РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

город Туапсе Дело № 2-294/2025 

«04» марта 2025 год 

Туапсинский районный суд Краснодарского края в составе председательствующего Курбакова В.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Левиным С.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, действующей в своих интересах и интересах Подольской ЛА о взыскании задолженности за счет наследственного имущества,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3 – представитель по доверенности;

от ответчика: ФИО4 – представитель по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Туапсинский районный суд с уточненным исковым заявлением к Подольской СВ, действующей в своих интересах и интересах Подольской АВ о взыскании в солидарном порядке в пределах перешедшего наследственного имущества задолженность по предварительному договору в размере 3 500 000 рублей.

Исковые требования мотивированы тем, что 26.06.2023 года ФИО1 (покупатель) и ФИО5 (продавец) заключили предварительный договор купли-продажи, по условиям которого ФИО5 на праве аренды принадлежит земельный участок площадью 816 кв. м с кадастровым номером 23:33:0107003:1455, расположенный по адресу: 

<

адрес>, земельный участок №Б (регистрация права аренды произведена 11.05.2021 г.). Согласно сведениям ЕГРН, вид разрешенного использования земельного участка «для размещения зданий и помещений сервисного обслуживания населения», категория «земли населенных пунктов». Предварительный договор купли-продажи не содержит условий о наличии у застройщика разрешения на строительство объекта. Пунктом 1.3 предварительного договора установлено, что ФИО5 обязуется завершить строительство многоквартирного дома гостиничного типа не позднее II квартала 2024 г. (т.е. до 30.06.2024 г.). Из содержания пункта 1.4 следует, что стороны договорились подписать основной договор купли-продажи квартиры № 41 (строительный номер) на 4 этаже, площадь с учетом балконов и лоджий 25,92 кв. м, в строящемся многоквартирном доме гостиничного типа, по адресу: 

<

адрес>, №Б, не позднее 01 сентября 2024 г. Квартира должна быть передана покупателю в следующем состоянии: на полу стяжка, межкомнатные перегородки, металлопластиковые окна, металлическая входная дверь, стены внутри квартиры оштукатурены; заведена электропроводка, проведен водопровод и канализация (пункт 1.8 договора). Пунктами 1.7, 2.1 предварительного договора купли-продажи установлена стоимость квартиры в размере 3 500 000 рублей. Установлено, что данная сумма является фиксированной, изменению не подлежит и выплачивается покупателем продавцу при подписании настоящего договора. В подтверждение исполнения обязательств оплаты по предварительному договору в размере 3 500 000 рублей ФИО5 составлена расписка от 26.06.2023 г. о получении денежных средств в полном объеме и отсутствии финансовых претензий. Согласно сведениям сайта Федеральной нотариальной палаты «Реестр наследственных дел» ФИО5 умер 04.01.2024 г. В связи с его смертью нотариусом Туапсинского нотариального округа ФИО6 заведено наследственное дело № 8/2024. Наследниками ФИО5 являются ФИО2 и ФИО7 Поскольку срок исполнения договора истек 01.09.2024 г., а квартира не передана в соответствии с условиями договора, истец обратился в суд с иском о взыскании сумму предоплаты.

В судебном заседании представитель истца поддержал уточнённые исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании признал исковые требования в полном объеме.

Исследовав материалы дела, суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 26.06.2023 года ФИО1 (покупатель) и ФИО5 (продавец) заключили предварительный договор купли-продажи, по условиям которого ФИО5 на праве аренды принадлежит земельный участок площадью 816 кв. м с кадастровым номером 23:33:0107003:1455, расположенный по адресу: 

<

адрес>, земельный участок № ЗБ (регистрация права аренды произведена ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно сведениям ЕГРН, вид разрешенного использования земельного участка «для размещения зданий и помещений сервисного обслуживания населения», категория «земли населенных пунктов». Предварительный договор купли-продажи не содержит условий о наличии у застройщика разрешения на строительство объекта. 

Пунктом 1.3 договора установлено, что ФИО5 обязуется завершить строительство многоквартирного дома гостиничного типа не позднее II квартала 2024 г. (т.е. до 30.06.2024 г.). 

Из содержания пункта 1.4 следует, что стороны договорились подписать основной договор купли-продажи квартиры № 41 (строительный номер) на 4 этаже, площадь с учетом балконов и лоджий 25,92 кв. м, в строящемся многоквартирном доме гостиничного типа, по адресу: 

<

адрес>, №Б, не позднее 01 сентября 2024 г. Квартира должна быть передана покупателю в следующем состоянии: на полу - стяжка, межкомнатные перегородки, металлопластиковые окна, металлическая входная дверь, стены внутри квартиры оштукатурены; заведена электропроводка, проведен водопровод и канализация (пункт 1.8 договора). 

Пунктами 1.7, 2.1 предварительного договора купли-продажи установлена стоимость квартиры в размере 3 500 000 рублей. Установлено, что данная сумма является фиксированной, изменению не подлежит и выплачивается Покупателем продавцу при подписании настоящего договора. 

В подтверждение исполнения обязательств оплаты по предварительному договору в размере 3 500 000 рублей ФИО5 составлена расписка от ДД.ММ.ГГГГ о получении денежных средств в полном объеме и отсутствии финансовых претензий. 

Согласно свидетельству о смерти от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 умер ДД.ММ.ГГГГ. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 418 Гражданского кодекса обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.

Между тем, обязанность заемщика отвечать за исполнение принятых на себя обязательств, возникающих из предварительного договора купли-продажи, носит имущественный характер, не обусловлена личностью заемщика и не требует его личного участия.

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 58 – 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 года № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» под долгами наследодателя, по которым отвечают наследники, следует понимать все имевшиеся у наследодателя к моменту открытия наследства обязательства, не прекращающиеся смертью должника (статья 418 Гражданского кодекса), независимо от наступления срока их исполнения, а равно от времени их выявления и осведомленности о них наследников при принятии наследства.

Таким образом, данное правоотношение допускает правопреемство, обязательства по предварительному договору купли продажи, смертью продавца на основании пункта 1 статьи 418 Гражданского кодекса не прекращается, а входит в состав наследства (статья 1112 Гражданского кодекса) и переходит к его наследникам в порядке универсального правопреемства.

Согласно статье 1112 Гражданского кодекса в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.

В силу пункта 1 статьи 1142 Гражданского кодекса наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя. 

В соответствии со статьей 1175 Гражданского кодекса наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно (статья 323 Гражданского кодекса). Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.

Согласно копии наследственного дела, наследниками, вступившими в наследство после смерти ФИО5, является ФИО2 и несовершеннолетняя ..., которые приняли наследство. Таким образом, они несут солидарную ответственность по долгам умершего ФИО5, но в пределах стоимости перешедшего к ним наследственного имущества.

В соответствии со статье 429 Гражданского кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В силу части 1 статьи 549 Гражданского кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 

Согласно разъяснениям пункта 5, 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления. 

Согласно статье 431 Гражданского кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, буквальное значение условия договора в случае неясности устанавливается путем составления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Для признания предварительного договора договором купли продажи будущей вещи должны присутствовать три обязательных признака: товар должен отсутствовать в наличии у продавца в момент заключения договора; товар будет создан или приобретен продавцом в будущем, приобретатель имущества до заключения основного договора обязан уплатить цену недвижимости или существенную его часть. 

Из материалов следует и не оспаривается сторонами, что на земельном участке с кадастровым номером 23:33:0107003:1455, расположенном по адресу: 

<

адрес>, микрорайон Горизонт № 92, ФИО5 осуществил строительство апартаментов гостиничного типа.

Согласно пункту 1.3 договора, ФИО5 обязуется завершить строительство апартаментов не позднее II квартала 2024 г. (т.е. до 30.06.2024).

Однако, согласно наследственного дела объект капитального строительства на указанном земельном участке за ФИО5 не зарегистрирован. 

Таким образом, учитывая условия заключенного предварительного договора между истцом и ФИО5, которые предусматривали продажу апартаментов, которые на дату заключения договора отсутствовала, и планировалось ее строительство лишь к установленному договором сроку – не позднее II квартала 2024 г., суд приходит к выводу, что в данном случае заключенный сторонами предварительный договор, по которому покупатель произвел оплату объекта в полном объеме, содержит в себе условия договора купли-продажи объекта недвижимости, который будет создан в будущем, и в силу указанных выше разъяснений, должен быть квалифицирован в качестве такового.

Таким образом, к указанным правоотношениям применимы положения пунктов 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса, согласно которым в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом. 

Как следует из условий договора, стороны договорились подписать основной договор квартиры № 41 (строительный номер) на 4 этаже, площадь с учетом балконов и лоджий 25,92 кв. м, в строящемся многоквартирном доме гостиничного типа, по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, №Б, не позднее 01 сентября 2024 г. (пункт 1.4).

Пунктами 1.7, 2.1 предварительного договора купли-продажи установлена стоимость квартиры в размере 3 500 000 рублей. Установлено, что данная сумма является фиксированной, изменению не подлежит и выплачивается покупателем продавцу при подписании настоящего договора. 

Данная сумму передана истцом продавцу в полном размере, что подтверждается распиской от 26.06.2023 г. о получении денежных средств в полном объеме и отсутствии финансовых претензий. 

Однако продавец в согласованный договором срок – 01.09.2024 года (пункт 1.3 договора) не заключил основной договор купли-продажи и не передал объект покупателю.

В данной части требования ответчиками признаются в полном объеме, являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

В силу части 1 статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. Размер и порядок уплаты государственной пошлины устанавливаются федеральными законами о налогах и сборах (часть 2 статьи 88 ГПК РФ). По общему правилу, предусмотренному частью 1 статьи 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 указанного кодекса.

Истец при подаче иска не произвел оплату государственной пошлины ссылаясь на положения Закона РФ «О защите прав потребителей», однако суд считает, что спорные правоотношения не вытекают из Закона РФ «О защите прав потребителей» в связи со следующим.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом "О защите прав потребителей", другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

При этом в пункте 4 данного постановления указано, что к отношениям сторон предварительного договора, по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.

Как видно из приложенных к иску предварительного договора купли-продажи, заключенного истцом и ФИО5, независимо от наименования договора и его юридической квалификации, предметом договоров являются приобретение истцом в будущем нежилого помещения (апартаментов) в строящемся доме гостиничного типа. 

Принимая во внимание предмет договора, суд не находит его относящимся исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в связи с чем при подаче иска должна была быть уплачена государственная пошлина.

Поскольку исковые требования удовлетворены, расходы по уплате государственной пошлины следует возложить на ответчика по делу, взыскав их в доход бюджета.

Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать солидарно с Подольской СВ (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии № №) и несовершеннолетней Подольской ЛА (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии № №) в пользу ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии № №) в пределах стоимости перешедшего к ним наследственного имущества Подольского АВ стоимость предварительной оплаты по предварительному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 500 000 рублей.

Взыскать солидарно с Подольской СВ (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии 0306 №) и несовершеннолетней Подольской ... (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии №) в доход бюджета расходы по оплате государственной пошлины в размере 48 500 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в 

<

адрес>вой суд через Туапсинский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решения в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ года

Судья Туапсинского районного суда В.Ю. Курбаков