РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 октября 2018 года г. Тольятти 

Комсомольский районный суд г. Тольятти Самаркой области в составе:

председательствующего судьи Мыльниковой Н.В., 

при секретаре Кирченковой А.М., 

с участием представителя истца администрации г. о. Тольятти – ФИО1, представителя ответчика ФИО2 – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2120/2018 по иску администрации г.о. Тольятти к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

Администрация г.о. Тольятти обратилась в суд с иском к ФИО2 просит взыскать задолженность по арендной плате за земельный участок за период с 25.10.2013 г. по 31.03.2018 г. в размере 36550,90 рублей, пени за просрочку платежей за период с 06.11.2013 г. по 02.02.2018 г. в размере 28550,76 рублей. Заявленные требования мотивированы тем, что между мэрией г.о. Тольятти (переименована в администрацию г.о. Тольятти) и М, С был заключен договор аренды земельного участка №1853 от 16.12.2008 г. сроком на 15 лет, согласно условиям которого (арендодатель) предоставляет во временное владение и пользование (аренду), а арендатор принимает земельный участок площадью 3474 кв.м. с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: г.Тольятти, Автозаводский район, ул. Дзержинского, 53, для дальнейшей эксплуатации административно-торгового комплекса. Договор аренды был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области 12.02.2009г. В соответствии с п. 1.1.2 договор заключен с условием согласия вступления в него иных правообладателей помещений в здании на основании дополнительного соглашения. Согласно п. 1.1.3 договор заключается с условием согласия на замену лица на стороне арендатора при переходе прав на помещения (здания) на земельном участке на основании дополнительного соглашения. На основании договора купли-продажи от 19.06.2013 г. ответчиком приобретено в общую долевую собственность нежилое помещение общей площадью 271,9 кв.м. Таким образом, к ФИО2 перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка № 1853 от 16.12.2008 г. Однако ФИО2 не исполняются обязательства по внесению платежей. Согласно п. 5.3 договора аренды земельного участка в случае неуплаты арендатором платежей в установленные договором сроки, арендодатель начисляет пени в размере 0,1 % за каждый день просрочки от суммы задолженности. На день предъявления иска у ФИО2 имеется задолженность 65 101,66 руб., в том числе задолженность по арендной плате 36 550,90 руб. за период с 25.10.2013 г. по 31.03.2018 г. и пени в размере 28 550,76 руб. за период с 06.11.2013 г. по 02.02.2018 г.

Представитель истца администрации г.о. Тольятти – ФИО1 в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования, дополнив тем, что с ответчиком не было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, однако в силу закона на арендатора переходят все права по договору аренды, новый арендатор принимает все права и обязанности по договору аренды, в независимости от того заключено ли дополнительное соглашение.

Представитель ответчика – ФИО3 в судебном заседании с иском администрации г.о.Тольятти не согласился просил отказать в удовлетворении заявленных требований. Представил отзыв на иск, согласно которому просил удовлетворить требования администрации г.Тольятти частично за период с 10.10.2015г. по 31.03.2018г., применив к заявленным требованиям срок исковой давности. В остальной части иска просил отказать. Дал пояснения о том, что истцу на праве собственности принадлежало недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

...> в торговом комплексе «Крокус», которое он приобрел на основании договора купли-продажи. После заключения договора ответчик обращался в администрацию г.о. Тольятти с заявлением о переоформлении договора от 16.12.2008 г. на его имя, однако, до настоящего времени договор аренды земельного участка не оформлен, никакого дополнительного соглашения к договору аренды не заключено. В 2016 г. ответчик повторно обратился в администрацию г.о. Тольятти с заявлением о подготовке необходимых документов, документы подготовлены не были. В связи с тем, что истец не заключил с ответчиком дополнительного соглашения к договору аренды, требование о взыскании пени не подлежит удовлетворению. Кроме того, размер пеней явно несоразмерен последствиям не исполнения обязательства в установленные сроки. 

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования администрации городского округа Тольятти обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (пункт 1).

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).

Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом. В соответствии с п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. 

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 16.12.2008г. между мэрией г.о. Тольятти (переименована в администрацию г.о. Тольятти) и ФИО4, ФИО5 был заключен договор аренды земельного участка № 1853 от 16.12.2008 г. сроком на 15 лет, согласно условиям которого (арендодатель) предоставляет во временное владение и пользование (аренду), а арендатор принимает земельный участок площадью 3474 кв.м. с кадастровым номером 63:09:0101161:578, расположенный по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Дзержинского, 53, для дальнейшей эксплуатации административно-торгового комплекса. Договор аренды был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области 12.02.2009 г. (л.д. 5-7). 

В соответствии с п. 1.1.2 договор заключен с условием согласия вступления в него иных правообладателей помещений в здании на основании дополнительного соглашения.

Согласно п. 1.1.3 договора, он заключается с условием согласия на замену лица на стороне арендатора при переходе прав на помещения (здания) на земельном участке на основании дополнительного соглашения.

19.06.2013 г. ФИО2 приобретено в общую долевую собственность нежилое помещение общей площадью 271,9 кв.м. по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Дзержинского, 53, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 09.04.2018 г. (л.д. 12-20).

Как установлено в ходе рассмотрения дела в 2014 г., в 2016 г., в 2018 г. ФИО2 обращался в администрацию г.о. Тольятти с просьбой оформить дополнительное соглашение к договору аренды (л.д. 42, 43). 

На основании п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно ч. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В силу ч.1 ст.35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом следует, что при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. 

Таким образом, к ответчику ФИО2 перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка № 1853 от 16.12.2008г. в силу закона. 

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и в соответствии с пунктом 4.2.3. договора аренды земельного участка, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения принятых на себя обязательств не допускается.

Согласно п. 2.3 договора арендная плата вносится арендатором каждый квартал не позднее 10 дня первого месяца квартала.

Однако ФИО2 не исполняются обязательства по внесению платежей.

Согласно п. 5.3 договора аренды земельного участка в случае неуплаты арендатором платежей в установленные договором сроки, арендодатель начисляет пени в размере 0,1 % за каждый день просрочки от суммы задолженности.

Администрация г.о. Тольятти направила ФИО2 претензию № Гр.-660/5.2 от 07.02.2018 г., в которой истец уведомил ответчика о необходимости погашения образовавшейся задолженности по договору аренды земельного участка №1853 от 16.12.2008 г. (л.д. 10-11). 

До настоящего времени задолженность по арендной плате и пеням ответчиком не погашена, что также не оспаривается ответчиком.

В соответствии с п.2.1 Постановления мэра города Тольятти Самарской области от 23.07.2004 N 94-1/п "Об утверждении Положения "О порядке определения размера арендной платы за землю в городском округе Тольятти", базовые размеры арендной платы за землю по видам разрешенного использования земель и категориям арендаторов определяются исходя из кадастровой стоимости земельного участка по соответствующему кадастровому кварталу, вида деятельности хозяйствующих субъектов и их социально-экономических характеристик, политики органов местного самоуправления городского округа, направленной на создание благоприятных условий для осуществления программ развития городского округа, поддержку социально значимых отраслей, оздоровление окружающей среды и с учетом практического опыта развития арендных земельных отношений в городском округе.

Функциональное использование земельного участка определяется исходя из видов деятельности, осуществляемой на земельном участке, а также назначения зданий (помещений), строений и сооружений, расположенных на земельном участке.

Пунктом 2.3 установлено, что базовый размер арендной платы для конкретного земельного участка за 1 кв. м в год определяется путем определения процентного отношения от удельного показателя кадастровой стоимости земли по соответствующему кадастровому кварталу и назначению земель с применением коэффициента за вид разрешенного использования земельного участка по формуле указанной в данном пункте.

В случае если вид разрешенного использования земельного участка, указанный в договоре, отсутствует в приложении N 1 к настоящему Положению, то расчет арендной платы производится по аналогии в соответствии с назначением земель и функциональным использованием земельного участка (п.2.4).

При рассмотрении дела судом установлены факты нарушения арендатором сроков внесения арендной платы за период с 25.10.2013 г. по 31.03.2018 г.

Согласно расчету истца у ответчика имеется задолженность по арендной плате за период с 25.10.2013 г. по 31.03.2018 г. в сумме 36 550,90 руб., а также начислены пени с 06.11.2013 г. по 02.02.2018 г. в сумме 28 550,76 руб.

В ходе рассмотрения дела представителем ответчика заявлено ходатайство о применении к требованиям истца срока исковой давности.

Согласно ч. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Из ч.1 ст. 200 ГК РФ следует, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Статья 199 ГК РФ регламентирует применение исковой давности. Согласно ч. 2 данной статьи, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно п.41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности", к спорам, связанным с оплатой гражданами жилого помещения и коммунальных услуг, применяется общий трехлетний срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (статьи 196, 200 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию.

В соответствии с ч.1 ст.204 ГК РФ, срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.

Пунктом 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", установлено, что по смыслу статьи 204 ГК РФ начавшееся до предъявления иска течение срока исковой давности продолжается лишь в случаях оставления заявления без рассмотрения либо прекращения производства по делу по основаниям, предусмотренным абзацем вторым статьи 220 ГПК РФ, пунктом 1 части 1 статьи 150 АПК РФ, с момента вступления в силу соответствующего определения суда либо отмены судебного приказа.

В случае прекращения производства по делу по указанным выше основаниям, а также в случае отмены судебного приказа, если неистекшая часть срока исковой давности составляет менее шести месяцев, она удлиняется до шести месяцев (пункт 1 статьи 6, пункт 3 статьи 204 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что истец знал о нарушении его прав с 2013г., однако не предпринимал никаких действий к его восстановлению. Принимая во внимание, что истец обратился в суд с заявлением о выдаче судебного приказа в 04.06.2018г. Судебный приказ был вынесен 04.05.2017г., а отменен по заявлению должника 06.06.2018г. С настоящим иском истец обратился 19.09.2018г., с учетом приведенных разъяснений, суд приходит к выводу, что исковая давность с удлинением до шести месяцев и учитывая периодичность начисления арендных платежей (раз в квартал), распространяется на период, предшествующий 01.07.2018 г.

Таким образом, с ответчика в пользу истца полежит взысканию задолженность по договору аренды с 01.07.2015 г. по 31.03.2018 г., в размере составляет 23807,59 руб.

Довод представителя ответчика о том, что незаключение с ответчиком дополнительного соглашения к договору аренды по переоформлению прав арендатора на ФИО2 влечет отказ в удовлетворении исковых требований истца в части взыскания арендной платы суд находит несостоятельным, поскольку в силу закона и условий договора аренды земельного участка права и обязанности арендатора переходят новому собственник недвижимого имущества приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Таким образом, довод ответчика о том, что ответчик не обязан платить арендную плату без заключения данного дополнительного соглашения, не принимается судом во внимание, поскольку основан на неверном толковании закона. 

Представитель ответчика в судебном заседании заявил ходатайство о снижении размера пени, взыскиваемых по договору аренды земельного участка № 1853 от 16.12.2008 г., как явно несоразмерных последствиям нарушения обязательства, просил учесть, что с 2014 г. ответчик предпринимал действия по заключению дополнительного соглашения, от чего истец уклонялся. 

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. 

Представленная суду возможность снижать неустойку в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, – на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение ст. 35 Конституции РФ. 

Пленум ВС РФ в п. 73 постановления № 7 от 24.03.2016 г. «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств» указал, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. 

Принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, попытки ответчика с 2014 г. заключить дополнительное соглашение к договору аренды по переоформлению прав арендатора на себя, суд полагает возможным снизить размер пени до 1 000 рублей, что является разумным и справедливым. Администрация г.о. Тольятти в течение длительного времени не принимала мер для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате, а также не реагировала на письменные заявления ответчика о заключении с ним дополнительного соглашения к договору аренды, что привело к увеличению размера пени, размер заявленной неустойки превышает сумму взыскиваемой арендной платы.

Согласно ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов. Истец – администрация г.о.Тольятти, от уплаты госпошлины освобожден в силу закона, в связи с чем, госпошлина в сумме 944,23 руб. подлежит взысканию с ответчика ФИО2 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194–199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации городского округа Тольятти - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу администрации городского округа Тольятти задолженность по арендной плате в размере 23807,59 рублей, пени в размере 1000 рублей.

Взыскать с ФИО2 государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 944,23 рублей.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Комсомольский районный суд г.Тольятти Самарской области.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 30 октября 2018 г.

Судья Н.В. Мыльникова