Дело № 2-1297/2025

16 июня 2025 года

город Котлас

29RS0008-01-2025-002059-95

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Котласский городской суд Архангельской области в составе

председательствующего судьи Смирнова Д.В.

при секретаре Рура И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПРОМБАЗИС» о признании требований незаконными, возложении обязанности передать объект долевого строительства, взыскании судебных расходов,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПРОМБАЗИС» (далее – ООО «СЗ «ПРОМБАЗИС») о признании незаконным требования ответчика об осуществлении доплаты по договору участия в долевом строительстве, возложении обязанности передать объект долевого строительства, взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 25 000 рублей.

В обоснование требований указала, что 7 ноября 2023 года между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. Истцом произведена оплата по договору в размере 3 130 400 рублей. В декабре 2024 года истцом получено уведомление застройщика об увеличении стоимости объекта на 306 700 рублей, в связи с чем предложено заключить дополнительное соглашение и произвести доплату. Без производства доплаты ответчик отказывается передать объект долевого строительства. Полагая данные требования застройщика незаконными, заявлен иск.

В судебном заседании истец ФИО2 и ее представитель – адвокат Шестаков А.А. требования поддержали.

Представитель ответчика ФИО3 исковые требования не признала, ссылаясь на обоснованность требований застройщика о производстве доплаты по договору.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд определил, рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Рассмотрев исковое заявление, заслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 7 ноября 2023 года между ООО «СЗ «Промбазис» (застройщик) и ФИО2 (участник долевого строительства) заключен договор № № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома (далее – договор № №), в соответствии с которым застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом по адресу: Архангельская область, г. Котлас, ул. .... и не позднее 3 месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать участнику долевого строительства квартиру, состоящую из двух комнат, общей площадью 60,2 кв. м (без учета площади лоджии – 58,7 кв. м), с проектным номером 3 на 3 этаже в этом доме.

В соответствии с п. 2.1 договора № 32 цена определена сторонами в размере 3 130 400 рублей.

Договор № № содержит условие, указанное в п. 2.3, согласно которому цена, указанная в п. 2.1. не окончательная, она подлежит изменению после заключения настоящего договора в случае, если по результатам первичной технической инвентаризации построенного (созданного) жилого дома фактическая общая площадь квартиры и фактическая площадь вспомогательных помещений (лоджий и/или балконов) уменьшатся или увеличатся по сравнению с проектными данными, указанными в п.1.2 договора. Окончательная цена договора рассчитывается сторонами как произведение стоимости одного квадратного метра в размере 50 000 рублей и фактической общей приведенной (расчетной) площади квартиры на первом и пятом этажах, и в размере 52 000 рублей и фактической общей приведенной (расчетной) площади квартиры на втором, третьем и четвертом этажах. Фактическая общая приведенная (расчетная) площадь квартиры состоит из суммы фактической общей площади квартиры и фактической площади вспомогательных помещений. Указанная в настоящем пункте стоимость одного квадратного метра не является окончательной, подлежит изменению за период действия договора в соответствии с его условиями.

В пункте 2.5 договора указано, что в связи с существенным возрастанием стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчиками, (в соответствии со ст. 709 ГК РФ), а также в связи с существенным возрастанием стоимости оказываемых застройщику третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора, цена квартиры может увеличиться, но не более 10 % от ее стоимости. Увеличение цены договора в этих случаях происходит с даты поступления уведомления от застройщика в почтовое отделение по месту жительства участника долевого строительства (ст. 165.1 ГК РФ). Дополнительное соглашение в связи с увеличением цены договора сторонами не составляется.

Пунктом 8.1 договора предусмотрено, что договор подлежит обязательной государственной регистрации в установленном законом порядке и считается заключенным с момента такой регистрации.

Изменения и дополнения к договорам оформляются сторонами в письменном виде (путем подписания дополнительных соглашений к договору) и подлежат государственной регистрации в установленном порядке (п. 8.2 договора № 32).

Как установлено судом, оплата по договору произведена истцом в полном объеме, что сторонами не оспаривалось.

25 ноября 2024 года ООО «СЗ «Промбазис» направило в адрес ФИО2, уведомление об изменении цены договора участия в долевом строительстве в связи с существенным возрастанием стоимости строительных материалов, резким увеличением стоимости их доставки, увеличением стоимости предоставляемых застройщику услуг, увеличением энергоресурсов и иных факторов, влияющих на ценообразование стоимости кв. м жилого помещения, а также которые нельзя было предусмотреть при заключении договора. С данным уведомлением застройщиком направлено дополнительное соглашение об увеличении цены договора на 306 700 рублей, а также предложено в течение 10 календарных дней со дня получения уведомления подписать данное соглашение.

Дополнительно соглашение не подписано участником долевого строительства, в установленном законом порядке не зарегистрировано.

24 декабря 2024 года ООО «СЗ «ПРОМБАЗИС» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № №.

Согласно заключению специалиста ИП ФИО1 от 20 мая 2025 года № № сметная стоимость строительства многоквартирного жилого дома по адресу: Архангельская область, городской округ «Котлас», ул. ...., за период с начала строительства дома в 1 квартале 2023 года до завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию (включительно) в 4 квартале 2024 года, с учетом последовательно действовавших в период с 4 квартала 2022 года по 4 квартал 2024 года индексов изменения сметной стоимости строительства, изменились в сторону увеличения стоимости строительства на 13,84% от уровня цен, соответствующих на период IV квартала 2022 года.

В соответствии с ч. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. 

Пунктом 2.5 договора участия в долевом строительстве установлена возможность изменения цены договора (не более 10 %) при существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчиками, а также в связи с существенным возрастанием стоимости оказываемых застройщику третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора.

В силу ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 1). 

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (п. 2).

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4). 

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

Довод стороны застройщика об отсутствии необходимости согласования условия о доплате в отдельном дополнительном соглашении основан на неправильном толковании материального закона.

То обстоятельство, что участники долевого строительства не оспорили п. 2.5 договора, предусматривающий возможность увеличения цены договора, не свидетельствует о согласовании сторонами такого увеличения в момент подписания данного договора. 

Увеличение цены договора возможно только путем заключения письменного соглашения в установленном законом порядке. 

При этом заключение дополнительного соглашения, подчиняясь общим правилам о заключении договоров, требует согласования воли сторон и не может быть подменено какими-либо иными юридическими фактами.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.Как предусмотрено ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1). Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (п. 2).

Вместе с тем дополнительное соглашение между сторонами не заключено, в установленном порядке не зарегистрировано.

Само по себе направление застройщиком в одностороннем порядке в адрес участника долевого строительства дополнительного соглашения не свидетельствует об ее согласии на заключение данного соглашения.

Внесение изменений в первоначальный договор, в части установления цены, как того требует застройщик, без заключения дополнительного соглашения не соответствует требованиям закона.

Представленные ООО «СЗ «ПРОМБАЗИС» расчеты стоимости строительного проекта, карточка счета, договоры с поставщиками строительных материалов и услуг не свидетельствуют о наличии совокупности обстоятельств, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ, влекущих изменение условий договора. Изменение экономической ситуации не относится к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Заключая договор участия в долевом строительстве в ноябре 2023 года, то есть спустя 7 месяцев после выдачи разрешения на строительство (в апреле 2023 года), застройщик должен был предвидеть наступление любых хозяйственных рисков, в том числе рост цен в период исполнения сделки.

Согласно пояснениям представителя ответчика, первоначальная цена договора определена застройщиком с увеличением на 10%. 

Судом не принимается представленное застройщиком заключение ИП ФИО1 от 20 мая 2025 года № №, так как оно лишь констатирует факт увеличения стоимости строительства, но не содержит информации об анализе рынка, изменения цен строительных материалов и услуг.

Так же суд учитывает и то обстоятельство, что условия договора предусматривают увеличение стоимости лишь в случае существенного возрастания стоимости материалов и оборудования, возрастания стоимости оказываемых застройщику третьими лицами услуг.

Изменение сметной стоимости строительства на 13,84%, как указывает застройщик, при том, что первоначально цена договоров определена с увеличением, не является существенной.

Анализ индексов цен на приобретенные строительными организациями Архангельской области основные материалы, детали и конструкции, действительно указывает на динамику изменения цен за период с 2023 года по 2024 год в сторону увеличения, но не существенно.

Учитывая, что изменение цены договора после его заключения возможно только по соглашению сторон, при этом дополнительное соглашение между сторонами по данному вопросу не заключено, требования ФИО2 о признании незаконными действий ответчика по увеличению стоимости квартиры обоснованные и подлежат удовлетворению.

Рассматривая требования истца о возложении обязанности передать объект долевого строительства, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 настоящей статьи.

Согласно ст. 8 данного Федерального закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон (ч. 1).

Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 указанной статьи. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения (ч. 4).

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона (ч. 5). 

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный ч. 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в ч. 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в ч. 3 настоящей статьи) (ч. 6).

В силу ч. 1 ст. 12 данного Федерального закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ст. 10 названного Федерального закона).

Поскольку дом введен в эксплуатацию 24 декабря 2024 года, предусмотренный договором (п. 1.4) трехмесячный срок передачи квартир истек, суд с учетом ст. 206 ГПК РФ возлагает на ООО «СЗ «ПРОМБАЗИС» в течение десяти дней со дня вступления решения суда в законную силу передать участнику долевого строительства квартиру по договору № №.

При распределении судебных расходов, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела, к которым в силу статьи 94 ГПК РФ отнесены, в том числе расходы на оплату услуг представителей и другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно статье 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что на основании соглашения об оказании юридической помощи от 5 мая 2025 года адвокат Шестаков А.А. оказал ФИО2 юридические услуги по составлению искового заявления, представительству в судебном заседании 16 июня 2025 года.

Размер вознаграждения адвокату за оказание юридических услуг оплачен истцом в размере 25 000 рублей, что подтверждается квитанцией.

Исходя из смысла закона, условия договора определяются по усмотрению сторон (п. 4 ст. 421 ГК РФ). К числу таких условий относятся и те, которыми устанавливается размер и порядок оплаты услуг представителя.

При таких обстоятельствах исходя из результатов рассмотрения дела, доказанности факта несения расходов, критериев разумности, необходимости и оправданности расходов, объема заявленных требований и оказанных представителем услуг, значимости защищаемого права, отсутствия доказательств чрезмерности взыскиваемых расходов суд находит разумными определить к взысканию с ООО «СЗ «ПРОМБАЗИС» в пользу ФИО2 расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000 рублей.

На основании статьи 103 ГПК РФ с ответчика ООО «СЗ «ПРОМБАЗИС» подлежит взысканию государственная пошлина в доход бюджета городского округа Архангельской области «Котлас» в размере 3000 рублей.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

иск ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПРОМБАЗИС» о признании требований незаконными, возложении обязанности передать объект долевого строительства, взыскании судебных расходов удовлетворить.

Признать незаконными требования общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПРОМБАЗИС» (ИНН 

<

***>) об увеличении стоимости квартиры по договору № № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенному 7 ноября 2023 года с ФИО2 (паспорт №).

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПРОМБАЗИС» (ИНН 

<

***>) в течение десяти дней со дня вступления решения суда в законную силу передать ФИО2 (паспорт №) объект долевого строительства по договору № № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома – квартиру по адресу: Архангельская область, город Котлас, улица .....

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПРОМБАЗИС» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО2 (паспорт №) расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПРОМБАЗИС» (ИНН 

<

***>) в доход бюджета городского округа Архангельской области «Котлас» государственную пошлину в размере 3000 рублей.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Архангельский областной суд через Котласский городской суд Архангельской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Председательствующий Д.В. Смирнов 

Мотивированное решение составлено 25 июня 2025 года.