Производство № 2-3594/2024

УИД 28RS0004-01-2024-004947-91

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 мая 2024 года город Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Громовой Т.Е.,

при секретаре судебного заседания Фроловой А.А.,

с участием представителя ПАО «Сбербанк России» в лице Дальневосточного банка ПАО Сбербанк - ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по исковому заявлению ПАО «Сбербанк России» в лице Дальневосточного банка ПАО Сбербанк к ФИО2 о расторжении кредитного договора, досрочном взыскании долга, обращении взыскания на заложенное имущество, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ПАО «Сбербанк России» в лице Дальневосточного банка ПАО Сбербанк обратилось в Благовещенский городской суд с иском к ФИО2, в обоснование указав, что 26 августа 2010 года между истцом и ФИО2 (Заемщиком) был заключен кредитный договор 

<

***>, в соответствии с которым Банк предоставил Заемщику кредит в сумме 2 850 000 рублей под 8,10 % годовых на приобретение объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: *** на срок 240 месяцев с даты фактического предоставления. 

Согласно п. 11 Индивидуальных условий Кредитного договора в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по Кредитному договору Заемщик предоставляет кредитору: залог объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: ***.

Заёмщик более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд, нарушал сроки внесения обязательных платежей, в связи с чем Банк вправе обратить взыскание на предмет залога. Данное нарушение обеспеченного залогом обязательства является значительным для Банка, поскольку Заемщик фактически отказался от исполнения обязательств и уже более 6 месяцев не осуществляет гашение задолженности по Кредитному договору. Заемщик вышел на просрочку в ноябре 2023 г. и до настоящего времени задолженность не погасил.

В настоящее время Заемщик перестал исполнять свои обязательства по Кредитному договору в части возвращения полученного кредита, оплаты процентов за его использование и иных платежей в сроки и на условиях, предусмотренных Кредитным договором.

По состоянию на 21 марта 2024 года задолженность по кредитному договору 

<

***> составляет 2 805 940 рублей 66 копеек, из них: 2 649 343 рублей 45 копеек - просроченная ссудная задолженность; 100 909 рублей 76 копеек – задолженность по просроченным процентам, в т.ч. просроченные проценты - 100 501 рублей 83 копеек, в т.ч. просроченные проценты на просроченный долг - 407 рублей 93 копеек; 55 687 рублей 45 копеек – неустойки за неисполнение условий договора, 190 рублей 71 копеек - неустойка по кредиту, 715 рублей 49 копеек – неустойка по процентам.

В расчете задолженности указана сумма неустойки за ненадлежащее исполнение Заемщиком условий кредитования. В настоящем исковом заявлении Банк, реализуя свое право предусмотренное п.1 ст.9 ГК РФ, не заявляет требование о взыскании вышеуказанных неустоек.

На основании изложенного, ссылаясь на положения ст.ст.330, 361, 363, 348, п.1 ст. 349, 809-811, 819 ГК РФ, ст.ст. 32, 50, 51, 52 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», истец просит суд: расторгнуть кредитный договор 

<

***> от 26 августа 2020 года, взыскать досрочно в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» с ФИО2 долг по кредитному договору 

<

***> от 26 августа 2020 года в размере 2 750 253,21 рублей и расходы по оплате государственной пошлины в размере 27 951,27 рублей; обратить взыскание на предмет залога - квартиру, расположенную по адресу: ***, путем реализации с публичных торгов и установить начальную продажную цену предмета залога - в 3 800 000 рублей.

Будучи извещенным о дате, времени и месте судебного заседания, в него не явился ответчик ФИО2, о причинах неявки суду не сообщил, доказательств уважительности причин неявки суду не представил, заявлений об отложении рассмотрения дела от ответчика не поступало.

Информация о рассмотрении данного дела в соответствии с положениями Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» была размещена на официальном сайте Благовещенского городского суда Амурской области (http://blag-gs.amr.sudrf.ru) в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

С учетом мнения представителя истца, не возражавшего против рассмотрения дела в отсутствие неявившегося ответчика, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в иске.

Выслушав пояснения представителя истца, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам. 

Судом установлено, что 26 августа 2020 года между ПАО «Сбербанк России» (Кредитор, Банк) и ФИО2 (Заемщик) был заключен кредитный договор 

<

***>.

Согласно адресной справке Отдела адресно-справочной работы УВМ УМВД России по Амурской области от 25 апреля 2024 года, ФИО2, ***

В соответствии со статьей 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 гл. 42 ГК РФ, то есть правила, применяемые к отношениям, вытекающим из договора займа.

Согласно статье 809 Гражданского кодекса Российской Федерации займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и порядке, определенном договором. 

В силу пункта 1 статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. 

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата (пункт 2 статьи 811 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что 26 августа 2020 года между ПАО Сбербанк и ФИО2. заключен кредитный договор 

<

***> по условиям которого ответчику был предоставлен кредит «Приобретение готового жилья» в сумме 2 850 000 рублей с условием уплаты 8,10% годовых на приобретение объекта недвижимости – квартира, находящаяся по адресу: *** на срок 240 месяцев, считая с даты его фактического предоставления, а заемщик обязался возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование кредитом в размере, в сроки и на условиях данного договора. Пунктом 2 Индивидуальных условий Кредитного договора предусмотрено, что договор вступает в силу с даты его подписания Сторонами и действует до полного выполнения Сторонами своих обязательств по Договору.

Согласно условиям кредитного договора №280785 от 26 августа 2020 года возврат кредита осуществляется заемщиком ежемесячными аннуитетными платежами, размер которых определяется по формуле, указанной в п. 3.1.1 Общих условий кредитования. Платежной датой является 20 число месяца, начиная с 21 сентября 2020 года. При несоответствии Платежной даты дате фактического предоставления кредита, а также в случае ее последующего изменения, размер Аннуитетного платежа определяется в соответствии с п. 3.2 Общих условий кредитования (п. 7 кредитного договора).

В соответствии с п. 10 Индивидуальных условий Кредитного договора, при заключении настоящего Кредитного договора заемщик обязан заключить следующие договоры: 1. Договор об открытии счета для зачисления и погашения Кредита – Счета кредитования/Счета (при его отсутствии на момент обращения за предоставлением Кредита); 2. Договор с ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» об оказании услуг по оплате стоимости Объекта недвижимости по Документу-основанию. 3. Договор страхования объекта недвиджимости, оформляемого в залог в соответствии с п. 4.4.2. Общих условий кредитования, на условиях, определяемых выбранной Заемщиком страховой компанией из числа соответствующих требованиям Кредитора. 4. Договор страхования жизни и здоровья Заемщика на условиях, определяемых выбранной Заемщиком страховой компанией из числа соответствующих требованиям Кредитора. При расчете Полной стоимости кредита использованы тарифы ООО СК «Сбербанк страхование жизни». Заемщик имеет право воспользоваться услугами иной страховой компании, при этом размер Полной стоимости кредита может отличаться от расчетного. 6. Договор с ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» об оказании услуги «on-line регистрация».

Пунктом 13 Индивидуальных условий кредитования предусмотрена ответственность заемщика за несвоевременное перечисление платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом (в соответствии с п. 3.3 Общих условий кредитования) в размере 4,25% годовых (соответствует размеру ключевой ставки Банка России, действующей на дату заключения Договора) с суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной Договором, по дату погашения Просроченной задолженности по Договору (включительно). 

В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по кредитному договору заемщиком был предоставлен залог объекта недвижимости: квартиры, находящейся по адресу: ***. Залоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере 90 (Девяносто) % от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости объекта недвижимости. (пункты 11, 12 кредитного договора). 

Пунктом 18 Индивидуальных условий кредитного договора определен порядок предоставления Кредита, который определяется Общими условиями кредитования с учетом следующего: Выдача Кредита производится путем зачисления на счет № *** (Счет кредитования) после выполнения условий, изложенных в п. 2.1 Общих условий кредитования, а также после: подписанного Кредитору договора купли-продажи Объекта недвижимости; предоставления (обеспечения предоставления) Заемщиком Кредитору страхового полиса/договора страхования на предмет залога - объект недвижимости, указанный в Договоре, трехстороннего соглашения о порядке работы со страховым возмещением, заключенного между страховой компанией, Кредитором и залогодателем, и документа, подтверждающего факт полной оплаты страховой прем за весь период страхования; заключения сторонами Договора оказания услуг; оформления Заемщиком поручения Кредитору на перечисление суммы Кредита и собственных средств Заемщика в размере, определенном в соответствии с п. 2.1.4. Общих условий кредитования (при необходимости перечисления собственных средств Заемщика/Созаемщиков одновременно с кредитными средствами) на номинальный счет ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» № ***, открытый в ПАО Сбербанк, в соответствии с Договором оказания услуг в целях дальнейшего осуществления ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» расчетов по оплате цены Документа-основания (договора).

В силу п. 1 ст. 807 ГК РФ, договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

С условиями кредитного договора ответчик был ознакомлен, согласен, условия договора ответчиком не оспариваются. При заключении кредитного договора ФИО2 была предоставлена вся необходимая и достоверная информация о предмете и условиях заключаемого договора, оказываемых в рамках договора услугах, о полной стоимости кредита, процентной ставке. 

20 августа 2020 года ФИО2 подано заявление о зачислении суммы кредита на его текущий счет, открытый в ПАО Сбербанк. Согласно справке О зачислении суммы кредита по договору потребительского кредита от 21 февраля 2024 года на банковский счет ФИО2 зачислен кредит в сумме 2 850 000 рублей. 

Из дела следует, стороной ответчика не оспаривалось, что денежные средства в размере 2 850 000 рублей были перечислены на текущий счет 26 августа 2020 года. Факт получения кредита в указанном размере ответчиком не оспаривается, подтверждается выпиской по лицевому счету ответчика. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что обязательства по выдаче кредита Заемщику (ответчику ФИО2) истцом были выполнены в полном объеме.

Согласно положениям статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В судебном заседании установлено, что ежемесячные платежи производились ФИО2 не в полном объеме. В период пользования кредитом ответчик ФИО2 исполнял обязанности ненадлежащим образом, с 21 июня 2021 года допускал просрочку ежемесячных платежей и уплату их в неполном объеме, последний платеж в счет погашения кредита от заемщика поступил 21 марта 2024 года в недостаточном размере для полного погашения долга. Заемщик вышел на просрочку в ноябре 2023 года и до настоящего времени задолженность не погасил

Согласно п. 4.3.4. Общих условий кредитования, Банк вправе потребовать от Заемщиков досрочно возвратить всю сумму кредита уплатить причитающиеся проценты за пользование кредитом, неустойку, предусмотренные условиями Договора, предъявить аналогичные требования поручителю и обратить взыскание на заложенное имущество в случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения (в том числе однократного) Заемщиком обязательств по погашению кредита и/или уплате процентов за пользование кредитом по Договору.

Обстоятельства соблюдения истцом условий досрочного требования долга по кредиту в виде направления ответчику соответствующего требования до предъявления данного иска в суд подтверждаются материалами дела (требования (претензии) о досрочном возврате суммы кредита, процентов за пользование кредитом и уплате неустойки от 19 февраля 2024 года, направленными по адресу проживания ответчика и по месту нахождения объекта залога (л.д. 67-68). 

Учитывая, что просрочка уплаты долга носит систематический характер, суд считает обоснованными доводы истца о наличии оснований к досрочному истребованию суммы кредита, а также взыскании процентов, предусмотренных договором. 

Согласно представленному истцом расчету задолженности по состоянию на 21 марта 2024 года задолженность ответчика по кредитному договору составляет 2 805 940 рублей 66 копеек, из которых: 2 649 343 рублей 45 копеек - просроченная ссудная задолженность; 100 909 рублей 76 копеек – задолженность по просроченным процентам, в т.ч. просроченные проценты - 100 501 рублей 83 копеек, в т.ч. просроченные проценты на просроченный долг - 407 рублей 93 копеек; 55 687 рублей 45 копеек – неустойки за неисполнение условий договора, 190 рублей 71 копеек - неустойка по кредиту, 715 рублей 49 копеек – неустойка по процентам. 

Как указано ранее, в настоящем исковом заявлении Банк, реализуя свое право предусмотренное п.1 ст.9 ГК РФ, не заявляет требование о взыскании вышеуказанных неустоек.

Ответчик не возражал против представленного истцом расчета и не оспаривал сумму задолженности по договору. Проверив расчет истца, суд признает его соответствующим положениям действующего законодательства и заключенного сторонами кредитного договора, арифметически верным, произведенным в соответствии с условиями заключенного между сторонами кредитного договора с учетом размера процентной ставки по кредиту, остатка основного долга, в котором отражены суммы, оплаченные в счет погашения кредита, а потому данный расчет кладется судом в основу принимаемого решения. Ответчиком доказательств, свидетельствующих об ином размере задолженности, сведений о неучтенных платежах при формировании расчета задолженности, а также другого расчета взыскиваемых сумм, в порядке ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, суду не представлено. 

Таким образом, состоятельны и подлежат удовлетворению исковые требования ПАО «Сбербанк России» в лице Дальневосточного банка ПАО Сбербанк о досрочном взыскании с ответчика задолженности по кредитному договору №280785 от 26 августа 2020 года по основному долгу в размере 2 649 343 рублей 45 копеек, задолженности по просроченным процентам и процентам на просроченный долг - 100 909 рублей 76 копеек.

Рассматривая заявленные истцом требования об обращении взыскания на принадлежащее ответчику ФИО2 и заложенное ими в обеспечение исполнения принятых на себя кредитных обязательств имущество, суд приходит к следующему. 

Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 20.02.2024 года подтверждается, что квартира площадью 39,2 кв. м, в доме № ***, с кадастровым номером ***, принадлежит на праве собственности ФИО2 Запись об ипотеке в силу закона в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 01 сентября 2020 года за № ***-28/035/2020-3. Срок, на который установлены ограничение прав обременение объекта недвижимости: с 26.08.2020 по истечении 240 месяцев с даты фактического предоставления Кредита. Лицо, в пользу которого установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: Публичное акционерное общество «Сбербанк России», ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>. 

Указанная квартира приобретена ФИО2 с использованием кредитных средств, предоставленных ПАО «Сбербанк России» в лице Дальневосточного банка ПАО Сбербанк, на основании договора купли-продажи квартиры от 26 августа 2020 года с использованием кредитных средств.

В соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. 

В соответствии со ст. 1 Федерального закона Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии со ст. 77 Федерального закона Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости. В силу данной нормы закона Предмет залога находится в залоге у Банка, что подтверждается выпиской из ЕГРН на Предмет залога.

Согласно статье 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. 

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. 

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. 

Как было установлено в судебном заседании, ответчиком ФИО2 существенно нарушаются, не исполняются надлежащим образом условия кредитного договора, ответчик более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд, нарушал сроки внесения обязательных ежемесячных платежей. При таких обстоятельствах, требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество подлежат удовлетворению.

Согласно п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 ГК РФ. 

В соответствии со ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» - имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. 

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены статьей 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Так, подпунктом 4 пункта 2 указанной статьи предусмотрено, что, принимая решение об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество, суд должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются п. 9 ст. 77.1 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 1 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. 

Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания (п. 3 ст. 340 ГК РФ). 

Согласно разъяснениям, данным судам в пунктах 83, 84 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 № 23 «О применении судами правил о залоге вещей» начальной продажной ценой предмета залога для проведения торгов, по общему правилу, является стоимость предмета залога, указанная в договоре залога, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда (пункт 3 статьи 340 ГК РФ).

Принимая решение об обращении взыскания на заложенную недвижимую вещь, суд должен указать в нем, в том числе, начальную продажную цену предмета залога (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке). 

Начальная продажная цена недвижимой вещи определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого при заключении договора об ипотеке или в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом (пункт 3 статьи 340 ГК РФ, подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке).

Если начальная продажная цена предмета залога определена по соглашению сторон или в иске залогодержателя при отсутствии возражений со стороны залогодателя, начальная продажная цена устанавливается судом в размере ста процентов от цены, согласованной сторонами, в том числе, если при определении такой цены стороны руководствовались отчетом оценщика.

При наличии между сторонами спора бремя доказывания иной начальной продажной цены заложенной недвижимой вещи возлагается на ту сторону, которая оспаривает начальную продажную стоимость предмета залога, указанную в договоре залога или в иске. 

Если сторонам в ходе судебного разбирательства не удалось достичь соглашения об определении начальной продажной цены, такая цена устанавливается судом в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости имущества, определенной судом (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке), если иное не установлено законом (пункт 9 статьи 77.1 Закона об ипотеке). 

Изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона не является основанием для изменения или прекращения залога, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 2 статьи 340 ГК РФ). Стороны вправе включить в договор залога условия или заключить отдельное соглашение о последствиях изменения рыночной стоимости предмета залога (абзац первый пункта 2 статьи 340 ГК РФ). В частности, залогодержателю могут быть предоставлены право требовать изменения начальной продажной цены заложенной вещи, предоставления дополнительного обеспечения залогодателем в виде залога иного имущества, поручительства по обязательству, обеспеченному залогом, право требовать досрочного обращения взыскания на предмет залога. Условия, влекущие неблагоприятные для залогодателя последствия на случай последующего уменьшения стоимости предмета залога (в том числе распространение залога на иное имущество, досрочный возврат кредита и др.), не могут быть включены в соглашение о залоге с гражданином, когда такой залог обеспечивает обязательство по возврату потребительского кредита или ипотечного кредита, не связанного с осуществлением предпринимательской деятельности. Соответствующие условия являются ничтожными на основании абзаца второго пункта 2 статьи 340 ГК РФ. Если гражданин передал в залог вещь в обеспечение иных обязательств, указанное ограничение не применяется (п. 25 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2023 № 23 «О применении судами правил о залоге вещей»). 

Истцом указано, что поскольку с момента заключения кредитного договора прошло более 1 года, в связи с чем, рыночная стоимость предмета залога существенно изменилась.

В пункте 11 договора кредитования стороны согласовали условие о том, что залоговая стоимость объектов недвижимости устанавливается в размере 90% от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости объекта недвижимости.

Согласно мобильному Отчету (Заключения о стоимости имущества № 2-240227-649534), выполненному 27 февраля 2024 года ООО «Мобильный оценщик», рыночная стоимость предмета залога - квартиры, с кадастровым номером ***, площадью 39,2 кв.м, расположенной по адресу: ***, составляет 4 750 000 рублей.

Следовательно, начальная продажная цена Предмета залога составляет 3 800 000 рублей, а именно 80% от рыночной стоимости заложенного имущества.

Анализ вышеприведенных положений гражданского законодательства позволяет сделать вывод о том, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется под контролем суда, что должно обеспечивать надлежащую защиту прав и законных интересов залогодателя и залогодержателя. Поскольку целью договора залога является не переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в том числе к залогодержателю), а удовлетворение требований залогодержателя за счет стоимости имущества, переданного в залог, то при возникновении спора о цене реализации (начальной продажной цене) предмета залога, данный спор подлежит разрешению судом в рамках рассмотрения требования об обращении взыскания на имущество. 

При удешевлении предмета залога законный интерес залогодержателя заключается в том, чтобы начальная продажная цена была определена на уровне ниже указанной в договоре стоимости предмета залога. В обратном случае торги могут быть признаны несостоявшимися из-за отсутствия предложений покупателей. При удорожании предмета залога как залогодатель, так и залогодержатель заинтересованы в определении начальной продажной цены выше первоначально определенной стоимости имущества, поскольку это позволит обеспечить наиболее полное удовлетворение требований по обеспеченному залогом обязательству. 

С учетом изложенного, при наличии спора между залогодателем и залогодержателем цена реализации (начальная продажная цена) предмета залога при обращении взыскания на него устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества, как отражающей наиболее вероятную величину выручки, которая может быть получена при реализации имущества. 

Таким образом, суд считает обоснованным проведение истцом оценки рыночной стоимости земельного участка и жилого дома, поскольку с момента предоставления ответчику жилого дома и земельного участка в залог прошло более 1 года, и полагает возможным установить начальную продажную цену предмета залога в размере 90% от его рыночной стоимости, определенной ООО «Мобильный оценщик» по инициативе истца. 

По смыслу п. 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 января 1998 года № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге», при принятии решения об обращении взыскания на предмет залога суд должен учитывать, что указание начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства. Поэтому, в случае представления любой из заинтересованных сторон доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, суд может предложить участвующим в деле лицам принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами, независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

Возражений от ответчика относительно определенной оценщиком рыночной стоимости залогового имущества не поступило, каких-либо документов, подтверждающих иную стоимость предмета залога, суду не представлено, ходатайств о проведении судебной экспертизы с целью определения стоимости объектов недвижимости сторонами не заявлено.

При таких обстоятельствах, суд считает необходимым установить начальную продажную цену залога на основании заключения о стоимости имущества №2-240227649534 от 27 февраля 2024, выполненного ООО «Мобильный оценщик», в размере 3 800 000? рублей (4 750 000 * 90%).

Условий, при которых обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела не установлено. 

При таких обстоятельствах, требование ПАО Сбербанк об обращении взыскания на предмет залога, принадлежащего ответчику, подлежит удовлетворению. 

При этом при наличии уважительных причин, препятствующих исполнению решения суда, ответчик не лишен возможности обратиться в суд с заявлением об отсрочке исполнения решения суда.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

В судебном заседании установлено, что досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден. Из материалов дела следует, что 19 февраля 2024 года банком в адрес ответчика направлялись требования (претензии) о досрочном возврате суммы кредита, процентов за пользование кредитом и уплате неустойки с предложением расторгнуть кредитный договор, по адресу проживания ответчика и по месту нахождения объекта залога (л.д. 69-70), однако, ответчик проигнорировал указанные требования.

Поскольку ответчик на требования истца не ответил, а также, учитывая, что ответчиком существенно нарушались условия кредитного договора, имеет ссудную задолженность, суд признает нарушение указанным ответчиком договора существенным, поэтому требования истца о расторжении кредитного договора 

<

***> от 26 августа 2020 года являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Разрешая вопрос о возмещении судебных расходов, суд приходит к следующему. 

В силу части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Размер и порядок уплаты государственной пошлины устанавливаются федеральными законами о налогах и сборах (п.2 ст.88 ГПК РФ).

При обращении в суд истцом была уплачена государственная пошлина в сумме 27 951 рублей 27 копеек (6 000 рублей (требование неимущественного характера – обращение взыскания на заложенное имущество) + 21 951 рубля 27 копеек (требование имущественного характера – взыскание задолженности), факт уплаты которой подтвержден платежным поручением № 23534 от 01 апреля 2024 года, которая подлежит взысканию с ФИО2 в пользу истца в полном объеме.

Таким образом, в соответствии с положениями ст. 333.19 НК РФ, ст. 98 ГПК РФ суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца расходы на оплату государственной пошлины в размере 27 951 рублей 27 копеек.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть кредитный договор 

<

***> от 26 августа 2020 года, заключенный между ПАО «Сбербанк России» и ФИО2.

Взыскать с ФИО2 в пользу ПАО «Сбербанк России» в лице Дальневосточного банка ПАО Сбербанк задолженность по кредитному договору 

<

***> от 26 августа 2020 года в сумме 2 750 253 рублей 21 копеек, из них: основной долг – 2 649 343 рублей 45 копеек, задолженность по просроченным процентам – 100 501 рублей 83 копеек, задолженность по процентам на просроченный долг - 407 рублей 93 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 27 951 рублей 27 копеек. 

Обратить взыскание на заложенный объект недвижимого имущества: квартиру, расположенную по адресу: ***, кадастровый номер ***, путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость квартиры в размере 3 800 000 рублей. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд Амурской области в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Т.Е. Громова

Решение в окончательной форме составлено 23 мая 2024 года