ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Президиума Верховного Суда Республики Башкортостан

 

дело № 44г-176/2018

г.Уфа

16 мая 2018 года

Президиум Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего Усмановой Р.Р., 

членов президиума Латыповой З.У., Шакирова Р.С., Канбекова И.З.,

ФИО1, ФИО2,

при секретаре Сахибгарееве М.Ф. 

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 ФИО15 к обществу с ограниченной ответственностью «УфаСтройЗаказчик» о защите прав потребителей,

переданное определением судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Арманшиной Э.Ю. от 27 апреля 2018 года,

по кассационной жалобе представителя общества с ограниченной ответственностью «УфаСтройЗаказчик» (далее – ООО «УфаСтройЗаказчик») ФИО5 ФИО16, поступившей в Верховный Суд Республики Башкортостан 21 февраля 2018 года, 

на решение Демского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 4 апреля 2017 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 21 августа 2017 года.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Арманшиной Э.Ю., выслушав представителя ФИО3 ФИО4, полагавшего, что судебные постановления являются законными и обоснованными, президиум

установил:

ФИО3 обратилась с иском в суд к ООО «УфаСтройЗаказчик» о защите прав потребителей. В обоснование исковых требований указала, что 31 августа 2012 года между ООО «УфаСтройЗаказчик» (застройщик) и ФИО3 (участник) был заключен договор участия в долевом строительстве №.... Согласно пункту 1.4 объектом долевого строительства является жилое помещение (квартира) со строительным номером №..., состоящее из трех комнат, общей площадью по проекту 66,01 кв.м, расположенное на 4-м этаже многоквартирного жилого дома (секция № Б), в соответствии с пунктом 1.4 которого застройщик обязался передать участнику жилое помещение (квартиру) общей площадью 66,01 кв.м. В соответствии с пунктом 2.2 договора стороны договорились о том, что цена настоящего договора определяется, исходя из общей проектной площади объекта долевого строительства, указанной в пункте 1.4 настоящего договора, и составляет 2 838 430 руб. Согласно пункту 1 приложения №... к договору «Описание объекта долевого строительства», общая площадь жилого помещения составляет 66,01 кв.м, фактически ФИО3 была передана квартира общей площадью 64,1 кв.м, что подтверждено кадастровым паспортом на квартиру от дата, а также свидетельством о государственной регистрации права серии адрес, то есть, разница в площадях составляет 1,91 кв.м (66,01 кв.м - 64,1 кв.м). В соответствии с пунктом 2.1 договора участия в долевом строительстве стоимость одного квадратного метра составляет 43 000 руб., следовательно, истец ФИО3 переплатила по договору 82 130 руб. 28 декабря 2016 года истцом в адрес ответчика была направлена досудебная претензия с требованием в срок до 28 января 2017 года выплатить ФИО3 переплату за квартиру, возникшую в результате разницы площадей в размере 82 130 руб., которая была получена ответчиком дата, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №.... На момент предъявления ФИО3 иска в суд требования истца, изложенные в досудебной претензии, ответчиком ООО «УфаСтройЗаказчик» в добровольном порядке не исполнены, что явилось основанием для обращения истца с настоящим иском в суд. Истец ФИО3 просила суд взыскать с ответчика ООО «УфаСтройЗаказчик» в пользу истца переплату за квартиру, возникшую в результате разницы площадей, в размере 82 130 руб.; компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб.; расходы по оплате услуг представителя в размере 25 000 руб.; штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом в пользу потребителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя; расходы по оплате услуг нотариуса в размере 1 300 руб.

Решением Демского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 4 апреля 2017 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 21 августа 2017 года, постановлено:

взыскать с ООО «УфаСтройЗаказчик» в пользу ФИО3 ФИО17 денежные средства за переплату за квартиру в результате разницы площадей в размере 82 130 руб., моральный вред в размере 500 руб., расходы на юридические услуги в размере 9 000 руб., штраф в размере 41 315 руб.

Взыскать с ООО «УфаСтройЗаказчик» в доход местного бюджета госпошлину в размере 2 963 руб. 90 коп.

В кассационной жалобе представитель ООО «УфаСтройЗаказчик» ФИО5 ставит вопрос об отмене вышеуказанных судебных постановлений в связи с их незаконностью и необоснованностью, направлении дела на новое рассмотрение. В обоснование своей жалобы указывает на то, что при разрешении спора судебными инстанциями не принято во внимание то обстоятельство, что в общую площадь квартиры по условиям договора вошла также площадь балкона, о чем истцу ФИО3 при подписании договора было известно и ею без замечаний был подписан акт приема - передачи, в котором указана общая площадь объекта строительства 66,3 кв.м. Площадь балконов, лоджий в соответствии с «Требованиями к определению площади здания, помещения», утвержденными приказом Минэкономразвития России от дата №..., не включаются в площадь квартиры, именно поэтому в свидетельстве о государственной регистрации права и в кадастровом паспорте отражена площадь квартиры в размере 64,1 кв.м. Согласно разъяснениям, данным Министерством регионального развития Российской Федерации в письме от дата №...-ИП/08, общая площадь квартир определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5; для балконов и террас - 0,3; для веранд и холодных кладовых - 1,0. В соответствии с приложением №... «Описание объекта долевого строительства», фактическая проектная площадь квартиры путем сложения площадей жилых комнат, подсобных помещений, а также балкона составляет 68,39 кв.м. Согласно акту приема-передачи от дата общая площадь переданной квартиры составила 66,3 кв.м. Таким образом, ответчик передал истцу ФИО3 квартиру, фактическая площадь которой не меньше договорной, в связи с чем оснований для удовлетворения требований истца не имеется. 

По результатам изучения доводов кассационной жалобы гражданское дело определением судьи Арманшиной Э.Ю. от 27 апреля 2018 года с кассационной жалобой переданы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции – президиума Верховного Суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания президиума Верховного Суда Республики Башкортостан заблаговременно и надлежащим образом. 

На основании статьи 385 ГПК РФ президиум Верховного Суда Республики Башкортостан считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся ФИО3, представителя ООО «УфаСтройЗаказчик».

Проверив материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, президиум находит, что апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 21 августа 2017 года подлежит отмене.

В соответствии со статьей 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов. 

Такие нарушения норм материального права допущены судебными инстанциями, которые выразились в следующем.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 31 августа 2012 года между ФИО3 и ООО «УфаСтройЗаказчик» был заключен договор №... участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по строительному адресу: адрес городского округа г.ФИО13 Республики Башкортостан на пересечении улиц Ухтомского и Островского.

Объектом долевого строительства является жилое помещение (квартира) со строительным номером 126, общей площадью 66,01 кв.м на 4-м этаже. 

По условиям договора застройщик принял на себя обязательства в предусмотренный договором срок построить (создать) объект по адресу, указанному в договоре, и ввести в эксплуатацию не позднее 1 квартала 2014 года. Стоимость объекта долевого строительства составила 2 838 430 руб. 

Согласно пункту 1.4 договора застройщик обязался передать истцу квартиру общей площадью 66,01 кв.м.

В соответствии с пунктом 2.1 заключенного между сторонами договора, стоимость одного квадратного метра составляет 43 000 руб.

Согласно пункту 2.6 договора в случае, если по данным органа технической инвентаризации общая площадь объекта долевого строительства будет меньше общей проектной площади, указанной в пункте 1.4 настоящего договора, застройщик возвращает денежные средства участнику долевого строительства в размере, определяемом как произведение цены одного квадратного метра площади объекта долевого строительства, указанной в пункте 2.1 настоящего договора, и разницы между общей проектной площадью объекта долевого строительства, указанной в пункте 1.4 договора и общей фактической площадью объекта долевого строительства согласованные сторонами сроки и порядке.

Обязательства, принятые по договору, истцом исполнены в полном объеме, объект долевого строительства был передан истцу ФИО3 8 июля 2014 года, что подтверждается актом приема-передачи.

В соответствии с кадастровым паспортом и свидетельством о государственной регистрации права истцу передана квартира общей площадью 64,1 кв.м. 

Письменная досудебная претензия истца ФИО3 с требованием возвратить переплату за предоставленную квартиру меньшей площадью была оставлена ответчиком ООО «УфаСтройЗаказчик» без исполнения. Судом установлено, материалами дела подтверждается и не оспорено ответчиком, площадь переданной по договору долевого участия истцу квартиры меньше, чем указано в договоре.

Суд первой инстанции, разрешая спор, руководствуясь положениями статей 309, 310 ГК РФ, положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», приказом Минэкономразвития России от 30 сентября 2011 года № 531 «Об утверждении требований к определению площади здания, помещения», установив, что общая площадь фактически переданной истцу квартиры меньше площади, определенной договором долевого участия на 1,91 кв.м, пришел к выводу, что участник долевого строительства переплатил по договору 82 130 руб. которые подлежат взысканию с ООО «УфаСтройЗаказчик».

Суд апелляционной инстанции, проверяя законность и обоснованность вынесенного судебного постановления, с данными выводами суда первой инстанции согласился.

Президиум находит, что выводы судебных инстанций основаны на неверном применении норм материального права в силу следующего.

В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законов, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно части 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В силу требований части 1 статьи 7 вышеупомянутого Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 статьи 7 указанного Федерального закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в редакции, действовавшей на момент заключения договора долевого участия, в договоре долевого участия указывается цена договора, т.е. размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В силу статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в редакции, действующей на момент рассмотрения искового заявления, в договоре долевого участия указывается цена договора, т.е. размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Требованиями к определению площади здания, помещения, утвержденными в соответствии с частью 10 статьи 41 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 30 сентября 2011 года № 531 «Об утверждении требований к определению площади здания, помещения», действовавших на момент заключения договора долевого участия, были установлены правила определения площади здания, сооружения, помещения, применяемых для целей государственного кадастрового учета объектов недвижимости и государственной регистрации прав на них (в настоящее время приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 марта 2016 года №90).

Согласно пункту 6 указанных Требований общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, жилого дома, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Согласно разъяснениям, данным Министерством регионального развития Российской Федерации в письме от 9 октября 2009 года № 33350-ИП/08, расчетная стоимость 1 кв.м общей площади квартир определяется по следующим правилам - общая площадь квартир определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных помещений, подсчитываемых со следующим понижающим коэффициентами: для лоджий – 0,5; для балконов и террас – 0,3, для веранд и холодных кладовых – 1,0.

Таким образом, из анализа вышеприведенных правовых норм в их системной взаимосвязи следует, что на момент заключения договора долевого участия для целей определения расчетной стоимости 1 кв.м площади квартир применялись разъяснения, данные Министерством регионального развития Российской Федерации в письме от 9 октября 2009 года № 33350-ИП/08; а для целей государственного кадастрового учета объектов недвижимости и государственной регистрации прав на них - Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 30 сентября 2011 года № 531 «Об утверждении требований к определению площади здания, помещения».

Как следует из материалов дела, в соответствии с приложением №... «Описание объекта долевого строительства», фактическая проектная площадь квартиры путем сложения площадей жилых комнат, подсобных помещений, а также балкона составляет 68,39 кв.м: 10,46 + 11,75 + 11,11 + 1,52 + 2,75 + 8,25 + 17,80 + 4,75, с учетом применения понижающего коэффициента 0,5 - в размере 66,01 кв.м (л.д.16). 

Согласно акту приема-передачи от дата общая площадь переданной истцу 3-х комнатной квартиры составляет 66,3 кв.м. При этом общая площадь жилых помещений составляет 64,1 кв.м, жилая площадь – 41, 3 кв.м (л.д.17). 

ФИО3 данный акт подписала, указав, что претензий к ООО «УфаСтройЗаказчик» не имеет.

Из представленного истцом кадастрового паспорта следует, что общая площадь спорной квартиры составляет 64,1 кв.м, при этом для кадастрового учета объекта недвижимости, регистрирующим органом не учтена площадь балкона. 

Таким образом, материалы дела свидетельствуют о том, что ответчик передал истцу ФИО3 квартиру, фактическая площадь которой не меньше договорной. 

Вместе с тем, суд первой инстанции при разрешении спора данные обстоятельства не учел и вышеприведенные правовые нормы применил неверно.

Суд апелляционной инстанции, в нарушение требований статьи 327.1 ГПК РФ, доводам ответчика, изложенным в апелляционной жалобе, надлежащей оценки не дал, что привело к вынесению незаконного решения.

Допущенные нарушения норм права являются существенными, они повлияли на исход дела, и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов кассатора, в связи с чем в целях соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 ГПК РФ) апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 21 августа 2017 года подлежит отмене в полном объеме с направлением дела на новое рассмотрение в тот же суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное, проверить доводы сторон, оценить представленные сторонами доказательства и возражения, правильно применить нормы материального и процессуального права и разрешить возникший спор в соответствии с требованиями закона.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 388, 390 ГПК РФ, президиум Верховного Суда Республики Башкортостан

постановил:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 21 августа 2017 года отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в тот же суд апелляционной инстанции в ином составе судей.

Председательствующий Р.Р. Усманова