Дело № 2-108/2023 

23RS007-01-2023-000203-14

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ФИО3 Глина 18 мая 2023 года

Белоглинский районный суд Краснодарского края в составе

судьи Журкиной Т.В. 

при секретаре Жулиной О.В.

с участием представителя истицы адвоката Чертовой Н.С. по ордеру 

ответчика ФИО4

представителя ответчиков адвоката Шиковой Ю.В. по ордеру 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к ФИО6, ФИО7 действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО1 и ФИО2 о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи

У С Т А Н О В И Л:

ФИО5 обратилась в суд с исковым заявлением о взыскании задатка с ФИО6, ФИО7 действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО1 и ФИО2.

Исковые требования мотивированы тем, что 23 декабря 2021г. между ФИО5, ФИО8 и ФИО7, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2, заключен предварительный договор купли - продажи недвижимости: земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м. кадастровый № с расположенным на нем жилым домом площадью 71,4 кв.м. кадастровый номер № по адресу: с. 

<

адрес>, стоимостью 2 500 000 рублей. Основной договор купли-продажи должен быть заключен в срок до 28 мая 2022г. 

Согласно п.2.1 предварительного договора купли-продажи продавцы обязались передать в собственность покупателю вышеуказанный земельный участок с расположенным на нем живым домом.

Согласно п.2.3.1 предварительного договора купли-продажи уплата части цены объекта недвижимости в сумме 600 000 рублей производится покупателем до 24 декабря 2021г., указанная сумма является задатком.

В день заключения предварительного договора купли-продажи 23.12.2021г. истица передала ответчице ФИО7 задаток за вышеуказанный земельный участок с жилым домом в сумме 600 000 рублей, что подтверждается распиской.

В начале мая 2022г. истица устно предложила ФИО7 заключить основной договор купли-продажи и выплатить продавцам оставшуюся сумму денег.

ФИО7 отказалась от заключения договора купли-продажи и отказалась возвратить задаток.

20 июня 2022г. ФИО7 написала истице расписку о том, что обязуется в течение 4 месяцев вернуть денежные средства.

30 августа 2022г. истица с ответчицей заключили соглашение о порядке возврата денежных средств в сумме 600 000 рублей, определив порядок возврата денег помесячно.

ФИО7 частично возвратила 365 000 рублей. Остаток невыплаченных денег составляет 235 000 рублей.

Согласно вышеуказанного соглашения ФИО7 приняла обязательства выплатить денежные средства в полном объеме, в случае отказа от исполнения в части или полностью либо ненадлежащего исполнения ФИО9 выплачивает штрафные компенсации в размере 100 000 рублей, а также полученные 600 000 рублей дополнительно в качестве задатка в двойном размере.

ФИО7 нарушила условия договора, и сделка купли-продажи не исполнена по вине продавца.

ФИО7 уклонившись от исполнения обязательства по продаже недвижимости, причинила истице моральный вред, выразившийся в нравственных страданиях, в связи с потерей времени, необходимостью поиска приобретения другого жилья. На протяжении года истица вынуждена проживать с двумя несовершеннолетними детьми на съемной квартире. В настоящее время у нее отсутствует возможность приобрести другое жилье в связи с не возвратом ответчицей денежных средств в качестве задатка. Моральный вред оценивает в 300 тысяч рублей. 

Просит суд взыскать солидарно с ответчиков сумму основного долга по соглашению от 30.08.2022 г. в размере 235 000 рублей, двойную сумму задатка 600 000 рублей, штрафные компенсации по соглашению от 30.08.2022г. в размере 100 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 300 000 рублей, на общую сумму 1 235 000 рублей, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 850 рублей и расходы по оплате услуг представителя 15 000 рублей.

В судебном заседании представитель истицы адвоката Чертова Н.С. заявленные требования поддержала и просила суд их удовлетворить в полном объеме, поскольку по вине ответчиков не заключен основной договор купли-продажи недвижимости. Также пояснила, что 23.12.2021 года между истицей и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: 

<

адрес> Продавцы являлись долевыми собственниками по 

<

данные изъяты> доле каждый. Истица в день заключения предварительного договора передала ФИО9 наличными 600 000 рублей в качестве задатка, о чем имеется расписка. В начале мая 2022г. истица устно предложила ФИО9 заключить основной договор купли-продажи, ответчик отказалась и не возвратила задаток. 20.06.2022г. ФИО7 написала расписку и обязалась в течение 4 месяцев возвратить денежные средства. 30.08.2022г. истица после переговоров с ФИО9 заключили соглашение о возврате денежных средств по предварительному договору в сумме 600 000 рублей. Во исполнение соглашения ответчик выплатила частично истице 365 000 рублей, нарушила условия соглашения и должна выплатить штрафные компенсации 100 000 рублей, а также 600 000 рублей в качестве задатка в двойном размере. Кроме того, ответчица должна выплатить 300 000 рублей компенсацию морального вреда, поскольку истице не смогла купить жилой дом и проживала с детьми на квартире, испытывая физические и нравственные страдания.

Ответчик ФИО7, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО1 и ФИО2, представитель ответчиков адвокат Шикова Ю.В. иск не признали, пояснив суду, что ФИО9 хотела продать свой дом и купить новый для чего, заключила предварительный договор и получила по расписке 600 000 рублей. Переяслова на предложение ФИО9 заключить основной договор отказалась, мотивируя отсутствием денег на покупку и потребовала вернуть 600 000 рублей. ФИО9 внесла задаток 600 000 рублей за покупку другого дома, продавец отказался возвратить 600 000 рублей и ФИО9 написала расписку истице о возврате денег за 4 месяца, но вернуть их не смогла в связи со сложившимися обстоятельствами. ФИО5 потребовала подписать соглашение о возврате задатка и ФИО9 вернула 365 000 рублей, остальные не смогла вернуть в связи с потерей работы. Также пояснила, что ФИО9 не отказывалась от заключения основного договора-купли продажи. Истица не обращалась в суд о понуждении к заключению договора, у истицы отсутствовали деньги на дату заключения договора. Также пояснили, что 

<

данные изъяты> дли недвижимого имущества принадлежит несовершеннолетним детям и предварительный договор должен был заверен нотариусом в силу чего является ничтожным, соглашение о задатке отдельно не заключалось, это аванс. Основной договор купли-продажи до 28 мая 2022г. не был заключен, обязательства были прекращены, стороны не направили предложение о заключении основного договора. В иске просила отказать в полном объеме.

Суд, заслушав участников процесса и исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

В судебном заседании установлено и подтверждено материалами дела, что 23 декабря 2021г. между ФИО5 и ФИО8, ФИО7, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2, заключен предварительный договор купли - продажи недвижимости: земельного участка площадью 2400 кв.м. кадастровый № с расположенным на нем жилым домом площадью 71,4 кв.м. кадастровый № по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, по которому стороны обязались в срок до 28 мая 2022г. заключить договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества, стоимостью 2 500 000 рублей (л.д.12,13). 

Пунктом 2.3.1 указанного предварительного договора стороны установили, что расчет за недвижимое имущество по указанному адресу будет произведен сторонами следующим образом: 600 000 руб. покупатель уплатил продавцу в качестве задатка в момент подписания настоящего договора; 1 900 000 руб. покупатель уплатит продавцу до подписания основного договора наличными, но не позднее 28 мая 2022г. (п.2.3.2, 2.4.1); 600 000 руб. покупатель уплатит продавцу наличными средствами до 24.12.2021г. (п.2.3.3).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем не заключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Из требований пункта 4 статьи 429 ГК РФ следует, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно пункту 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1 статьи 380 ГК РФ).

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны и если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка, в силу пункта 2 статьи 381 ГК РФ.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, согласно пункту 3 статьи 380 ГК РФ.

Задаток является согласно статье 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.

Из правового анализа приведенных выше норм Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В день заключения предварительного договора истица ФИО5 передала ответчице ФИО7 сумму в размере 600 000 руб., что подтверждается копией расписки и не оспаривалось сторонами (л.д.14).

Ответчики по делу ФИО7 и ФИО6 являются родителями двоих несовершеннолетних детей ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

О том, что земельный участок с расположенным на нем жилым домом по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> обременены правами несовершеннолетних детей продавцов, истице было известно, о чем имеется указание в предварительном договоре купли-продажи. 

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что вышеуказанный земельный участок с расположенным на нем жилым домом принадлежит на праве долевой собственности ответчикам и их несовершеннолетним детям по ? доле каждому.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пункту 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

На основании пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка площадью 2400 кв.м. кадастровый № с расположенным на нем жилым домом площадью 71.4 кв.м. кадастровый № по адресу: 

<

адрес>, от 23 декабря 2021г., заключенный между ФИО5 ФИО8 и ФИО7, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2, нотариусом не удостоверялся, также отсутствует разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению недвижимого имущества. 

С учетом вышеизложенного и в соответствии с ч. 2 ст. 54 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", ст. 163, п. 2 ст. 429 ГК РФ, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку объект недвижимости, в отношении которого заключен предварительный договор, находится в долевой собственности ответчиков и их несовершеннолетних детей: ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, несоблюдение сторонами обязательной нотариальной формы сделки - предварительного договора, при отсутствии соответствующего согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению недвижимого имущества в силу приведенных норм права влечет ее ничтожность и исключает возможность ее завершения заключением основного договора купли-продажи объекта недвижимости.

В соответствии с ч.1, 2 ст. 167 ГК РФ - недействительная (ничтожная) сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку предварительный договор ничтожен, задаток в этом случае возвращается как неосновательное обогащение (п.1 ст.1102, п.п.1 ст.1103 ГК РФ).

В соответствии с ч.1,2 ст. 1102 ГК РФ - лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Согласно п.п.1 ст. 1103 ГК РФ - поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям: о возврате исполненного по недействительной сделке.

В судебном заседании установлено и не отрицалось сторонами, что при заключении предварительного договора истица передала ответчице наличными 600 000 рублей, что подтверждено копией расписки (л.д.14). Ответчик ФИО7 возвратила истице 365 000 рублей, что также подтверждено копией расписками (л.д.94-97). Остаток долга составил 235 000 рублей, который подлежит взысканию с ответчиков солидарно.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При установленных выше обстоятельствах иск подлежит удовлетворению в части.

Доводы представителя истца адвоката Чертовой Н.С. о взыскании денежных средств с учетом штрафных санкций согласно соглашения от 30.08.2022г. (л.д.16) несостоятельны, поскольку предварительный договор признан ничтожным.

Действующим процессуальным законодательством установлен порядок распределения судебных расходов. Так, из содержания части 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует, что к судебным расходам относятся государственная пошлина и издержки, связанные с рассмотрением дела.

В силу части 1 статьи 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, расходы на оплату услуг представителей, другие признанные судом необходимые расходы.

Общий принцип распределения судебных расходов установлен частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 данного Кодекса. 

Заявитель указывает, что по делу понесены расходы на оплату услуг представителя Чертовой Н.С. по оказанию юридических услуг в сумме 15 000 рублей, что подтверждается квитанцией об оказании юридических услуг от 17.04.2023 года: составление искового заявления, составление претензии, представительство в суде (л.д.36) и квитанцией об оплате гос. пошлины (л.д.10).

Согласно ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Согласно п.13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" - разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

В соответствии с абз. 2 п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации 21.01.2016 N 1 - суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма, как следует из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Из материалов дела следует, что исковые требования ФИО5 удовлетворены частично, дело не представляло особой сложности, учитывая объем оказанных юридических услуг от 17.04.2023 года: составление искового заявления, составление претензии, представительство в суде, суд считает, что расходы по оплате услуг представителя завышены и, учитывая конкретные обстоятельства по делу, объем выполненных представителем услуг, а также разумные пределы суд приходит к выводу, что требования заявления подлежат удовлетворению в части, взысканию подлежит оплата услуг представителя в размере 5 000 рублей. 

Расходы по оплате госпошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 5 550 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ суд 

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ФИО5 удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с ФИО7 и ФИО6 в пользу ФИО5 денежные средства в размере 235 000 (Двести тридцать пять тысяч) рублей.

Взыскать солидарно с ФИО7 и ФИО6 в пользу ФИО5, понесенные истцом по делу расходы на оплату услуг представителя в сумме 5 000 рублей (пять тысяч) рублей государственную пошлину в размере 5 550 (пять тысяч пятьсот пятьдесят) рублей. 

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Белоглинский районный суд Краснодарского края в течение месяца со дня принятия мотивированного решения.

Мотивированное решение принято 22 мая 2023г.

Судья Т.В. Журкина