КОПИЯ

Дело № 2-154/2017 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 февраля 2017 года Октябрьский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего судьи Зезюна А.М.,

при секретаре Опенкиной Т.Е.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «ДЕ`СВА» о расторжении договора купли-продажи, аннулировании регистрационной записи права собственности, восстановлении регистрационной записи права собственности, взыскании убытков, 

установил:

ФИО3 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ДЕ`СВА» (далее – ООО «ДЕ`СВА»), в котором просит расторгнуть договор купли-продажи от 12.04.2016 года, аннулировать регистрационную запись права собственности на нежилое здание, 2-этажное, общей площадью 176,9 кв.м., расположенное по адресу: ... кадастровый/условный номер 70:21:0100029:718 на ООО «ДЕ`СВА»; восстановить регистрационную запись права собственности на нежилое здание, 2-этажное, общей площадью 176,9 кв.м., расположенное по адресу: ..., кадастровый/условный номер 70:21:0100029:718 на ФИО3; взыскать с ответчика в свою пользу понесенные убытки в размере 500000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что 12.04.2016 года между ООО «ДЕ`СВА» и ФИО3 заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым истец взял на себя обязательства передать в собственность ответчика нежилое здание, 2-этажное, общей площадью 176,9 кв.м., расположенное по адресу: ..., кадастровый/условный номер70:21:0100029:718, а ответчик обязался принять указанное выше нежилое здание и оплатить его стоимость в размере 2000000 рублей до 30.06.2016 года. 27.04.2016 года был зарегистрирован переход права собственности на указанное нежилое здание на ООО «ДЕ`СВА». Истец передала нежилое помещение по акту приема-передачи от 12.04.2016 года в установленные договором сроки. До настоящего времени денежные средства истцу не поступили, в связи с чем истец понес убытки в размере 500000 рублей. Указанные убытки наступили в связи с тем, что истец заключила предварительный договор купли-продажи 3-х комнатной квартиры от 20.06.2016 года по адресу: ... По условиям договора истец внесла сумму в размере 500000 рублей, в качестве суммы, обеспечивающей исполнение обязательства. В настоящее время, договор купли-продажи от 20.06.2016 года расторгнут. Уведомление о расторжение указанного договора получено истцом 05.08.2016 года. 30.09.2016 года истец направил в ООО «ДЕ`СВА» письменное предупреждение о необходимости исполнитель нарушенное обязательство в течение 10 дней, однако ответчик нарушенное обязательство не исполнил. Претензия истца от 28.09.2016 года о расторжении договора ответчиком оставлена без ответа.

Истец ФИО3, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, не представила сведений о причинах неявки. Суд в соответствии с ч.3 ст.167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, дополнительно пояснила, что оплата по договору от 12.04.2016 должна была быть произведена до 30.06.2016 года. Частичная оплата по договору произведена только 24.11.2016 года в размере 1 000000 рублей. Истец в настоящее время не заинтересована в исполнении данного договора и хочет его расторгнуть. Поскольку истец рассчитывала на своевременную оплату по договору купли-продажи от 12.04.2016 года, ею был заключен предварительный договор купли-продажи 3-х комнатной квартиры от 20.06.2016 года по адресу: ... По условиям договора истец внесла сумму в размере 500000 рублей в качестве задатка. Поскольку своевременно денежные средства от ООО «ДЕ`СВА» истцу не поступили, она не смогла исполнить свои обязательства по предварительному договору купли-продажи 3-х комнатной квартиры от 20.06.2016 года. В связи с чем, сумма задатка в размере 500000 рублей не была ей возвращена продавцом квартиры. Указанную сумму истец считает понесенными убытками.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, указывая, что 12.04.2016 между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи нежилого здания, общей площадью 176,9 кв.м., расположенного по адресу: .... Во исполнение данного договора руководителем ООО «ДЕ`СВА» ФИО4 20.07.2017 года были переданы истцу наличные денежные средства в размере 1000000 рублей (оригинал расписки представить не может, т.к. выяснилось, что ему была предъявлена цветная копия, в связи с чем в настоящий момент по данному поводу обратились в правоохранительные органы). Затем 24.11.2016 платежным поручением №4 во исполнение данного договора истцу была перечислена сумма в размере 1 000 000 рублей, в связи с чем свои обязательства по данному договору ответчик исполнил в полном объеме. Кроме того 12.04.2016 между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи нежилого здания, общей площадью 291,9 кв.м., расположенного по адресу: ... по которому обязательства по оплате ответчиком также исполнены. Полагает, что требование о взыскании убытков в размере 500000 рублей не подлежит удовлетворению, т.к. предварительный договор - это договор о намерении, в нем отсутствует указание на то, что сумма 500000 рублей является задатком. Кроме того, отказ от исполнения предварительного договора купли-продажи от 20.06.2016 года сторонами не был оформлен. С письменными требованиями либо с иском о понуждении к заключению основного договора стороны друг к другу не обращались.

Выслушав участников процесса, изучив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

На основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

В силу статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (часть 3 статьи 486 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ; регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу п. 4 ст. 488 ГК РФ в случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

В судебном заседании установлено, что 12.04.2016 года между ФИО3 и ООО «ДЕ`СВА» заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым истец взял на себя обязательства передать в собственность ответчика нежилое здание, 2-этажное, общей площадью 176,9 кв.м., расположенное по адресу: ..., кадастровый номер 70:21:0100029:718, а ответчик обязался принять указанное выше нежилое здание и оплатить его стоимость в размере 2000000 рублей до 30.06.2016 года, что подтверждается договором купли-продажи недвижимости от 12.04.2016 года.

В соответствии с передаточным актом от 12.04.2016 года ФИО3 передала в собственность ООО «ДЕ`СВА» нежилое здание, 2-этажное, общей площадью 176,9 кв.м., расположенное по адресу: ..., кадастровый номер 70:21:0100029:718.

Как установлено в судебном заседании и не оспаривалось сторонами, 27.04.2016 года был зарегистрирован переход права собственности на указанное нежилое здание на ООО «ДЕ`СВА».

Из пояснений представителя истца следует, что сумма, указанная в договоре купли-продажи от 12.04.2016 года в размере 2000000 рублей в срок до 30.03.2016 года ответчиком уплачена не была.

06.10.2016 года истцом в адрес ответчика было направлено уведомление №2 о расторжении договора купли-продажи и возмещении убытков в связи с неисполнением покупателем обязанности по оплате цены договора, что подтверждается уведомлением №2, чеком от 06.10.2016 года, квитанцией об отправке от 06.10.2016 года.

Согласно платежному поручению от 24.11.2016 года №4, ООО «ДЕ`СВА» произвело частичную оплату по договору купли-продажи недвижимости от 12.04.2016 года в размере 1000000 рублей.

Доказательств полной оплаты по вышеуказанному договору стороной ответчика, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не представлено.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2).

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК Российской Федерации понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем, истец не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты денег по договору ответчиком. 

В ГК РФ (глава 30, параграф 7 "Продажа недвижимости", ст. 549 - 558 ГК РФ) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им в полном размере покупной цены.

Анализ заключенного между сторонами договора купли-продажи свидетельствует о том, что он не предусматривал условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 12.04.2016 года.

В связи с тем, что требование о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 12.04.2016 года оставлено без удовлетворения, требования истца об аннулировании регистрационной записи права собственности на нежилое здание, 2-этажное, общей площадью 176,9 кв.м., расположенное по адресу: ... кадастровый/условный номер70:21:0100029:718 на ООО «ДЕ`СВА» и восстановлении регистрационной записи права собственности на нежилое здание, 2-этажное, общей площадью 176,9 кв.м., расположенное по адресу: ..., кадастровый/условным номер 70:21:0100029:718 на ФИО3 удовлетворению не подлежат.

Разрешая требования истца о взыскании понесенных убытков в размере 500000 рублей суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Согласно п. 4 ст. 380 ГК РФ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В соответствии со ст.429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В силу п. 4 ст.445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В судебном заседании установлено, что 20.06.2016 года между О ОВ. и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: ..., что подтверждается предварительным договором купли-продажи от 20.06.2016 года.

Согласно п.п. 1.1, 2.1 предварительного договора купли-продажи от 20.06.2016 года Продавец и Покупатель на условиях настоящего договора и в соответствии со ст.429 ГК РФ обязуются в срок до «01» августа 2016 г. (включительно) заключить основной договор (договор купли-продажи квартиры), по которому Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора, следующее недвижимое имущество: квартиру, расположенную по адресу: ... (далее по тексту Квартира) на условиях настоящего договора, а Покупатель обязуется принять эту Квартиру и уплатить за нее определенную настоящим договором денежную сумму (цену) на условиях настоящего договора.

Цена квартиры определяется сторонами и составляет 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей, которые уплачиваются следующим образом: 500 000 (пятьсот тысяч) рублей передается Продавцу за счет собственных средств в день подписания настоящего договора, факт оплаты подтверждается Распиской выданной Покупателем Продавцу; 1 000 000 (Один миллион) рублей передается Продавцу за счет собственных средств Покупателя в срок до «01» августа 2016 г., факт оплаты подтверждается Распиской выданной Покупателем Продавцу.

В соответствии с п. 3.2.5 предварительного договора купли-продажи от 20.06.2016 года, в случае отказа Покупателя от заключения основного договора возврату подлежат все уплаченные к тому моменту суммы за исключением суммы в размере 500 000 (пятьсот тысяч) рублей, которая считается суммой в обеспечение исполнения обязательств сторонами по настоящему договору.

В соответствии с распиской от 20.06.2016 года, О получил от ФИО3 денежные средства в размере 500 000 рублей по предварительному договору купли-продажи от 20.06.2016 года в качестве суммы в обеспечение исполнения обязательств. 

Согласно п.4.5 предварительного договора купли-продажи от 20.06.2016 года, в случае не исполнения Покупателем своих обязательств по оплате настоящего договора в срок указанный в п. 2.1., договор может быть расторгнут в одностороннем порядке, о чем Продавец уведомляет Покупателя.

05.08.2016 года О и О. обратились к ФИО3 с уведомлением о расторжении договора в одностороннем порядке в связи с неисполнением ею обязанности по оплате цены квартиры в размере 1000000 рублей.

Согласно ч.6 ст. 429 ГПК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Срок действия вышеуказанного предварительного договора купли-продажи - до 01.08.2016. Стороной истца не представлено доказательств отказа ФИО3 в период действия данного предварительного договора от заключения основного договора, либо направления сторонами договора предложений о его заключении.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что обязательства, предусмотренные вышеуказанным предварительным договором, прекращены 01.08.2016.

Из искового заявления и пояснений представителя истца следует, что в качестве убытков истец просит взыскать сумму в размере 500000 рублей, внесенную истцом в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи квартиры по адресу: ... от 20.06.2016 года, поскольку своевременно денежные средства от ООО «ДЕ`СВА» истцу не поступили, она не смогла исполнить свои обязательства по предварительному договору купли-продажи от 20.06.2016 года. В связи с чем, сумма задатка в размере 500000 рублей не была ей возвращена продавцом квартиры. 

Изучив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что договор купли продажи недвижимости от 12.04.2016 года и предварительный договор купли-продажи от 20.06.2016 года не являются взаимозависимыми сделками, факт исполнения или неисполнения ООО «ДЕ`СВА» своих обязательств перед истцом по договору купли-продажи недвижимости от 12.04.2016 года, не влияет на права и обязанности сторон по предварительному договору купли-продажи от 20.06.2016 года. 

Таким образом, сумма внесенного истцом задатка по предварительному договору купли-продажи квартиры от 20.06.2016 года в размере 500000 рублей, не является убытками, понесенными истцом в связи с ненадлежащим исполнением ООО «ДЕ`СВА» своих обязательств по договору купли-продажи недвижимости от 12.04.2016 года.

Частью 1 ст. 98 ГПК РФ определено, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Учитывая, что исковые требования ФИО3 оставлены без удовлетворения, судебные расходы по оплате государственной пошлины взысканию с ответчика не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «ДЕ ` СВА» о расторжении договора купли-продажи, аннулировании регистрационной записи права собственности, восстановлении регистрационной записи права собственности, взыскании убытков оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Томска.

Судья: А.М. Зезюн 

Копия верна

Судья: А.М. Зезюн 

Секретарь: 

Решение вступило в законную силу ___________________ 201_______ года.

Судья:

Секретарь:

Оригинал находится в деле № 2-154/2017 Октябрьского районного суда г. Томска.