Дело № 2-696/2024

УИД 19RS0011-01-2024-000738-59

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

р.п. Усть-Абакан Республики Хакасия 03 июня 2024 года 

Усть-Абаканский районный суд Республики Хакасия в составе:

председательствующего судьи Буцких А.О.,

при секретаре Ноговициной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка, мотивируя заявленные требования тем, что с сентября 2023 года истец и ответчик вели переговоры о заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером *** по адресу: .... Ответчик написала расписку о получении 04.09.2023 от неё (ФИО1) денежной суммы в размере 100 000 руб. в качестве задатка за принадлежащий ответчику земельный участок с кадастровым номером ***. Земельный участок сторонами оценен в размере 1 500 000 руб. 05.01.2024 ответчик написала расписку о получении от неё (ФИО1) денежной суммы в размере 383 000 руб. в качестве задатка за принадлежащий ответчику земельный участок с кадастровым номером ***. Сторонами было определено, что остальная сумма 1 017 000 руб. будет передана после оформления договора купли-продажи. В этот же день стороны заключили предварительный договор купли-продажи земельного участка. 14.03.2024 она (ФИО1) направила ответчику проект основного договора купли-продажи земельного участка, а также предложение о явке 14.03.2024 по адресу: 

<

...>, для заключения основного договора купли-продажи земельного участка. В назначенное время продавец не явился и до настоящего момента уклоняется от заключения договора купли-продажи земельного участка. Ссылаясь на положения ст.ст. 421, 429 Гражданского кодекса РФ, просит обязать ФИО2 заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ***, обязать ФИО2 предоставить все необходимые документы для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером ***.

На основании определения Усть-Абаканского районного суда от 02.05.2024 к участию в деле привлечен в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО3

Представитель истца ФИО4, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме, привела доводы, изложенные в иске. 

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом. 

Суд в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему.

05.01.2024 между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером *** по адресу: ....

Согласно предварительному договору стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером *** (п. 1.1). Продавец гарантирует, что к моменту заключения основного договора купли-продажи земельный участок будет передаваться свободным от прав третьих лиц, не будет являться предметом спора, не будет являться предметом залога, не будет находиться под арестом и иным запрещением, ограничением в исполнении и обременением, а также отсутствие споров о границах с соседями, административных предписаний об устранении нарушений земельного законодательства, связанных с земельным участком (п. 1.3). Основной договор должен быть заключен сторонами до 14 марта 2024 года. Покупатель уплатил продавцу задаток в размере 483 000 руб. до момента подписания настоящего договора в качестве обеспечения обязательств по настоящему договору (п. 1.7). По основному договору продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него цену, предусмотренную в договоре (п. 2.1). Стоимость земельного участка составляет 1 500 000 руб. (п. 2.2).

Из расписок от 04.09.2023 и от 05.01.2024 следует, что ФИО2 получила от ФИО1 денежные средства в размере 483 000 руб. в качестве задатка за земельный участок с кадастровым номером ***.

Из материалов дела следует, что истцом предлагалось ответчику заключить основной договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ***, однако данный договор сторонами не заключен.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывает на то, что ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи земельного участка.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

На основании п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В силу п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4ст. 445ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Согласно положениям ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в п. 1 ст. 431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 27, 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора. Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда.

Требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49).

Учитывая вышеуказанные нормы права, суд приходит к выводу, что было достигнуто предварительное соглашение о заключении до 14.03.2024 основного договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ***. Покупателем было направлено продавцу предложение заключить основной договор купли-продажи, однако продавец уклонился от его заключения.

При определении наличия обязанности у продавца и возможности заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером *** при установленных судом обстоятельств, суд отмечает следующее.

Из материалов дела следует, что ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером *** по адресу: ....

Кроме того, из материалов дела следует, что на указанном земельном участке располагается жилой дом с кадастровым номером ***, на который право собственности зарегистрировано за ФИО2

На указанные объекты недвижимости с 27.06.2022 в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрирован запрет на совершение действий по регистрации.

Земельное законодательство основывается на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (п. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ).

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

По смыслу приведенных норм права, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и земельный участок выступают совместно.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии оснований к понуждению ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ***, поскольку сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, включая жилой дом, расположенный на данном земельном участке, размер его стоимости. В случае заключения договора купли-продажи данного земельного участка без учета расположенного на нем жилого дома, указанный договор будет являться ничтожным.

Кроме того, наличие зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости запрета на совершение действий по регистрации в отношении земельного участка и жилого дома свидетельствует о не возможности исполнения договора купли-продажи, в частности его регистрацию и регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателю.

На основании изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Хакасия в течение месяца со дня составления мотивированного решения через Усть-Абаканский районный суд.

Председательствующий (подпись) А.О. Буцких

Мотивированное решение составлено 10 июня 2024 года.

Председательствующий (подпись) А.О. Буцких