№ 2а-2497/2023

26RS0035-01-2023-003207-16

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Михайловск 05.09.2023

Шпаковский районный суд Ставропольского края в составе: председательствующего судьи Остапенко О.И.,

при секретаре Полтарацкой Е.В.,

с участием 

представителя истца ФИО1,

представителя административного ответчика, заинтересованного лица по доверенностям ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление ФИО3 к Комитету по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, с участием заинтересованного лица администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, о признании незаконным отказа в заключении договора аренды, заключении договора аренды,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с указанным иском, мотивировав требования тем, что 29 июля 2009 года Постановлением главы Верхнерусского сельсовета Шпаковского района Ставропольского края № ФИО3, передан в аренду земельный участок с кадастровым номером № для строительства жилого дома. Тогда же был заключен договор аренды земель населенных пунктов, сроком сДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с возможностью в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок. Данный участок перед заключением договора был отмежеван ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ заказчику работ был выдан кадастровый паспорт земельного участка (выписка из ГКН). ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 выдано разрешение на строительство № и градостроительный план земельного участка со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ заказчику выдан технический план объекта незавершённого строительства. ДД.ММ.ГГГГ объект незавершенного строительства - жилой дом площадью 99,2 кв. м. поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером № и зарегистрирован на праве собственности за ФИО3 на земельном участке с кадастровым номером №. ДД.ММ.ГГГГ составлен договор аренды № земельного участка из земель населенных пунктов на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ. Номер регистрации №. До окончания срока аренды ФИО3 не успела окончить строительство жилого дома. До истечения срока действия договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 с заявлением о заключении договора аренды на новый срок не обращалась. В целях оформления земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по 

<

адрес> в аренду для завершения строительства жилого дома, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ обратилась в администрацию Шпаковского муниципального округа Ставропольского края с письменным заявлением о предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства объекта (для физических лиц). К заявлению приложила необходимый перечень документов для предоставления услуги: «Предоставление земельных участков для завершения строительства объекта в аренду без проведения торгов». Пакет документов вручила адресату на личном приеме. Пакет документов зарегистрирован адресатом ДД.ММ.ГГГГ. Ответ, датированный ДД.ММ.ГГГГ №, в виде отказа в предоставлении муниципальной услуги получен ФИО3 в феврале 2023 г. Повторно ФИО3 через своего представителя по доверенности ФИО1 обратилась ДД.ММ.ГГГГ в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства объекта (для физических лиц), то есть спустя более 6 месяцев после окончания срока действия предыдущего договора аренды. К заявлению приложила необходимый перечень документов для предоставления услуги: «Предоставление земельных участков для завершения строительства объекта в аренду без проведения торгов». Представитель комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации отказала в приеме документов и направила заявителя в МКУ МФЦ Шпаковского района, где заявление принято ДД.ММ.ГГГГ. В день планируемой даты готовности результата услуги ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 посетил МКУ МФЦ, где ему объяснили, что комитет не предоставляет свои результаты предоставления муниципальных услуг в МКУ МФЦ и что нужно обращаться в комитет. В комитете ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ объяснили, что ответ направлен ФИО3 еще ДД.ММ.ГГГГ, и выдали копию ответа от ДД.ММ.ГГГГ № «Об отказе в предоставлении муниципальной услуги». Таким образом, ответ в виде отказа в предоставлении муниципальной услуги от ДД.ММ.ГГГГ № получен ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ. Просит суд признать незаконным, выраженный в письме от ДД.ММ.ГГГГ №, отказ комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края в предоставлении ФИО3 земельного участка с разрешенным использованием: для строительства индивидуального жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства, площадью 600 кв. м, с кадастровым номером №, находящегося в муниципальной собственности, или государственная собственность на который не разграничена, в аренду без проведения торгов, расположенного по 

<

адрес>. Обязать комитет по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ФИО3 путем повторного рассмотрения ее заявления о предоставлении услуги в установленном законом порядке.

Административный истец ФИО3, в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом.

В соответствии с положениями ст. 150 КАС РФ суд приходит к выводу о возможности начать и окончить рассмотрение дела в отсутствие не явившегося административного истца 

Представитель административного истца ФИО1 заявленные исковые требования поддержал и просил суд удовлетворить, дополнительно указал, что объект незавершенного строительства был построен ею для улучшения жилищных условий ее семьи, в составе которой двое несовершеннолетних детей.. 

Представитель административного ответчика Комитета по градостроительству земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа СК, а также представитель заинтересованного лица администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края по доверенностям – ФИО2 в судебном заседании возражала против заявленных требований административного истца. Данный земельный участок однократно для завершения строительства незавершенного объекта строительства уже предоставлялся, однако, данным сроком застройщик не воспользовался. При этом законом не предусмотрено повторное после однократного предоставления земельного участка в аренду для завершения строительства незавершенного объекта строительства без торгов. Основания для повторного заключения договора аренды без торгов законом не предусмотрены. Дополнительно указала, что с иском об изъятии недвижимого имущества к истцу до настоящего времени не обращались. Претензий относительно оплаты арендной платы не имеется. На основании изложенного просила в иске отказать, высказав единую позицию за ответчика и заинтересованного лица.

Проверив материалы дела, выслушав стороны, оценив доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Исходя из положений части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд удовлетворяет заявленные требования об оспаривании решения, действия (бездействия) органа местного самоуправления, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействия) нарушает права и свободы административного истца, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды Администрацией Верхнерусского сельсовета Шпаковского района СК ФИО3 предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов для ИЖС с кн № площадью 600 кв.м., расположенный по 

<

адрес>.

Данный земельный участок административным истцом поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ главным архитектором Шпаковского района утвержден градостроительный план земельного участка по 

<

адрес>

ДД.ММ.ГГГГ административному истцу выдано разрешение на строительство одноквартирного одноэтажного 4-х комнатного жилого дома площадью 91,19 кв. м на земельном участке по 

<

адрес> со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ административному истцу выдан технический план объекта незавершённого строительства.

Согласно Выписки из ЕГРН, ДД.ММ.ГГГГ объект незавершенного строительства - жилой дом площадью 99,2 кв. м. поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером № и зарегистрирован на праве собственности за ФИО3 на земельном участке с кадастровым номером №

Договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ № и актом приема- передачи от ДД.ММ.ГГГГ № Комитетом имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края ФИО3 передан данный земельный участок с кн № площадью 600 кв.м., для ИЖС расположенный по 

<

адрес> сроком аренды до ДД.ММ.ГГГГ. На момент передаче земельного участка в аренду, на участке расположен объект незавершенного строительства 40 % готовности принадлежащий на праве собственности ФИО3, о чем Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратилась в администрацию Шпаковского муниципального округа Ставропольского края с письменным заявлением о предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства объекта (для физических лиц). К заявлению приложила необходимый перечень документов для предоставления услуги: «Предоставление земельных участков для завершения строительства объекта в аренду без проведения торгов». Пакет документов вручила адресату на личном приеме. Пакет документов зарегистрирован адресатом ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, ДД.ММ.ГГГГ №, административному истцу отказано в предоставлении муниципальной услуги и получен данный отказ ФИО3 в феврале 2023 г.

ФИО3 через своего представителя по доверенности ФИО1 обратилась ДД.ММ.ГГГГ в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства объекта (для физических лиц), то есть спустя более 6 месяцев после окончания срока действия предыдущего договора аренды.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 отказано в предоставлении в заключении договора аренды со ссылкой на ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, на пп. 2.1 п. 2 договора аренды, согласно которому срок аренды участка устанавливается однократно до трех лет, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, для завершения строительства. Вместе с тем, в предусмотренные сроки строительство объекта не завершено и основания для заключения договора аренды на вышеуказанный земельный участок отсутствуют.

Установив вышеуказанные обстоятельства и проверив доводы сторон, суд приходит к следующему. 

Оспаривая данный отказ, ФИО3 ссылается на то, что право на однократное трехлетнее предоставление земельного участка для завершения строительства ею не было реализовано, участок был освоен, степень готовности объекта незавершенного строительства жилого дома 40%. Кроме того, административным ответчиком не заявлено требований об изъятии объекта незавершенного строительства в шестимесячный срок со дня истечения действия ранее заключенного договора аренды земельного участка.

Так, основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с ДД.ММ.ГГГГ регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ). 

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2). 

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 -39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. 

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после ДД.ММ.ГГГГ однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. 

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или 6 муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам. 

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ). 

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения. Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течении длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ. Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине. 

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ. 

Указанная правовая позиция нашла свое неоднократное отражение в кассационных определениях судебной коллегии по административным делам Верховного суда Российской Федерации № 18-КАД22-27-К4, № 19-КАД21-17-К5, определении судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда Российской Федерации №308-ЭС22-3699.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ФИО3, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона. 

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым номером не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у ФИО3 имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта. 

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида. 

Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40). 

Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (пункт 4 статьи 2). 

Административный истец при рассмотрении данного дела ссылается на наличие уважительных причин, по которым он не успел в установленный договором срок закончить строительство жилого дома. Указывает, что объект незавершенного строительства был построен ею для улучшения жилищных условий ее семьи, в составе которой двое несовершеннолетних детей. В отсутствие договора аренды она лишена возможности завершить строительство дома. 

С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ административного ответчика в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства препятствует семье административного истца в улучшении жилищных условий, нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.

Суд считает, что оспариваемое истцом решение нарушает ее права и законные интересы, как собственника незавершенного строительством объекта.

Отказ Комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ № в заключении с ФИО3 договора аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 600 кв. м., расположенный по 

<

адрес>, суд признает незаконным. 

В данном случае, суд, руководствуясь положениями пунктом 1 части 2 статьи 227 КАС РФ, приходит к выводу о возложении на административного ответчика обязанности устранить в полном объеме допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления ФИО3 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м., расположенный по 

<

адрес> для завершения строительства объекта незавершенного строительства без проведения торгов. 

В связи с изложенным, и руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ,

решил:

административное исковое заявление ФИО3 удовлетворить. 

признать незаконным, выраженный в письме от ДД.ММ.ГГГГ №, отказ комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края в предоставлении ФИО3 земельного участка с разрешенным использованием: для строительства индивидуального жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства, площадью 600 кв. м, с кадастровым номером №, находящегося в муниципальной собственности, или государственная собственность на который не разграничена, в аренду без проведения торгов, расположенного по 

<

адрес>

Возложить на комитет по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ № о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по 

<

адрес> площадью 600 кв.м., для завершения строительства объекта незавершенного строительства без проведения торгов.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме через Шпаковский районный суд Ставропольского края.

В окончательной форме решения суда принято 18.09.2023

Судья О.И. Остапенко