РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 марта 2021 г. г. Усть-Илимск, Иркутская область

Усть-Илимский городской суд Иркутской области в составе:

председательствующего судьи Банщиковой Н.С.,

при помощнике судьи Попик А.А.,

с участием:

истца ФИО1,

в отсутствие:

ответчиков ФИО3, Управления Росреестра по Иркутской области,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-614/2021

по иску ФИО1 к ФИО3, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона,

УСТАНОВИЛ:

В обоснование заявленных требований истец указала, что **.**.**** между ней с одной стороны и ФИО3, ФИО2 с другой стороны был заключен договор купли-продажи жилой комнаты № 05 площадью 17,1 кв.м, расположенной в коммунальной квартире по адресу: _________, ул. _________, стоимостью 170 000 руб. Согласно условиям заключенного договора купли-продажи денежные средства в размере 30 000 руб. ею были переданы продавцам до заключения договора купли-продажи, 25 000 руб. подлежали уплате в срок до 17.12.2007, а оставшаяся сумма в размере 115 000 руб. подлежала уплате равными долями ежемесячно 17 числа каждого месяца в срок до 17.12.2008. Переход права собственности истца на жилое помещение был зарегистрирован 25.12.2007. Объект недвижимости в соответствии со статьей 77 Федерального закона «Об ипотеке» в обеспечение исполнения обязательств, принятых по договору купли-продажи от 11.12.2007, считается находящимся в залоге у продавца. Истцом обязательства по договору купли-продажи жилого помещения исполнены в полном объеме путем выплаты суммы в размере 170 000 руб., что подтверждено расписками, выданными продавцами. Однако в настоящее время снять обременение с жилого помещения она не может, в связи с уклонением ФИО3 от явки в регистрирующий орган и смертью ФИО2 Просит суд прекратить обременение в виде ипотеки на жилое помещение, расположенное по адресу: _________, ул. _________, ком. 05.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Просила иск удовлетворить.

Ответчик ФИО3, представитель ответчика Управления Росреестра по Иркутской области в судебное заседание не явились. О времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, своевременно. 

Согласно письменному отзыву на исковое заявление от 02.03.2021 представитель ответчика Управления Росреестра по Иркутской области ФИО4 просила в иске ФИО1 отказать, указав, что Управление не являются надлежащими ответчиками по делу.

Выслушав пояснения истца, исследовав представленные письменные доказательства, оценив их в совокупности с учетом требований статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 данного Кодекса.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В силу пунктов 1, 2 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с частью 11 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным данным Федеральным законом.

Согласно части 1 статьи 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

В силу разъяснений Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, содержащимся в пункте 52 совместного Постановления «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 29 апреля 2010 года № 10/22, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Судом установлено, что в соответствии с договором купли-продажи, заключенным **.**.****, зарегистрированным в Управлении Росреестра по Иркутской области **.**.****, ФИО1 приобрела в собственность жилую комнату общей площадью 17,1 кв.м, расположенную в трехкомнатной коммунальной квартире, находящейся по адресу: _________, ул. _________, ком. 05.

Согласно условиям договора купли-продажи от **.**.**** стороны оценили комнату в 170 000 рублей, из которых 30 000 рублей были переданы покупателем продавцам до подписания договора; денежная сумма в размере 25 000 рублей подлежала оплате покупателем продавцам в срок до 17.12.2007; оставшаяся сумма в размере 115 000 рублей подлежала оплате покупателем продавцам в срок до 17.12.2008 ежемесячно равными долями каждого 17 числа месяца.

25.12.2007 была внесена запись о государственной регистрации перехода права собственности от ФИО3, ФИО2 к ФИО1, за ФИО1 зарегистрировано право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: _________, ул. _________, ком. 05, регистрационная запись №**, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от **.**.****.

Одновременно в ЕГРН в отношении спорного объекта недвижимости внесена запись об ипотеке в силу закона в пользу ФИО2, ФИО3 на основании указанного договора купли-продажи.

Доводы истца об исполнении договора купли-продажи от 11.12.2007 подтверждены представленными в подлинниках расписками от 11.12.2007, 17.12.2007, 17.01.2008, 17.02.2008, 17.03.2008, 16.04.2008, 17.05.2008, 17.06.2008, 17.07.2008, 14.08.2008, 17.09.2008, 09.10.2008, 17.11.2008, согласно которым ФИО1 переданы денежные средства ФИО3, ФИО2 в общем размере 170 000 рублей.

Таким образом, судом установлено, что обязательства сторонами по договору купли-продажи квартиры от **.**.**** исполнены, покупателем переданы, а продавцами получены денежные средства в общей сумме 170 000 рублей за жилую комнату общей площадью 17,1 кв.м, находящуюся по адресу: _________, ул. _________, ком. 05, однако регистрационная запись об ипотеке в установленном порядке погашена не была, в связи с тем, что продавцы ФИО3, ФИО2 не подали соответствующие заявления об этом.

Кроме того, судом установлено, что ФИО2 умер **.**.****, актовая заспись от **.**.**** №**, что подтверждается представленным свидетельством о смерти от **.**.****.

Однако указанные обстоятельства не должны нарушать права собственника спорного жилого помещения на владение, пользование и распоряжение им.

Согласно статье 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с частью 2 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для государственной регистрации являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

В силу статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается, в том числе по решению суда.

Следовательно, регистрационная запись об обременении в виде ипотеки в силу закона на жилую комнату общей площадью 17,1 кв.м, находящуюся по адресу: _________, ул. _________, ком. 05, возникшего в пользу залогодержателя ФИО3, ФИО2 на основании договора купли-продажи от **.**.**** должна быть погашена судебным решением.

При этом в иске ФИО1 к ответчику Управлению Росреестра по Иркутской области следует отказать.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу пункта 5 статьи 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи квартиры с отсрочкой платежа возникает ипотека в силу закона, если иное не предусмотрено договором. При этом участниками залоговых правоотношений (залогодатель, залогодержатель) являются стороны договора купли-продажи (продавец и покупатель).

Из указанного следует, что материально-правовой интерес в установлении факта наличия либо прекращения залога (ипотеки) имеют стороны соответствующей сделки, у органа по государственной регистрации прав, не являющегося участником договора, какая-либо заинтересованность в этом отсутствует. Прекращение правоспособности продавца является обстоятельством, влекущим правопреемство в части его (продавца) прав и обязанностей по договору в порядке наследования и не влечет возникновение материально-правового интереса в разрешении спора у органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 4 пункта 52 и пункте 53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Принимая во внимание, что Управление Росреестра по Иркутской области не имеет правового интереса в разрешении спора, в удовлетворении заявленных исковых требований по отношению к данному ответчику должно быть отказано.

Истцом заявлены к возмещению судебные расходы в сумме 300 руб., уплаченные при подаче иска в суд согласно чеку-ордеру от 18.02.2021.

Согласно статье 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. Размер и порядок уплаты государственной пошлины устанавливаются федеральными законами о налогах и сборах.

В силу части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Указанные расходы суд признает необходимыми, связанными с защитой нарушенного права, и поэтому подлежащими взысканию на основании положений статьи 88, части 1 статьи 98 ГПК РФ с ответчика ФИО3

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона на жилую комнату общей площадью 17,1 кв.м, находящуюся по адресу: _________, улица _________, комната 05, в пользу ФИО3, ФИО2 на основании договора купли-продажи от **.**.****.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона отказать.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 судебные расходы в сумме 300 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в Иркутский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Усть-Илимский городской суд Иркутской области в течение месяца со дня принятия решения.

Председательствующий судья: Н.С. Банщикова

Мотивированное решение составлено: 23.03.2021.