Мотивированное 

решение

 суда

составлено 28 июня 2023 года

УИД 66RS0043-01-2023-000957-07

Дело № 2-1167/2023

РЕШЕНИЕ 

Именем Российской Федерации

21 июня 2023 года г. Новоуральск

Новоуральский городской суд Свердловской области в составе:

председательствующего судьи Медведевой О.В., 

при секретаре Ефимовой Е.В.,

с участием представителя ответчика ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО2 к Администрации Новоуральского городского округа о признании договора аренды земельного участка недействительным в части, 

УСТАНОВИЛ:

истец ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к Администрации Новоуральского городского округа о признании договора аренды земельного участка недействительным в части, просит признать недействительными положения пункта 4.2.2 договора аренды земельного участка № ХХХ от ХХХ, противоречащими положениям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации. 

В обоснование исковых требований указано, что ХХХмежду истцом ФИО2 и Администрацией Новоуральского городского округа заключен договор аренды № ХХХземельного участка с кадастровым номером ХХХ, расположенного по адресу: ХХХ, разрешенное использование участка – индивидуальное жилищное строительство. Указанный договор аренды № ХХХот ХХХзаключен на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельных участков от 22.07.2021, к участию в котором был допущен единственный участник – ФИО2, а сам аукцион признан несостоявшимся. Пунктом 4.2.2 договора аренды № ХХХ от ХХХпредусмотрено, что арендатор не имеет право передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив. Ссылаясь на несоответствие данного пункта договора пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, истец обратился в суд с вышеназванным иском.

Истец ФИО2 надлежащим образом уведомлен о времени и месте рассмотрения дела путем направления судебного извещения, а также публично, посредством размещения информации о времени и месте рассмотрения дела в соответствии со статьями14и16Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» на официальном сайте суда (novouralsky.svd.sudrf.ru), в судебное заседание не явился, представителя не направил, представил письменное ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, в котором требования искового заявления поддержал. 

Представитель ответчика – Администрации Новоуральского городского округа Манухина В.Г., действующая на основании доверенности № ХХХ от ХХХ, в судебном заседании исковые требования не признала в полном объеме по доводам, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление, суду пояснила, что в соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе от ХХХдля участия в аукционе поступила заявка ФИО2 На основании пункта 12 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации аукцион признан несостоявшимся, ФИО2 направлен проект договора аренды земельного участка, который впоследствии был подписан сторонами и зарегистрирован в установленном законом порядке. ФИО2 был ознакомлен со всеми условиями договора аренды, в том числе и с оспариваемым пунктом о невозможности передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьим лицам, подписав договор, согласился с указанным условием. Предоставление муниципального имущества в пользование хозяйствующим субъектам имеет специфические особенности, предусматривающие публичную, открытую и конкурентную процедуру передачи права пользования таким имуществом, а также запрет последующего изменения условий его использования сторонами договора. Ссылаясь на положения статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, полагала, что если в соответствии с аукционной документацией и условиями заключенного договора аренды, арендатору права на передачу в субаренду не передавались, арендатор не может в силу указанного ограничения заключить сделку по передаче этого права даже с согласия собственника. Просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Принимая во внимание, что участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, при наличии сведений о надлежащем извещении сторон о времени и месте судебного разбирательства, суд, руководствуясь ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело при указанной явке.

Рассмотрев требования искового заявления, выслушав пояснения представителя ответчика, исследовав письменные доказательства, представленные в материалах гражданского дела, суд приходит к следующему.

В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности, эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности процесса (статья 123, часть 3, Конституции Российской Федерации), стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений (часть первая статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий.

Судом установлено и следует из материалов дела, что постановлением Администрации Новоуральского городского округа № ХХХ от ХХХпринято решение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером ХХХ, площадью ХХХкв.м., расположенного по адресу: ХХХ, площадью ХХХкв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – индивидуальное жилищное строительство.

Согласно протоколу рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договоров аренды земельных участков от 22.07.2021, по лоту № 2 к участию в аукционе был допущен и признан участником аукциона ФИО2

Аукцион был признан несостоявшимся, с ФИО2 как с единственным участником аукциона Администрацией Новоуральского городского округа был заключен договор аренды земельного участка № ХХХот ХХХ, по условиям которого арендатор ФИО2 принял в пользование на условиях аренды земельный участок по адресу: ХХХ, площадью ХХХкв.м, на срок 20 лет, с 10.08.2021 по 09.08.2041. Данный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 16.08.2021, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, номер государственной регистрации ХХХ.

Договором аренды предусмотрено, что арендатор не имеет право передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив (пункт 4.2.2 договора аренды).

Полагая данные условия договора недействительными, противоречащими пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, 23.11.2022 ФИО2 обратился к ответчику с предложением об исключении из договора аренды земельного участка № ХХХот ХХХ пункта 4.2.2, в чем ему было отказано письмом от 23.11.2022 б/н.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В отличие от указанного общего правила, в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор вправе, если иное не установлено федеральным законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Приведенные положения статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежащие применению при разрешении спора, свидетельствуют о различном регулировании законодателем содержания прав и обязанностей сторон при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до пяти и более чем пять лет, то есть при долгосрочной аренде.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) в пункте 18 были даны разъяснения о том, что при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Указанное разъяснение основано на особенностях долгосрочной аренды, при которой в силу законодательного регулирования не предусмотрена необходимость предварительного согласия публичного собственника на передачу в субаренду и это правило не может быть изменено соглашениями сторон. В отсутствие изменения этой нормы разъяснение является актуальным при рассмотрении настоящего спора.

Арендатор публичного земельного участка по договору аренды, заключенному на срок более чем пять лет, имеет право передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу при условии уведомления арендодателя. Данное право арендатора не может быть ограничено договором (пункт 22 "Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 4 (2021)" (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 N 305-ЭС21-4791).

Судом также учитывается тот факт, что на торги ответчиком передано право аренды земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, которое в силу закона не обязательно должно приобретаться исключительно на торгах.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства (подпункт 15 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Его заключению должны предшествовать подача заявления о предоставлении земельного участка, опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей, обеспечение иным гражданам возможности подавать заявления о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды этого участка в течение тридцати дней со дня опубликования извещения (подпункт 1 пункта 1, пункт 4 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации).

В отсутствие заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов (пункт 5 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации).

В случае поступления конкурирующих заявлений уполномоченный орган должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов и о проведении соответствующего аукциона (пункт 7 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в силу приведенных норм закона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства может быть заключен не только путем проведения торгов, но и в ином порядке, что исключает применение к таким договорам предусмотренного пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации запрета на уступку прав арендатора, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, был заключен договор в отношении конкретного участка - по результатам торгов или без их проведения.

Кроме того, суд учитывает, что ФИО2 в данном случае не являлся победителем торгов.

В соответствии с пунктом 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Аналогичные условия предусмотрены п. 17 ст. 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, аукцион на право заключения договора аренды признан несостоявшимся и победителя не имел, договор аренды заключен на основании пункта 14 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации с единственным участников аукциона.

С учетом изложенного, положения пункта 4.2.2 договора аренды земельного участка № ХХХ от ХХХ противоречат пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, а значит, являются недействительными в соответствии с положениями статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, на основании вышеприведенных правовых норм и установленных по делу обстоятельств суд приходит к выводу о признании недействительным пункта 4.2.2 договора аренды земельного участка № ХХХот ХХХ, заключенного между ФИО2 и Администрацией Новоуральского городского округа, и требования искового заявления находит обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО2 к Администрации Новоуральского городского округа о признании договора аренды земельного участка недействительным в части – удовлетворить.

Признать недействительным пункт 4.2.2 договора аренды земельного участка №ХХХ от ХХХ, заключенного между ФИО2 и Администрацией Новоуральского городского округа.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда, через Новоуральский городской суд Свердловской области.

Председательствующий О.В. Медведева

Согласовано:

Судья О.В.Медведева