Дело №2-261/2021

УИД: 89RS0002-01-2021-000276-27 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23 марта 2021 года г. Лабытнанги

Лабытнангский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе: 

председательствующего судьи Когаева Г.Ю., 

при секретаре судебного заседания Мизяковой К.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску представителя ФИО1 – ФИО2 к Администрации города Лабытнанги об обязывании заключения договоры аренды земельного участка,

у с т а н о в и л:

ФИО2, обратился в суд, в интересах ФИО1, с исковым заявлением к Администрации г.Лабытнанги, в котором просит обязать ответчика заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, сроком на три года, для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № (индивидуальный жилой дом ...).

В обоснование требований указав, что 27 февраля 2017 г. между Администрацией города Лабытнанги (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № ЯНО-Л-02-8778 (далее - договор), по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает на условиях аренды в соответствии со ст. 39.2, п.п. 10 п. 2 ст. 39.6, п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1111 кв.м., находящийся по адресу: ..., для завершения строительства объекта незавершенного строительства, сроком на 3 года (с 27 февраля 2017 г. по 26 февраля 2020 г.). 01 февраля 2021 г. в адрес Администрации города Лабытнанги было направлено заявление от представителя ФИО1 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в аренду на 3 года в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка, для завершения строительства объекта, без проведения торгов. 04 февраля 2021 г. в адрес истца было направлено письмо о невозможности заключения договора аренды земельного участка. Степень готовности объекта на 01 февраля 2021 года составляет 10 %. Для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 1111 кв.м, необходимо время. 

В судебном заседании представитель ФИО1 – ФИО2, действующий на основании доверенности, поддержал заявленные исковые требования и указал, что в настоящее время степень готовности объекта составляет больше 10 %, более того, ФИО1 осуществляет арендную плату за пользование земельным участком, даже без договора, в подтверждении чего, представил платежное поручение от 04.02.2021 № 8, приобщенное к материалам дела. 

В судебном заседании представитель ответчика - Администрации г.Лабытнанги, будучи извещенным надлежащим образом, о дате, времени и месте рассмотрения дела, не участвовал, просил рассмотреть дело в их отсутствие, в удовлетворении заявленных исковых требований, просил отказать, по основаниям изложенным в возражениях.

Истец ФИО1, будучи надлежащим образом извещенным, о времени, дате и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Выслушав представителя истца, исследовав представленные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему. 

В соответствии со ст.46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Спорные отношения регулируются нормами Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) и Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ).

Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования, распоряжения своим имуществом. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам (ч. 1 ст. 263 ГК РФ). 

В силу статьи 11 ЗК РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель (в ред. Федерального закона от 10.05.2007 № 69-ФЗ). Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В соответствии со статьей 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса. 

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Законом N 137-ФЗ. 

Так, согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи. 

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства. 

По пункту 4 статьи 39.6 ЗК РФ реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов. 

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. 

При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ). 

Так, в соответствии с положениями пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства земельный участок публичной собственности предоставляется: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. 

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015. 

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом. 

Из анализа вышеизложенных положений закона следует, что предусмотрены два случая для реализации права на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов: - когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015; - когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен в аренду до 01.03.2015. 

Таким образом, для владельцев объектов незавершенного строительства, расположенных на арендованных земельных участках, выделенных для строительства по договорам аренды, заключенным до 01.03.2015 (то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс), предусмотрена возможность заключения договоров аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной.

Как следует из материалов дела, 20.02.2014 между Администрацией города Лабытнанги (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № ЯНО-Л-02-7909, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1111 кв.м., находящийся по адресу: ..., для строительства индивидуального жилого дома, сроком на 3 года (с 20 февраля 2014 г. по 20 февраля 2017 г.) (л.д. 41-49).

27.02.2017 стороны заключили соглашение о расторжении вышеуказанного договора аренды, подписали акт приема-передачи о передачи земельного участка арендодателю (50-52).

27.02.2017 между муниципальным учреждением «Управление имущественных и земельных отношений Администрации г. Лабытнанги», являвшимся функциональным органом Администрации г. Лабытнанги» (Арендодатель), и ФИО1 (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № ЯНО-Л-02-8778, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает на условиях аренды в соответствии со ст. 39.2, п.п. 10 п. 2 ст. 39.6, пп. 6 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1111 кв.м., находящийся по адресу: ... для малоэтажной жилой застройки (индивидуальное жилищное строительство, размещение дачных домов и садовых домов), сроком на 3 года (с 27 февраля 2017 г. по 26 февраля 2020 г.) (л.д. 16-22).

01.02.2021 в адрес муниципального учреждения «Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Лабытнанги» поступило заявление (вх. № 89.173/0101-05-01/31) от представителя ФИО1 – ФИО2, о заключении договора аренды земельного участка, в связи с необходимостью завершения строительства, объекта (л.д. 32). 

04.02.2021 в адрес представителя ФИО1 – ФИО2 направлено письмо о невозможности заключении договора аренды земельного участка, без проведения процедуры торгов (л.д. 33-34).

Согласно выписке из ЕГРН, степень готовности объекта с кадастровым номером № на 01.02.2021 составляет 10 % (л.д. 23-24).

На основании статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Как следует из части 6 статьи 239.1 ГК РФ правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 

В соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. 

Следовательно, последующие эксплуатация и обслуживание указанного объекта недвижимости возможны только на едином земельном участке, специально сформированном для этих целей. 

В соответствии со статьей 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость, земельным участком.

Поскольку спорный земельный участок занят объектом недвижимого имущества, принадлежащего ФИО1 этот земельный участок необходим ему для строительства индивидуального жилого дома.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 №10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора. 

Схожая правовая позиция сформулирована и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 №14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе, и в связи с отказом от него со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Как установлено судом и следует из материалов дела, земельный участок был предоставлен ФИО1 для размещения объекта строительства индивидуального жилого дома, что следует из договора.

Право собственности на объект незавершенного строительства, индивидуальный жилой дом, с кадастровым номером №, площадью 1111 кв.м. находящегося по адресу: №, зарегистрировано в установленном законом порядке за ФИО1

Согласно пункту 3 статьи 28 Федеральный закон от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники объектов недвижимости, в том числе объектов незавершенного строительства, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено Федеральным законом. 

На основании пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При таких обстоятельствах исковые требования представителя ФИО1 – ФИО2 к Администрации г. Лабытнанги об обязании заключения договора аренды земельного участка подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Иск представителя ФИО1 – ФИО2 удовлетворить.

Обязать Администрацию муниципального образования г. Лабытнанги заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: ... сроком на три года, для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 89:09:000000:992, индивидуальный жилой дом, общей площадью объекта 1111 кв.м., без проведения торгов.

Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа через Лабытнангский городской суд в течение одного месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

Судья... 

...

...

... 

...

...