Дело № 2-223/2025 (2-3004/2024) 

УИД 59RS0035-01-2024-004185-56 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Соликамск 18 марта 2025 года

Соликамский городской суд Пермского края 

под председательством судьи Новиковой Н.С.,

при секретаре судебного заседания Ждановой К.С.,

с участием истца ФИО1,

ответчика ФИО2,

представителя ответчика ФИО2 - ФИО3, действующей на основании ордера,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Соликамск гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании добросовестным приобретателем квартиры,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в Соликамский городской суд Пермского края с исковым заявлением к ФИО2 о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества.

В обосновании иска указано, что 08 февраля 2024 года Соликамским городским судом Пермского края было рассмотрено гражданское дело по иску ФИО2 к судебному приставу-исполнителю Отдела судебных приставов по г. Соликамску и Соликамскому району ГУФССП по Пермскому краю ФИО4, Главному Управлению Федеральной службы судебных приставов по Пермскому краю, Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае, Обществу с ограниченной ответственностью «Регион», Абасовой КВ. о признании недействительным постановления судебного пристава-исполнителя о передаче арестованного имущества на торги, о признании недействительными публичных торгов по реализации арестованного (заложенного) имущества, о признании недействительным договора купли-продажи арестованного (заложенного) имущества, применения последствий недействительности сделки.

Решением Соликамского городского суда Пермского края от 08 февраля 2024 года ФИО2 было отказано в удовлетворении исковых требований, предъявляемых к судебному приставу-исполнителю Отдела судебных приставов по г. Соликамску и Соликамскому району ГУФССП по Пермскому краю ФИО4, Главному Управлению Федеральной службы судебных приставов по Пермскому краю, Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае, Обществу с ограниченной ответственностью «Регион», ФИО1 о признании недействительными публичных торгов от 20 февраля 2()23 года по реализации арестованного (заложенного) имущества - квартиры по адресу: 

<

...>, о признании недействительным договора купли-продажи от 

<

дата> арестованного (заложенного) имущества квартиры по адресу: 

<

...>, о применении последствий недействительности сделки. Прекращено производство по гражданскому делу N 2-37/2024 в части требований ФИО2 о признании недействительным постановления судебного пристава-исполнителя от 

<

дата> о передаче арестованного имущества на торги.

Не согласившись с принятым решением ФИО2 была подана апелляционная жалоба. 28 мая 2024 года апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда решение Соликамского городского суда Пермского края от 08 февраля 2024 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО2 без удовлетворения. Не согласившись с вынесенным апелляционным определением ФИО2 была подана кассационная жалоба.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции апелляционное определение судебной коллегии по гражданским дела Пермского краевого суда от 28 мая 2024 года, дополнительное апелляционное определение Пермского краевого суда от 04 июля 2024 года отменено, гражданское дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В связи с чем, Истец - ФИО1 вынуждена обратиться за судебной защитой в суд с исковыми требованиями к Ответчику о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества.

<

дата> поручением №т Территориальное управление Росимущества в Пермском крае поручило ООО «Регион» принять от ведущего судебного пристава-исполнителя ОСП по г. Соликамску и Соликамскому району ГУФССП России по Пермскому краю ФИО4 имущество и/или документы, принадлежащее должнику ФИО2 и осуществить его реализацию, а именно: 2-комнатная квартира, жилая, общей площадью 63.9 кв.м., по адресу: 

<

...>. По акту передачи арестованного имущества на торги 

<

дата> квартира, расположенная по адресу: 

<

...>, была передана на торги в специализированную организацию ООО «Регион», для реализации на открытых торгах имущества, проводимых в форме аукциона.

Торги по реализации заложенного имущества, а именно квартиры, расположенной по адресу: 

<

...> были проведены специализированной организацией - Территориальным управлением Росимушества в Пермском крае в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Согласно протоколу подведения итогов процедуры от 

<

дата> победителем торгов признана истец - ФИО1, предложившая наибольшую стоимость квартиры. Свои обязательства, по приобретению вышеуказанной квартиры, ФИО1 как победитель торгов выполнила добросовестно и в полном объеме.

<

дата> между истцом - ФИО1 и ООО «Регион» был заключен договор купли-продажи имущества на торгах №т, в соответствии с которым истцом ФИО1 была приобретена квартира, расположенная по адресу: 

<

...>, за сумму - 2 100 012 рублей 72 копейки.

Истец ФИО1 считает, что сделка купли-продажи вышеуказанной квартиры имеет все признаки добросовестности, поскольку сделка по покупки вышеуказанной квартиры была возмездной, цена квартиры соответствовала рыночной стоимости, денежные средства были перечислены ею на реквизиты счета Территориального управления Росимущества в Пермском крае. Согласно сведением из ЕГРН истец является собственником квартиры, расположенной по адресу: 

<

...>, на основании государственной регистрации договора купли-продажи имущества на торгах за №т 

<

дата>, вид, номер и дата государственной регистрации права: 59:10:0105002:716/095/2023-26, 

<

дата>.

Ссылаясь на ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации истец просит признать ее - ФИО1 добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: 

<

...>, Соликамский по, 

<

...> кадастровым номером: №.

В судебном заседании истец ФИО1 на иске настаивает.

В судебном заседании ответчик ФИО2 с иском не согласна.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО3 с иском не согласна, в том числе по доводам письменных возражений, механизм добросовестного приобретателя не может быть применим (л.д.81).

В судебное заседание третьи лица: судебный пристав-исполнитель Отдела судебных приставов по г.Соликамску и Соликамскому району ГУФССП России по Пермскому краю ФИО4, ГУФССП Росси по Пермскому краю, ООО «Регион», ФИО5,ТУ Россимущество в Пермском крае не явились, представителей не направили, о дате судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе путем размещения информации на официальном сайте суда, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.

Суд рассматривает дело в порядке ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие третьих лиц и их представителей.

Заслушав участников процесса, исследовав материалу дела, суд приходит к следующему. 

В силу ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Из ст. 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, содержащихся в пп. 35 и 39 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума N 10/22), следует, что при рассмотрении иска собственника об истребовании имущества из незаконного владения лица, к которому это имущество перешло на основании сделки, юридически значимыми и подлежащими судебной оценке обстоятельствами являются наличие либо отсутствие воли собственника на выбытие имущества из его владения, возмездность или безвозмездность сделок по отчуждению спорного имущества, а также соответствие либо несоответствие поведения приобретателя имущества требованиям добросовестности.

При этом бремя доказывания факта выбытия имущества из владения собственника помимо его воли, а в случае недоказанности этого факта - бремя доказывания недобросовестности приобретателя возлагается на самого собственника.

Согласно ч.2 ст.61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что на основании решения Соликамского городского суда Пермского края от 31.03.2014 по делу № с ФИО2 в пользу ОАО КБ «Уральский финансовый дом» взыскана задолженность по кредитному договору в размере 1 511 239,69 рублей, расходы по уплате государственной пошлины 19 756,20 рублей, обращено взыскание на заложенное имущество должника – двухкомнатную квартиру, общей площадью 63,9 кв. м, расположенную по адресу: 

<

...>, путем продажи с публичных торгов с определением начальной продажной стоимости квартиры в размере 2 058 836 рублей.

18.06.2014 решение вступило в законную силу. 14.07.2014 на основании указанного решения суда возбуждено исполнительное производство. 

10.11.2022 судебным приставом-исполнителем на основании определения Соликамского городского суда от 28.02.2022 произведена замена взыскателя: с АО КБ «Уральский финансовый дом» на ФИО5 Также, 10.11.2022 судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о наложении ареста на имущество, принадлежащее должнику ФИО2, составлен акт о наложении ареста на спорную квартиру, определена предварительная оценка арестованного имущества в размере 2 058 836 рублей на основании решения суда от 31.03.2014. 28.08.2022 судебным приставом-исполнителем возбуждено другое исполнительное производство о взыскании с ФИО2 в пользу ФИО5 процентов за пользование кредитом в сумме 468 898,48 рублей. 14.11.2022 исполнительные производства объединены в сводное. 

24.01.2023 постановлением судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника установлена стоимость спорной квартиры в размере 2 058 836 рублей, арестованное имущество передано на торги. 01.02.2023 Территориальное управление Росимущества по Пермскому краю выдал ООО «Регион» поручение принять от судебного пристава-исполнителя ОСП по г. Соликамску и Соликамскому району ГУФССП России по Пермскому краю ФИО4 имущество, принадлежащее должнику ФИО2 и осуществить его реализацию: 2-х комнатная квартира, расположенная по адресу: 

<

...>, стоимостью 2058836 рублей. По акту от 

<

дата> квартира передана для реализации на открытых торгах в форме аукциона в специализированную организацию ООО «Регион» Извещение и документация о проведении аукциона в электронной форме были размещены на официальном сайте в сети Интернет по адресу: www.torgi.gov.ru и на электронной площадке https://lot-online.ru/, процедура №СВ1Е9-8001-33, а также в периодическом издании «Российская газета».

Согласно протоколу подведения итогов процедуры № от 

<

дата> победителем торгов по продаже арестованного имущества признана ФИО1, предложившая за квартиру наибольшую стоимость – 2 100 012,72 рублей.

Стоимость квартиры оплачена ФИО1 в полном объеме двумя платежами: 

<

дата> – 102 941,80 рублей, 

<

дата> – 1 997 070,92 рублей. 

<

дата> между ФИО1 и организатором торгов (ООО «Регион») заключен договор купли-продажи спорной квартиры. Денежные средства от продажи квартиры перечислены на счет Отдела судебных приставов по г. Соликамску и Соликамскому району ГУФССП по Пермскому краю и направлены на погашение оставшейся задолженности, исполнительное производство окончено.

В дальнейшем, ФИО2 с учетом уточненных требований обратилась в суд с иском к судебному приставу-исполнителю Отдела судебных приставов по г. Соликамску и Соликамскому району ГУФССП по Пермскому краю ФИО4, Главному управлению Федеральной службы судебных приставов по Пермскому краю, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае, Обществу с ограниченной ответственностью «Регион», ФИО1 о признании недействительным постановления судебного пристава-исполнителя от 

<

дата> о передаче арестованного имущества на торги; о признании недействительными публичных торгов от 

<

дата> по реализации арестованного (заложенного) имущества – квартиры по адресу: 

<

...>; о признании недействительным договора купли-продажи от 

<

дата> арестованного (заложенного) имущества - квартиры по адресу: 

<

...>; о применении последствий недействительности сделки.

Решением Соликамского городского суда Пермского края от 08.02.2024 производство по делу в части требований о признании недействительным постановления судебного пристава-исполнителя от 24.01.2023 прекращено. В остальной части иск оставлен без удовлетворения. Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 16.01.2025 года постановлено: «Решение Соликамского городского суда Пермского края от 08.02.2024 отменить.

Принять по делу новое решение. 

Признать недействительными торги в электронной форме на право заключения договора купли-продажи в отношении квартиры площадью 63,9 кв.м., расположенной по адресу: 

<

...>, кадастровый №, победителем которых была признана ФИО1 (протокол о результатах проведения торгов от 

<

дата> №, организатор торгов - Общество с ограниченной ответственностью «Регион», специализированная организация, действующая от имени Территориального управления Росимущества в Пермском крае на основании государственного контракта № от 

<

дата>). 

Признать недействительным договор купли-продажи имущества на торгах №т от 

<

дата>, заключенный между Территориальным управлением Росимущества в Пермском крае в лице Общества с ограниченной ответственностью «Регион» и ФИО1.Применить последствия недействительности договора купли-продажи имущества на торгах №т от 

<

дата>, заключенного между Территориальным управлением Росимущества в Пермском крае в лице Общества с ограниченной ответственностью «Регион» и ФИО1 в отношении вышеуказанного жилого помещения:исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о праве собственности ФИО1 на жилое помещение - квартиру площадью 63,9 кв.м. по адресу: 

<

...>, кадастровый №, восстановив в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности ФИО2 на жилое помещение - квартиру площадью 63,9 кв.м. по адресу: 

<

...>. 

Решение суда в части исключения и включения записей в ЕГРН является основанием для совершения указанных действий Управлением Росреестра по Пермскому краю. 

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись об ограничении (обременении) права в виде ипотеки в силу закона по договору купли-продажи от 

<

дата>, договору купли-продажи закладной № от 

<

дата> в отношении жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: 

<

...>, дата государственной регистрации от 

<

дата>, номер государственной регистрации №, лицо, в пользу которого установлены ограничения и обременение объекта недвижимости: Публичное акционерное общество коммерческий банк «Уральский финансовый дом» (правопреемник на основании определения Соликамского городского суда 

<

...> от 

<

дата> - ФИО5.

Взыскать с Территориального управления Росимущества в Пермском крае (ИНН 

<

***> в пользу ФИО1 (дата рождения, СНИЛС № денежные средства в размере 2 100 012,72 рублей.

Исковые требования ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Регион», Главному управлению федеральной службы судебных приставов по Пермскому краю – оставить без удовлетворения.». При рассмотрении указанного гражданского дела Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда указала, что, принимая во внимание оценку заложенного имущества 2014 года и передавая по такой стоимости спорную квартиру на торги, должностными лицами службы судебных приставов оставлено без внимания, что исполнительное производство по обращению взыскания на заложенное имущество на протяжении 9 лет не исполнялось (с 2014 по 2023 годы), что безусловной свидетельствует об изменении стоимости имущества под воздействием инфляционных процессов.

Кроме того, из общего размера взысканной задолженности в 1 530 995,89 рублей (1 511 239,69 рублей + расходы по оплате государственной пошлины в сумме 19 756,20 рублей) сумма долга по состоянию 

<

дата> составила 154 000 рублей, что более чем в десять раз меньше стоимости заложенного имущества, даже при оценке 2014 года.Более того, апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Пермского краевого суда от 16.09.2024 по делу № 33а-10412/2024 (2а-1459/2023), которое в силу части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации имеет преюдициальное значение для разрешения настоящего дела, признаны незаконными действия судебного пристава-исполнителя ОСП по г. Соликамску и Соликамскому району ГУФССП России по Пермскому краю В. по вынесению постановления об оценке имущества должника ФИО2 от 24.01.2023 и действия судебного пристава-исполнителя ОСП по г. Соликамску и Соликамскому району ГУФССП России по Пермскому краю ФИО4 по вынесению постановления о передаче арестованного имущества на торги от 24.01.2023, а также признаны незаконными постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по г. Соликамску и Соликамскому району ГУФССП России по Пермскому краю об оценке имущества должника от 24.01.2023 и о передаче арестованного имущества на торги от 24.01.2023. Судом апелляционной инстанции было установлено, что в период с 2014 до 2023 года своевременных мер принудительного исполнения должностными лицами службы судебных приставов не принималось, при этом взыскатель не настаивал на обращении взыскания на заложенное имущество, напротив, просил о приостановлении исполнительного производства. По состоянию на 11.11.2021 задолженность ФИО2 перед банком составляла 154 000 рублей. Судом апелляционной инстанции сделан вывод, что в условиях непринятия судебным приставом своевременных мер, направленных на принудительное исполнение требований исполнительного документа, недостаточной правовой урегулированности порядка и способа изменения стоимости имущества, на которое обращается взыскание, с целью обеспечения соотносимости объема требований взыскателя и мер принудительного исполнения, обеспечения баланса интересов участников исполнительного производства судебному приставу следовало создать условия для определения действительной стоимости имущества, на которое обращено взыскание, что соответствует правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации в постановлении от 12.07.2007 № 10-П, между тем таких действий судебным приставом не предпринято, что повлекло нарушение прав и законных интересов ФИО2 Таким образом, судебная коллегия пришла к выводу о том, что вступившими в законную силу судебными актами установлено, что допущенные судебными приставами-исполнителями нарушения повлекли за собой незаконную передачу на публичные торги имущества должника по заниженной начальной продажной стоимости, в связи с чем публичные торги по реализации спорной квартиры, а также заключенный по результатам торгов договор купли-продажи являются недействительными, поскольку нарушают имущественные права истца (ФИО2).

Разрешая заявленные истцом ФИО1 исковых требований о признании добросовестным приобретателем спорной квартиры, суд соглашается с доводами стороны ответчика о том, что покупка недвижимого имущества с торгов обладает высоким уровнем риска, объективно обусловленным конфликтной ситуацией с выбытием квартиры из собственности владельца, а также повышенным риском нарушения процедуры торгов самими уполномоченными органами.

Так, в силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса. Как разъяснено в абзаце 2 пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество. Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 3 пункта 71 этого же постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

В ходе рассмотрения гражданского дела по иску ФИО1 о признании добросовестным приобретателем квартиры также установлены те же нарушения, что формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) привели к ущемлению прав и законных интересов ответчика ФИО2, а приобретение спорной квартиры не являлось для истца ФИО1 единственной и первой сделкой купли-продажи с торгов объектов недвижимости, на момент заключения договора купли-продажи спорной квартиры с торгов ФИО1 не приняла все необходимые меры, направленные на проверку юридической судьбы приобретаемой ею квартиры, в том числе с учетом заведомо низкой первоначальной стоимостью квартиры, явно не соответствующей ее рыночной стоимости. 

Права ФИО1 не нарушены, поскольку во владение спорной квартирой она фактически не вступила, и за ней признано право на возврат уплаченных денежных средств в размере 2 100 012,72 рублей.

Данные обстоятельства подтверждаются пояснениями участников процесса, материалами дела.

При указанных обстоятельствах суд не усматривает правовых оснований удовлетворения заявленных исковых требований.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: 

<

...>, оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Соликамский городской суд Пермского края в течение месяца со дня принятия мотивированного решения. 

Председательствующий Новикова Н.С.

Мотивированное решение принято 15 апреля 2025 года.