Дело № 2-3555/2023

УИД 61RS0007-01-2023-002953-29

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 июля 2023 года г. Ростов-на-Дону

Пролетарский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Роговой Ю.П.,

при секретаре Толстикове С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации Пролетарского района г.Ростова-на-Дону о признании права собственности на жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском, указав, что является собственником земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> на основании договора купли-продажи от 14.11.2017. 

В 2018 году в целях улучшения жилищных условий истец на указанном земельном участке произвела реконструкцию жилого дома, но возведение осуществлялось в отсутствие разрешения на строительство.

ФИО1 указала, что она обратилась в администрацию Пролетарского района г. Ростова-на-Дону, Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону с заявлением о выдаче разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, но получила отказ, в связи с тем, что в настоящее время уже дом построен, при этом, ранее разрешение на строительство получено не было.

Учитывая, что истец лишен возможности оформить в собственность жилой дом в административном порядке, то ФИО1 обратился в суд и, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит признать за ФИО1 право собственности на объект незавершенного строительства литер «Я», общей площадью 226,9 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, степенью готовности 77%.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще извещена, обеспечила явку своего представителя.

Представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, заявленные требования поддержала, просила уточненные исковые требования удовлетворить, дала пояснения аналогичные изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика Администрации Пролетарского района г.Ростова-на-Дону ФИО3, действующая на основании доверенности, явилась, просила отказать в удовлетворении иска, так как объект незавершенного строительства возведен в отсутствие соответствующих разрешений и согласований.

В отношении представителя ответчика и третьих лиц дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав истца, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему:

В силу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник вправе свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью.

Согласно ч.2 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 ГК РФ.

На основании п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи (п.2 ст. 222 ГК РФ).

Судом установлено, что истцу на праве собственности принадлежит земельный участок, площадью 342 кв.м, с кадастровым номером 61:44:0031524:12 категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: эксплуатация домовладения и расположенные на нем: целый жилой дом, площадью 73,3 кв.м, кадастровый № и целое жилое здание (летняя кухня), площадью 19,3 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес> что подтверждается штампом регистрационной надписи на договоре купли-продажи, заверенном подписью государственного регистратора и печатью Управления Росреестра по Ростовской области (л.д. 6-7).

В судебном заседании истец пояснил, что на указанном земельном участке, за свои собственные денежные средства, им был возведен жилой дом, литер «Я», общей площадью 226,9 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>

Согласно техническому паспорту, выполненному по состоянию на 27.06.2022 года, общая площадь жилого дома, расположенного по адресу 

<

адрес>, составляет 226,9 кв.м, жилая площадь – 137,5 кв.м. (л.д. 8-18).

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Судом установлено, что истец разрешение на строительство указанного объекта не получал, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что возведенный объект, общей площадью 226,9 кв.м, жилой площадью 137,5 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в силу положений ч.1 ст. 222 ГК РФ, является самовольной постройкой.

Согласно п.3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" обращено внимание на необходимость выяснения при рассмотрении споров того, нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц, создает ли постройка угрозу жизни и здоровью граждан. При этом допущенное при строительстве объекта нарушение градостроительных и строительных норм и правил должно иметь существенный характер.

Как установлено материалами дела, видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0031524:12, является – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации домовладения и расположенных на нем строений, в связи с чем, суд полагает, что ФИО1, являясь его собственником и осуществив самовольную постройку, имела право возводить на указанном земельном участке, с учетом вида его разрешенного использования, объект индивидуального жилищного строительства.

В ходе рассмотрения дела судом на разрешение сторон был поставлен вопрос о проведении по делу судебной комплексной строительно-технической и землеустроительной экспертизы, с целью установления соответствия самовольно возведенного объекта недвижимости (жилого дома) градостроительным, строительным, противопожарным, санитарным нормам и правилам, правилам землепользования и застройки муниципального образования.

Из заключения экспертов № от 27.07.2023 года, выполненного ИП ФИО4 «Центр независимых экспертиз» следует, что реконструированная часть жилого дома (лит.Я, в объеме фактически исполненных на момент осмотра работ), расположенная на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, соответствует действующим градостроительным нормам и правилам, ПЗЗ г. Ростова-на-Дону для Зоны Ж-1, а при этом с учетом сложившейся исторически градостроительной ситуации, соответствие (в части расположения относительно межевых границ) определено следующим образом:

- в сторону восточной (с землями Муниципалитета) и южной (в сторону домовладения № по 

<

адрес>, в котором расположено здание изначального жилого дома, реконструированного путем пристройки к нему лит.Я) межевых границ полностью соответствует всем градостроительным нормативам;

- в сторону западной межевой границы (граница с домовладением по адресу: 

<

адрес>) – примыкает (отступ 0м) к внешнему контуру строения, что не соответствует требованиям ПЗЗ в части отступов от границ ЗУ при градостроительной реконструкции – 1м (с учетом соблюдения норм ПБ и санитарно-эпидемиологического благополучия), но при этом имеет место нотариально заверенное Согласие от 06.07.2018 № №, позволяющее возводить исследуемый ОКС именно таким образом, что свидетельствует об отсутствии нарушения прав и интересов третьих лиц;

- в сторону северной межевой границы (граница с домовладением по адресу: 

<

адрес>) – отступ составляет 0,8-0,9м (фактически) + 0,3-0,6м (величина, на которую необходимо сместить спорное ограждение, согласно Решению Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 12.04.2019 года по гражданскому делу №, что по факту исполнено не было, согласно пояснениям, полученным при натурном осмотре), т.е. верный отступ от межи в данном случае должен составлять минимально 1,1м – 1,5м, что соответствует требованиям ПЗЗ в части отступов от границ ЗУ при реконструкции – 1м (с учетом соблюдения норм ПБ и санитарно-эпидемиологического благополучия). 

Фактическая строительная готовность реконструированной части жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на дату натурного осмотра составляет 77%. 

Для завершения реконструкции исследуемого объекта в полном объеме и регистрации данного строения как «объект завершенного строительства», необходимо выполнить следующее: - возвести фасадную стену первого этажа (ориентированную в сторону северной межевой границы), - выполнить полы и отделку по всем помещениям, - выполнить подключение и пусконаладку газового оборудования (котел), - завершить монтаж розеточной сети, в местах установки временной электропроводки и электроосвещения заменить на постоянные сети, - установить санитарно-техническое и отопительное оборудование и приборы.

Эксперты в заключении указали и пришли к выводу о том, что в результате проведенного исследования, искомый объект лит.Я (в объеме фактически исполненных на момент осмотра работ), расположенный по адресу: 

<

адрес>, возведенный при реконструкции объекта ИЖС, является конструктивно надежным (механически безопасным), гигиенически- и пожаробезопасным объектом, прямой угрозы жизни и здоровью граждан (в том числе, на смежных земельных участках) не создает, что свидетельствует в целом о его соответствии требованиям Федерального закона РФ №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009г., а именно: ст.7 «Требования механической безопасности», ст.8 «Требования пожарной безопасности», ст.10 «Требования безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях». 

Доказательств, опровергающих выводы, сделанные в заключении эксперта № от 27.07.2023 года, суду не представлено, так же как не представлено доказательств тому, что сохранение спорной постройки нарушает права и охраняемые законом интересы граждан либо создает угрозу их жизни и здоровью.

Оценивая, заключение экспертов № от 27.07.2023 года, выполненное ИП ФИО4 «Центр независимых экспертиз», суд приходит к выводу о том, что оно полностью соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, дано в письменной форме, при проведении исследования дан анализ представленным истцом материалам, исследование проводилось с осмотром объекта исследования, экспертиза выполнена специализированным учреждением, экспертом, имеющим соответствующее образование, при ее производстве использована соответствующая нормативная литература в актуализированной версии, заключение содержит подробное описание произведенного исследования, сделанные в его результате выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперты приводят соответствующие данные из представленных в их распоряжение материалов и приходит к выводу о том, что оснований подвергать сомнениям указанное заключение не имеется.

Таким образом, оценив в совокупности, представленные доказательства, суд находит доказанным тот факт, что при строительстве спорного объекта индивидуального жилищного строительства Лит.Я не были существенно нарушены градостроительные, строительные, санитарные и противопожарные нормы и правила, действующие на территории Российской Федерации.

В силу пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Судом установлено, что ФИО1 обратилась в администрацию 

<

адрес>, Департамент архитектуры и градостроительства 

<

адрес> с заявлением о выдаче разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, но получила отказ, ввиду того, что не была представлена разрешительная документация на строительство спорного объекта литер «Я», общей площадью 226,9 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес> а объект фактически уже возведен (л.д.21).

Таким образом, оценивая в совокупности собранные по делу доказательства, принимая во внимание, что истцом были предприняты меры к узаконению самовольно возведенного объекта в административном порядке, о чем свидетельствует ее обращение в администрацию Пролетарского района г. Ростова-на-Дону, Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а так же то обстоятельство, что самовольно возведенное строение не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни и здоровью, постройка соответствует параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, в целом соответствует строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, за исключением получения разрешения на строительство до его начала, возведена на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, в соответствии с видом его разрешенного использования, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения исковых требований ФИО1 о признании права собственности на самовольно возведенный объект.

Однако, суд не может признать за истцом право собственности на жилой дом, поскольку возведенный объект незавершенного индивидуального жилищного строительства литер «Я», общей площадью 226,9 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, имеет степень готовности 77% и для того, чтобы его возможно было считать жилым домом, как указал эксперт, необходимо выполнить следующие виды работ: - возвести фасадную стену первого этажа (ориентированную в сторону северной межевой границы), - выполнить полы и отделку по всем помещениям, - выполнить подключение и пусконаладку газового оборудования (котел), - завершить монтаж розеточной сети, в местах установки временной электропроводки и электроосвещения заменить на постоянные сети, - установить санитарно-техническое и отопительное оборудование и приборы, которые до настоящего времени истцом не выполнены.

На основании изложенного, суд считает возможным признать за истцом право собственности на объект незавершенного индивидуального жилищного строительства литер «Я», общей площадью 226,9 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес> степенью готовности 77%.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 -удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на объект незавершенного индивидуального жилищного строительства литер «Я», общей площадью 226,9 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес> степенью готовности 77%.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Пролетарский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 03 августа 2023 года.

Судья Ю.П. Роговая