РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

Дело № 2-2070/2020 09 ноября 2020 года

Октябрьский районный суд города Архангельска в составе председательствующего судьи Акишиной Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Вещагиной О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Архангельске гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Лира» к обществу с ограниченной ответственностью «Север Софт Строй», ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 о признании недействительными договоров инвестирования, применении последствий недействительности сделок, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Лира» обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Север Софт Строй», ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, Аман Е.С., ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 о признании недействительными договоров инвестирования, применении последствий недействительности сделок. В обоснование требований истец указал, что 01 февраля 2016 года между обществами заключено соглашение о прекращении новацией обязательства по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества от 28 декабря 2015 года инвестированием в строительство; результатом инвестиционной деятельности является нежилое помещение торгового назначения, общей проектной площадью 840 кв.м, расположенное на первом этаже административного здания со встроенными помещениями торгового назначения по 

<

адрес>. В целях обеспечения обязательств по соглашению о новации обществами также заключен договор об ипотеке от 01 февраля 2016 года, по которому в качестве заложенного имущества принят объект незавершенного строительства, площадью 2926,4 кв.м, по 

<

адрес>, с общей степенью готовности 23%, а также право аренды на земельный участок общей площадью 0,1194 га. Вместе с тем, ответчик ООО «Север Софт Строй» в нарушение п. 3.3 договора об ипотеке без согласования с истцом заключил с остальными ответчиками договоры инвестирования, согласно которым предметом инвестиционной деятельности являются нежилые помещения, расположенные на цокольном и 2 этажах переданного в залог объекта незавершенного строительства. 

Представитель истца ФИО11 в судебном заседании настаивал на удовлетворении требований.

Представители ответчика ООО «Север Софт Строй» ФИО12 и ФИО13; представитель ответчиков ФИО2, ФИО3, ФИО4 – ФИО14; ответчики ФИО6, ФИО2 ФИО3 в судебном заседании просили в удовлетворении требований истцу отказать.

Ответчики ФИО1, ФИО3, ФИО4, Аман Е.С., ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

По определению суда дело рассмотрено при данной явке. 

Заслушав стороны и их представителей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности, неустойкой, поручительством, залогом.

В соответствии с п. 2 ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу, либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

На основании п. 2 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.

Согласно п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

На основании ст. 39 указанного закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил п. 1 и 2 ст. 37 данного Закона, залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ либо досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В силу п. 2 ст. 166 ГК РФ оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно п. 1 ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа (п. 2 ст. 173.1 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения 

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Судом установлено, что 01 февраля 2016 года между ООО «Лира» и ООО «Север Софт Строй» заключено соглашение о прекращении новацией обязательства по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества от 28 декабря 2015 года инвестированием в строительство. 

Результатом инвестиционной деятельности является нежилое помещение торгового назначения, общей проектной площадью 840 кв.м, расположенное на первом этаже объекта - административного здания со встроенными помещениями торгового назначения, создаваемое на земельных участках, указанных в п. 2.1 данного Соглашения. Объект имеет следующие проектные характеристики: общая площадь 5580 кв.м., объем - 20 420,86 куб.м., в том числе подземной части - 4766,84 кв.м., количество этажей - 5, площадь застройки 1236,70 кв.м. по 

<

адрес> (п. 2.6, 2.7 Соглашения о новации). 

Пунктом 2.1 Соглашения о новации определено, что земельные участки - это следующие земельные участки: 1) участок, общей площадью 0,1194 га, кадастровый номер №, разрешенное использование: для строительства административного здания со встроенными помещениями производственного и торгового назначения, адрес (местоположение) объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание швейной фабрики. Участок находится примерно в 30 метрах от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>. Участок находится у ООО «Север Софт Строй» на праве аренды в соответствии с договором аренды земельных участков от 23 июня 2015 года № (о), заключенным ООО «Север Софт Строй» с Министерством имущественных отношений Архангельской области. Указанный договор зарегистрирован 29 июля 2015 года, номер государственной регистрации: №; 2) участок, общей площадью 0,0667 га, кадастровый номер №, разрешенное использование: для эксплуатации здания вспомогательного склада, адрес (местоположение) объекта: Архангельская область, г. Архангельск, Октябрьский территориальный округ, по 

<

адрес>. Участок находится у ООО «Север Софт Строй» на праве аренды в соответствии с договором аренды земельного участка с последующим выкупом от 09 июня 2014 года, заключенным ООО «Север Софт Строй» с ООО «Регион». Указанный договор зарегистрирован 24 июня 2014 года, номер государственной регистрации №.

В соответствии с п. 4.1.2 Соглашения о новации, ООО «Север Софт Строй» в течение 14 календарных дней с момента получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию обязуется передать в собственность ООО «Лира» результат инвестиционной деятельности, с документами необходимыми для государственной регистрации прав ООО «Лира» на результат инвестиционной деятельности, и иную необходимую документацию, включая гарантийные обязательства, а также техническую информацию.

Согласно п. 5.1 Соглашения о новации, ООО «Север Софт Строй» обязуется завершить строительство объекта и получить разрешение на ввод в эксплуатацию не позднее первого квартала 2017 года.В п. 4.1.23 Соглашения о новации помимо ООО «Лира» указаны другие инвесторы указанного административного здания со встроенными помещениями торгового назначения по ул. Гагарина в г. Архангельске, а именно: ИП ФИО15, ООО «ТК КРЕПЫШ», ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25

В целях обеспечения обязательств по Соглашению о новации 01 февраля 2016 года между ООО «Лира» и ООО «Север Софт Строй» заключен договор об ипотеке, в соответствии с которым в качестве заложенного имущества приняты: 

- объект незавершенного строительства, площадью 2926,4 кв.м., степень готовности объекта 23%, расположенный по адресу: Архангельская область, 

<

адрес>, принадлежащий на праве собственности ООО «Север Софт Строй», о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28 мая 2015 года сделана запись регистрации №;

- право аренды на земельный участок, общей площадью 0,1194 га, кадастровый номер №, разрешенное использование: для строительства административного здания со встроенными помещениями производственного и торгового назначения, адрес (местоположение) объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир: здание швейной фабрики. Участок находится примерно в 30 метрах от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>. Участок находится у ООО «Север Софт Строй» на праве аренды в соответствии с договором аренды земельных участков от 23 июня 2015 года № 4/244 (о), заключенным ООО «Север Софт Строй» с Министерством имущественных отношений Архангельской области (указанный договор зарегистрирован 29 июля 2015 года, номер государственной регистрации: 29-29/001-29/001/092/2015-347/2).

Незавершенное строительство расположено на данном земельном участке.

В соответствии с п. 3.3 договора об ипотеке от 01 февраля 2016 года, ООО «Север Софт Строй» не вправе распоряжаться переданным в залог недвижимым имуществом (в том числе осуществлять его продажу, мену, дарение, сдачу в аренду, передачу в качестве вклада (доли) в имущество юридического лица, включая передачу прав, связанных с пользованием и распоряжением заложенным недвижимым имуществом), проводить ремонтные работы (в том числе реконструкцию), заключать мировое соглашение между ООО «Север Софт Строй» и третьим лицом, без письменного согласия ООО «Лира». Ограничение по распоряжению переданным в залог недвижимым имуществом распространяется на помещения 2 и 3 этажа объекта незавершенного строительства.

ООО «Лира» выполнены обязательства по Соглашению о новации в части инвестирования строительства административного здания со встроенными помещениями торгового назначения на сумму в размере 46 200 000 руб. без НДС. 

Данные обстоятельства сторонами не оспариваются.

Из материалов дела судом также установлено, что между ООО «Север Софт Строй» заключены следующие договоры инвестирования в строящемся спорном объекте с: 

- ФИО1 от 15 сентября 2018 года общей площадью 43,5 кв.м на 2 этаже объекта и от 20 сентября 2018 года общей площадью 50,4 кв.м на 2 этаже объекта;

- ФИО2 от 26 января 2018 года общей площадью 40 кв.м на 2 этаже объекта и от 29 марта 2018 года общей площадью 15 кв.м на 2 этаже объекта;

- ФИО3 от 13 июля 2017 года общей площадью 40 кв.м на 2 этаже объекта и от 12 октября 2018 года общей площадью 30 кв.м на 2 этаже объекта;

- ФИО4 от 02 октября 2018 года общей площадью 6,2 кв.м на 2 этаже объекта;

- Аман Е.С. от 13 июля 2016 года с уступкой прав требований от 12 марта 2018 года с учетом дополнительного соглашения от 13 июля 2018 года общей площадью 212 кв.м на 3 этаже объекта;

- ФИО6 от 10 августа 2018 года общей площадью 23 кв.м на 2 этаже объекта;

- ФИО7 (до смены фамилии Плукчи) Ю.В. от 29 января 2018 года общей площадью 45 кв.м на 2 этаже объекта;

- ФИО8 от 15 декабря 2016 года общей площадью 200 кв.м на цокольном и 2-м этажах объекта;

- ФИО9 от 15 января 2018 года общей площадью 90 кв.м на 2 этаже объекта;

- ФИО10 от 07 декабря 2017 года общей площадью 35 кв.м на 2 этаже объекта.

Истец своего письменного согласия на заключение данных сделок не давал. Ответчики к нему за получением согласия не обращались.

Также судом установлено, что 19 октября 2018 года ООО «Север Софт Строй» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

По окончании строительства 22 мая 2019 года на здание зарегистрировано право собственности за ООО «Север Софт Строй».

Также в ЕГРН внесены записи об обременении: ипотека № в отношении здания по адресу: 

<

адрес>; ипотека № в отношении земельного участка с кадастровым номером №; ипотека № в отношении земельного участка с кадастровым номером №.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 26 июня 2020 года по договору ипотеки от 01 февраля 2016 года, заключенному между ООО «Лира» и ООО «Север Софт Строй» в обеспечение исполнения обязательств по соглашению о новации от 01 февраля 2016 года, признаны отсутствующими следующие обременения: ипотека № в отношении здания; ипотека № в отношении земельного участка с кадастровым номером №; ипотека № в отношении земельного участка с кадастровым номером №. 

Этим же решением Арбитражного суда ООО «Лира» в иске к ООО «Север Софт Строй» об обращении взыскания на заложенное имущество по договору ипотеки от 01 февраля 2016 года отказано.

Указанное решение постановлением четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07 сентября 2020 года оставлено без изменения и вступило в законную силу. 

Согласно ч. 3 ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

В соответствии с п. 4 ст. 329 ГК РФ прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу п. 5.11 договора ипотеки от 01 февраля 2016 года договор действует до момента прекращения обеспеченного залогом обязательства или прекращает свое действие по иным обстоятельствам, предусмотренным действующим законодательством РФ.

Согласно Конституции Российской Федерации каждому гарантируется государственная, в том числе судебная, защита его прав и свобод (ч. 1 ст. 45, ч. 1 ст. 46). Право на судебную защиту является непосредственно действующим, оно признается и гарантируется в Российской Федерации согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией Российской Федерации (ч. 1 ст. 17, ст. 18).

Исходя из принципа диспозитивности гражданского судопроизводства заинтересованное лицо по своему усмотрению выбирает формы и способы защиты своих прав, не запрещенные законом. 

В силу положений ч. 1 ст. 3 ГПК РФ целью судебной защиты является восстановление нарушенных или оспариваемых прав.

Под заинтересованным лицом понимается лицо, утверждающее о нарушении либо оспаривании его прав и законных интересов.

В соответствии с указанной правовой нормой, а также в силу положений ст. 11 ГК РФ защите подлежит реально нарушенное право.

Таким образом, действующее законодательство прямо предусматривает, что заявленные требования о пресечении действий, нарушающих право, может быть использовано конкретным субъектом в качестве способа защиты его нарушенного права.

При этом, исходя из принципа соблюдения баланса интересов сторон, сам по себе факт возможного нарушения прав истца при заключении договоров между ответчиками не является достаточным основанием к удовлетворению иска.

Принимая во внимание, что решением Арбитражного суда Архангельской области от 26 июня 2020 года было установлено, что обязательства ООО «Север Софт Строй» по передаче ООО «Лира» результата инвестиционной деятельности исполнены в полном объеме и оснований для сохранения обременений не имеется, ипотека признана отсутствующей, суд приходит к выводу, что наличие заключенных ответчиком ООО «Север Софт Строй» договоров инвестирования с другими ответчиками прав и законных интересов истца не затрагивает. 

Наличие же обременений в отношении тех же объектов недвижимости в рамках исполнительного производства по исполнению иных судебных решений между ООО «Север Софт Строй» и ООО «Лира» основанием для признания оспариваемых договоров инвестирования не является. 

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Лира» к обществу с ограниченной ответственностью «Север Софт Строй», ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 о признании недействительными договоров инвестирования, применении последствий недействительности сделок – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Архангельский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд города Архангельска.

Мотивированное решение изготовлено 16 ноября 2020 года.

Председательствующий Е.В. Акишина