Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Хабаровск 26 сентября 2019 года

Хабаровский районный суд Хабаровского края 

в составе единолично судьи Карбовского С.Р., 

при секретаре Былковой С.О.,

с участием:

представителей истцов ФИО1 и ФИО2 – ФИО3,

представителя ответчика ООО «Тополек» - ФИО4,

представителей третьего лица ТСН «Тополек» - ФИО5 и ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Тополек» о признании права собственности на жилое помещение,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, ФИО2 обратилась с иском к администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края, администрации Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края, Обществу с ограниченной ответственностью «Тополек» о признании права собственности на жилое помещение по адресу: 

<

адрес>, указав в обоснование следующее.

12 октября 2016 года между ФИО1, ФИО2 и Обществом с ограниченной ответственностью «Тополёк», в лице Директора ФИО4 заключен договор купли-продажи (предварительный договор) на покупку 2-х комнатной квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, расположенную на 4 этаже 4-этажного жилого дома за 2 190000 рублей.

<

адрес> ООО «Тополёк» строило на основании разрешения на строительства № № выданного ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края.

На момент заключения предварительного договора купли-продажи квартиры, 

<

адрес> был сдан в эксплуатацию.

Истцы, посредством банковского перевода через 

<

данные изъяты> перевели на счёт ООО «Тополёк» по договору купли-продажи денежные средства за 

<

адрес> денежные средства на общую сумму 2100000 рублей.

25 февраля 2019 года истцы ФИО1 и ФИО2 заключили с ООО «Тополёк» дополнительное соглашение к Договору купли-продажи (предварительный договор) от 12 октября 2016 года, в который были внесены изменения, а именно был уточнен продавец и был уточнен адрес объекта.

Указанное помещение - это структурно-обособленное помещение, расположенное в чердачном помещении, состоящее из 2-х жилых комнат с окнами, кухни, туалета, ванной комнаты с электричеством, с подводкой для горячей и холодной воды, канализацией, вентиляцией.

Жилое помещение соответствует действующим на территории России нормам и правилам и не противоречит строительным, пожарным и техническим нормам.

ООО «Тополек» до настоящего времени документы на указанное жилое помещение не оформил, на кадастровый учет не поставил, в связи с чем истцы не могут зарегистрировать свое право.

Несмотря на то, что спорному помещению не был присвоен статус жилого помещения, оно используется как жилое.

Ссылаясь на положения ст.ст. 12, 222 Гражданского кодекса РФ истец просит суд признать за ФИО1 и ФИО2 право общей совместной собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Определение суда от 26.09.2019 года производство по делу в части требований к администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края, администрации Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края прекращено, в связи с отказом истца от иска.

Истцы ФИО1 и ФИО2 в судебное заседание не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела без их участия, направили в суд своего представителя ФИО3

Представитель истцов ФИО1 и ФИО2 – ФИО3, исковые требования поддержала с учетом сделанных уточнений, пояснила, что остальные жильцы дома с приобретением ее доверителями права собственности на спорное жилое помещение согласны.

Представитель ответчика ООО «Тополек» - ФИО4 в судебном заседании исковые требования признал. Судом признание иска ответчиком не принято, поскольку оно нарушает права и законные интересы собственников жилых помещений в доме по адресу: 

<

адрес> (ч.2 ст.39 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Представители третьего лица ТСН «Тополек» - ФИО5 и ФИО6 просили суд исковые требования оставить без удовлетворения по доводам, изложенным в письменных возражениях. 

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии истцов, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. 

Выслушав пояснения представителей истцов, ответчика и третьего лица, исследовав собранные по делу доказательства в их совокупности, суд полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что 28.05.2012 года Администрацией Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края выдано ООО «Тополек» разрешение на строительство № № которым разрешено строительство 3-х этажного 15-квартирного дома по 

<

адрес> в 

<

адрес>.

Директором ООО «Тополек» является ФИО4.

28.11.2013 года жилой дом по адресу: 

<

адрес>, в соответствии с проектной документацией, введен в эксплуатацию (разрешение на ввод в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ № №

Многоквартирный жилой дом, площадью 1098,5 кв.м., количество этажей 4, в том числе подземный 1, по адресу: 

<

адрес>, поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ с присвоением кадастрового номера № (выписка из ЕРГН от ДД.ММ.ГГГГ № №

12.10.2016 года между ФИО1, ФИО2 (покупателями) и ФИО4 (продавцом) заключен договор купли-продажи (предварительный договор) на покупку 2-х комнатной квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, расположенную на 4 этаже 4-этажного жилого дома за 2 197720 рублей.

ФИО4 от ФИО2 было получено 11.10.2016 года 700000 рублей по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ (расписка от ДД.ММ.ГГГГ).

ФИО2 было перечислено на счет ООО «Тополек»:

ДД.ММ.ГГГГ - 700000 рублей (ЧЕК-ОРДЕР СБ9070/46, дата ДД.ММ.ГГГГ, операция 5001);

ДД.ММ.ГГГГ – 700000 рублей (ЧЕК-ОРДЕР СБ9070/46, дата ДД.ММ.ГГГГ, операция 5001).

25.02.2019 года между ФИО1, ФИО2 и ФИО4 заключено дополнительное соглашение согласно которому продавец по договору купли-продажи (предварительному договору) от 12.10.2016 года изменен с ФИО4 на ООО «Тополек».

В силу ч.1 ст.421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст.429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (ч.1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (ч.2). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (ч.4). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (ч.6).

Таким образом, предметом предварительного договора является заключение будущего договора, предварительный договор не является договором о передаче имущества либо прав на имущество и, соответственно, не является основанием для возникновения права собственности.

Статья 431 Гражданского кодекса РФ определяет, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Представители истцов и ответчика в судебном заседании пояснили что договор купли-продажи (предварительный договор) от 12.10.2016 года действительно является предварительным договором.

Оценивая договор купли-продажи (предварительный договор) от 12.10.2016 года, заключенным между истцами и ответчиком, суд приходит к выводу, что указанном договоре неясность отсутствует, цель договора и воля сторон изложены ясно и двойного толкования не допускают, в связи с чем, указанный договор действительно является предварительным договором и положения ст.429 Гражданского кодекса РФ подлежат применению к спорным правоотношениям в полном объеме.

В силу ч.4 ст.429 Гражданского кодекса РФ, основной договор должен быть заключен в течении года с момента заключения предварительного договора, т.е. до 12.10.2017 года. 

Согласно ч.1 ст.551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст.164 Гражданского кодекса РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (ч.1). Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (ч.2).

Поскольку договор купли-продажи (предварительный договор) от 12.10.2016 года, заключенным между истцами и ответчиком, в установленном законе порядке не зарегистрирован, то указанное истцами правовое последствие в виде возникновения права собственности на спорное помещение из него не возникает.

В силу ч.4 ст.429 Гражданского кодекса РФ, основной договор должен быть заключен в течении года с момента заключения предварительного договора, т.е. до 12.10.2017 года.

Поскольку основной договор в срок до 12.10.2017 года между сторонами не заключен, то обязательства по договору купли-продажи (предварительному договору) от 12.10.2016 года, в силу ч.6 ст.429 Гражданского кодекса РФ, с 12.10.2017 года прекращены.

Кроме этого, согласно разрешения на строительство № № и разрешения на ввод в эксплуатацию № № застройщиком жилого дома по 

<

адрес> в 

<

адрес>, в котором располагается спорное помещение, являлось ООО «Тополек».

Доказательств того, что у ФИО4, как у физического лица, имелись права на спорное помещение, позволяющие ему осуществить продажу от своего имени, суду не представлено.

Оценивая дополнительное соглашение от 25.02.2019 года к договору купли-продажи (предварительному договору) от 12.10.2016 года, по правилам ст.431 Гражданского кодекса РФ, суд приходит к выводу, что указанное соглашение является передачей договора (ст.392.3 Гражданского кодекса РФ), поскольку по указанному соглашению ФИО4 произвел передачу всех прав и обязанностей ООО «Тополек».

Согласно ст. 392.3 Гражданского кодекса РФ, в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону (ч.1 ст.388 Гражданского кодекса РФ).

Требование по обязательству, которое возникнет в будущем (будущее требование), в том числе требование по обязательству из договора, который будет заключен в будущем, должно быть определено в соглашении об уступке способом, позволяющим идентифицировать это требование на момент его возникновения или перехода к цессионарию (ч.1 ст.388.1 Гражданского кодекса РФ).

Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (ч.2 ст.389 Гражданского кодекса РФ).

В нарушение ч.2 ст.389, ч.2 ст.364 Гражданского кодекса РФ, дополнительное соглашение от 25.02.2019 года в установленном законе порядке не зарегистрировано.

Кроме того, в момент заключения дополнительного соглашения от 25.02.2019 года, обязательства сторон по договору купли-продажи (предварительному договору) от 12.10.2016 года, уже были прекращены.

Помимо указанного, суд учитывает, что истцами не произведена в полном объеме оплата за спорное помещение, так как стоимость приобретаемого помещения составляет 2 197720 рублей, в то время как истцами оплачено ФИО4 и ООО «Тополек» только 2100000 рублей.

В силу ч.1 ст.8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (ч.2 ст.218 Гражданского кодекса РФ).

Поскольку стороной истцов не предоставлено суду доказательств наличия законных оснований для приобретения права собственности, исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска ФИО1, ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Тополек» о признании права собственности на жилое помещение – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд через Хабаровский районный суд Хабаровского края в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья /подпись/ С.Р. Карбовский 

Мотивированное решение изготовлено 26.09.2019 года.

Судья С.Р. Карбовский