54RS0010-01-2021-003085-05

Дело № 2а-2921/2021

Р Е Ш Е Н И Е

 Именем Российской Федерации 

23 июня 2021года

Центральный районный суд г. Новосибирска в составе:

судьи С.Л. Малахова, 

при секретаре Е.А. Кузьминой 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Жилищно-строительного кооператива «Держава» об оспаривании действий государственного органа,

у с т а н о в и л:

ЖСК «Держава» обратилось в суд с административным иском, просит признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области по регистрации обременения в виде ипотеки №54:35:063851:3982-54/163/2021-7 от 10.03.2021 в отношении договора №06/2-НД участия в долевом строительстве от 17.02.2012, заключенному между ООО «Трест 43» и ФИО1, в связи с нарушением оспариваемыми действиями прав и законных интересов административного истца.

Представитель административного истца ЖСК «Держава» ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, дала соответствующие пояснения. 

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Новосибирской области ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные исковые требования не признала по основаниям, изложенным в письменных возражениях, дала соответствующие пояснения.

Представитель заинтересованного лица ПАО «Сбербанк» ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных исковых требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве, дала соответствующие пояснения.

Заинтересованное лицо Конкурсный управляющий ООО "Трест 43" ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещена, направила письменный отзыв в котором полагала заявленные требования подлежащими удовлетворению по изложенным в отзыве основаниям.

Заинтересованное лицо ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен.

Руководствуясь положениями части 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства РФ, в соответствии с которым неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению и разрешению административного дела, если суд не признал их явку обязательной, суд принимает решение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав мнение лиц, участвующих в деле, исследовав собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований при этом исходя из следующего.

Исходя из положений части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства РФ, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. 

При этом, обязанность доказывания обстоятельств нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца возлагается на лицо, обратившееся в суд. На орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие) возлагается обязанность по доказыванию соблюдения требований нормативных правовых актов, соответствие содержания оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения (часть 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства РФ).

При рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление. При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями (часть 8 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства РФ).

Лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен указанным Кодексом (часть 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства РФ).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением ЕГРН, регулируются Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно части 5 статьи 1 названного Федерального закона государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Судебным разбирательством установлено и материалами дела подтверждается, что 17.02.2012 между ООО «Новосибирск Строй Монтаж» (Застройщик) (в дальнейшем ООО Трест 43) и ФИО1 (Участник долевого строительства) заключен Договор №06/2-НД участия в долевом строительстве предметом которого является квартира №хх, расположенная в доме № 16/2 (стр.) по ул. Немировича-Данченко в г. Новосибирске (объект долевого строительства), цена договора составила 2591200 рублей.

Дополнительным соглашением от 19.12.2013 к Договору №06/2-НД от 17.02.2012 стороны Договора пришли к соглашению том что ФИО1 сумму 2280256 рублей оплачивает за счет кредитных средств, предоставляемых ОАО «Сбербанк России» на основании кредитного договора. Право собственности ФИО1 на объект долевого строительства возникает с момента государственной регистрации. Квартира в обеспечение обязательств Участника долевого строительства, принятых по кредитному договору с ОАО «Сбербанк России» считается находящейся в залоге у Банка в силу статьи 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с момента государственной регистрации права собственности Участником долевого строительства на квартиру.

Указанные Договор и дополнительное приложение к нему зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем имеется соответствующие записи в ЕГРН. 

Согласно сведений из выписки ЕГРН и подтверждается определением Арбитражного суда г. Новосибирска от 16.11.2020 по делу №А45-32874/2018, земельный участок с кадастровым номером 54:35:063851:3982 (образован из земельного участка с кадастровым номером 54:35:063851:117) находится в муниципальной собственности. Право собственности на объект незавершенного строительства принадлежит застройщику, вышеуказанный земельный участок находится у Застройщика в аренде. 

23.01.2014 между ОАО «Сбербанк России» (Кредитор) с одной стороны и ФИО1 и ФИО6 (созаемщики) с другой стороны, заключен кредитный договор №10271510 предметом которого является кредит в сумме 2280256 рублей на приобретение строящегося жилья - квартиры №хх, расположенной в доме № 16/2 (стр.) по ул. Немировича-Данченко в г. Новосибирске.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 04.02.2019 по делу №А45-32874/2018 в отношении ООО «Трест 43» открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО5, при рассмотрении дела об банкротстве ООО «Трест 43» применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» о банкротстве должника-застройщика.

Участниками строительства в рамках дела о банкротстве должника-застройщика – ООО «Трест 43» создан ЖМК «Держава».

Вступившим в законную силу Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 16.11.2020 удовлетворено требование Конкурсного управляющего ООО «Трест 43» ФИО5, переданы ЖСК «Держава» права застройщика, принадлежащие ООО «Трест 43», в том числе: право на объект незавершенного строительства – многоэтажный жилой – зд. 1А третьего этапа строительства с помещениями общественного назначения кадастровый номер 54:35:063851, степень готовности объекта – 73 %, проектируемая площадь 8647,7 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:35:063851:3982; право аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:063851:3982, площадью 3642 кв.м.

05.03.2021 ПАО «Сбербанк» обратилось в Управление Росреестра по Новосибирской области с заявлением (MFC-0320/2021-83610-1) о регистрации ипотеки в силу Закона в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:063851:3982, которая была зарегистрирована в ЕГРН 11.03.2021, представив в качестве основания для государственной регистрации ипотеки Дополнительное соглашение от 24.09.2012 к ДДУ №06/2-НД от 17.02.2012, Дополнительное соглашение от 19.12.2013 к ДДУ №06/2-НД от 17.02.2012, Кредитный договор №10271510 от 23.01.2014.

Полагая, что в силу пункта 14 статьи 210.10 Федерального закона о несостоятельности (банкротстве)», согласно которому, права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений, требованиям о передаче машино-мест и нежилых помещений и денежным требованиям, требования по договору участия в долевом строительстве были погашены, в связи с чем, действия Управления Росреестра по регистрации обременения в виде ипотеки по договору участия в долевом строительстве, требования по которому были погашены, являются незаконными. Кроме того, на момент передачи прав Застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок в ЕГРН не содержалось сведений об обременении в виде ипотеки в отношении ДДУ №06/2-НД, тогда как государственная регистрация залога права требования осуществляется одновременно с государственной регистрацией ДДУ.

Суд, отказывая административному истцу, исходит из следующего.

Согласно абзацу второму пункта 4 статьи 334 Гражданского кодекса РФ к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила названного Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом (статья 2 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Согласно части 1 статьи 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно абзацу второму пункта 5 статьи 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В силу пункта 1 статьи 11 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" Государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке.

В соответствии с частью 1 статьи 53 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя, залогодателя и управляющего залогом либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона от "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названных указанным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу части 1 статьи 66 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" орган регистрации прав несет ответственность за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей, указанных в настоящем Федеральном законе, а также за полноту и достоверность предоставляемой информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним, за ненадлежащее исполнение полномочий, установленных настоящим Федеральным законом, правилами ведения ЕГРН, иными нормативными правовыми актами РФ.

В соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 3 названного Закона к компетенции федерального органа государственной регистрации при проведении им государственной регистрации прав относятся, в том числе, проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти 

В ходе правовой экспертизы представленных для государственной регистрации договора ипотеки вышепоименованных документов, государственным регистратором не установлено обстоятельств для отказа в государственной регистрации, предусмотренных статьей 27 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" лили приостановления государственной регистрации, предусмотренной статьей 26 названного Закона. Так, установлено, что ипотека возникла на основании Дополнительного соглашения от 19.12.2013 к ДДУ №06/2-НД от 17.02.2012. 

Вопреки доводам административного истца, само по себе наличие судебного акта о признании застройщика банкротом, о передаче прав застройщика ЖСК «Держава» не означает, что записи ЕГРН о правах участников долевого строительства, внесенные в отношении земельного участка, являются погашенными. 

Сведения о регистрации ДДУ №06/2-НД от 17.02.2012 и Дополнительных соглашений к нему на момент осуществления государственной регистрации ипотеки являлись актуальными и являлись общедоступными.

В силу части 1 статьи 14, части 1 статьи 18 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на объекты недвижимости носит заявительный характер.

Между тем, на момент осуществления государственной регистрации и внесения спорной записи, заявлений о прекращении записей об обременении земельного участка с кадастровым номером 54:35:063851:3982 и соответствующих документов, подтверждающих основания для погашения записей, от ЖСК «Держава» в Управление Росреестра по Новосибирской области не поступало, доказательств иного в материалы дела не представлено. 

Помимо прочего, суд приходит к выводу о том, что оспариваемыми действиями административного ответчика права и законные интересы административного истца не нарушены, поскольку земельный участок с кадастровым номером 54:35:063851:3982 не находится в собственности ЖСК «Держава», которому на основании вышеприведенного определения Арбитражного суда Новосибирской области передано только право аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:063851:3982, площадью 3 642 кв.м. Указанный земельный участок, как уже указано выше, находится в муниципальной собственности. 

На основании изложенного, вопреки доводам административного истца, действия административного ответчика по государственной регистрации ипотеки не могли привести к ограничению права административного истца на вышеуказанный земельный участок.

Таким образом, доводы административного истца о том, что после погашения требований участников строительства на основании определения Арбитражного суда Новосибирской области от 16.11.2020, действия по государственной регистрации ипотеки являлись незаконными не основаны на нормах вышеприведенного материального права и не могут быть приняты судом во внимание, поскольку иное нарушало бы права Залогодержателя (Банка), установленные частью 1 статьи 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Так, же, вопреки доводам административного истца, само по себе непроставление в ЕГРН записи об ипотеке одновременно с государственной регистрацией Дополнительного соглашения от 19.12.2013 к ДДУ №06/2-НД от 17.02.2012 не ведет в дальнейшем к прекращению прав Залогодержателя и невозможности государственной регистрации такой записи в дальнейшем. Действия по государственной регистрации записи об ипотеке одновременно с регистрацией ДДУ №06/2-НД от 17.02.2012 административный ответчик совершить не мог, поскольку ипотека возникла только на основании вышеуказанного Дополнительного соглашения. При этом, как уже указано выше, данные записи актуальны в ЕГРН со дня их внесения и у административного истца не было препятствий к их получению. 

Исходя из положений части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства РФ, решение об удовлетворении требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными может быть вынесено, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.

Таким образом, для признания решений, действий (бездействия) должностных лиц незаконными, в соответствии с требованиями данной нормы необходимо установление двух условий - несоответствие оспариваемых решений и действий закону и нарушение прав административного истца.

Между тем, в данном случае, суд установив, что указанная совокупность условий не соблюдена, приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленного требования.

На основании вышеизложенного, руководствуясь положениями статей 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Административные исковые требования Жилищно-строительного кооператива «Держава» – оставить без удовлетворения.

Разъяснить сторонам, что настоящее решение может быть обжаловано ими в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме в Новосибирский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через суд, вынесший решение.

Мотивированное решение изготовлено 02 июля 2021 года 

Судья С.Л.Малахов