Дело № 2-1639/2020 

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 июля 2020 года город Нижний Новгород

Советский районный суд города Нижнего Новгорода в составе председательствующего судьи Тищенко Е.В., при секретаре Моралиной А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации города Нижнего Новгорода о признании права собственности на жилые дома блокированной застройки,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд к ответчику с вышеуказанным иском, в обоснование, указав следующее.

ФИО1 на праве собственности принадлежат земельные участки: категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: блокированная жилая застройка, кадастровые номера №... площадью 200+/-5 кв.м., №... площадью 133+/-4 кв.м., №... площадью 182+/-5 кв.м., №... площадью 157+/-4 кв.м., расположенные по адресу: ....

Истец за счет своих средств и сил построил на принадлежащих ему земельных участках здания - блоки жилых домов блокированной застройки, каждый из которых соответствует признакам индивидуального жилого дома, расположен на отдельном земельном участке, сформированном для его использования на основании решения о разделе земельного участка:

- блок жилого дома блокированный жилой застройки, назначение: жилой дом, общей площадью 168,3 кв.м. инвентарный №..., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №..., по адресу: ...;

- блок жилого дома блокированный жилой застройки, назначение: жилой дом, общей площадью 168,3 кв.м. инвентарный №..., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №..., по адресу: ...;

- блок жилого дома блокированный жилой застройки, назначение: жилой дом, общей площадью 168,3 кв.м. инвентарный №..., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №..., по адресу: ...;

- блок жилого дома блокированный жилой застройки, назначение: жилой дом, общей площадью 168,3 кв.м. инвентарный №..., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №..., по адресу: ....

Б.В.Е. в установленном порядке были получены технические условия на подключение указанных объектов к сетям электроснабжения и отопления.

(дата). истцом были направлены в администрацию города Нижнего Новгорода уведомления о планируемом строительстве индивидуальных жилых домов блокированной застройки на каждом из вышеуказанных земельных участков.

(дата). администрацией г.Н.Новгорода выданы уведомления о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта жилищного строительства установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта на земельных участках, поскольку земельные участки с кадастровыми номерами: №... и планируемые к строительству индивидуальные жилые дома расположены в территориальной зоне П*ТЖсм (зона реорганизации застройки в смешанную многоквартирную и общественную застройку); недопустимо размещение объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, поскольку назначение планируемого объекта не предусмотрено установленным видом разрешенного использования земельного участка - «блокированная жилая застройка», так же расположены в зонах объектов искусственных сооружений и сооружений инженерной защиты города; зоне внутригородских оврагов, в связи с чем, необходимо проведение мероприятий по инженерной подготовке территории. Кроме того земельные участки с кадастровыми номерами: №... расположены частично в охранной зоне газораспределительных сетей.

(дата). Волго-Вятским филиалом АО «Госземкадастрсъемка»-ВИСХАГИ были изготовлены технические паспорта на блокированные жилые дома.

Согласно заключениям специалиста №... выполненным экспертом (марка обезличена) блокированные жилые дома №... соответствуют требованиям строительных норм и правил, применяющимся к материалам и конструкциям объектов строительства; в результате строительства соблюдены требования экологических, санитарно-гигиенических, объемно - планировочных, архитектурных, норм, действующих на территории РФ к жилым зданиям, помещениям и индивидуальным жилым домам, не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни и здоровью. По результатам осмотра и замеров помещений жилого дома данное здание соответствует требованиям СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям».

По мнению стороны истца, допущенные нарушения не является существенными, а следовательно, не могут являться основанием, для отказа в признании права собственности на объекты недвижимости. 

На основании изложенного, с учетом заявления в порядке ст. 39 ГПК РФ (том 1 л.д.98-99) истец просит суд признать за ним право собственности на:

- блок жилого дома блокированный жилой застройки, назначение: жилой дом, общей площадью 168,3 кв.м. инвентарный №..., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №..., по адресу: ...;

- блок жилого дома блокированный жилой застройки, назначение: жилой дом, общей площадью 168,3 кв.м. инвентарный №..., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №..., по адресу: ...

- блок жилого дома блокированный жилой застройки, назначение: жилой дом, общей площадью 168,3 кв.м. инвентарный №..., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №..., по адресу: ...;

- блок жилого дома блокированный жилой застройки, назначение: жилой дом, общей площадью 168,3 кв.м. инвентарный №..., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №..., по адресу: ....

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, извещен надлежащим образом, направил в суд своего представителя.

Представитель истца по доверенности ФИО2, заявленные исковые требования поддержал, просил удовлетворить. 

Представитель ответчика администрации города Нижнего Новгорода по доверенности ФИО3 в судебном заседании с иском не согласилась, посчитав, что нет оснований для их удовлетворения. 

Представитель третьего лица министерства строительства Нижегородской области по доверенности ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в свое отсутствие. 

Суд, с учетом мнения представителя истца, представителя ответчика находит возможным, рассмотреть гражданское дело при данной явке.

Заслушав представителей истца и ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему:

Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (статья 25 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Разрешенное использование земельного участка устанавливается согласно градостроительному регламенту и соответствует назначению зданий, расположенных на них согласно статьи 36 Градостроительного кодекса РФ, статьи 85 Земельного кодекса РФ.

В силу части 1 статьи 41 ФЗ N 218 от 13.07.2015 в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости.

Глава 2 Жилищного кодекса регулирует отношения, связанные с объектами жилищных прав.

В силу статьи 16 Жилищного кодекса РФ к жилым помещениям относятся:

жилой дом, часть жилого дома;

квартира, часть квартиры;

комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

При этом Градостроительный кодекс Российской Федерации (часть 2 статьи 49) выделяет, в том числе, такие виды объектов капитального строительства, как: объекты индивидуального жилищного строительства, под которыми понимаются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи, а также жилые дома блокированной застройки - это жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

В силу пункта 6 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от (дата)) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Статьей 42 Земельного кодекса РФ установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, то есть объект недвижимости, возведенный на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи (пункты 1, 2).

Вместе с тем пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии со ст. 218 п. 1 Гражданского кодекса РФ Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Как разъяснено в пунктах 25, 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге - уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером №..., площадью 772 кв.м., расположенный по адресу: ..., предоставленный для индивидуального жилищного строительства, в (дата). принадлежал М.О.В. и П.М.В. по 1/2 доли (л.д.100-101). 

В (дата). на основании обращения П.М.В., департаментом градостроительного развития и архитектуры администрации г.Н.Новгорода, ей был выдан градостроительный план на земельный участок с кадастровым номером №..., площадью 772 кв.м. по адресу: ... соответствии с которым вид разрешенного использования земельного участка, кроме прочих, блокированная жилая застройка (л.д.32-38).

Постановлением администрации г.Н.Новгорода №... от (дата) по обращению П.М.В. утвержден градостроительный план земельного участка по ... (л.д.32 обор.).

Согласно договорам купли-продажи от (дата), (дата) единоличным собственником земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 772 кв.м. расположенного по адресу: ... стал ФИО1 (л.д.102-103,105).

(дата) земельный участок с кадастровым номером №..., площадью 772 кв.м. был разделен истцом на 4 участка, которым присвоены кадастровые номера №... площадью 200+/-5 кв.м., №... площадью 133+/-4 кв.м., №... площадью 182+/-5 кв.м., №... площадью 157+/-4 кв.м., государственная регистрация которых произведена в законом установленном порядке, при этом в едином государственном реестре указан вид разрешенного использования земельного участка: блокированная жилая застройка.

В (дата) году на указанных земельных участках истец произвел строительство жилого дома блокированной застройки, состоящий из четырех жилых блоков автономных каждый из которых соответствует признакам индивидуального жилого дома, расположен на отдельном земельном участке.

(дата). ФИО1 в администрацию города Нижнего Новгорода были направлены уведомления о планируемом строительстве индивидуальных жилых домов блокированной застройки на земельных участках с кадастровыми номерами №..., №..., №..., №... по адресу: г.Н.Новгород, ... (Том 1 л.д.41,160). 

(дата). администрацией г.Н.Новгорода выданы уведомления о несоответствии указанных в уведомлениях о планируемом строительстве параметров объекта жилищного строительства установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объектов на земельных участках, поскольку:

- земельные участки с кадастровыми номерами: №... и планируемые к строительству индивидуальные жилые дома блокированной застройки расположены в территориальной зоне П*ТЖсм (зона реорганизации застройки в смешанную многоквартирную и общественную застройку); недопустимо размещение объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, поскольку назначение планируемого объекта не предусмотрено установленным видом разрешенного использования земельного участка -«блокированная жилая застройка». Так же земельные участки расположены в зоне объектов искусственных сооружений и сооружений инженерной защиты города; зоне внутригородских оврагов, в связи с чем, необходимо проведение мероприятий по инженерной подготовке территории; земельные участки с кадастровыми номерами №... частично расположены в охранной зоне газораспределительных сетей (том 1 л.д.40-41,158-159, том 2 л.д.5-6,7-8).

Согласно техническим паспортам блоков жилого дома блокированной жилой застройки, выполненным (марка обезличена), площадь каждого блока жилого дома блокированной жилой застройки составляет 164 кв.м., из которых 107,9 кв.м. жилая площадь, количество надземных этажей – 3. Для государственного кадастрового учета общая площадь жилого дома определена в пределах внутренних поверхностей наружных стен и составляет 168,3 кв.м. (л.д.163-177, 179-194, 195-210, 211-226).

Согласно заключениям специалиста №... выполненные экспертом (марка обезличена) блоки жилого дома блокированной застройки №...,2,3,4 соответствуют требованиям строительных норм и правил, применяющимся к материалам и конструкциям объектов строительства; в результате строительства соблюдены требования экологических, санитарно-гигиенических, объемно - планировочных, архитектурных, норм, действующих на территории РФ к жилым зданиям, помещениям и индивидуальным жилым домам, не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни и здоровью. По результатам осмотра и замеров помещений жилого дома данное здание соответствует требованиям СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям» (Том1 л.д.227,228,230,231). 

Согласно заключению специалиста №... выполненном экспертом (марка обезличена) жилой дом блокированной жилой застройки, площадью 712 кв.м., расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами: №... соответствуют требованиям СНиП, градостроительных норм, а также экологических, противопожарных и других норм и правил, действующих на территории РФ, постройки не представляют угрозы жизни и здоровью граждан, здания пригодны для круглогодичного проживания, санитарно-гигиенические нормы не нарушены. Жилой дом, с учетом его раздела на жилые автономные блоки, не оснащен общими внутридомовыми инженерными системами, из каждого жилого автономного блока имеется обособленный отдельный выход на придомовую территорию, этажность дома составляет не более 3 этажей, каждый жилой автономный блок предназначен для проживания одной семьи при отсутствии элементов общедомового имущества, возможно признать жилым домом блокированной застройки с разделом на четыре жилых автономных блока (Том 1 л.д.229).

Таким образом, принимая во внимание вышеуказанные нормы права и установленные в судебном заседании обстоятельства, суд находит заявленное исковое требование подлежащим удовлетворению, поскольку жилые дома блокированной застройки находятся на земельных участках, которыми истец владеет на законном основании, возведенные объекты недвижимости соответствует строительно-техническим, противопожарным, санитарным, экологическим нормам и правилам, не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан и истец лишен иной возможности осуществить регистрацию своих прав.

Доводы представителя ответчика о том, что спорные жилые дома возведены на земельных участках, которые относится к территориальной зоне П*ТЖсм – зона смешанной многоквартирной и общественной застройки, установленной Правилам землепользования и застройки города Нижнего Новгорода, утвержденными приказом Департамента градостроительной деятельности и развития агломерации Нижегородской области от (дата) №..., которая не предполагает расположение жилых домов блокированной застройки, удовлетворению не подлежат на основании следующего.

Исходя из положений статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования, условно разрешенные виды использования, вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (пункт 1).

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (пункт 3).

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (пункт 4).

По смыслу приведенных правовых норм, основной вид разрешенного использования земельного участка правообладателем выбирается самостоятельно, произвольное изменение вида разрешенного использования и ограничение тем самым прав собственника не допускаются.

Между тем указанный объект недвижимости возведен истцом в соответствии с зарегистрированным правом собственности на земельный участок с разрешенным видом использования «блокированная жилая застройка». Право собственности Б.В.Е. на данные земельные участки, зарегистрированные в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (дата)., не оспаривалось и недействительным не признано. 

Доказательств тому, что изменение ответчиком зоны, на территории которой расположены земельные участки истца, которое для последнего влечет за собой невозможность использования находящегося в собственности участка по его назначению, разрешенному виду использования, произведено на законном основании и в предусмотренной законом процедуре, стороной ответчика не представлено.

Произвольное же изменение территориального зонирования, которое влечет за собой необоснованное ограничение застройки земельных участков, нарушает права собственника этих земельных участков, являются недопустимыми.

Из установленных судом обстоятельств следует, что изменение территориального зонирования являлось безусловным препятствием для легализации ФИО1 названных выше строений во внесудебном порядке.

Обстоятельств того, что спорные постройки, помимо того, что градостроительный регламент не допускает возведение индивидуальных жилых домов в территориальной зоне, в границах которой расположены земельные участки истца, не соответствуют каким-либо иным нормам и правилам, нарушают права третьих лиц либо создают угрозу причинения вреда, стороной ответчика не представлено и судом не установлено.

Согласно представленному техническому отчету по инженерно-геодезическим изысканиям на объекте, выполненном (марка обезличена) следует, что объект расположен в частном секторе улиц: ..., благоустройство и проезды в хорошем состоянии, плотность инженерных сетей высокая, рельеф спокойный с общим перепадом высот 2,5м. ( Том2 л.д.16).

Таким образом, доводы стороны ответчика о необходимости проведения мероприятий по инженерной подготовке территории, в виду их расположения в зоне внутригородских оврагов, в зоне объектов искусственных сооружений и сооружений инженерной защиты города удовлетворению не подлежат, поскольку опровергаются представленным техническим отчетом.

По договору №... от (дата) заключенному между ФИО1 (заказчик) и (марка обезличена) (исполнитель), последний обязался по заданию заказчика оказать услуги по врезке и обрезке на наружных газопроводах, пуск газа в наружные газопроводы, пуск газа на приборы по адресу: .... (Том 2 л.д.12-13)

Актом №... приемки выполненных работ по договору от (дата)., услуги выполнены в полном объеме (Том 2 л.д.11). Следовательно, ФИО1 устранены замечания администрации города Нижнего Новгорода о частичном расположении в охранной зоне газораспределительных сетей земельных участков с кадастровыми номерами №.... 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ФИО1 к администрации города Нижнего Новгорода о признании права собственности на жилые дома блокированной застройки - удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на:

- жилой дом блокированный застройки, общей площадью 168,3 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №..., по адресу: ...

- жилой дом блокированный застройки, общей площадью 168,3 кв.м. расположенный на земельном участке с кадастровым номером №..., по адресу: ...;

- жилой дом блокированный застройки, общей площадью 168,3 кв.м. расположенный на земельном участке с кадастровым номером №... по адресу: ...;

- жилой дом блокированный застройки, общей площадью 168,3 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №..., по адресу: ....

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке через Советский районный суд города Нижнего Новгорода в Нижегородский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления его в окончательной форме. 

Судья: Е.В. Тищенко