Дело № 2-1-173/2019 г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 июля 2019 года г. Калининск

Калининский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Тюлькиной В.С.

при секретаре Жикиной М.Н.,

рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Калининске Саратовской области гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к сельскохозяйственному производственному кооперативу «Колхоз Красавский» о понуждении заключить договор купли-продажи, признании регистрации земельного участка незаконной, признании права собственности на земельный участок,

установил:

ФИО1 обратился с исковыми требованиями к СПК «Колхоз Красавский» о понуждении заключить договор купли-продажи, мотивируя требования тем, что он постоянно проживает в квартире, расположенной в жилом доме по адресу: 

<

адрес>, с. Новая Красавка, 

<

адрес>, принадлежащей СПК «Колхоз Красавский» с 1989 года. Данная квартира была предоставлена ему и его семье колхозом для проживания по договору социального найма, так как он и его супруга работали в школе учителями. До настоящего времени истец проживает в квартире, делает за свой счет ремонт, благоустройство, ухаживает за ней. В 2007 году истец обратился в СПК «Колхоз Красавский» с заявлением о продаже ему этой квартиры в собственность, на заявлении была поставлена резолюция «продать», основанием продажи послужил протокол № 4 заседания правления от 02.04.2007 года. Балансовая стоимость его квартиры составляет 57712 руб., которые истец готов внести в кассу СПК «Колхоз Красавский». Однако руководство СПК отказывается заключать договор купли-продажи. СПК «Колхоз Красавский» стал правопреемником ТОО «Красавское», следовательно все оборотные средства, жилье, все механизмы, оборудование перешло на баланс СПК «Колхоз Красавский», и согласно Закону о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации жилой фонд в колхозах продается по остаточной стоимости. Истец считает, что, в связи с тем, что он на протяжении 29 лет следил за техническим состоянием дома, вкладывал денежные средства в ремонт и уход за домом, имеет право на выкуп квартиры по ее остаточной стоимости, в связи с чем, просит обязать СПК «Колхоз Красавский» заключить с ним договор купли-продажи квартиры. 

Определениями Калининского районного суда Саратовской области от 03.04.2019 года к участию в деле в качестве третьих лиц на стороне ответчика привлечены Администрация Лысогоского муниципального района Саратовской области и ФИО2, 

Впоследствии истец ФИО1 неоднократно увеличивал и уточнял заявленные исковые требования и просил обязать СПК «Колхоз Красавский» заключить с ним договор купли-продажи 1/2 доли жилого дома площадью 162,8кв.м., расположенного на земельном участке площадью 1641 кв.м., находящегося по адресу: 

<

адрес> по остаточной балансовой стоимости, признать незаконной регистрацию земельного участка площадью 1641кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> зарегистрированный за СПК «Колхоз Красавский» от 06 марта 2019 года. Считает, что действия ответчика незаконны, поскольку 31.07.1992 года истцу было выдано свидетельство о праве собственности на земельный участок площадью 23 сотки в частную собственность. Адрес участка отсутствовал, поскольку на тот момент он не был присвоен. Адреса и нумерацию домов присвоили позже, так постановлением № 20 от 10.08.2015 года о присвоении адреса земельному участку на основании свидетельства на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей выданного 31.07.1992 года из земель населенного пункта с разрешенным использованием для размещения малоэтажного жилого дома: 

<

адрес>.Считает, что данным свидетельством подтверждается его право на указанный земельный участок, а потому произведенная 06 марта 2019 года Управлением Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области земельного участка площадью 1641 кв.м. расположенного по адресу: 

<

адрес> за СПК «Колхоз Красавский» незаконной. Просил признать за ним право собственности на земельный участок площадью 1641кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени судебного заседания. 

Представители истца ФИО3 (действующая на основании доверенности 64 АА 2438308 от 17.08.2018 г.), адвокат Матийчук Т.А. (действующая на основании ордера № 136 от 12.09.2018 г.) в судебном заседании исковые требования с учетом их увеличения и уточнения поддержали, дав пояснение, аналогичные, изложенным с исковом заявлении и в заявлении об уточнении исковых требований, при этом пояснили, что ФИО1 работал по совместительству инструктором-методистом в колхозе «им. Калинина»- ТОО «Красавское», СПК «Колхоз Красавский» с ноября 1989 года по март 2014 года., в связи с чем имеет право на выкуп квартиры по остаточной стоимости, согласно положению о продаже гражданам квартир в личную собственность и Закону о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации. 

Представители ответчика – ФИО4 (действующая на основании доверенности 64 АА 2243720 от 14.03.2018 г.) и ФИО5 (действующий на основании доверенности б/н от 29.03.2019 г.) в судебном заседании с исковыми требованиями не согласились, просили в иске отказать, дали пояснения, аналогичные изложенным в письменном отзыве и в возражениях на исковое заявлении и дополнении к нему, пояснив, что согласно положению о продаже гражданам квартир в личную собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт, утвержденному общим собранием колхозников колхоза «им. Калинина» от 07.02.1992 г., купля-продажа жилья является добровольной, кроме того, гражданам не могут быть проданы служебные квартиры, в список которых входит квартира, в которой проживает ФИО6 со своей семьей. С доводами истца о том, что, согласно Закону о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, истец имеет право выкупа квартиры по остаточной стоимости, не согласились, пояснив, что согласно вышеуказанному Закону, граждане, которые имеют право пользования жилым помещением на условиях социального найма, вправе приобрести данное жилье на условиях, предусмотренных настоящим Законом, но только если вышеуказанное жилое помещение находится в государственной или муниципальной собственности, в данном случае, квартира истца принадлежит СПК «Колхоз Красавский». В настоящее время определена кадастровая стоимость жилого дома, она составляет 1166 402 руб., СПК «Колхоз Красавский» готов продать по указанной цене. 

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – Администрации Лысогорского муниципального района Саратовской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причины неявки суду не известны.

Третье лицо ФИО2 в судебном заседании не присутствовал о месте и времени извещен надлежащим образом.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы гражданского дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании, ФИО1 со своей семьей проживает в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес> 1989 года сначала на основании решения о предоставлении жилого помещения от 05.06.1989 г., затем на основании договора социального найма от 26.11.2009 года.

Вышеуказанное жилое помещение принадлежит СПК «Колхоз Красавский», что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 13.09.2018 г., актом передачи жилого фонда в уставной капитал СПК «Колхоз Красавский» от 12.03.1999 года (л.д. 41-42, 43-44, 47-48). 

Из справки, выданной СПК «Колхоз Красавский» от 17 октября 2018 года, усматривается, что изначально СПК «Колхоз Красавский» именовался Колхозом «им. Калинина», Решением общего собрания (протокол № 1 от 07.02.1992 г.) был реорганизован в ТОО «Красавское».

При этом на баланс вновь организованного ТОО «Красавское» были переданы основные и оборотные фонды с баланса колхоза «им. Калинина», о чем были утверждены соответствующие акты передачи. По решению от 2 от 11.03.1999 г. ТОО «Красавское» сменил наименование на СПК «Колхоз Красавский».

В соответствии со ст. 5 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего на момент предоставления жилья, жилищный фонд включает: 1) жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие государству (государственный жилищный фонд); 2) жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям (общественный жилищный фонд); 3) жилые дома, принадлежащие жилищно-строительным кооперативам (фонд жилищно-строительных кооперативов); 4) жилые дома и квартиры, находящиеся в личной собственности граждан (индивидуальный жилищный фонд).

В жилищный фонд включаются также жилые дома, принадлежащие государственно-колхозным и иным государственно-кооперативным объединениям, предприятиям и организациям. В соответствии с Основами жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик к этим домам применяются правила, установленные для общественного жилищного фонда.

Согласно ст. 25 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, ст. 47 Жилищного кодекса РСФСР на основании решения о предоставлении жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда исполнительный комитет районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского Совета народных депутатов выдает гражданину ордер, который является единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение.

В соответствии с положениями главы 14 ГК РФ, а также исходя из п. 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (ст. 218 ГК РФ). В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии с нормами гл. 9 Гражданского кодекса РСФСР, действовавших в период строительства дома и предоставления спорной квартиры, колхозы, иные кооперативные организации, их объединения владеют, пользуются и распоряжаются принадлежащим им на праве собственности имуществом в соответствии с их уставами (положениями). Право распоряжения имуществом, составляющим собственность колхозов, иных кооперативных организаций, их объединений, принадлежит исключительно самим собственникам.

Согласно п. 1 ст. 36 Закона СССР от 26.08.1988 г. № 8998-XI «О кооперации в СССР» все имущество колхоза или другого сельскохозяйственного кооператива, а также произведенная им продукция, полученные денежные средства, являются его собственностью.

В соответствии с п. 5 постановления Правительства РФ от 29.12.1991 г. № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» и п. 6 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденного постановлением Правительства РФ от 04.09.1992 г. № 708 (утратившими силу с 27.01.2003 г.) при реорганизации колхоза или совхоза объекты жилого фонда могли быть переданы в собственность соответствующим местным органам власти; переданы или проданы гражданам занимаемых ими помещений в порядке, установленном Законом РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» и соответствующим решением Советов народных депутатов.

Инструкцией о порядке передачи, продажи и сдачи в аренду имущества колхозов и совхозов муниципальным органам, утвержденной Минсельхозом РФ, Госкомимуществом РФ 10.02.1992 г., принятой на основании постановления Правительства Российской Федерации от 29.12.1991 г. № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов», установлено, что в интересах коллектива ряд объектов социальной инфраструктуры может оставаться на балансе предприятий, создаваемых на основе реорганизации колхозов и совхозов.

Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 г. № 724 «О передаче объектов социальной и инженерной инфраструктуры сельскохозяйственных организаций в муниципальную собственность», были утверждены рекомендации о передаче объектов социальной и инженерной инфраструктуры сельскохозяйственных организаций.

В перечень объектов социальной и инженерной инфраструктуры сельскохозяйственных организаций, подлежащих передаче в муниципальную собственность, также были включены объекты обобществленного жилищного фонда.

Таким образом, при реорганизации колхозов и совхозов дальнейшая принадлежность жилого фонда данных организаций должна была быть определена одним из перечисленных способов, установленных действующим на тот момент законодательством.

Следовательно, при реорганизации колхоза «им. Калинина», принадлежащий ему жилой фонд, в том числе двухквартирный жилой дом, в котором расположена спорная квартира, подлежал либо передаче в собственность соответствующим местным органам власти, то есть в муниципальную собственность, либо передаче или продаже гражданам, занимающим в жилом фонде помещения, в установленном законом порядке, либо оставлению на балансе организации, созданной в результате реорганизации.

На основании решения Лысогорского районного совета Народных депутатов от 10.09.1980 г. № 319 был утвержден акт государственной комиссии по приемке в эксплуатацию жилых домов, в том числе десяти двухквартирных жилых домов, принадлежащих колхозу им. Калинина в с. Новая Красавка(т. 2 л.д.49-50).

В соответствии с актом приема передачи основных и оборотных средств колхоза им. Калинина на баланс ТОО «Красавское» от ДД.ММ.ГГГГ на основании решения общего собрания членов ТОО «Красавское» были переданы десять двухквартирных коттеджей 1989 года постройки. 

Согласно выписки из постановления администрации Новокрасавского объединенного муниципального образования Лысогорского района Саратовской области от 01.08.1998 года, было произведено упорядочение нумерации домов и двухквартирному жилому дому присвоен почтовый адрес: 

<

адрес> (Т.2 л.д. 60). 

Из акта передачи жилого фонда в уставный капитал СПК «Колхоз Красавский» от 26.09.1980 года усматривается, что был передан жилой фонд, находящийся в коллективной долевой собственности, в том числе, расположенный на ул. Молодежная, д. 7. 

Спорное недвижимое имущество, согласно сведениям из выписки ЕГРП от 11.09.2017 г. на праве собственности зарегистрировано за СПК «Колхоз Красавский» с 2017 г.

На заседании правления СПК «Колхоз Красавский» от 02 апреля 2007 г. было рассмотрено заявление ФИО1 где было решено продать ФИО1 квартиру в собственность (л.д. 7). 

Согласно справке СПК «Колхоз Красавский» от 16.10.2017 г. балансовая стоимость жилого 

<

адрес>, составляет 115424 руб. (т. 2 л.д. 61). 

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пп. 1и 2 ст. 164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Частью 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» также закреплено, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

Истец ФИО1 считает, что согласно Закону о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, в соответствии с которым, жилой фонд в колхозах продается по остаточной стоимости, и в связи с тем, что он на протяжении 29 лет проживал со своей семьей в вышеуказанном доме, ухаживал за ним, следил за его техническим состоянием, делал ремонт за свой счет, имеет право на выкуп квартиры по остаточной стоимости, то есть за 57712 руб. 

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ, граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В ст. 421 ГК РФ закреплен один из основных принципов гражданско-правовых отношений - принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Вместе с тем в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Общим собранием колхозников колхоза «им. Калинина» от 07.02.1992 года было утверждено Положение о продаже гражданам квартир в личную собственность и оплате расходов на их содержание, с учетом внесенных в 07.03.1992 г. изменений, правом на приобретение жилого помещения имели лица, проработавшие в СПК не менее 10 лет каждый если работают два и более работников, и более 15 лет если работает один член семьи(Т.1 л.д. 72-73).

Исходя из справки от 16.10.2017 жилой дом площадью 175,2 кв.м по адресу: 

<

адрес> имеет остаточную стоимость 115424 руб. (Т. 1 л.д. 10), в то же время из справки аналогичного характера от 25.02.2019 года жилой дом площадью 86,7 кв.м по адресу: 

<

адрес> имеет остаточную стоимость также 115424 руб. (Т.1 л.д. 125).

Как видно из материалов дела, Полов Ф.В. работал по совместительству инструктором-методистом в колхозе «им. Калинина» - ТОО «Красавское» с ноября 1989 г. по март 2014 г (Т. 1 л.д. 71). 

Представитель ответчика, возражая относительно исчисления стажа, указывала, что ФИО1 проработал 12 лет 5 месяцев, в связи с чем не имеет права на приобретение квартиры по остаточной стоимости.

Однако к доводам ответчика о том, что работа носила временный характер и общий стаж работы ФИО1 составляет менее 15 лет, суд относится критически, поскольку принимая решение на общем собрании членов правления от 02.04.2007 года о продажи занимаемой квартиры ФИО1, все члены правления выразили согласие на совершении сделки купли продажи с работником. 

Спорное недвижимое имущество, согласно сведениям из выписки ЕГРН от 27.10.2017 года на праве собственности зарегистрировано за СПК «Колхоз Красавский» с 27.10.2017 г. как 1/2 доля в праве общей долевой собственности на жилой дом площадью 175,2 кв.м, основание регистрации акт передачи основных оборотных фондов с баланса колхоза им. Калинина на баланс ТОО «Красавское» от 09.02.1992 года.(т.1 л.д. 43-44) 

Кроме того, представлена выписка из ЕГРН от 13.09.2018г. в отношении земельного участка с кадастровым номером : 64:19:050233:748 площадью 23000 кв.м по адресу: 

<

адрес> указанием на принадлежность СПК «Колхоз Красавский» 1/2 доля в праве общей долевой собственности на основании постановления администрации Лысогорского муниципального района 

<

адрес> № 637 от 19.12.2017года. (л.д. 41-42). 

Согласно разъяснениям, данным в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в силу п. 3 ст. 154 и п. 1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (п. 2 ст. 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (п. 2 ст. 158, п. 3 ст. 432 ГК РФ).

Как разъяснено в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в ст.ст. 555 и 942 ГК РФ).

Существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой.

Согласно п. 44 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в п. 5 ст. 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

В предмет спора о понуждении к заключению договора не ограничивается лишь установлением факта уклонения ответчика от совершения сделки, поскольку в данной категории споров исследованию подлежат и иные обстоятельства.

Общим собранием колхозников колхоза «им. Калинина» от 07.02.1992 г. было утверждено Положение о продаже гражданам квартир в личную собственность и оплате расходов на их содержание, с учетом внесенных в 1997 г. изменений, правом на приобретение жилого помещения имели лица проработавшие в СПК не менее 10 лет каждый если работают два и более работников, и более 15 лет если работает один член семьи.

Как видно из материалов дела, по договору аренды жилого помещения с 05 июня 1989 года ФИО7 проживал в жилом доме с надворными постройками и придомовой территорией, расположенные по адресу:

<

адрес>, который принадлежит на праве собственности СПК «Колхоз Красавский» (Т.1 л.д. 148). Что так же подтверждает справка выданная СПК «Колхоз Красавкий » № 492 от 17.10.2018 года (т.1 л.д. 70)

26 ноября 2009 между СПК «Колхоз Красавский» и ФИО1 заключен договор найма спорного жилого помещения, из которого следует, что квартира предоставлена нанимателю на основании решения о представлении жилого помещения от 29 мая 1989 года (т.1 л.д. 54-55). 

02.04.2007 года истец обратился в СПК «Колхоз Красавский» с заявлением о продаже ему спорной квартиры в собственность(т. 1 л.д.9).

Согласно протоколу заседания правления СПК «Колхоз Красавский» от02.04.2007 г по заявлению ФИО1 было решение «продать ФИО7 квартиру в собственность ( Т. 1 л.д. 7).

Согласно разъяснениям, данным в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в силу п. 3 ст. 154 и п. 1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (п. 2 ст. 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (п. 2 ст. 158, п. 3 ст. 432 ГК РФ).

Как разъяснено в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в ст.ст. 555 и 942 ГК РФ).

Существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой.

Согласно п. 44 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в п. 5 ст. 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

Принимая во внимание требования закона, а так же установленные судом обстоятельства, суд считает, что между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли –продажи квартиры, то есть, имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Кроме того решение о продаже квартиры ФИО1 принято 02.04.2007 года. На момент принятия указанного решения истец уже проживал в спорном домовладении, и являлся работником колхоза. Исходя из толкования решения заседания правления 07.06.2010 года СПК « Колхоз Красавский» уже предполагалось наличие достигнутого соглашения о продаже ФИО1 квартиры, а затем в связи с изменением правового режима жилого помещения на доли жилого дома, поскольку согласно материалам дела впоследствии СПК «Колхоз Красавкий» зарегистрировал в свою собственность долю в спорном домовладении, доказательств обратного суду не представлено. 

Поскольку на момент вселения и последующего проживания имелось Положение о продаже гражданам квартир в личную собственность и оплате расходов на их содержание, с учетом внесенных в 07.03.1992 г. изменений, правом на приобретение жилого помещения по остаточной - оценочной стоимости имели лица, проработавшие в СПК не менее 10 лет, каждый, если работают два и более работников, и более 15 лет если работает один член семьи (Т.1 л.д. 72-73) суд, считает что между истцом и ответчиком было достигнуто соглашение о стоимости квартиры. То есть, из поведения сторон явствует их воля на заключение договора.

Судом по ходатайству представителей истца была назначена оценочная экспертиза для определения остаточной балансовой стоимости домовладения расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> на 02.04.2007 год. Согласно выводам указанной экспертизы срок полезного использования объектов недвижимости расположенного по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> на 02.04.2007 год истек, а потому остаточная балансовая стоимость должна быть равна нулю. 

Однако, принимая решения по заявленным исковым требованиям, а так же утвержденное общим собранием колхозников им. Калинина 07.08.1992 года с учетом внесенных изменений 07.03.1992 года Положение о продаже гражданам квартир в личную собственность и оплате расходов на их содержание, суд приходит к следующему.

Стоимость 1/2 доли жилого дома, суд определяет исходя из представленной в регистрирующий орган справки от 16.10.2017 о том что, жилой дом площадью 175,2 кв.м по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> имеет остаточную стоимость 115424 руб. (Т. 1 л.д. 10), в сумме 57712 рублей, поскольку в том числе на основании данной справки было зарегистрировано право собственности за СПК «колхоз Красавский» на 1/2 долю жилого дома площадью 175,2 кв.м по адресу: 

<

адрес>.

В то же время суд относится критически к представленной справке аналогичного характера от 25.02.2019 года о том, что жилой дом площадью 86,7 кв.м по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, 

<

адрес> имеет остаточную стоимость также 115424 руб. (Т.1 л.д. 125), поскольку ответчиком не представлено оснований изменений остаточной балансовой стоимости домовладения.

Поскольку, после регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности на спорный объект недвижимости за ответчиком (продавцом) в 2017 году, ответчик уклонился от исполнения ранее принятых на себя обязательств по заключению договора купли-продажи спорного домовладения, суд приходит к выводу, что требования истца о понуждении ответчика заключить договор подлежат удовлетворению в полном объеме.

Доводы представителя ответчика о том, что между сторонами не достигнуто соглашение о цене продаваемого объекта недвижимости, суд считает необоснованным поскольку они опровергаются материалами дела, а именно решением заседания членов правления от 07.06.2010 года и положением о продаже о продаже гражданам квартир в личную собственность и оплате расходов на их содержание, с учетом изменений внесенных в 07.03.1992 г. 

При этом суд не принимает во внимание, доводы ответчика о необходимости отказа в удовлетворении заявленных исковых требований в связи с тем, что 20.04.2019 года на заседании членов правления СПК «Колхоз Красавский» было принято решение об отмене решения от 02.04.2007 года о продаже дома ФИО1 в связи с тем, что решение принято не уполномоченным органом. 

Частью 3 статьи 17 Конституции РФ установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Данному конституционному положению корреспондирует п. 3 ст. 1 ГК РФ, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В п. 1 ст. 10 ГК РФ была закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

По смыслу приведенных выше законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.

При этом установление злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.

Таким образом, учитывая вышеприведенные положения законодательства, принимая во внимание, что с 2007 года по 2019 год ни одна из сторон, в том числе продавец, не заявляли о недействительности решения от 02.04.2007 года, суд считает, что решение общего собрания от 20.04.2019 года и решение заседания членов правления от СПК «Колхоз Красавский» свидетельствует о злоупотреблении ответчиком своим правом. 

Кроме того, решение заседания членов правления СПК «Колхоз Красавский» от 02.04.2007 года о продаже ФИО7 квартиры до настоящего времени не отменено.

Основным принципом земельного законодательства Российской Федерации является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно, которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 5 ст. 1 ЗК РФ). 

В ходе судебного заседания истцом заявлены требования о признании регистрации земельного участка расположенного под жилым домом по адресу: 

<

адрес>, с. Новая Красавка, 

<

адрес> незаконным и признании права собственности на указанный земельный участок за истцом, на основании того, что у ФИО7 имеется свидетельство на право собственности на землю бессрочного (постоянного) пользования землей выданного на основании решения № 5 от 30.05.1992 года (т.1 л.д. 8)

Из пояснений представителя ответчика следует, что земельный участок под многоквартирным жилым домом принадлежал до 2017 г. администрации ФИО8 Саратовской области.

Как следует из решения исполнительного комитета Лысогорского районного Совет народных депутатов № 315 от 26.09.1978 года «Об отводе земельных участков» решено отвести земельные участки для строительства жилых домов колхозу им. Калинина в с. Новая Красавка - 15 двухквартирных жилых домов.

В ходе рассмотрения дела было установлено, что, постановлением администрации ФИО8 Саратовской области от № 637 от 19.12.2017 принято решение о предоставлении в общую долевую собственность бесплатно земельный участок площадью 2300 кв.м по адресу: ФИО2, СПК «колхоз Красавский», с разрешенным использованием «для ведения личного подсобного хозяйства».

В силу ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (в ред. Федерального закона от 26.06.2007 г. № 118-ФЗ).

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (в ред. Федерального закона от 26.06.2007 г. № 118-ФЗ).

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (в ред. Федерального закона от 26.06.2007 г. № 118-ФЗ).

В соответствии с п. п. 2, 4 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 г.№ 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется: органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом (п. 2).

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, также являются органами, уполномоченными на заключение в отношении таких земельных участков договора мены, соглашения об установлении сервитута, соглашения о перераспределении земель и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на принятие решений о перераспределении земель и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и на выдачу разрешения на использование земель и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (п. 4).

Согласно ответа администрации Новокрасавского муниципального образования Лысогорского муниципального района Саратовской области на запрос суда, ФИО1 было выдано свидетельство на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей 31.07.1992 года. Второй экземпляр свидетельства в архивах администрации не сохранился. Кроме того выданное ФИО9 свидетельство, является временным документом и действует до выдачи государственного акта на право собственности на землю, бессрочного постоянного пользования землей. Поскольку ФИО1 не оформил право собственности на землю и жилой дом, иных документов для предоставления ФИО1 земельного участка не выдавалось. 

Поскольку из свидетельства выданного на основании решения № 5 от 30.05.1992 года на право собственности на землю не усматривается вид разрешенного использования предоставленного земельного участка, а из самого свидетельства следует, что ФИО1 предоставлен участок 023га, в том числе с/х угодий 023 га, суд считает, что данное свидетельство не подтверждает приобретение право собственности ФИО1 на земельный участок под домовладением расположенным по адресу: 

<

адрес>, с. Новая Красавка, 

<

адрес>. 

На основании ч.1 ст. 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

За СПК «Колхоз Красавский», зарегистрировано право с 27.10.2017 г. на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом площадью 175,2 кв.м, расположенный по адресу: по адресу: 

<

адрес>, с. Новая Красавка, 

<

адрес>, основание регистрации акт передачи основных оборотных фондов с баланса колхоза им. Калинина на баланс ТОО «Красавское» от 09.02.1992 года.

Таким образом зарегистрированное право 13.09.2018г. в отношении земельного участка с кадастровым номером : 64:19:050233:748 площадью 23000 кв.м по адресу: 

<

адрес>, с. Новая Красавка, 

<

адрес> за СПК «Колхоз Красавский» 1/2 доля в праве общей долевой собственности на основании постановления администрации Лысогорского муниципального района 

<

адрес> № 637 от ДД.ММ.ГГГГ не противоречит закону, а потому оснований для признания такой регистрации незаконной и признании права собственность и на указанный земельный участок за ФИО7 не имеется. 

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе ФИО1 в удовлетворении требований о признании регистрации незаконной и признании за ним права собственности на земельный участок площадью 1641кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с. Новая Красавка, 

<

адрес> не имеется.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

С учетом данных требований закона с ответчика СПК «Колхоз Красавский» в пользу истца ФИО1 подлежат взысканию расходы, связанные с оплатой государственной пошлины пропорционально удовлетворенной части исковых требований в размере 300 руб., поскольку они подтверждаются имеющимся в материалах дела чеком-ордером от 13.08.2018 года (л.д. 4).

Поскольку по данному гражданскому делу назначена оценочная экспертиза, которая не была оплачена с ответчика СПК «Колхоз Красавский» в пользу ООО «Бюро судебной экспертизы» подлежат взысканию расходы на проведение экспертизы в размере 48 500 руб. (л.д. 187).

Кроме того, истцом заявлены требования о взыскании в её пользу расходов на оплату услуг представителя в сумме 25000 рублей. 

Согласно ч. 1 ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Доказательства, подтверждающие разумность расходов на оплату услуг представителя, должна представить сторона, требующая возмещения указанных расходов (ст. ст. 56, 100 ГПК РФ).

Как следует из определения Конституционного Суда РФ от 21.12.2004 года № 454-О, обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя, и тем самым - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации.

Учитывая представленные документы, принимая во внимание категорию настоящего спора, уровень его сложности, совокупность представленных сторонами в подтверждение своей правовой позиции доказательств, характер объекта судебной защиты, объем оказанной истцу юридической помощи, количество судебных заседаний по делу, исходя из фактических обстоятельств дела и принципа разумности, суд приходит к выводу о необходимости взыскания с ответчика в пользу истца расходов на оплату услуг представителя в размере15000 рублей.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Обязать сельскохозяйственный производственный кооператив «Колхоз Красавский» заключить с ФИО1 договор купли –продажи 1/2 доли жилого дома общей площадью 175,2 кв.м., расположенного на земельном участке общей площадью 2300 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, с. Новая Карасавка, 

<

адрес>, по остаточной балансовой стоимости 57 712 (пятьдесят семь тысяч семьсот двенадцать) рублей. 

В удовлетворении остальных исковых требований ФИО1 отказать.

Взыскать с сельскохозяйственного производственного кооператива «Колхоз Красавский» в пользу ФИО1 расходы на оплату государственной пошлины в сумме 300 (триста) рублей и услуг представителя в сумме 15000 (пятнадцать тысяч) рублей.

Взыскать с сельскохозяйственного производственного кооператива «Колхоз Красавский» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бюро судебных экспертиз» расходы по проведению экспертизы в сумме 48500 (сорок восемь тысяч пятьсот) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд через Калининский районный суд Саратовской области в течение месяца со дня изготовления полного текста решения.

Председательствующий:

Полный текст решения изготовлен 02 августа 2019 года.

Председательствующий: