Дело № 3а-22/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17 марта 2020 г. г. Биробиджан 

Суд Еврейской автономной области в составе:

председательствующего судьи Кочева С.Н.,

при секретаре Мерзляковой А.Ю.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области, правительству Еврейской автономной области об установлении кадастровой стоимости трёх земельных участков равной их рыночной стоимости, 

У С Т А Н О В И Л:

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости трёх земельных участков, расположенных в 

<

...> ЕАО, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, равной их рыночной стоимости, установленной в отчётах об определении рыночной стоимости земельного участка, составленных ООО РЭОЦ «Вымпел» 23.12.2019, с кадастровыми номерами: 

№ 

<

...>, площадью 1357784 кв.м, - в размере 2 226 766 руб., по состоянию на 14.01.2016 (отчёт № № 

<

...>-ЗУ);

№ 

<

...>, площадью 1871034 кв.м, - в размере 3 068 496 руб., по состоянию на 20.07.2016 (отчёт № № 

<

...>-ЗУ);

№ 

<

...>, площадью 303220 кв.м, - в размере 257 737 руб., по состоянию на 21.12.2017 (отчёт № № 

<

...>-ЗУ).

Требования мотивировал тем, что является арендатором земельных участков, арендная плата за пользование которыми исчисляется исходя из кадастровой стоимости, утверждённой постановлением правительства ЕАО от 29.11.2012 № 680-пп. Полагая, что кадастровая стоимость земельных участков завышена, следовательно, он имеет законный интерес в её установлении в размере их рыночной стоимости. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, действующий на основании доверенности от 20.12.2019, заявленные требования поддержал. 

Административный истец, представители административных ответчиков, заинтересованных лиц в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены заблаговременно и надлежащим образом. Управление Росреестра по ЕАО просило рассмотреть дело без их участия, правительство ЕАО, ФГБУ «ФКП Росреестра», администрация МО «Ленинский муниципальный район» ЕАО о причинах неявки не известили, в связи с чем на основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) административное дело рассмотрено в их отсутствие.

Из отзыва на административный иск административного ответчика Управления Росреестра по ЕАО от 06.02.2020 следует, что Управление не препятствует административному истцу в реализации его прав. 

Исследовав материалы административного дела, выслушав пояснения представителя административного истца, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В силу пунктов 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи, когда в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Частями 1 и 3 статьи 245 КАС РФ, частью 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде. 

Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что постановлением правительства ЕАО от 29.11.2012 № 680-пп утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения на территории ЕАО по состоянию на 01.01.2012, в том числе средние и минимальные удельные показатели кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения на территории ЕАО.

Сведения о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № 

<

...>, № 

<

...>, № 

<

...> внесены в Единый государственный реестр недвижимости 15.01.2016, 21.07.2016, 21.12.2017 соответственно, следовательно, установленный частью 3 статьи 245 КАС РФ пятилетний срок обращения в суд, истекает 15.01.2021, 21.07.2021 и 21.12.2022.

ФИО2 обратился в суд ЕАО с настоящим иском 30.12.2019, то есть в установленный законом срок.

Пунктом 1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

В силу абзаца 4 пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (подпункт 12 пункта 2 статьи 39.6).

Согласно договору о передаче прав и обязанностей от 

<

...>, М. передал ФИО3 все права и обязанности по заключённому ранее договору аренды земельного участка между КФХ М. и администрацией Ленинского муниципального района ЕАО от 

<

...> № 

<

...>, с кадастровым номером № 

<

...> сроком действия по 16.05.2021.

Согласно договору о передаче прав и обязанностей от 

<

...> М. передал ФИО3 все права и обязанности по ранее заключённому договору аренды земельного участка между КФХ М. и администрацией Ленинского муниципального района ЕАО от 

<

...> № 

<

...>, с кадастровым номером № 

<

...> сроком действия по 30.06.2026. 

Согласно договору аренды земельного участка от 

<

...> № 

<

...> земельный участок с кадастровым номером № 

<

...> передан администрацией Ленинского муниципального района ЕАО в аренду КФХ ФИО2 сроком по 14.01.2028.

Арендная плата по указанным договорам рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельных участков.

Поскольку административный истец является арендатором названных земельных участков, арендная плата за пользование которыми рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, следовательно, её результатами затронуты его права и обязанности, что в свою очередь даёт ему право на обращение в суд с административным иском.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, абзац 3 части 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Как следует из материалов дела, кадастровая стоимость спорных земельных участков определена на основании постановления правительства ЕАО от 29.11.2012 № 680-пп: с кадастровым номером № 

<

...> по состоянию на 14.01.2016 в размере 4 765 821 руб. 84 коп., с кадастровым номером № 

<

...> по состоянию на 20.07.2016 в размере 6 567 329 руб. 34 коп., с кадастровым номером № 

<

...> по состоянию на 21.12.2017 в размере 1 064 302 руб. 20 коп.

В соответствии с абзацем 5 части 16 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и пункта 4 части 2 статьи 246 КАС РФ к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчёт об оценке объекта оценки.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28, исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчёт о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Оспаривая кадастровую стоимость, административным истцом представлены в суд отчёты об определении рыночной стоимости земельных участков от 23.12.2019 № № 

<

...>-ЗУ, № № 

<

...>-ЗУ, № № 

<

...>-ЗУ изготовленные ООО РЭОЦ «Вымпел», оценщик Щ. (свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков - Некоммерческое партнёрство «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков» от 

<

...> № 

<

...>; квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» от 26.03.20018 № 

<

...>; полис обязательного страхования ответственности оценщика ПАО «САК «ЭНЕРГОГАРАНТ» № 

<

...> сроком действия с 11.12.2019 по 10.12.2020).

Отчёты оценщика содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемых объектов и соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3), утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утверждённого приказом Минэконразвития России от 25.09.2014 № 611 оценщиком дано точное описание объектов оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики земельных участков, в том числе их площадь, вид разрешённого использования, месторасположение. Произведён анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков, других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объектам оценки, но влияющим на их стоимость. Процесс оценки объектов недвижимости подробно описан. Оценив преимущества и недостатки каждого подхода, оценщик в результате применил сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж, для чего произвёл обзор доступных источников информации для поиска аналогов и обоснование выбора источников информации. В результате им были отобраны объекты аналоги, сопоставимые с объектами оценки, вся необходимая информация в отношении объектов аналогов приведена в отчётах, с указанием характеристик объектов сравнения. На различия между объектами оценки и объектами-аналогами оценщиком применены соответствующие корректировки. На основе полученных результатов определена итоговая стоимость земельных участков. В отчётах присутствуют все необходимые ссылки на источники используемой информации, содержатся таблицы, копии карт с указанием места расположения объектов оценки, описания расчётов, сами расчёты и пояснения к ним.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, так как представленные отчёты соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности, положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки.

В связи с этим, отчёты от 23.12.2019 № № 

<

...>-ЗУ, № № 

<

...>-ЗУ, № № 

<

...>-ЗУ отвечают требованиям относимости, допустимости и являются надлежащим доказательством, подтверждающим достоверную рыночную стоимость земельных участков.Иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость земельных участков является иной, чем установлено в отчётах, сторонами, заинтересованными лицами по делу, суду не представлено.

В связи с этим, суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости названных выше земельных участков равной значению, указанному в отчётах от 23.12.2019.

В соответствии с частью 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку административный истец ФИО2 обратился в суд с административным иском 30.12.2019, следовательно, установленная судом кадастровая стоимость земельных участков подлежит применению на период с 01.01.2019 и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

В связи с этим, решение суда является основанием для внесения вЕдиныйгосударственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости указанных в административном иске земельных участков в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 295-298 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 Ислама оглы к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области, правительству Еврейской автономной области об установлении кадастровой стоимости трёх земельных участков равной их рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, с кадастровым номером № 

<

...>, площадью 1357784 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (пашня), адрес (местоположение): Еврейская автономная область, 

<

...>, 

<

...>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 14.01.2016 в размере 2 226 766 (два миллиона двести двадцать шесть тысяч семьсот шестьдесят шесть) рублей. 

Установить кадастровую стоимость двух земельных участков, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для осуществления хозяйственной деятельности связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур (ведения крестьянского (фермерского) хозяйства):

- с кадастровым номером № 

<

...>, площадью 1871034 кв.м, адрес (местоположение): Еврейская автономная область, 

<

...> 

<

...>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 20.07.2016 в размере 3 068 496 (три миллиона шестьдесят восемь тысяч четыреста девяносто шесть) рублей.

- с кадастровым номером № 

<

...>, площадью 303220 кв.м, адрес (местоположение): Еврейская автономная область, 

<

...> 

<

...> 

<

...> равной его рыночной стоимости по состоянию на 21.12.2017 в размере 257 737 (двести пятьдесят семь тысяч семьсот тридцать семь) рублей.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2019 и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам очередной государственной кадастровой оценки.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать 30.12.2019. 

Настоящее решение суда в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» является основанием для внесения в Единыйгосударственный реестр недвижимостисоответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами - № 

<

...>, № 

<

...>, № 

<

...>.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через суд Еврейской автономной области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья суда ЕАО С.Н. Кочев