№ 2а-1225/2025

70RS0004-01-2025-000475-57

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 марта 2025 года Советский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего Ткаченко И.А.,

при секретаре Тимофеевой О.С.,

с участием:

представителя заинтересованного лица Департамента строительства Томской области ФИО1, действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске административное исковое заявление ФИО2, ФИО3 к ФИО4 компании «Фонд развития территорий» о признании незаконными действия по исключению ДД.ММ.ГГГГ объекта незавершенного строительства по адресу 

<

адрес> из Единого реестра проблемных объектов, возложении обязанности восстановить объект незавершенного строительства в Едином реестре проблемных объектов, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, ФИО3 обратились в суд с административным исковым заявлением к ФИО4 компании «Фонд развития территорий» о признании незаконными действия по исключению ДД.ММ.ГГГГ объекта незавершенного строительства по адресу 

<

адрес> из Единого реестра проблемных объектов, возложении обязанности восстановить объект незавершенного строительства в Едином реестре проблемных объектов.

В обоснование требований указано, что административные истцы являются участниками долевого строительства многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес> (строительный адрес). В ДД.ММ.ГГГГ в ППК «Фонд развития территорий» поступало обращение граждан о необходимости включения объекта незавершенного строительства по адресу: 

<

адрес> (строительный адрес) в Единый реестр проблемных объектов, в связи с чем, Фондом в Департаменте архитектуры и строительства Томской области были запрошены сведения, подтверждающие соответствие данного объекта требованиям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Поле анализа поступивших из Департамента сведений ДД.ММ.ГГГГ Фондом в адрес Департамента направлено уведомление № о том, что объект незавершенного строительства по адресу: 

<

адрес> не подлежит включению в Единый реестр проблемных объектов ввиду отсутствия полученного в установленном порядке разрешения на строительство. Решением Советского районного суда г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, частично удовлетворены административные исковые требования группы граждан (в том числе ФИО2 и ФИО3) к Департаменту архитектуры и строительства Томской области о признании ответа незаконным. На Департамент возложена обязанность разместить в единой информационной системе жилищного строительства средствами, предусмотренными программно-аппаратным комплексом этой системы, сведения, необходимые для включения объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес> (строительный адрес), в единый реестр проблемных объектов. На обращение административных истцов в лице представителя в Фонд ДД.ММ.ГГГГ о включении объекта строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес> (строительный адрес), в единый реестр проблемных объектов, получен ответ от ДД.ММ.ГГГГ № о том, что указанный объект, возводимый застройщиком ЖСК «Томскспецстроймехнизация», ранее не был включен в ЕРПО в связи с тем, что разрешение на строительство, необходимое в соответствии с положениями градостроительного законодательства, застройщику не выдавалось. Департаментом архитектуры и строительства Томской области было направлено обращение в службу технической поддержки ЕИСЖС о создании карточки Объекта, в результате ДД.ММ.ГГГГ Объект автоматически был включен в ЕРПО по итогам синхронизации информации в ЕИСЖС и едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Однако ДД.ММ.ГГГГ Объект исключен из ЕРПО на основании п.4 ч.1.4 ст.23.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ. 

Административные истцы считают действия Фонда по исключению объекта строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес> (строительный адрес), из Единый реестр проблемных объектов незаконными, указывая на то, что застройщик ЖСК «Томскспецстроймехнизация» признан банкротом и в отношении него ведется конкурсное производство, что в силу положений ч.1.1 ст.23.1 Федерального закона № 214-ФЗ является достаточным основанием для признания объекта проблемным и включения его в соответствующий реестр.

Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен ЖСК «Томскспецстроймеханизация» в лице конкурсного управляющего ФИО5

Административные истцы ФИО2, ФИО3, их представитель ФИО6, извещенные о судебном заседании лично, о чем свидетельствуют расписка об извещении от ДД.ММ.ГГГГ и телефонограмма от ДД.ММ.ГГГГ, в суд не явились.

Ранее, в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ представитель административных истцов настаивал на удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Административный ответчик ППК «Фонд развития территорий», получивший извещение о времени и месте рассмотрения дела по почте, ходатайствовал об участии своего представителя в судебном заседании путем использования видеоконференц-связи при содействии одного из судов: Пресненского районного суда г. Москвы, Московского городского суда, Арбитражного суда Московский области. Наличие технической возможности организации проведения судебного заседания посредством видеоконференц-связи в назначенные дату и время ни одним из предложенных административным ответчиком судов не подтверждено.

Позиция административного ответчика изложена в письменных возражениях, представленных в материалы дела, согласно которым Фонд считает требования административного иска не подлежащими удовлетворению, указывая, что в соответствии с действующим законодательством единый реестр проблемных объектов (ЕРПО) формируется в электронной форме в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) средствами, предусмотренными программно-аппаратным комплексом этой системы, на основании сведений, размещаемых субъектами информации. Порядок и вид размещаемой информации для каждого субъекта установлен Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»; порядок, способы, сроки и периодичность размещения информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в ЕИСЖС, а также состав сведений, относящихся к информации, утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства». В соответствии с указанными нормативными актами информация размещается субъектами информации самостоятельно, без предварительного запроса о ее предоставлении единым институтом развития в жилищной сфере и являющимся оператором системы жилищного строительства, без его согласия на такое размещение и не требует проведение оператором предварительной проверки содержания размещаемой информации. Для включения объекта в единый реестр проблемных объектов, объект должен соответствовать одному из критериев, установленных в ч.1.1 ст.23.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, либо в отношении застройщика должна быть введена процедура несостоятельности (банкротства). Объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес> (идентификатор объекта, ранее включенного в ЕРПО: №), возводимый застройщиком ЖСК «Томскспецстроймехнизация», исключен из ЕРПО ДД.ММ.ГГГГ на основании п.4 ч.1.4 ст.23.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, поскольку на указанную дату зарегистрированные договоры долевого участия отсутствовали.

Заинтересованное лицо ЖСК «Томскспецстроймеханизация» в лице конкурсного управляющего ФИО5, будучи надлежащим образом извещено о времени и месте судебного разбирательства, что подтверждается телефонограммой от ДД.ММ.ГГГГ, каких-либо возражений по существу административного иска не представило.

Представитель заинтересованного лица Департамента архитектуры и строительства Томской области ФИО1, участвуя в судебном заседании, оставила разрешение требований административного иска на усмотрение суда, указав, что со своей стороны Департамент во исполнение решения суда предоставил для размещения в единой информационной системе жилищного строительства все необходимые сведения в отношении объекта незавершенного строительства по адресу 

<

адрес>, однако на следующий день Фонд все сведения исключил.

На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя заинтересованного лица Департамента архитектуры и строительства Томской области, исследовав материалы настоящего административного дела, материалы административного дела № по административному иску Б., З., М., ФИО2, ФИО3 к Департаменту архитектуры и строительства Томкой области о признании незаконным ответа, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации, каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

В соответствии со ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Исходя из положений п.1 ч.2 ст.227 КАС РФ, действия и решения могут быть признаны незаконными при наличии одновременно двух условий: несоответствия действий (бездействия) закону и нарушения таким решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Частями 8 и 9 статьи 226 КАС РФ предусмотрено, что при проверке законности решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме.

Согласно п.9 ст.229 КАС РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; соблюдены ли сроки обращения в суд; соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В силу ч.1 ст.218, ч.1 ст.219 КАС РФ гражданин может обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагает, что нарушены или оспорены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов или на него незаконно возложены какие-либо обязанности в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Как следует из материалов дела оспариваемое действие по исключению объекта незавершенного строительства расположенного по адресу: 

<

адрес> (строительный адрес) из Единого реестра проблемных объектов совершено административным ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, содержащий указанную информацию ответ по результатам рассмотрения обращения административных истцов в лице представителя о включении спорного объекта в ЕРПО дан ППК «Фонд развития территорий» ДД.ММ.ГГГГ (исх. №), настоящий административный иск поступил в суд ДД.ММ.ГГГГ, то есть в установленный законом срок.

Разрешая требования административного иска по существу, суд исходит из того, что согласно части 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. При этом в соответствии с частью 2 статьи 40 Конституции Российской Федерации органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

Одним из способов приобретения права частной собственности в Российской Федерации является участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ).

Также названным законом установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Положения части 2 статьи 23 Федерального закона № 214-ФЗ в редакции, действовавшей до 27.06.2019, возлагали полномочия по осуществлению государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство (контролирующий орган).

Частью 7 статьи 23 Федерального закона № 214-ФЗ предусматривалось, что контролирующий орган признает в соответствии с установленными уполномоченным органом критериями граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, пострадавшими и ведет реестр таких граждан.

Такие критерии и порядок ведения реестра пострадавших граждан были утверждены ранее действовавшим Приказом Минстроя России от 12.08.2016 № 560-пр.

Пунктом 2 Критериев устанавливались условия отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан, в частности неисполнение застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве жилого помещения, заключенному в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ; надлежащее исполнение гражданином - участником долевого строительства обязательств по договору участия в долевом строительстве проблемного объекта.

В соответствии с пунктом 3 Критериев гражданин - участник долевого строительства проблемного объекта, чьи денежные средства привлечены по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов, после исполнения которого у гражданина возникает право собственности на жилое помещение и право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, и чьи права нарушены, соответствующий критериям, установленным пунктом 2 настоящего приложения, относится к числу пострадавших граждан.

Критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан, устанавливались в целях ведения реестра пострадавших граждан (пункт 1 Критериев).

Федеральным законом от 27.06.2019 № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 151-ФЗ) часть 7 статьи 23 Федерального закона № 214-ФЗ признана утратившей силу.

Действующие положения законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов не предусматривают ведение реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.

В то же время, часть 1.1 статьи 23.1 Федерального закона № 214-ФЗ, введенная Федеральным законом № 151-ФЗ, предусматривает ведение единого реестра проблемных объектов, который представляет собой систематизированный перечень сведений о проблемных объектах. При этом, под проблемными объектами понимаются многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве либо застройщик признан банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», если при банкротстве застройщика применяются правила параграфа 7 главы IX указанного Федерального закона (далее - проблемные объекты).

Из содержания приведенного положения закона следует, что для признания объекта проблемным достаточно установить наличие любого из перечисленных условий.

В силу пункта 7 части 6 статьи 23 Федерального закона № 214-ФЗ контролирующий орган осуществляет региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

В целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства, функции по формированию компенсационного фонда долевого строительства за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков осуществляет публично-правовая компания «Фонд развития территорий», действующая в соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ч.1 ст.23.2 Федерального закона № 214-ФЗ).

Фонд может применить механизмы, предусмотренные Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий», к проблемным объектам, включенным в единый реестр проблемных объектов, при наличии действующей процедуры конкурсного производства в отношении застройщика и только на основании ходатайства субъекта Российской Федерации.

Установленный действующим законодательством публично-правовой механизм защиты прав граждан, имеющих права требования о передаче жилых помещений к недобросовестным застройщикам, заключается: 1) в выплате гражданину - участнику долевого строительства возмещения за счет средств Фонда развития территорий в случае признания застройщиком банкрота и открытия конкурсного производства, при этом осуществление выплаты производится по решению фонда, но допускается не позднее даты завершения процедуры конкурсного производства; либо 2) в восстановлении прав граждан - участников долевого строительства предоставлением других мер государственной поддержки в зависимости от того, включен ли или нет соответствующий объект долевого строительства, в единый реестр проблемных объектов.

Таким образом, в настоящее время ведение реестра пострадавших граждан, как одно из направлений деятельности по оказанию мер поддержки граждан, пострадавших вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиками обязательств, возникающих из договоров участия в долевом строительстве, фактически заменено ведением единого реестра проблемных объектов. 

Согласно части 1.2 статьи 23.1 Федерального закона № 214-ФЗ единый реестр проблемных объектов (далее ЕРПО) формируется в электронной форме в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) средствами, предусмотренными программно-аппаратным комплексом этой системы, на основании сведений, размещаемых субъектами информации.

В части 3.1 статьи 23.3 Федерального закона № 214-ФЗ регламентировано, что субъектами информации являются застройщики, контролирующие органы, уполномоченный орган, орган регистрации прав, федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, или определенное таким федеральным органом исполнительной власти подведомственное ему государственное (бюджетное или автономное) учреждение, осуществляющее ведение единого государственного реестра заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства в соответствии со статьей 50.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - оператор единого государственного реестра заключений), субъект Российской Федерации, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора, органы местного самоуправления, Фонд, Фонд субъекта Российской Федерации, конкурсный управляющий, жилищно-строительные кооперативы и иные лица, которые в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации обязаны размещать информацию в системе. Субъекты информации, имеющие доступ к информации, размещенной в закрытой части системы, обеспечивают конфиденциальность информации, доступ к которой ограничен в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Порядок и вид размещаемой информации для каждого субъекта установлен законом (ч.ч.4-10 ст.23.3 Федерального закона № 214-ФЗ). 

На основании части 5 статьи 23.3 вышеназванного Федерального закона контролирующий орган размещает в системе: информацию о должностных лицах контролирующего органа, наделенных полномочиями на размещение информации в системе; информацию о выданных заключениях о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона, либо мотивированный отказ в выдаче таких заключений; информацию о проведенных проверках деятельности застройщика, предписаниях застройщику, за исключением сведений, доступ к которым ограничен законодательством Российской Федерации, а также сведения о вступивших в законную силу постановлениях контролирующего органа о привлечении застройщика, его должностных лиц к административной ответственности за нарушение требований настоящего Федерального закона; уведомления контролирующего органа, указанные в части 2.6 статьи 3 настоящего Федерального закона; сведения из утвержденного высшим должностным лицом субъекта Российской Федерации (руководителем высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации) плана-графика реализации мероприятий по восстановлению прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, включенных в реестр проблемных объектов, и информацию по реализации мероприятий указанного плана-графика; сведения, являющиеся основанием для исключения проблемных объектов из единого реестра проблемных объектов в соответствии с частью 1.4 статьи 23.1 настоящего Федерального закона.

В соответствии с абзацем первым пункта 2 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 марта 2019 года № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее - Правила), информация размещается указанными в части 3.1 статьи 23.3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» субъектами информации самостоятельно, без предварительного запроса о ее предоставлении единым институтом развития в жилищной сфере, определенным Федеральным законом «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и являющимся оператором системы жилищного строительства, без его согласия на такое размещение и не требует проведения оператором предварительной проверки содержания размещаемой информации.

Публично-правовая компания «Фонд развития территорий», в силу возложенных на нее полномочий, осуществляет мониторинг соответствия застройщиков требованиям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» на основании информации, сведений и документов, размещенных в информационной системе жилищного строительства. 

Таким образом, в настоящее время законодателем установлен упрощенный порядок реализации механизма защиты прав граждан - участников долевого строительства, позволяющий в автоматическом режиме, путем использования систем взаимодействия между органами исполнительной власти осуществлять мероприятия по восстановлению нарушенных прав граждан.

Согласно пункту 4 Правил, под контролирующими органами в настоящих Правилах понимаются осуществляющие государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, на территории которых осуществляется такое строительство, что в полной мере согласуется с приведенными выше положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, определяющего полномочия контролирующего органа.

Из системного анализа вышеприведенных норм закона следует, что полномочия контролирующего органа субъекта Российской Федерации ограничены правами на предоставление соответствующих сведений и документов в Фонд развития территорий для принятия соответствующего решения Фондом о включении (отказе) проблемного объекта в Единый реестр проблемных объектов. Предоставление сведений, необходимых для включения объекта строительства в единый реестр проблемных объектов, осуществляется путем их размещения в единой информационной системе жилищного строительства средствами, предусмотренными программно-аппаратным комплексом этой системы, при этом полномочия и техническая возможность на самостоятельное включение проблемного объекта в Единый реестр проблемных объектов у контролирующего органа субъекта Российской Федерации отсутствует.

Для включения объекта в Единый реестр объект должен соответствовать одному из критериев, установленных в ч.1.1 ст. 23.1 Федерального закона № 214-ФЗ, либо в отношении застройщика должна быть введена процедура несостоятельности (банкротства).

В соответствии с п. 2 ст. 64 КАС РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом по ранее рассмотренному гражданскому или административному делу либо по делу, рассмотренному ранее арбитражным судом, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении судом другого административного дела, в котором участвуют лица, в отношении которых установлены эти обстоятельства, или лица, относящиеся к категории лиц, в отношении которой установлены эти обстоятельства.

Решением Советского районного суда г. Томска по административному делу № по административному иску Б., З., М., ФИО2, ФИО3 к Департаменту архитектуры и строительства Томской области о признании незаконным решения, возложении обязанности устранить допущенные нарушения установлены следующие обстоятельства.

ЖСК «Томскспецстроймеханизация» осуществлялось строительство жилого дома по адресу: 

<

адрес> (строительный адрес).

Постановлением Мэра г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ № ЖСК «Томскспецстроймеханизация» предоставлен в аренду земельный участок по адресу: 

<

адрес>, для строительства жилого дома с объектами соцкультбыта (дело №, том 1, л.д.88-90).

Предоставление земельного участка в аренду подтверждается договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с объектами соцкультбыта, дополнительными соглашениями к договору аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенными между муниципальным образованием «Город Томск» в лице департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации Города Томска и ЖСК «Томскспецстроймеханизация» (дело №, том 1, л.д.94-98, 99, 102, 103-104, 105-107, 109).

Кроме того, на основании статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации ЖСК «Томскспецстроймеханизация» ДД.ММ.ГГГГ выдано разрешение на строительство № на подготовительный этап строительства первой очереди жилого дома с объектами соцкультбыта (ограждение, вертикальная планировка, размещение временных зданий и сооружений, инженерных сетей) на земельном участке по договору аренды №, по адресу: 

<

адрес>, сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Впоследствии срок продлевался до ДД.ММ.ГГГГ, до ДД.ММ.ГГГГ (дело №, том 1, л.д.100-101).

Договор аренды ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, для строительства жилого дома с объектами соцкультбыта прекратил свое действие ДД.ММ.ГГГГ на основании п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». 

В границах участка расположен объект незавершенного строительства по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером № площадью ... кв.м, площадью застройки ... кв.м (степень готовности 10%), принадлежащий на праве собственности с ДД.ММ.ГГГГ ЖСК «Томскспецстроймеханизация».

Решением Арбитражного суда Томской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № Жилищно-строительный кооператив «Томскспецстроймеханизация» (ИНН №, ОГРН №) признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. В дальнейшем срок конкурсного производства неоднократно продлевался.

Определением Арбитражного суда Томской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № постановлено применять при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) ЖСК «Томскспецстроймеханизация» положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», регулирующего правоотношения, связанные с банкротством застройщиков.

В рамках дела о банкротстве определением Арбитражного суда Томской области от ДД.ММ.ГГГГ (резолютивная часть объявлена ДД.ММ.ГГГГ) по делу № разрешены разногласия, возникшие между ФИО2 и конкурсным управляющим ЖСК «Томскспецстроймеханизация». 

Установив, что ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК «Томскспецстроймеханизация» (общество) и ФИО2 (участник) заключен договор долевого участия в строительстве №, по условиям которого участник осуществляет финансирование путем внесения в согласованном сторонами порядке, форме, размере и в согласованные сроки долевого взноса, а общество в предусмотренные договором сроки осуществляет строительство жилого дома по адресу: 

<

адрес> (адрес строительный), своими силами и с привлечением подрядчиков, сдачу дома государственной приемочной комиссии, выделяет участнику определенную в договоре благоустроенную квартиру; долей участника является однокомнатная квартира (строительный №), общей площадью ... кв.м, на 3 этаже в двухэтажном подъезде 5-этажного кирпичного жилого дома по адресу: 

<

адрес>; стоимость доли составляет 445 500 руб. из расчета 9 000 руб. за 1 кв.м строящегося жилья; в рамках договора участником внесены денежные средства в сумме 494 500 руб.; ФИО2 является членом ЖСК «Томскспецстроймеханизация» с ДД.ММ.ГГГГ с оплатой паевого взноса в размере 909 500 руб.; оплата произведена в полном объеме за ...-комнатную квартиру, площадью ... кв.м, строительный №, этаж 2, трехэтажного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> (в первой очереди строительства по 

<

адрес>), арбитражный суд признал обоснованным и включил в реестр требований о передаче жилых помещений ЖСК «Томскспецстроймеханизация» требование ФИО2 о передаче жилого помещения: двухкомнатная квартира строительный №, общей площадью ... кв.м, расположенная на втором этаже жилого дома по адресу: 

<

адрес> (первая очередь строительства по 

<

адрес>), с указанием следующих сведений: размер исполненных обязательств участника строительства по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, - 909 500 руб.; неисполненные обязательства участника строительства перед застройщиком по оплате договора, предусматривающего передачу жилого помещения, отсутствуют.

Определением Арбитражного суда Томской области от ДД.ММ.ГГГГ (резолютивная часть объявлена ДД.ММ.ГГГГ) по делу № разрешены разногласия, возникшие между ФИО3 и конкурсным управляющим ЖСК «Томскспецстроймеханизация». 

Установив, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО ... и ФИО3 заключен договор уступки права требования, в соответствии с которым ООО ..., являясь членом ЖСК «Томскспецстроймеханизация», в порядке расчета за оказанные услуги, передал ФИО3 паевой взнос в размере 709 713 руб.; ФИО3 является членом кооператива с ДД.ММ.ГГГГ с оплатой паевого взноса в размере 709 713 руб.; оплата произведена в полном объеме за ...-комнатную квартиру, площадью ... кв.м, строительный № этаж 3, трехэтажного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> (в первой очереди строительства по 

<

адрес>), арбитражный суд признал обоснованным и включил в реестр требований о передаче жилых помещений «Томскспецстроймеханизация» требование ФИО3 о передаче жилого помещения: двухкомнатная квартира строительный №, общей площадью ... кв.м, расположенная на третьем этаже жилого дома по адресу: 

<

адрес> (первая очередь строительства по 

<

адрес>), с указанием следующих сведений: размер исполненных обязательств участника строительства по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, - 709 713 руб.; неисполненные обязательства участника строительства перед застройщиком по оплате договора, предусматривающего передачу жилого помещения, отсутствуют.

При рассмотрении заявлений ФИО2, ФИО3 о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, арбитражный суд, исходя из необходимости обеспечения приоритетной защиты прав участников строительства, не являющихся профессиональными инвесторами, сделал вывод о том, что факт отсутствия государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве не препятствует заявлению требований о выполнении застройщиком условий договора и не свидетельствует об отсутствии между кредитором и должником отношений по строительству будущей вещи в виде квартиры. Нарушение должностными лицами должника правила учета и движения денежных средств не является основанием для лишения участника долевого строительства, добросовестно исполнявшего свои обязательства, права на включение его требований в реестр требований кредиторов должника.

Конкурсный управляющий ЖСК «Томскспецстроймеханизация» ФИО5, действуя в интересах участников долевого строительства, ДД.ММ.ГГГГ обратился в Департамент архитектуры и градостроительства Томской области с заявлением о включении объекта долевого строительства по адресу: 

<

адрес> в Единый реестр проблемных объектов, на которое получил ответ от ДД.ММ.ГГГГ № о том, что Департаментом в ДД.ММ.ГГГГ в адрес в Фонда развития территорий направлялись документы для включения объекта по 

<

адрес> в ЕРПО, в ответ получен отказ во включении в ЕРПО, в связи с чем, заявителю рекомендовано обратится в ППК «Фонд развития территорий».

Граждане - участники строительства жилого дома по адресу: 

<

адрес> Б., З., К.., М., ФИО2, ФИО3 самостоятельно направили коллективное заявление в Департамент архитектуры и градостроительства Томской области с просьбой включить вышеуказанный объект в Единый реестр проблемных объектов. В ответе № от ДД.ММ.ГГГГ Департамент со ссылкой на информацию, полученную из Фонда развития территорий, сообщил, что многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

адрес> не подлежит включению в Единый реестр проблемных объектов, поскольку на его строительство не было получено разрешение.

Данный ответ Департамента архитектуры и градостроительства Томской области был оспорен в судебном порядке.

Решением Советского районного суда г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ по делу № административное исковое заявление Б., З.., М., ФИО2, ФИО3 к Департаменту архитектуры и строительства Томской области удовлетворено частично. Ответ Департамента архитектуры и строительства Томской области от ДД.ММ.ГГГГ № признан незаконным. На Департамент архитектуры и строительства Томской области возложена обязанность разместить в единой информационной системе жилищного строительства средствами, предусмотренными программно-аппаратным комплексом этой системы, сведения, необходимые для включения объекта строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес> (строительный адрес), в единый реестр проблемных объектов. В удовлетворении требования о возложении на Департамент архитектуры и строительства Томской области обязанности включить строящийся многоквартирный дом по адресу: 

<

адрес> (строительный адрес), в единый реестр проблемных объектов отказано.

Основанием для принятия указанного решения послужил вывод суда о необоснованности доводов административного ответчика Департамента архитектуры и градостроительства администрации Томской области и заинтересованного лица ППК «Фонд развития территорий» о том, что многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

адрес> (строительный адрес) не подлежит включению в ЕРПО ввиду не получения застройщиком разрешения на строительство. Судом указано, что разрешение на строительство, выданное ЖСК «Томскспецстроймеханизация» ДД.ММ.ГГГГ №, соответствует требованиям статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, поскольку действующее как в ДД.ММ.ГГГГ, так и в настоящее время законодательство предусматривает, что застройщиком является, в том числе, лицо, осуществляющее подготовительные работы, инженерные изыскания и т.п., а разрешение на строительство выдается на разные этапы строительства, в том числе подготовительный. Возведение ограждения строительной площадки, вертикальная планировка, размещение временных зданий и сооружений, инженерных сетей является одной из последовательных стадий строительства, без которой возведение непосредственно здания, сооружения невозможно. При этом такого условия, как наличие разрешения на строительство, для включения объекта строительства в Единый реестр проблемных объектов, закон не предусматривает.

В соответствии с полномочиями, предусмотренными Положением о Департаменте архитектуры и строительства Томской области, утвержденным постановлением Губернатора Томской области № 26 от 12.03.2013, Департамент архитектуры и строительства Томской области на уровне субъекта Российской Федерации является контролирующим органом в области долевого строительства многоквартирных домов, выступая в связи с этим также в качестве субъекта информации, на основании которой формируется единый реестр проблемных объектов. У контролирующего органа субъекта РФ – Департамента архитектуры и строительства Томской области отсутствуют полномочия и техническая возможность на самостоятельное включение проблемного объекта в Единый реестр проблемных объектов, однако, имеется возможность и обязанность по размещению в единой информационной системе жилищного строительства средствами, предусмотренными программно-аппаратным комплексом этой системы, сведений, необходимых для включения объекта строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в единый реестр проблемных объектов.

Суд апелляционной инстанции согласился с указанными выводами суда первой инстанции, апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Томского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Советского районного суда г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, апелляционная жалоба Департамента архитектуры и строительства Томской области - без удовлетворения.

В связи с наличием вступившего в законную силу решения Советского районного суда г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ по делу № представителем ФИО2, ФИО3 – ФИО6 в Фонд развития территорий было направлено обращение от ДД.ММ.ГГГГ о включении объекта незавершенного строительства - многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес> (строительный адрес), в ЕРПО, которое зарегистрировано в Фонде ДД.ММ.ГГГГ под №.

Из ответа Фонда от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес> (далее - Объект), возводимый застройщиком ЖСК «Томскспецстроймеханизация», ранее не был включен в ЕРПО в связи с тем, что разрешение на строительство, необходимое в соответствии с положениями градостроительного законодательства, застройщику не выдавалось. Департаментом архитектуры и строительства Томской области было направлено обращение в службу технической поддержки ЕИСЖС о создании карточки Объекта, в результате ДД.ММ.ГГГГ Объект автоматически был включен в ЕРПО по итогам синхронизации информации в ЕИСЖС и едином федеральном реестре сведений о банкротстве (идентификатор проблемного объекта, ранее включенного в ЕРПО: №). Однако ДД.ММ.ГГГГ Объект исключен из ЕРПО на основании пункта 4 части 1.4 статьи 23.1 Закона № 214-ФЗ.

Норма п.4 ч.1.4 ст.23.1 Федерального закона № 214-ФЗ в качестве основания для исключения проблемных объектов из единого реестра проблемных объектов предусматривает отсутствие обязательств застройщика перед гражданами - участниками строительства по договорам участия в долевом строительстве, заключенным в отношении соответствующего проблемного объекта, в случае, если в едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве.

Оценивая обоснованность действий административного ответчика по исключению объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, из Единого реестра проблемных объектов, суд руководствуется позицией Конституционного Суда Российской Федерации, который неоднократно указывал на необходимость исследования судами фактических обстоятельств конкретного дела по существу, недопустимость установления одних лишь формальных условий применения нормы, указывая на то, что иное приводило бы к тому, что право на судебную защиту оказалось бы серьезно ущемленным (Постановления от 12 июля 2007 года № 10-П, от 13 декабря 2016 года № 28-П, от 10 марта 2017 года № 6-П, от 11 февраля 2019 года № 9-П).

Верховный Суд Российской Федерации в постановлении Пленума от 28 июня 2022 года № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» также обратил внимание судов на то, что законность оспариваемых решений, действий (бездействия) органов наделенных государственными и иными публичными полномочиями нельзя рассматривать лишь как формальное соответствие требованиям правовых норм; подчеркнул необходимость проверять, исполнена ли органом или лицом, наделенным публичными полномочиями, при принятии оспариваемого решения, совершении действия (бездействии) обязанность по полной и всесторонней оценке фактических обстоятельств, поддержанию доверия граждан и их объединений к закону и действиям государства, учету требований соразмерности (абзацы третий и пятый пункта 17).

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу, что такая обязанность административным ответчиком не была исполнена.

Действительно, в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве в отношении объекта строительства по адресу: 

<

адрес> (строительный адрес).

Вместе с тем, в соответствии с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 31.07.2015 № 305-ЭСI5-3229, арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования не только в случае заключения договора по правилам Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», но практически при любых договорных и юридических способах внесения денежных средств застройщику.

ФИО4 компанией «Фонд развития территорий» не принято во внимание, что административные истцы подтвердили свой статус участников долевого строительства в судебном порядке, доказав в Арбитражном суде Томской области свои права требования к ЖСК «Томскстройспецмеханизация» о передаче жилых помещений; ЖСК «Томскстройспецмеханизация», будучи банкротом, в судебном порядке признан застройщиком с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве), и в отношении него ведется конкурсное производство, срок которого определением Арбитражного суда Томской области от ДД.ММ.ГГГГ продлен до ДД.ММ.ГГГГ, что свидетельствует о том, что объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес> (строительный адрес), отвечает всем признакам проблемного объекта, указанным в части 1.1 статьи 23.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в связи с чем, должен быть включен в Единый реестр проблемных объектов.

Данное обстоятельство было установлено, в том числе, вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, в котором ППК «Фонд развития территорий» участвовал в качестве заинтересованного лица. Отказ судом в удовлетворении требования в части включения строящегося многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> (строительный адрес) в Единый реестр проблемных объектов, обусловлен лишь отсутствием у Департамента архитектуры и строительства Томской области, к которому предъявлялся административный иск, полномочий и технической возможности на самостоятельное включение проблемного объекта в указанный реестр.

При таких данных суд приходит к выводу о том, что ППК «Фонд развития территорий» допущен формальный подход при решении вопроса о соответствии объекта незавершенного строительства требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, в результате чего объект строительства по адресу: 

<

адрес> (строительный адрес) ДД.ММ.ГГГГ исключен из Единого реестра проблемных объектов по формальному основанию, без учета фактических обстоятельств, установленных вступившими в законную силу судебными актами, в связи с чем, указанные действия Фонда нельзя признать законными.

Формальный подход тем более недопустим в делах, в которых гражданин в отношениях с органами публичной власти выступает как слабая сторона, поскольку применение правовых норм без учета всех обстоятельств дела может привести к значительному ухудшению положения гражданина.

Принимая во внимание, что основными задачами Фонда является защита прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства, средства которых привлекаются для строительства жилья и финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, осуществляемые Фондом действия и принимаемые им решения должны быть направлены на достижение указанных целей, а не воспрепятствование им.

Административный ответчик осуществляет свою деятельность в соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым предусмотрены следующие механизмы по восстановлению прав граждан с участием Фонда: (1) финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства; (2) выплата возмещения гражданам.

Исключение объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес> (строительный адрес), из Единого реестра проблемных объектов нарушает права и законные интересы административных истцов, поскольку лишает их возможности восстановить свои нарушенные права как участников строительства посредством использования установленных законом механизмов путем реализации органами государственной власти плана-графика («дорожной карты») по осуществлению мер по восстановлению прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, включенных в единый реестр проблемных объектов.

Таким образом, поскольку в ходе судебного разбирательства установлено несоответствии действий Фонда развития территорий закону и нарушения данными действиями прав и законных интересов административных истцов, требования административного иска подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-178 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО2, ФИО3 к ФИО4 компании «Фонд развития территорий» о признании незаконными действия по исключению ДД.ММ.ГГГГ объекта незавершенного строительства по адресу 

<

адрес> из Единого реестра проблемных объектов, возложении обязанности восстановить объект незавершенного строительства в Едином реестре проблемных объектов удовлетворить.

Признать незаконными действия ФИО4 компании «Фонд развития территорий» по исключению ДД.ММ.ГГГГ объекта незавершенного строительства по адресу 

<

адрес> (строительный адрес) из Единого реестра проблемных объектов (идентификатор проблемного объекта, ранее включенного в Единый реестр проблемных объектов: №).

Обязать Публично-Правовую компанию «Фонд развития территорий» восстановить объект незавершенного строительства по адресу 

<

адрес> (строительный адрес) в Едином реестре проблемных объектов.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме. 

Судья: И.А. Ткаченко 

Мотивированный текст решения изготовлен 21.03.2025.

На дату опубликования решение не вступило в законную силу.