Дело № 3а-17/2021 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 июня 2021 года город Севастополь

Севастопольский городской суд в составе: 

Председательствующего судьи Исаева С.Н., 

при секретаре Марушевской Т.В.,

с участием представителей административного истца – ФИО1, ФИО2,

представителя административного ответчика и заинтересованного лица - ФИО3,

представителя административного ответчика – ФИО4, 

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества «Муссон» к Правительству Севастополя, Государственному бюджетному учреждению города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки», заинтересованное лицо – Управление государственной регистрации права и кадастра города Севастополя, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и установлению равной его рыночной стоимости, 

установил:

Акционерное общество «Муссон» (далее – АО «Муссон») обратилось в Севастопольский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка:

- с кадастровым номером №, площадью 29.446 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости, определенной по состоянию на 11.01.2019 года – 25 582 300,00 рублей;

- с кадастровым номером №, площадью 25.609 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2019 года – 23 174 900,00 рублей;

- с кадастровым номером №, площадью 38.788 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2019 года – 27 094 900,00 рублей, определенной в Отчете об оценке рыночной стоимости земельных участков ООО «Оценочная компания «Эдвайс» № от ДД.ММ.ГГГГ. Истец полагает, что кадастровая стоимость земельного участка: 

- с кадастровым номером №, определенная по состоянию на 11.01.2019 года в размере 63 603 948,92 рублей, внесенная 14.02.2019 года в государственный кадастр;

- с кадастровым номером №, определенная по состоянию на 01.01.2019 года в размере 55 315 952,18 рублей, внесенная 08.02.2019 года в государственный кадастр;

- с кадастровым номером №, определенная по состоянию на 01.01.2019 года в размере 83 782 855,76 рублей, внесенная 08.02.2019 года в государственный кадастр, значительно превышает его рыночную стоимость, тем самым нарушает его права и законные интересы, так как размер расходов на содержание земельного участка напрямую зависит от кадастровой оценки земельного участка. 

В судебном заседании представители административного истца – ФИО1 и ФИО2 поддержали заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. 

Представители административного ответчика ФИО4 и заинтересованного лица – ФИО3 возражали против удовлетворения заявленных административных исковых требований по основаниям, приведенным в устных и письменных возражениях. Ходатайствовали о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы ввиду несогласия с заключением эксперта № от 30.04.2021 года по основаниям, изложенным в возражениях на него, проведение которой просили поручить другому экспертному учреждению.

Представители административного истца – ФИО1 и ФИО2 против назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы возражал ввиду отсутствия оснований для этого.

Представители административного ответчика – Правительства Севастополя и 

Административный ответчик Правительство Севастополя, заинтересованные лица Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя и Департамент по имущественным и земельным отношениям 

<

адрес> своих представителей в заседание не направили, о времени и месте его проведения извещены своевременно и надлежащим образом, в связи с чем, судом определено провести заседание в их отсутствие.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела, заключение судебной экспертизы, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что согласно Государственному акту на право постоянного пользования землей от 23.10.2001 года серия II-КМ №, и на основании решений исполнительного комитета Севастопольского городского Совета народных депутатов № от 26.03.1965 года, № от 05.03.1972 года, № от 13.07.1976 года, ОАО «Муссон» был передан в постоянное пользование земельный участок общей площадью 25,2265 га, по 

<

адрес>, в 

<

адрес>, с отнесением этих земель к категории земель населенных пунктов.

Государственный акт на право постоянного пользования землей от 23.10.2001 года серия II-КМ № зарегистрирован в Книге записей государственных актов на право постоянного пользования землей 25.10.2001 года за №.

Согласно Плану внешних границ землепользования (Приложение к государственному акту на право постоянного пользования землей от 23.10.2001 года серия II-КМ № земельный участок общей площадью 25,2265 га по 

<

адрес> включал в себя три участка: участок № для обслуживания автостоянки; участок № для обслуживания артезианской скважины №; участок № для обслуживания зданий и сооружений завода. 

Земельный участок №, переданный в постоянное пользование ОАО «Муссон», поставлен 09.09.2015 года на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 91:02:003001:141, с уточнением его площади, размер которой составил 243 531 кв.м., что соответствует 24,3531 га.

В соответствии с ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в целях обеспечения участия в отношениях гражданского оборота обладающие гражданской правоспособностью юридические лица, которые имели в соответствии с учредительными документами место нахождения постоянно действующего исполнительного органа либо в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности, на территории Республики Крым или территории города федерального значения Севастополя на день принятия в Российскую Федерацию Республики Крым, города федерального значения Севастополя и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, могут привести свои учредительные документы в соответствие с законодательством Российской Федерации и обратиться с заявлением о внесении сведений о них в единый государственный реестр юридических лиц в срок до 1 марта 2015 года, если иной срок не установлен Федеральным конституционным законом от 21 марта 2014 года № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя», Федеральным законом «Об урегулировании особенностей несостоятельности (банкротства) на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» или настоящим пунктом.

ОАО «Муссон», в установленный п. 1 ст. 19 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ срок, а именно до 01.03.2015 года, привело свои учредительные документы в соответствие с требованиями Российского законодательства, приобрело статус юридического лица Российской Федерации – с присвоением кода ОГРН 

<

***> (дата включения сведений в ЕГРЮЛ – 18.09.2014 года).

В соответствии с Распоряжением Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 04.10.2018 № 14883-РДЗ путем раздела земельного участка с кадастровым номером № с сохранением его в измененных границах, были образованы несколько земельных участков, в том числе, земельный участок с кадастровым номером №, площадью 25 609 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером №, площадью 38 788 кв.м., при этом земельный участок с кадастровым номером № в измененных границах имеет площадь 29 446 кв.м.

Разрешенное использование земельных участков с кадастровыми номерами № и №, а также земельного участка с кадастровым номером № земли сельскохозяйственного назначения, земли технической инфраструктуры, земли связи и телекоммуникаций, земли занятые незавершенным строительством, земли смешанного использования.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя, утверждены постановлением Правительства Севастополя от 25.10.2018 № 716-ПП по состоянию на 01 января 2018 года, кадастровая стоимость земельного участка: 

- с кадастровым номером №, определенная по состоянию на 11.01.2019 года в размере 63 603 948,92 рублей, внесенная в указанном размере в государственный кадастр 14.02.2019 года, согласно акта об утверждении кадастровой стоимости № от 11.02.2019 года; 

- с кадастровым номером №, определенная по состоянию на 01.01.2019 года в размере 55 315 952,18 рублей, внесенная в указанном размере в государственный кадастр 08.02.2019 года, согласно акта об утверждении кадастровой стоимости № от 08.02.2019 года;

- с кадастровым номером №, определенная по состоянию на 01.01.2019 года в размере 83 782 855,76 рублей, внесенная в указанном размере в государственный кадастр 08.02.2019 года, согласно акта об утверждении кадастровой стоимости № от 08.02.2019 года (т. № 1, л.д. 12 – 14, т. № 2, л.д. 90 – 91, 98).

Постановление Правительства Севастополя от 25.10.2018 № 716-ПП вступило в силу с 01.01.2019.

АО «Муссон» обратилось в Севастопольский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость указанных земельных участков равной их рыночной стоимости:

- с кадастровым номером №, площадью 29.446 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости, определенной по состоянию на 11.01.2019 года – 25 582 300,00 рублей;

- с кадастровым номером №, площадью 25.609 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2019 года – 23 174 900,00 рублей;

- с кадастровым номером №, площадью 38.788 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2019 года – 27 094 900,00 рублей.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что Обществом проведена работа по определению рыночной стоимости указанных земельных участков, результаты которой свидетельствует о том, что установленная административным ответчиком кадастровая стоимость в отношении спорных земельных участков:

- с кадастровым номером №, определенная по состоянию на 11.01.2019 года в размере 63 603 948,92 рублей;

- с кадастровым номером №, определенная по состоянию на 01.01.2019 года в размере 55 315 952,18 рублей;

- с кадастровым номером №, определенная по состоянию на 01.01.2019 года в размере 83 782 855,76 рублей значительно превышает их рыночную стоимость, определенную в Отчете об оценке рыночной стоимости земельных участков ООО «Оценочная компания «Эдвайс» № от 15.07.2020 года, что нарушает права и законные интересы Общества как владельца земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования, так как Общество является плательщиком земельного налога, размер которого определяется размером кадастровой стоимости земельных участков и налоговой ставкой. 

Так, согласно статьи 12 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя действуют документы, в том числе подтверждающие право собственности, право пользования, выданные государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Автономной Республики Крым, государственными и иными официальными органами города Севастополя, без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Республики Крым или государственных органов города федерального значения Севастополя, если иное не предусмотрено статьей 12.2 настоящего Федерального конституционного закона, а также если иное не вытекает из самих документов или существа отношения.

В силу положения части 4 статьи 3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 № 46-ЗС «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя» до 1 января 2023 года юридические лица, которым земельные участки предоставлены на праве постоянного пользования до вступления в силу Федерального конституционного закона и которым земельные участки не могут принадлежать на праве постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с законодательством Российской Федерации, обязаны переоформить права на такие земельные участки в аренду или приобрести земельные участки в собственность. В случае, если в соответствии с федеральным законом земельный участок не может находиться в собственности иностранных граждан и иностранных юридических лиц и предоставлен таким лицам на праве постоянного пользования до вступления в силу Федерального конституционного закона, указанные лица обязаны переоформить право постоянного пользования на право аренды.

При таких обстоятельствах, результаты определения кадастровой стоимости спорных земельных участков затрагивают права и обязанности административного истца, являющегося субъектом спорных правоотношений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу ч. 1 ст. 388 Налогового кодекса Российской федерации налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно ч. 1 ст. 389 Налогового кодекса Российской федерации объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог.

Частью 1 ст. 390 Налогового кодекса Российской федерации установлено, что налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

В силу ч. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно ч. 1 ст. 394 Налогового кодекса Российской федерации налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя).

В соответствии с ч. 1 ст. 396 Налогового кодекса Российской федерации сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Согласно ст. 2 Закона города Севастополя от 26.11.2014 № 81-ЗС «О земельном налоге» установлена налоговая ставка в размере 1,2 %. 

В соответствии с частями 1, 3 статьи 245 КАС РФ, частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчёт об оценке такого объекта.

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы (статьи 247, 248 КАС РФ).

В обоснование заявленных исковых требований административный истец АО «Муссон» представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков ООО «Оценочная компания «Эдвайс» № от 15.07.2020 года, согласно которому рыночная стоимость спорных земельных участков: 

- с кадастровым номером №, площадью 29.446 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости, определенной по состоянию на 11.01.2019 года – 25 582 300,00 рублей;

- с кадастровым номером №, площадью 25.609 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2019 года – 23 174 900,00 рублей;

- с кадастровым номером №, площадью 38.788 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2019 года – 27 094 900,00 рублей (т. № 1, л.д. 35 - 224), который является соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Рыночная стоимость объектов оценки, определенная оценщиком в отчете, подтверждается настоящей экспертизой отчета об оценке, согласно экспертному заключению № от 20.10.2020 года Ассоциации СРО «НКСО» в г. Севастополе.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно пункту 23 приведенного Постановления Пленума ВС РФ № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учётом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчёте об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчёта на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Статьёй 59 КАС РФ предусмотрено, что доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном названным кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений лиц, участвующих в деле, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов, электронных документов. Доказательства, полученные с нарушением федерального закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.

По смыслу положений статей 82, 84 и 168 КАС РФ экспертное заключение является одним из доказательств по делу, подлежащих оценке на предмет относимости, допустимости, достоверности, достаточности.

Заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Требования к заключению судебной экспертизы также содержатся в Федеральном законе от 3.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», согласно которому судебная экспертиза - предусмотренное законодательством Российской Федерации о судопроизводстве процессуальное действие, включающее в себя проведение исследований и дачу заключения экспертом по вопросам, требующим специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла (статья 9). Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7). Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

В связи с существенными противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и отличием рыночной стоимости объекта недвижимости, определённой в отчёте об оценке, от его кадастровой стоимости, судом определением суда от 17.02.2021 года по ходатайству представителя административного истца – ФИО2 назначена судебная оценочная экспертиза для установления рыночной стоимости выше указанных земельных участков и для проверки Отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков ООО «Оценочная компания «Эдвайс» № от 15.07.2020 года на предмет его соответствия требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки.

В соответствии с поступившим в суд экспертным заключением № от 30.04.2021 года, составленным экспертом ФБУ Севастопольская ЛСЭ Минюста России Отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков ООО «Оценочная компания «Эдвайс» № от 15.07.2020 года соответствует требованиям Федерального закона от 29.06.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки. 

Рыночная стоимость земельного участка: 

- с кадастровым номером 91:02:003001:141, площадью 29.446 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 11.01.2019 года – 30 015 219,00 рублей;

- с кадастровым номером 91:02:003001:761, площадью 25.609 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 01.01.2019 года – 27 013 696,00 рублей;

- с кадастровым номером 91:02:003001:762, площадью 38.788 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 01.01.2019 года – 35 288 393,00 рублей (т. № 2, л.д. 171 - 241).

Судом принимается в качестве допустимого и относимого доказательства заключение № от 30.04.2021 года, составленное экспертом ФБУ Севастопольская ЛСЭ Минюста России, выводы которого им также подтверждены в письменных пояснениях от 08.06.2021 года (т. № 3, л.д. 100 - 110).

Не доверять выводам указанной экспертизы оснований не имеется, так как она мотивирована, научно обоснована. Экспертиза назначалась непосредственно судом. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Эксперт ФИО5 в судебном заседании ясно и недвусмысленно ответила на поставленные перед ней вопросы, подробно мотивировала свои выводы, как об итоговой рыночной стоимости земельных участка, так и о соответствии отчета, изготовленного ООО «Оценочная компания «Эдвайс». 

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости, а также к заключению судебной экспертизы. Со стороны административных ответчиков и заинтересованных лиц поступили возражения относительно заключения эксперта, относительно его достоверности и полноты, в связи с чем, они просили суд о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы, в чем судом было отказано, поскольку отсутствуют условия для этого процессуального действия, предусмотренные статьей 83 КАС РФ – у суда не имеется сомнений в обоснованности имеющегося в деле заключения, а также не выявлено противоречий в содержащихся в нем выводах.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО6 относительно высказанных замечаний относительно выполненной ею экспертизы, результаты которой изложены в заключении эксперта, пояснила, что при проведении исследования эксперт руководствовался Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебной экспертной деятельности в Российской Федерации», Законом об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки (в части методологии определения рыночной стоимости, не противоречащей процессуальному законодательству).

Вопреки доводам административного ответчика, относительно отказа от применения сравнительного подхода эксперт пояснила, что ни один из приведенных в возражениях земельных участков не может быть использован в качестве объекта – аналога при оценке объекта исследования, что дополнительно подтверждает невозможности использования сравнительного подхода в проведенном исследовании; относительно нарушения методологии расчета арендной платы, то при подборе объектов – аналогов для расчета арендной ставки принимались объекты – аналоги наиболее близкие по конструктивным решениям к объектам, предлагаемым к застройке, их назначению, что позволило применить наименьшее количество корректировок, в возражениях административного ответчика приведены аналоги, которые использовать невозможно; относительно отсутствия анализа наиболее эффективного использования, то оно не проводилось в виду того, что оценка земельного участка проводится в соответствии с видом разрешенного использования, каждый из земельных участков рассматривался в отдельности, без учета застройки соседних земельных участков, вид объектов, предлагаемых к застройке, соответствует виду разрешенного использования земельного участка; относительно неполноты исследования объекта оценки, то предоставленные ответы ПАО «Севастопольгаз», ООО «Севастопольэнерго», ГУПС «Водоканад», ГУПС «Севастопольэнерго» содержат сведения на 2021 год, при этом, оценка земельных участков проводилась по состоянию на 2019 год. Кроме того, указанные организации предоставляют сведения о наличии охранных зон, находящихся на их балансе сетей. Указанные охранные зоны могут находиться на балансе иных предприятий. Таким образом, именно государственный акт на право постоянного пользования землей от ДД.ММ.ГГГГ серия II-КМ № наиболее достоверно отражает сведения о наличии охранных зон на дату оценки; относительно неверно примененной корректировки на наличие и состояние инженерных сетей, то объект оценки обеспечен электроснабжением, аналог 1: электроснабжением, водоснабжением, при этом, в тексте объяснения указано «в ангаре есть вода и электричество», к данному аналогу применена корректировка 0,91, аналог 3: сведения отсутствуют, при этом, в тексте объявления указанно «свет.вода». Информация о наличии водоснабжения и электроснабжения именно в ангаре, а не на территории, отсутствует. При анализе рынка аренды установлено, что ангары могут быть обеспечены водоснабжением как непосредственно в здание ангара, так и на территории. Текст объявления не содержит информации о наличии водоснабжения непосредственно в ангаре. Применение корректировки в данном случае необоснованно и приведет к снижению стоимости арендной платы, и как следствие, к снижению стоимости земельного участка, в виде недостаточности сведений в объявлении, корректировка к аналогу 3 не применялась; относительно арифметической ошибки, то она является технической, в графе «стоимость за единицу измерения аналога с учетом удельного веса аналога» данные ошибочно скопированы из предыдущих расчетов, при этом, в графе «расчетная стоимость аренды, руб./м2» приведены корректные данные, соответствующие проводимому расчету», таким образом, данные в графе «стоимость за единицу измерения аналога с учетом удельного веса аналога» на расчет стоимости не повлияли; относительно учета расходов на озеленение и замощение, то они не рассчитывались, поскольку озеленение и замощение в данном случае являются затратами, не приносящими прибыть впоследствии, на момент исследования участки имеют насаждения, а подъезд к ангарам возможно обеспечить по грунтовому проезду, включение указанных расходов приведет к уменьшению стоимости земельного участка; относительно выделения налога на добавленную стоимость при расчете затрат на улучшение оцениваемых земельных участков, то при исследовании экспертом добавлен НДС к затратам на улучшения земельных участков, поскольку затраты на строительство предполагают включение НДС (застройщик приобретает материалы для строительства, которые содержат в своей стоимости НДС, а также выплачивает НДС из своего дохода). Поскольку аналоги сборника КО-ИНВЕСТ, принятые к расчету, НДС в своей стоимости не содержат, то НДС должен быть добавлен к стоимости строительства улучшений, расчет стоимости единого объекта недвижимости проводился на основании стоимости арендной платы, которая по умолчанию содержит НДС. Таким образом, поскольку при расчете стоимости земельного участка из стоимости единого объекта недвижимости (которая содержит НДС) вычитается стоимость улучшений (которая содержит НДС), то полученная стоимость земельного участка от НДС избавляется (НДС не содержит), что соответствует действующему законодательству. 

Из экспертного заключения № от 30.04.2021 года, составленного экспертом ФБУ Севастопольская ЛСЭ Минюста России, следует, что при расчёте рыночной стоимости земельных участков, эксперт использовал доходный подход, методом остатка или методом предполагаемого использования, отказ от использования сравнительного и затратного подхода экспертом обоснован и подробно мотивирован и сомнений не вызывает. 

В заключении содержится подробный анализ рыночной информации непосредственно на соответствующем локальном рынке земельных участков. Экспертом использованы исключительно объекты-аналоги, вовлечённые в гражданский оборот согласно требованиям ГК РФ, актуальные по состоянию на дату оценки, и которые возможно точно идентифицировать. Сбор рыночной информации осуществлён с использованием сайта поиска архивных объявлений, что подтверждено скриншотами интернет-страниц и позволяет проверить указанные сведения посредством доступа по соответствующей ссылке.

Следовательно, осуществлённый поиск объектов-аналогов, отбор для участия в расчётах и формирование итоговой величины рыночной стоимости являются достоверными, обоснованными и полными, основанные на этих данных результаты расчётов достоверными и проверяемыми. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что возражения, заявленные административным ответчиком, на заключение эксперта о допущенных экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы заключения эксперта ФИО6, не опровергают их, при том, что обязанность по доказыванию несоответствия заявленной АО «Муссон» рыночной стоимости земельных участков лежит на ответчике и заинтересованных лицах.

По этим же причинам суд не усматривает предусмотренных статьей 83 КАС РФ объективных процессуальных оснований для назначения по делу дополнительной или повторной судебной оценочной экспертизы, как об этом просил административный ответчик.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Более того, эксперт ФИО6 выводы, к которым она пришла в результате проведенной по делу судебной экспертизы, логично и последовательно подтвердила в судебном заседании в своих пояснениях в связи с поступившими возражениями на заключение.

Заключение судебной оценочной экспертизы полностью соответствует положениям Закона об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение итоговой рыночной стоимости спорных объектов, экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости земельных участков, исходя из характера недвижимости, цели оценки и используемое определение стоимости, качество и количество исходной информации, подкрепляющей применённый метод и используемый в процессе определения стоимости, учитывая все факты, а также ограничения, допущения и предположения, указанные в соответствующих разделах экспертного заключения, основываясь на анализе и полученных результатах, пришел к соответствующему выводу о рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 01.01.20219 и 11.09.20219 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя, результаты которой утверждены упомянутым постановлением. Произведенные при выведении итоговой рыночной стоимости земельных участков расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными; в заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и литературы, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 24, 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 35 ГПК РФ, статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ). Резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

С учетом положений статьи 84 КАС РФ прихожу к выводу, что указанная в заключении эксперта ФИО6 итоговая величина рыночной стоимости земельных участков является достоверной, что в силу пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в отношении земельных участков: 

- с кадастровым номером №, площадью 29.446 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>;

- с кадастровым номером №, площадью 25.609 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>;

- с кадастровым номером №, площадью 38.788 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В пункте 25 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 указано ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращения этого лица в Комиссию.

Материалами дела подтверждается, что Общество обратилось в суд с административным иском 25.12.2020 года, следовательно, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости является 25.12.2020 года.

Установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28).

Учитывая, что АО «Муссон» обратилось с административным исковым заявлением в суд 25.12.2020 года, сведения о кадастровой стоимости, установленные настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января календарного года, в котором административным истцом подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, то есть с 01 января 2020 года, а также учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, то есть с 01 января 2020 года, на период до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка:

- с кадастровым номером №, площадью 29.446 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 11 января 2019 года, в размере 30 015 219,00 рублей.

- с кадастровым номером №, площадью 25.609 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2019 года, в размере 27 013 696,00 рублей.

- с кадастровым номером №, площадью 38.788 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2019 года, в размере 35 288 393,00 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 25 декабря 2020 года.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января 2020 года, а также учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, то есть с 01 января 2020 года, на период до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Севастопольский городской суд.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 23 июня 2021 года

Судья С.Н. Исаев