе председательствующего судьи Бутенко Н.В., при секретаре судебного заседания Пушок К.В., с участием представителя административного истца ФИО1, представителя административного ответчика администрации Уссурийского городского округа ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к администрации Уссурийского городского округа о признании незаконным решения XXXX от ДД.ММ.ГГ об отказе в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов и возложении обязанности, с участием в качестве заинтересованного лица Управления Росреестра по Приморскому краю,

У С Т А Н О В И Л

административный истец обратился в суд с указанным иском, указав, что ДД.ММ.ГГ ФИО3 обратился в управление градостроительства администрации Уссурийского городского округа Приморского края с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером XXXX. Решением администрации Уссурийского городского округа Приморского края XXXX от ДД.ММ.ГГ ФИО3 отказано в данной муниципальной услуге по причине того, что в соответствии с Решением Думы муниципального образования г. Уссурийск и Уссурийский район от 30.11.2004 № 104 «О правилах землепользования и застройки Уссурийского городского округа» земельный участок располагается в зоне СХЗ 3, участку установлен вид разрешенного использования, соответствующей для данной зоны, «производство и переработка сельскохозяйственной продукции с правом строительства жилого дома». При этом постановлением администрации УГО от 13.10.2014 № 4076 «О предоставлении земельного участка ФИО3» испрашиваемый земельный участок предоставлен заявителю для целей, не связанных со строительством. Администрацией УГО была проведена процедура предоставления, установленная указанной нормой права, заключен договор аренды земельного участка, расположенного на территории УГО, для целей, не связанных со строительством XXXX от ДД.ММ.ГГ. В нарушение условий договора 8901/14 от ДД.ММ.ГГ, истец осуществил строительство на земельном участке. Административный истец полагает, что отказ является незаконным. На основании договора XXXX от ДД.ММ.ГГ, между истцом и ответчиком заключен договор земельного участка на территории УГО, для целей, не связанных со строительством. В соответствии с пунктом 1.1 настоящего договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, для целей не связанных со строительством, площадью 2500 кв.м, кадастровый номер XXXX, категория земель - земли населенных пунктов, зона объектов сельскохозяйственного назначения (СХЗ 3), местоположение установлено примерно в 1195 м по направлению на северо-запад относительно ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX, разрешенное использование: производство и переработка сельскохозяйственной продукции с правом строительства жилого дома. В соответствии с условиями договора, срок аренды земельного участка устанавливается с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ. Поскольку вид разрешенного использования испрашиваемого земельного участка, в соответствии с настоящим договором, предусматривает: производство и переработка сельскохозяйственной продукции с правом строительства жилого дома, соответственно истец в пределах срока установленного договором аренды, возводит объект незавершенного строительства, с кадастровым номером XXXX, площадью 52 кв.м, назначение-жилое, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание. Участок находиться примерно в 1195 м. по направлению на северо-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX, о чем сделана запись регистрации за №XXXX от 14.11.2024г, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Таким образом, доводы административного ответчика, о том возведенный объект являться самовольной постройкой несостоятельны, в виду того, в соответствии с условиями настоящего договора, предусмотрено право строительства жилого дома. Вышеназванный договор, сторонами не изменялся, не дополнялся, не расторгался. Тем не менее, при обращении истцом к ответчику за предоставлением испрашиваемого земельного участка в аренду, заявителю было отказано, несмотря на пункт 4.3.3 настоящего договора, где указано, что арендатор имеет на продление договора аренды преимущественное право.

Административный истец с учетом заявления об уточнении административного иска от ДД.ММ.ГГ, просит признать незаконным решение администрации Уссурийского городского округа Приморского края XXXX от ДД.ММ.ГГ об отказе в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов и возложить на администрацию Уссурийского городского округа обязанность повторно рассмотреть заявление о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером XXXX.

В судебном заседании представитель административного истца на уточненных требованиях настаивала по обстоятельствам, изложенным в административном исковом заявлении, полагая, что у административного истца имеется преимущественное право на заключение договора на новый срок.

Представитель административного ответчика в судебном заседании возражала против заявленных требований, полагала, что отказ административного ответчика законный, так как в соответствии с Решением Думы муниципального образования г. Уссурийск и Уссурийский район от 30.11.2004 № 104 «О правилах землепользования и застройки Уссурийского городского округа» располагается в зоне СХЗ 3, участку установлен вид разрешенного использования, соответствующей для данной зоны, «производство и переработка сельскохозяйственной продукции с правом строительства жилого дома». При этом постановлением администрации УГО от 13.10.2014 № 4076 «О предоставлении земельного участка ФИО3» испрашиваемый земельный участок предоставлен заявителю для целей, не связанных со строительством. Администрацией УГО была проведена процедура предоставления, установленная указанной нормой права, заключен договор аренды земельного участка, расположенного на территории УГО, для целей, не связанных со строительством XXXX от ДД.ММ.ГГ. За несколько дней до окончания срока договора аренды ФИО3 зарегистрировал права собственности на объект незавершенного строительства. Администрация Уссурийского городского округа в суд с иском о признании объекта незавершенного строительства самовольной постройкой, о прекращении права ФИО3 на данный объект не обращалась. 

Административный истец извещенный о слушании дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился. 

Заинтересованное лицо Управление Росреестра по Приморскому краю извещенный о слушании дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, представил письменные пояснения, из которых следует, что согласно сведений ФГИС ЕГРН от ДД.ММ.ГГ управлением зарегистрировано право собственности ФИО3 на объект незавершенного строительства, проектируемое назначение: жилое, площадь 52 кв.м., степень готовности: 11%, кадастровый номер XXXX. Адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Участок находится примерно в 1195 м, по направлению на северо-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX. Основанием государственной регистрации права собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества послужили: договор аренды от ДД.ММ.ГГ XXXX, технический план от ДД.ММ.ГГ. Вышеуказанный объект недвижимости с кадастровым номером XXXX имеет статус «учтенный», дата постановки на учет ДД.ММ.ГГ. Учетно-регистрационные действия в отношении объекта незавершенного строительства Управлением осуществлены в соответствии с действующим законодательством.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

К решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых нарушены права и свободы гражданина, созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод, на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.

Исходя из содержания пункта 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации решение, действия (бездействие) могут быть признаны незаконными при наличии одновременно двух условий: несоответствия решения, действий (бездействия) закону и нарушения таким решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов административного истца.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, постановлением администрации Уссурийского городского округа XXXX от ДД.ММ.ГГ решено в соответствии со ст. 34 Земельного кодекса РФ, решением Думы Уссурийского городского округа Приморского края от ДД.ММ.ГГ XXXX-НПА ФИО3 предоставить на 10 лет в аренду земельный участок для производства и переработки сельскохозяйственной продукции площадью 2500 кв.м., кадастровый №XXXX, из категории земель – земли населённых пунктов, зона объектов сельскохозяйственного назначения (СХЗ 3), разрешённое использование земельного участка: производство и переработка сельскохозяйственной продукции с правом строительства жилого дома.

ДД.ММ.ГГ между администрацией Уссурийского городского округа Приморского края и ФИО3 заключен договор XXXX аренды земельного участка, расположенного на территории Уссурийского городского округа, для целей, не связанных со строительством. 

По условиям договора ФИО3 принял в аренду земельный участок для целей не связанных со строительством, площадью 2500 кв.м, кадастровый номер XXXX, категория земель – земли населённых пунктов, зона объектов сельскохозяйственного назначения (СХЗ 3), разрешённое использование земельного участка: производство и переработка сельскохозяйственной продукции с правом строительства жилого дома. Местоположение участка установлено примерно в 1195 м по направлению на северо-запад относительно ориентира нежилое здание, расположенное за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX. Земельный участок предназначен для целей, не связанных со строительством, на котором запрещается возводить капитальные здания, строения, сооружения (пункты 1.1 и 7.3 договора).

Согласно выписке из ЕГРН Управлением Росреестра по Приморскому краю зарегистрировано право собственности ФИО3 на объект незавершенного строительства, проектируемое назначение: жилое, площадь 52 кв.м., степень готовности: 11%, кадастровый номер XXXX. Объект незавершенного строительства расположен на испрашиваемом ФИО3 в аренду земельном участке.

ДД.ММ.ГГ ФИО3 обратился в управление градостроительства администрации Уссурийского городского округа Приморского края с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером XXXX, заявление зарегистрировано ДД.ММ.ГГ за вх.№МУ020953.

Решением администрации Уссурийского городского округа Приморского края XXXX от ДД.ММ.ГГ ФИО3 отказано в данной муниципальной услуге со ссылками на ч.1 ст.615 ГК РФ, ч.1 ст.222 ГК РФ, п.2 ст. 39.6 ЗК РФ, п.1 ст. 39.16 ЗК РПФ, т.к. ФИО3 испрашиваемый земельный участок предоставлен для целей, не связанных со строительством, однако на данном участке возведен объект незавершенного строительства, принадлежащий заявителю на праве собственности. 

Суд полагает, данное решение является незаконным в виду следующего.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с ДД.ММ.ГГ регулируются главой V.1 ЗК РФ.

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой же статьи.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, а также в п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В соответствии с подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подп. 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подп. 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подп. 2).

В соответствии с п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Согласно пп. 1 ст. 39.16 ЗК РФ, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Вместе с тем, согласно пункту 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, согласно данной норме правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года, так и лицо, которому участок для строительства предоставлен до 1 марта 2015 года, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что истец в силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ имеет право на заключение нового договора аренды на такой земельный участок однократно на три года для завершения строительства объекта.

Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

При этом пунктом 33 статьи 34 указанного Федерального закона установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу названного закона (1 марта 2015 года).

Исходя из положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ) лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 этой статьи, органами местного самоуправления в соответствии с их компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ).

Как указано в пункте 4 статьи 222 ГК РФ, органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.

Анализ приведенного правового регулирования позволяет сделать вывод о том, что признание самовольной постройкой объекта капитального строительства, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, может быть принято только судом.

Принимая во внимание, что административному истцу земельный участок был предоставлен по договору аренды до ДД.ММ.ГГ, его право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на данном земельном участке, в судебном порядке не оспорено и не прекращено, органом местного самоуправления до настоящего времени не принимались меры по признанию объекта незавершенного строительства самовольной постройкой и его сносу в установленном законом порядке, действия Управления Росреестра по Приморского края по регистрации права собственности ФИО3 на объект незавершенного строительства не оспорены, суд полагает, что при рассмотрении заявления ФИО3 о предоставлении муниципальной услуги административный ответчик не учел положения пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», чем нарушил право ФИО3 на заключение договора аренды для завершения строительства.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 227, 228 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО3, удовлетворить.

Признать решение администрации Уссурийского городского округа XXXX от ДД.ММ.ГГ об отказе в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов незаконным.

Возложить на администрацию Уссурийского городского округа обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ФИО3 ча путем повторного рассмотрения заявления о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером XXXX, с учетом позиции суда, изложенной в решении.

Об исполнении решения сообщить в суд и административному истцу, в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Приморский краевой суд через Уссурийский районный суд, в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 04 июля 2025 года.

Председательствующий Н.В. Бутенко