УИД 11RS0001-01-2025-006824-07

Дело № 2-6029/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

02 октября 2025 года г. Сыктывкар

Сыктывкарский городской суд Республики Коми в составе судьи Паншина Д.А.,

при секретаре Зотовой М.О.,

с участием представителей истца ФИО2, ФИО3,

представителя ответчика ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к администрации МО ГО «Сыктывкар» о признании права собственности на жилой дом и земельный участок,

у с т а н о в и л :

ФИО5 обратился в суд с иском к администрации МО ГО «Сыктывкар» о признании права собственности на жилой дом, расположенный в кадастровом квартале ... по адресу: ..., на земельный участок, площадью 1056 кв.м, расположенный в кадастровом квартале ....

В обоснование иска указано, что с 1993 года истец пользуется спорным земельным участком, в связи с чем он вправе требовать признания за ним права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности. Кроме того, на земельном участке истцом в 1995 году был возведён индивидуальный жилой дом, в связи с чем он вправе требовать признания за ним права собственности на спорный дом как на вновь созданный им объект недвижимости.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Республике Коми.

В судебном заседании представители ФИО5 на иске настаивали.

Представитель администрации МО ГО «Сыктывкар» иск не признал.

Иные лица участия в судебном заседании не приняли.

ФИО5 в представленном суду заявлении просил рассматривать дело в его отсутствие.

Представитель Управления Росреестра по Республике Коми в представленном суду отзыве просил рассмотреть дело в его отсутствие, разрешение спора оставил на усмотрение суда.

Заслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, исследовав доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующему.

Установлено, что ** ** ** со стороны администрации г. Сыктывкара был подписан договор №... о предоставлении земельного участка в аренду, в соответствии с которым на основании постановления главы администрации ... №... от ** ** ** в аренду на срок с ** ** ** до ** ** ** из земель г. Сыктывкара подлежал предоставлению в аренду земельный участок по адресу: ... в границах согласно прилагаемому чертежу.

Площадь передаваемого в аренду земельного участка в договоре указана не была. Приложением к договору аренды являлся чертёж арендуемых земель, на котором были отмечены три участка, площадями 1 га, 0,02 га и 0,04 га, без указания конкретных координат их границ и ориентиров.

Пункт 2 договора аренды предусматривал, что земельный участок предоставляется для огорода, сенокошения и для размещения хозяйственных построек.

В соответствии с пп. «г» п. 5 договора арендатор был обязан использовать землю в соответствии с условиями предоставления земельного участка.

Пунктом 7 договора было предусмотрено, что договор может быть продлён на любой срок по взаимному согласию сторон или прекращён в соответствии со статьями 35-39 Земельного кодекса РФ (вероятно, имелся в виду Земельный кодекс РСФСР).

В качестве арендатора в договоре аренды от ** ** ** изначально был указан ФИО5 

Впоследствии в тексте договора, оригинал которого был представлен стороной истца суду для обозрения, в качестве арендатора была указана ФИО8

При этом сам договор аренды от ** ** ** кем-либо со стороны арендатора подписан не был.

Представителем администрации МО ГО «Сыктывкар» обстоятельства подписания договора аренды от ** ** ** обеими сторонами не признаются.

** ** ** кадастровым инженером ФИО9 был подготовлен технический план в связи с созданием здания, расположенного по адресу: ..., согласно которому в пределах кадастрового квартала ... расположен одноэтажный жилой дом, площадью 43,1 кв.м. В техническом плане в качестве даты завершения строительства здания был указан 2002 год.

Кадастровый номер земельного участка, в пределах которого размещается указанный дом, в техническом плане отражён не был.

** ** ** Северным филиалом ППК «Роскадастр» был составлен технический паспорт на индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: ..., в районе дома № .... Из технического паспорт следует, что площадь дома составляет 30,6 кв.м (без учёта площадей веранды и пристройки), дом имеет один этаж и был построен в 1995 году.

По заказу ФИО5 была подготовлена схема расположения земельного участка площадью 1056 кв.м, расположенного по адресу: ....

Ранее ФИО5 обращался в администрацию МО ГО «Сыктывкар» за предварительным согласованием предоставления в собственность земельного участка площадью 1056 кв.м в кадастровом квартале ... в целях индивидуального жилищного строительства, в чём ему было отказано письмом Управления архитектуры, городского строительства и землепользования администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №.... В обоснование принятого решения было указано на то, что документация по планировке территории, а именно проект межевания территории, не предусматривает образование земельного участка на испрашиваемой территории. Кроме того, было указано, что испрашиваемый земельный участок расположен в составе территориальной зоны Ж-3 (Зона застройки малоэтажными жилыми домами), в пределах которой правилами землепользования и застройки не предусмотрено размещение земельных участков с видом разрешённого использования «индивидуальное жилищное строительство».

Письмом ФИО1 архитектуры, городского строительства и землепользования администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №... ФИО5 вновь было отказано в предварительном согласовании предоставления в собственность земельного участка площадью 1056 кв.м, расположенного в пгт. Седкыркещ (кадастровый квартал ...) в целях индивидуального жилищного строительства. В обоснование принятого решения были указано те же обстоятельства, что и в письме от ** ** ** №....

** ** ** ФИО5 обратился в администрацию МО ГО «Сыктывкар» с обращением о признании за ним права на жилой дом, расположенный в кадастровом квартале ... по адресу: ..., в районе ..., на что ему было сообщено о недопустимости размещения индивидуального жилого дома в территориальной зоне Ж-3, отсутствии у ФИО5 прав на земельный участок, где расположен дом, об отсутствии разрешений на строительство дома. Также ФИО5 было разъяснено о том, что к компетенции администрации МО ГО «Сыктывкар» не отнесено признание права собственности на объекты недвижимости.

Разрешая требования ФИО5 к администрации МО ГО «Сыктывкар» о признании права собственности на земельный участок, площадью 1056 кв.м, расположенный в кадастровом квартале ..., в силу приобретательской давности, суд приходит к следующему.

В силу положений ст. 234 Гражданского кодекса РФ лицо – гражданин или юридическое лицо, – не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 указанного Кодекса, начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимой вещи, которой он владеет открыто, - не позднее момента государственной регистрации права собственности такого приобретателя.

По смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Как следует из положений п. 2 ст. 214 Гражданского кодекса РФ, а также п. 1 ст. 16 Земельного кодекса РФ, земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, является государственной собственностью.

Согласно п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных этим пунктом.

При этом предоставление земельных участков, находящихся в государственной собственности, в собственность граждан осуществляется, по общему правилу земельного законодательства, за плату с проведением торгов.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.

Из приведенных норм материального права следует, что право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено только на те земельные участки, которые находятся в частной собственности, при условии, что лицо владеет таким участком с соблюдением предусмотренных п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса РФ.

В настоящее время спорный дом также не располагается в пределах какого-либо сформированного в установленном порядке земельного участка. Он фактически расположен в пределах территории населённого пункта пгт.Седкыркещ, в кадастровом квартале 11:05:0301001.

Пгт. Седкыркещ входит в состав единого муниципального образования на территории города Сыктывкара с подчиненной ему территорией, которым является МО ГО «Сыктывкар» (ст. 5 Устава МО ГО «Сыктывкар»).

Каких-либо допустимых и достоверных доказательств предоставления истцу спорного земельного участка в собственность или ином вещном праве (не на праве аренды) суду не представлено и судом в ходе рассмотрения дела не добыто.

Равно как не содержат материалы дела и каких-либо допустимых доказательств того, что спорный земельный участок когда-либо находился в частной собственности.

Таким образом, испрашиваемый истцом земельный участок к настоящему времени как объект гражданских прав на образован, при этом фактически располагается на территории МО ГО «Сыктывкар», на землях, государственная собственность на которую не разграничена. Полномочия на распоряжение такими землями осуществляет администрация МО ГО «Сыктывкар».

Обстоятельства длительного использования спорного участка ФИО5 правового значения не имеют, поскольку открытое и непрерывное владении как своим собственным земельным участком, вне зависимости от срока владения, не порождает возникновения у владельца права собственности на земельный участок, поскольку самовольное занятие земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, запрещено Законом и образует (и образовывало ранее) состав правонарушения (ст. 7.1 КоАП РФ, действующая с 01.07.2002, ст. 125 Земельного кодекса РСФСР, действовавшего до 10.11.2001). Положения ст. 234 Гражданского кодекса РФ к земельным участкам, относящимся к землям, государственная собственность на которые не разграничена, не применимы.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 15 постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.

ФИО5 при получения владения спорным земельным участком должно было быть известно об отсутствии возникновения у него каких-либо вещных прав на спорный земельный участок, поскольку в его распоряжении отсутствовали какие-либо правоустанавливающие документы на спорный земельный участок. При этом сам по себе факт нахождения спорного земельного участка в пользовании ФИО5 не свидетельствует о добросовестности владения.

С учётом изложенного, такое владение со стороны ФИО5 не может считаться добросовестным. 

При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО5 о признании за ним права собственности на земельный участок, площадью 1056 кв.м, расположенный в кадастровом квартале 11:05:0301001, удовлетворению не подлежат.

Разрешая исковые требования ФИО5 в отношении жилого дома, суд приходит к следующему.

Сторона истца полагает, что истцом спорный дом возведён правомерно.

Стороной ответчика указано, что спорный жилой дом имеет признаки самовольной постройки, поскольку расположен на земельном участке, не принадлежащем истцу, возводился без получения разрешения.

Согласно ст. 13 Земельного кодекса РСФСР, действовавшей по состоянию на 12.07.1993, основные условия аренды земельных участков определяются в соответствии с указанной статьей, а также статьями 41, 42, 44, 47, 48 указанного Кодекса и конкретизируются в договоре аренды, который регистрируется в соответствующем Совете народных депутатов.

В силу ст. 19 указанного Кодекса компетенция городских Советов народных депутатов в области регулирования земельных отношений относилась, в том числе, регистрация договоров аренды земельных участков.

В соответствии со ст. 31 Земельного кодекса РСФСР право аренды и временного пользования земельными участками удостоверяется договорами, формы которых утверждаются Советом Министров РСФСР, а в республиках, входящих в состав РСФСР, - в соответствии с законодательством этих республик. К договору прилагается план земель, предоставленных во временное пользование, аренду.

Таким образом, по состоянию на 12.07.1993, договор аренды земельного участка подлежал заключению в письменной форме путём подписания обеими его сторонами договора, соответствующего утверждённой форме. После чего такой договор подлежал регистрации в соответствующем органе местного самоуправления.

Доказательств подписания договора аренды земельного участка №... от ** ** ** обеими его сторонами и его регистрации материалы дела не содержат. Кроме того, договор аренды не предусматривал возможности использования какого-либо земельного участка для возведения жилого дома, а срок действия самого договора ограничивался ** ** **. Условий об автоматической пролонгации такого договора ни сам договор, ни положения Земельного кодекса РСФСР не содержали.

К настоящему времени права собственности, иных вещных или обязательственных прав, допускающих строительство жилого дома, на землю, где расположен спорный дом, истец не приобрёл. Договор аренды земельного участка от ** ** **, хоть он и не может считаться заключённым, также не допускал возведение на подлежащих передаче в аренду землях жилых домов.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

До введения в действие положений ст. 222 Гражданского кодекса РФ (до 01.01.1995) самовольное строительство без получения надлежащего письменного разрешения запрещалось постановлением СНК РСФСР от 22.05.1940 № 390 «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках».

В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2015) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 данной статьи, который гласит, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу пунктов 1 и 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действующей с 01.09.2015) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 данной статьи.

Постройка считается возведенной (созданной) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности, если этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение (создание), на праве, допускающем строительство на нем данного объекта.

Аналогичная правовая позиция изложена в п. 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке».

Спорный жилой дом полностью располагается на землях, не принадлежащих истцу, в связи с чем спорный жилой дом является самовольной постройкой.

При этом в силу п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ обязательным условием для признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является наличие у истца в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании земельного участка, на котором создана постройка.

Таким правом истец не обладает в настоящее время и никогда не обладал ранее. Указанное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований ФИО5 к администрации МО ГО «Сыктывкар» о признании права собственности на спорный жилой дом. 

С учётом изложенного, оснований для удовлетворения исковых требований ФИО5 к администрации МО ГО «Сыктывкар» о признании за ним права собственности на жилой дом, расположенный в кадастровом квартале ... по адресу: ..., и на земельный участок, площадью 1056 кв.м, расположенный в кадастровом квартале 11:05:0301001, не имеется.

Руководствуясь ст. 194 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований ФИО5 (...) к администрации МО ГО «Сыктывкар» (ИНН ...) о признании права собственности на жилой дом, расположенный в кадастровом квартале ... по адресу: ..., на земельный участок, площадью 1056 кв.м, расположенный в кадастровом квартале ..., отказать. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарской городской суд Республики Коми в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья - Д.А. Паншин

Мотивированное решение составлено – 16.10.2025.