Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Минусинск 18 марта 2021 г. 

Минусинский городской суд Красноярского края в составе:

председательствующего судьи Шкарина Д.В.,

при секретаре Эйснер М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора купли продажи жилого дома с земельным участком и признании отсутствующим право на домовладение,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратилась в Минусинский городской суд с иском к ФИО3 и ФИО4 о признании недействительным договора купли продажи объекта индивидуального жилищного строительства и земельного участка, распложённых по адресу: 

<

адрес>. Свои требования мотивировав тем, что 13.12.2010 между ФИО2 и отделом имущественных отношений администрации 

<

адрес> был заключен договор аренды земельного участка №2123, находящегося в государственной собственности, с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>. Данный договор аренды был заключен на основании постановления администрации Минусинского района №805-п от 07.12.2010. В связи с вышеуказанным постановлением и договором аренды ФИО2 зарегистрировала право аренды в соответствии с требованиями закона. Как стало известно истице, на дату 25 мая 2020 г., спорный земельный участок, с изменённым кадастровым номером № был продан ответчиком ФИО3, по нотариальной доверенности от 20.04.2016 ответчику ФИО4 по договору купли-продажи от 06.04.2018. Ознакомившись с текстом договора купли-продажи от 06.04.2018, очевидно следующее: вместе со спорным земельным участком был продан объект индивидуального жилищного строительства – жилой дом площадью 75 кв.м., с кадастровым номером № распложённый по адресу: 

<

адрес> (п. 1 договора). Из оспариваемого договора следует, что расчет за проданное недвижимое имущество произведен в полном объеме до подписания договора (п. 3 договора).Денежных средств от кого-либо ФИО2 не получала. Приведенный выше объект индивидуального жилищного строительства в природе не существует и ни когда не существовал, информация в отношении указанного жилого дома сфальсифицирована (сфабрикована). Таким образом, земельный участок без каких либо строений на нем не мог быть реализован по договору купли-продажи от 06.04.2018 от имени истицы, так как в отношении спорного земельного участка она является арендатором, а собственником земельного участка является администрация Минусинского района. Указанный договор купли-продажи от 06.04.2018 является ничтожной сделкой (подлежит признанию недействительным) в соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ, что подтверждается действующим договором аренды №2123 от 13.12.2010. Оспариваемая сделка нарушает права и законные интересы истца, в том числе повлек неблагоприятные для неё последствия, а именно: с учетом оспариваемого договора купли-продажи повлечет выбытие у истицы права аренды в отношении спорного земельного участка, в связи, с чем она вынуждена обратиться в суд (т.1, л.д.5-7).

09 июля 2020 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований был привлечен межмуниципальный Минусинский отдел Управления Росреестра по Красноярскому краю (т.1, л.д. 115).

02 сентября 2020 г. участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований была привлечена ФИО6 (т.1, л.д. 209).

30 сентября 2020 г. ФИО2 уточнила исковые требования и просила признать право отсутствующим в отношении домовладения с кадастровым номером 24:№ по адресу: 

<

адрес>, и прекратить государственную регистрацию права на вышеуказанное домовладение (т.2, л.д. 1-2).

В судебном заседании истец ФИО2 на исковых требованиях настаивала в полном объеме, по основаниям изложенным в иске с учетом уточнений. Кроме того, суду пояснила, что в настоящее время по её заявлению МО МВД «Минусинский» проводится проверка по факту мошеннических действий ФИО3, в связи, с чем дело слушанием необходимо перенести. 

Ответчики ФИО4 в судебное заседание не явилась, направила своего представителя по доверенности ФИО7 (т.1, л.д. 185), которая исковые требования ФИО2 не признал в полном объеме, поддержала ранее поданные письменные возражения ФИО4(т.1, л.д. 85-87). Суду пояснила, что право собственности на объект индивидуального жилищного строительства – жилой дом площадью 75 кв.м., с кадастровым номером № распложённый по адресу: 

<

адрес> государственном реестре недвижимости в мае 2016 года, то есть за долго до заключения оспариваемого истицей договора. 20 апреля 2016 г. ФИО2 оформила доверенности на своего близкого знакомого ФИО3, которая удостоверена нотариусом и зарегистрирована в реестре за №5-1661, с правом пользоваться и распоряжаться земельным участком с кадастровым номером № расположенными на нем объектами недвижимости (либо без таковых), по адресу: 

<

...>, в том числе: с правом ввода в эксплуатацию объекта недвижимого имущества, расположенного на данном земельном участке, с правом регистрации права на объект незавершенного строительства, с правом заключения и регистрации договора (соглашения) уступки прав аренды (перенайма) на земельный участок и передачу прав и обязанностей по указанному договору (соглашению), с расположенными на нем объектами недвижимости, либо продажи объекта незавершенного строительства по вышеуказанному адресу, за цену и на условиях по своему усмотрению, с правом продажи ФИО5 ФИО8, находящегося по адресу: 

<

адрес>, с расположенными на нем объектами недвижимости (либо без таковых) за цену и на условиях по своему усмотрению, с правом продажи объекта недвижимости возведённого на данном земельном участке и т.д. Далее истица не только не отменила доверенность на имя ФИО3, не прекратила её прав на заключение каких-либо сделок от её имени с зольным участком и объектами недвижимости, и в ноябре 2016 выдает ещё одну доверенность с аналогичными правами на имя ФИО6. Таким образом, дважды нотариально (добровольно) выразив свое желание продажи земельного участка и объекта недвижимости, расположенном на нем, истица утверждает, что ей было не известно о наличии жилого дома на земельном участке. Более того, 07.11.2016 Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Красноярскому краю в адрес ФИО2 и её представителя ФИО6 было направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации. Также с мая 2016 по данному объекту исчисляется налог имущество, о чем налоговый орган не раз уведомлял в 2016-2019 истицу. В июне 2016 года между ФИО4 и представителем ФИО2 по доверенности ФИО3 был заключен договор купли-продажи спорного жилого дома и земельного участка и ФИО4 было передано по договору 700 000 рублей, однако зарегистрировать переход права собственности на объекты недвижимости не представилось возможным, поскольку постановлением судебного пристава на них был наложен запрет на проведение сделок, в связи с чем истица знала о существовании объектов недвижимости и совершаемых сделок, поскольку произвела гашение имеющейся задолженности у судебных приставов и в апреле 2018 года между ФИО4 и представителем ФИО2 по доверенности ФИО3 был заключен новый договор купли-продажи спорного жилого дома и земельного участка. Сделка в период времени с 2016-2019 истицей не оспаривалась. Таким образом, она была согласна на отчуждение права её собственности на объекты недвижимости. Кроме того, при подаче искового заявления ФИО2 был пропущен срок исковой давности обращения в суд, поскольку она 20.04.2016 выдала нотариальную доверенность и контролировала весь процесс, предоставляла дополнительные документы, а ссуд обратилась только в мае 2020 года.

В судебное заседание ответчик ФИО3, третьи лица ФИО6, представитель межмуниципальный Минусинский отдел Управления Росреестра по Красноярскому краю и администрации Минусинского района, в судебное заседание также не явились, о времени и месье рассмотрения дела извещались надлежащим образом, причины неявки суду не сообщили. Представитель последнего по доверенности ФИО9 (т.1, л.д. 66) направил в суд письменный отзыв (т.1,л.д. 64-65), в котором полностью поддержал исковые требования ФИО2. 

Выслушав явившиеся стороны, исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Судом установлено, что на основании постановления администрации Минусинского района от 07.12.2010 за №805-п (т.1, л.д. 17), 13 декабря 2010 г. между ФИО2 и отделом имущественных отношений администрации Минусинского района был заключен договор №2123 аренды земельного участка площадью 882 кв.м., с кадастровым номером 24:25:0804002:277, по адресу: 

<

адрес>, сроком действия с 07.12.2010 по 06.12.2013 (т.1, л.д. 18-24).

На основании постановления администрации Минусинского района от 09.08.2013 за №610-п(т.1, л.д. 80), 14 августа 2013 г. между ФИО2 и отделом имущественных отношений администрации 

<

адрес> был заключен договор №2123 аренды земельного участка площадью 882 кв.м., с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, сроком действия с 09.08.2013 по 06.12.2013 (т.1, л.д. 76-79). Данный договор был зарегистрирован в Росреесте за № ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д. 81 оборот). 

20 апреля 2016 г. ФИО10 выдала нотариальную доверенность, удостоверенную нотариусом Минусинского нотариального округа ФИО11 (реестр №5-1661) на имя ФИО3 уполномоченного пользоваться, управлять и распоряжаться ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ с кадастровым номером № с расположенными на нем объектами недвижимости (либо без таковых), находящимися по адресу: 

<

адрес>, предоставленным для индивидуального жилищного строительства, с правом заключения и регистрации договора аренда земельного участка, договора купли-продажи земельного участка или договора передачи земельного участка в собственность, продлять срок действия договора аренды, заключать и регистрировать соглашения о внесении изменений в договор аренды, вносить арендную плату, получать уведомления о изменении размера арендной платы, с правом заключения и регистрации соглашения о расторжении договора аренды или договора купли-продажи земельного участка, с правом оформления выкупа земельного участка и регистрации права собственности на земельный участок. Также предоставлено право производить все действия, связанные со строительством, проектированием и технической подготовкой ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, расположенного на отведенном земельном участке, подписать и получать разрешения на выполнение строительно-монтажных работ, подписывать и получать разрешение на ввода в эксплуатацию объекта недвижимости в установленном законом порядке с учетом условий согласующих организаций, получать санитарно-эпидемиологическое заключение, документы подтверждающие соответствии объекта недвижимости правилам пожарной безопасности, закупать необходимые стройматериалы, нанимать подрядчиков на выполнение строительных работ, заключать с ними договоры подряда, расплачиваться за выполнение работы, согласовывать условия водоснабжения, электроснабжения и канализации, с правом строительства сетей водоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения и канализации, производить необходимые расчеты, заключать и подписывать договоры на эксплуатацию, техническое обслуживание, на потребление воды, тепловой и электрической энергии, с правом заключения дополнительных соглашений к договорам, получать технические условия на технологическое присоединение, технические условия на установку приборов учета электро, тепло энергии, водоснабжения, разграничение балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности электрических сетей, акт допуска в эксплуатацию электроустановок, предъявлять претензии и отвечать на предъявленные иски и претензии, в случае необходимости получать дубликаты правоустанавливающих документов, получать технический, кадастровый паспорт на объект недвижимости, выписку из Единого государственного реестра объектов капитального строительства;

с правом ввода в эксплуатацию объекта недвижимого имущества расположенного на данном земельном участке, с правом регистрации права на объект незавершенного строительства, с правом заключения и регистрации договора (соглашения) уступки прав аренды (перенайма) на ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК и передачу прав и обязанностей по указанному договору (соглашению), с расположенными на нем объектами недвижимости (либо без таковых), либо продажи объекта незавершенного строительства по вышеуказанному адресу, за цену и на условиях по своему усмотрению, с правом продажи ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, находящегося по адресу: 

<

адрес>, с расположенными на нем объектами недвижимости (либо без таковых) за цену и на условиях по своему усмотрению, с правом продажи объекта недвижимости возведённого на данном земельном участке,

заключать и подписывать договора купли продажи и придаточные акты, с правом заключения и регистрации дополнительных соглашений к договорам купли-продажи и передаточным актам, с правом заключения и подписания на условиях по своему усмотрению соглашения (договора) о задатке, предварительного договора с передачей аванса, с правом получения почитающегося мне аванса или задатка, получать следуемые мне от продажи денежные суммы и т.д.

регистрировать все необходимые права и документы, договора в установленном законом порядке, в том числе зарегистрировать право собственности и переход права собственности на указанное недвижимое имущество в Минусинском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, в порядке установленном законодательством РФ, делать от моего имени заявления, в том числе заявления о внесении Единый государственный реестр права записи о государственной регистрации права и т.д. (т.1, л.д.154). 

06 октября 2016 г. ФИО10 выдала нотариальную доверенность, удостоверенную нотариусом Минусинского нотариального округа ФИО12 (реестр №16-4273) на имя ФИО6 в отношении объектов недвижимости расположенных по адресу: 

<

адрес>, с аналогичными полномочиями, как у ФИО3 (т.1, л.д. 91). 

Согласно материалов регистрационного дела (т.1, л.д. 151-163) на основании заявления ФИО2, действующей через своего представителя по доверенности ФИО3 от 02.06.2016, и представителя ФИО6 предоставившей 25.10.2016 пакет необходимых документов, было зарегистрировано право собственности ФИО2 на спорный жилой дом. 

Из кадастрового паспорта №24/16-353391 от 12.05.2016 следует, что здание, с кадастровым номером № площадью 75 кв.м., имеет назначение – жилой дом, год ввода в эксплуатацию 2016, расположено на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес> (т.1, л.д 160-162).

06 апреля 2018 г. между ФИО4 и ФИО2, от которой действовал по доверенности ФИО13 был заключен спорный договор купли- продажи объекта индивидуального жилищного строительства и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес> (т.1, л.д. 205-206), по условиям которого ФИО1 продала жилой дом, с кадастровым номером №, площадью 75 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером № площадью 882 кв.м., за 700 000 рублей. Расчет между сторонами произведен в полном объеме, до подписания настоящего договора.

Помимо указанных в законе пороков, обнаружение которых влечет аннулирование сделок, условием признания недействительной оспоримой сделки является установленный факт нарушения прав или охраняемых законом интересов лица, оспаривающего сделку, в том числе наступления неблагоприятных для такого лица последствий (абзац 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Согласно пункту 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В пункте 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются (пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая установленные обстоятельства и вышеуказанные нормы права суд приход к выводу, что оснований для признания сделки от 06.04.2018 недействительной не имеется, так как оспариваемый договор составлен в письменной форме, между сторонами были согласованы условия о цене недвижимого имущества, также суд учитывает то, что истец ФИО2 с самого начала выдавая нотариальную доверенность на имя ФИО3 намеревалась построить на спорном земельном участке объект недвижимости и продать их, что и было сделано её доверителем ФИО3 

Тот факт, что истица не получила денежных средств по оспариваемой сделки не является основанием для признания её недействительной, так как ФИО2 не лишен права обращения в суд с самостоятельным иском к ФИО3 о взыскании неосновательного обогащения. 

Кроме того, в соответствии с пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Поскольку в адрес ФИО14 регистрирующий орган 07.11.2016 направлял документы о приостановлении государственной регистрации сделки (т.1, л.д. 92), о том, что на её земельном участке регистрируется объект недвижимости её доверителем ФИО6, которая согласно выданной нотариальной доверенности в последующем должна продать объекты недвижимости от имени ФИО2, то истец должен был узнать о совершении сделок не позднее этой даты, следовательно, годичный срок для оспаривания сделки истек 06.04.2019.

С исковым заявлением ФИО2 обратилась в суд только 26.05.2020 (т.1, л.д 45), то есть с пропуском срока исковой давности.

В соответствии со статьей 199 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Разрешая исковые требования ФИО2 о признании отсутствующим право в отношении домовладения с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, и прекращении государственной регистрации права на данное домовладение, суд приходит к следующим выводам.

Частью 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

При этом само по себе обращение в суд с соответствующим иском не свидетельствует о нарушении прав и законных интересов лица, предъявившего иск. Факт нарушения прав или интересов лица, обратившегося за судебной защитой, подлежит доказыванию в силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО2 полагает, что государственная регистрация права собственности ФИО4 на домовладение с кадастровым номером 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>, нарушает её права собственника, а потому данная регистрация должна быть отменена. В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (часть 3). Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5). Согласно абз. 4 п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. 

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Таким образом, иск о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Оспаривание государственной регистрации права отдельно от самого права допускается в тех случаях, когда регистрирующим органом нарушена процедура регистрации либо в результате регистрационных действий, нарушено право заинтересованного лица.

Вместе с тем, ФИО2 не предоставлено суду каких-либо доказательств, свидетельствующих о нарушении её прав наличием государственной регистрации права собственности ответчика на спорное домовладение. Суд приходит к выводу, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, в связи, с чем исковые требования ФИО2 удовлетворению не подлежат.

Определением Минусинского городского суда от 14 июля 2020 г. в качестве мер обеспечения иска, наложения ареста на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: 

<

адрес> (л.д. 136).

В силу ч. 3 ст. 144 Гражданско процессуального кодекса Российской Федерации в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска.

Учитывая, что необходимость в сохранении мер по обеспечению иска в виде наложения ареста на ФИО5 ФИО8 и жилой дом отпала, данная мера подлежит отмене.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора купли продажи жилого дома с земельным участком и признании отсутствующим право на домовладение – оставить без удовлетворения.

Обеспечительные меры в виде наложения ареста на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: 

<

адрес>, принятые определением Минусинского городского суда от 14 июля 2020 г. – отменить.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Минусинский городской суд в течение месяца, со дня его изготовления в окончательной форме.

Председательствующий:

Мотивированный текст решения изготовлен 29 марта 2021 г.