Дело №2-3624/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 октября 2017 года г. Белгород

Октябрьский районный суд г. Белгорода в составе:

председательствующего судьи Свищёва В.В. 

при секретаре Лазаревой Е.Б. 

с участием представителя АО «БИК» ФИО5 по доверенности 

ответчика ФИО6, 

представителя ответчиков ФИО7 и ООО «Регионбизнесконсалтинг» ФИО8, на основании доверенностей

в отсутствие Управления Росреестра по Белгородской области, просившего о рассмотрении без участия 

рассмотрев в открытом заседании гражданское дело 

по иску Акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО7, ООО «Регионбизнесконсалтинг», ФИО6 о признании незаконными действий кадастрового инженера, признании недействительным технического плана здания, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту – ЕГРП) записей о постановке на кадастровый учет, о регистрации права собственности 

Установил :

23 июня 2009 года между АО «БИК» и ФИО6. был заключен договор № № купли-продажи земельного участка площадью 1515 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>. В соответствии с вышеуказанным договором цена земельного участка составляет 1136000 руб., из которых было оплачено 35000 рублей. На оплату оставшейся части стоимости земельного участка в сумме 1101000 руб. Кизиловой предоставлена отсрочка платежа до 23.06.2017 года ( п.2.3 договора). 

Дело инициировано иском АО «БИК» к кадастровому инженеру ФИО7, ООО «Регионбизнесконсалтинг», ФИО6, в котором просит:

признать незаконными действия кадастрового инженера ООО «Регионбизнесконсалтинг» ФИО7 по подготовке технического плана здания, расположенного по адресу: 

<

адрес> от 3 сентября 2014 года, 

признать недействительным технический план указанного здания;

исключить из ЕГРП записи:

о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

о регистрации № № от 16 сентября 2014 года права собственности ФИО6 на объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

адрес>;

взыскать с ООО «Регионбизнесконсалтинг», ФИО7, ФИО6 судебные расходы в размере 37000 рублей, в том числе 25000 рублей на выполнение инженерно-обследовательских работ и подготовке заключения, 12000 рублей – государственная пошлина при обращении в суд. 

В обоснование указано, что для прощения долга, указанного в п. 2.3 договора, 13 апреля 2016 года ФИО6 представила в АО «БИК» копию свидетельства о государственной регистрации права собственности на двухэтажный дом площадью 60 кв.м. по адресу: 

<

адрес>. 20 декабря 2016 года сотрудниками истца и специалистами ООО «Строительная экспертиза» была проведено обследование возведенного строения требованиям действующих нормативных документов и на пригодность для постоянного проживания. Согласно заключению ООО «Строительная экспертиза» от 23 декабря 2016 года обследованный объект недвижимости имеет площадь меньше заявленной в свидетельстве о государственной регистрации и является объектом незавершенного строительства. Государственная регистрация права на указанный объект строения осуществлена в результате внесения кадастровым инженером ФИО7 (работником ООО «Регионбизнесконсалтинг») недостоверных сведений в технический план здания сведений о жилом доме, чем нарушены права АО «БИК». 

В судебном заседании представитель АО «БИК» ФИО5 поддержала иск, просила удовлетворить. 

Ответчик ФИО6 возражала, считала дом пригодным для проживания, поясняя, что на момент его сдачи было и окно на крыше, лишение права собственности незаконно, так как оно не связано с договорными обязательствами. 

Ответчиком ФИО7 представлены письменные возражения об отказе в удовлетворении исковых к ней и ООО «РБК». Позиция мотивирована тем, что в ч. 3 ст. 15 ЖК РФ установлено, что порядок признания жилого помещения пригодным для проживания определяется уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. Действует Положение о признании помещения жилым помещением, непригодным для проживания, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47. Указанные вопросы решает специально создаваемая межведомственная комиссия. В связи с этим заключение ООО «Строительная экспертиза» о непригодности жилого дома для проживания является недопустимым доказательством. Действия кадастрового инженера и технический план законны, поскольку план изготовлен в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» на основании представленной заказчиком декларации об объекте. До 1 января 2017 года у кадастрового инженера не было прав и обязанностей заходить в дом и обмерять площадь объекта, он не уполномочен законом проводить оценку технического состояния объекта, его соответствие СНиП и СанПиН. Обязанность отражения в техническом плане информации о подключенных коммуникациях не предусматривалась.

Представитель ответчиков ФИО8 возражал по иску, указывал, что кадастровый инженер в дом при составлении технического плана не заходил, у истца нет полномочий оценивать дом нам пригодность проживания. 

От представителя третьего лица Управления Росреестра по Белгородской области, поступил отзыв, в котором, указывая на материальной незаинтересованность сообщалось об отсутствии возражений по иску. 

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд признает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

23 июня 2009 года между АО «БИК» продавцом и ФИО6 как покупателем был заключен договор № № купли-продажи земельного участка площадью 1515 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> (лд.11-12). 

В разделе 2 договора сторонами оговорены цена и порядок расчетов. Цена земельного участка составляет 1136000 руб., 35000 рублей оплачивается в течение 5 дней со дня заключения договора, на оплату оставшейся части стоимости земельного участка в сумме 1101000 руб. покупателю предоставляется отсрочка платежа на 8 лет до 23.06.2017 года. 

По акту приема-передачи указанный земельный участок передан от продавца покупателю 23 июня 2009 года (лд.13). 

Согласно пунктам 3.2.4, 3.2.5 договора в течение 5 лет со дня государственной регистрации права собственности на земельный участок покупатель обязан построить на нем жилой дом, пригодный для постоянного проживания, и в установленном порядке оформить на дом право собственности, а также - подключить построенный жилой дом к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, электрической энергией и природным газом.

В пунктах 2.4, 2.5 договора определено, что в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ с момента передачи участка покупателю и до его полной оплаты участок признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате цены участка. По истечении срока отсрочки долг по оплате оставшейся части цены участка прощается в соответствии со ст. 415 ГК РФ, если покупатель в течение 5 лет со дня государственной регистрации права собственности \на участок построит на нем жилой дом и в установленном порядке оформит на него право собственности. 

Покупатель ФИО6 не исполнила условия договора купли-продажи по постройке на земельном участке в установленный срок жилого дома, пригодного для постоянного проживания, не смотря на предоставление продавцу в апреле 2016 года копии свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилой дом. 

Как следует из свидетельства о государственной регистрации выданного 21 июля 2015 года, повторно, взамен свидетельства 16.09.2014 года, ФИО9 построила жилой дом площадью 60 кв.м. этажность 2 (с мансардой) по адресу: 

<

адрес> (лд. 14). Однако данное строение не отвечает требованиям законодательства и условиям договора купли-продажи. 

В статье 1 Градостроительного Кодекса РФ определено, что объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. 

Следовательно, незавершенные строительством объекты, являются самостоятельным видом объектов капитального строительства. 

В соответствии со ст. 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В рамках проверки исполнения обязательств по договору купли-продажи 10 октября 2014 года специалистами АО «БИК» составлен акт проверки, в ходе которой установлено наличие строения из деревянного бруса с приложением фото (лд.15). На фотографиях виден дом, выполненный из деревянных бревен, на столбчатом фундаменте, при этом отсутствует перекрытие между крышей и первым этажом, с одной стороны, крыша имеет незакрытое пространство (лд.16-20). 

20 декабря 2016 года представителем АО «БИК», сотрудниками ООО «Строительная экспертиза», в присутствии мужа собственника ФИО10 составлен акт обследования земельного участка и строения (лд.21). Его результаты отражены в заключении № ООО «Строительная экспертиза» от 23 декабря 2016 года, составленном директором ФИО1 заместителем директора ФИО2., начальником отдела обследования зданий и сооружений ФИО3 инженером-проектировщиком ФИО4 (лд.30). 

В заключении сделаны выводы, что исследованный объект является объектом незавершенного строительства, площадь которого меньше заявленной, так как не учитывался мансардный этаж, в связи с отсутствием перекрытия и разграничения внутреннего строительного объема; строение не отвечает требованиям СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001» (пунктам 4.2., 4.3, 4.4, 8.2, 8.8, 8.9, 8.10, 12); строение не пригодно для постоянного проживания граждан и не отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам (лд.46-48). 

Возражения ответчика о недопустимости данного доказательства суд признает не убедительными. 

Согласно ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Суд оценивает заключение ООО «Строительная экспертиза» как письменное доказательство, представленное стороной истца в защиту своей позиции. То, что Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47 определен порядок признания помещения жилым, непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным, не свидетельствует о недопустимости заключения специалистов ООО «Строительная экспертиза» в области строительства, поскольку основанием спора в иске завялено нарушение прав истца как продавца и залогодержателя по договору купли-продажи. 

В соответствии с ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (в предыдущей редакции) государственным кадастровым учетом недвижимого имущества) признавались действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Согласно ст.25.3 п.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 года №122-ФЗ (в редакции, действовавшей до 1 января 2017 года) основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, являются: документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержание его описание; правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Статьей 16 Федерального закона « О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 года №221-ФЗ (в редакции, действовавшей до 1 января 2017 года) устанавливалось, что кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости. 

С учетом, установленных в ходе судебного разбирательства обстоятельств, суд пришел к выводу, об отсутствии законных оснований для регистрации права собственности за ФИО6 и постановки на кадастровый учет с номером №, как вновь созданного объекта, жилого дома площадью 60 кв.м. этажностью 2 (с мансардой) по адресу: 

<

адрес>, поскольку он являлся объектом незавершенного строительства. 

Статьей 22 указанного закона предусматривалось, что одним из необходимых документов для кадастрового учета является технический план. Технический план является результатом кадастровых работ, после выполнения, которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган учета заявления о постановке на учет объекта недвижимости. Технический план подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план ( ст.41 ФЗ). 

Основанием государственной регистрации послужил технический план здания – жилого дома, выполненный кадастровым инженером ООО «Регионбизнесконсалтинг» ФИО7 3 сентября 2014 года. 

В соответствии со ст. 29.1, 29.2 Федерального закона «О кадастровой деятельности» от 24.-07.2007 года № 221-ФЗ кадастровый инженер обязан: 

соблюдать требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области кадастровых отношений, а также соблюдать стандарты осуществления кадастровой деятельности и правила профессиональной этики кадастровых инженеров; 

отказаться от заключения договора подряда на выполнение кадастровых работ в случае, если объект недвижимости, в отношении которого заказчик кадастровых раб предполагает выполнение таких работ, не является объектом недвижимости, в отношении которого осуществляется кадастровый учет в соответствии с данным Федеральным законом; 

отказаться от выполнения кадастровых работ в случае, если предоставленные заказчиком кадастровых работ документы содержат недостоверные сведения;

кадастровый инженер при наличие вины несет ответственность за несоблюдение настоящего Федерального закона, других федеральных законов, иных нормативных актов Российской Федерации в области кадастровых отношений, в том числе за недостоверность сведений межевого плана, технического плана, акта обследования или карты-плана территории, на основании которых в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об объектах недвижимости и которые подготовлены таким кадастровым инженером. 

Таким образом, суд пришел к выводу, что действия кадастрового инженера не соответствуют требованиям закона, в силу которого, он был обязан отказаться от выполнения кадастровых работ и составления технического плана на несуществующий завершенный объект капитального строительства – жилой дом. Сам технический план является недействительным. 

Доводы ответчика ФИО7 о правомерности составления технического плана без захода кадастрового инженера в дом и обмера его площади, противоречат закону «О кадастровой деятельности» длительности, в котором и в редакции до 1 января 2017 года, предусматривалась обязанность инженера отказаться от заключения договора выполнения кадастровых работ, если объект недвижимости, не является объектом недвижимости, в отношении которого осуществляется кадастровый учет в соответствии с данным Федеральным законом. ФИО7 должна была убедится, что предоставленный ФИО6 жилой дом, завершен строительством, и, если это требовалось, вправе была произвести осмотр и обмеры внутри строения. 

Утверждение ФИО6, что на момент составления технического плана жилой дом соответствовал всем требованиям, не подтверждено доказательствами и не соответствует результатам проверки исполнения обязательств по договору купли-продажи специалистами АО «БИК», проведенной 10 октября 2014 года. 

В связи с удовлетворением исковых требований о признать незаконными действия кадастрового и признанием недействительным технического плана несуществующего объекта капитального строительства, постановка на государственный кадастровый учет с номером № жилого дома площадью 60 кв.м. этажностью 2 (с мансардой) по адресу: 

<

адрес> с государственной регистрацией на него права собственности за ФИО6 являются незаконными. Записи о государственной регистрации и постановке жилого дома на государственный кадастровый учет подлежат исключению из ЕГРП. 

На основании ст. 98 ГПК РФ, в связи с удовлетворением иска, понесенные истцом судебные расходы подлежат полному возмещению в сумме 37000 рублей, в том числе 25000 рублей на выполнение инженерно-обследовательских работ и подготовке заключения, 12000 рублей – госпошлина. Данная сумма взыскивается судом в долевом порядке в равных долях с ответчиков ФИО7 и ФИО6, виновных в нарушении и угрозе нарушения прав истца как продавца и залогодержателя по договору купли-продажи земельного участка от 23 июня 2009 года. 

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск АО «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО7, ООО «Регионбизнесконсалтинг», ФИО6 о признании незаконными действий кадастрового инженера, признании недействительным технического плана здания, исключении из ЕГРП записей о постановке на кадастровый учет, о регистрации права собственности признать обоснованным. 

Признать незаконными действия кадастрового инженера ООО «Регионбизнесконсалтинг» ФИО7 по подготовке технического плана здания, расположенного по адресу: 

<

адрес> от 3 сентября 2014 года и признать недействительным данный технический план указанного здания. 

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

запись о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

запись о регистрации № № от 16 сентября 2014 года права собственности ФИО6 на объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

адрес>;

Взыскать в пользу АО «Белгородская ипотечная корпорация» судебные расходы в размере 37000 рублей с ФИО7 и ФИО6 в равных долях по 18500 рублей с каждой. 

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия текста решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Белгорода.

Мотивированное решение изготовлено 7 ноября 2017 года. 

Председательствующий В.В. Свищёв