РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № 3а-410/2018

13 ноября 2018года

г. Екатеринбург

Свердловский областной суд в составе

председательствующего Полевщиковой С.Н.,

при секретаре Кармановой Ж.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-410/2018 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Универсал-2000» к административным ответчикам - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, с участием заинтересованных лиц ФГБУ «ФКП Росреестра» по Уральскому Федеральному округу, Администрации г. Екатеринбурга, ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка

при участии в судебном заседании:

-представителя административного истца ФИО2, действующего на основании доверенности от 03 сентября 2018 года;

-представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области не явился;

-представитель Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области не явился; 

-представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» по Уральскому Федеральному округу неявился; 

-представитель Администрации г. Екатеринбурга неявился;

- представителя заинтересованного лица ФИО1 - ФИО2, действующего на основании доверенности от 29 октября 2018 года;

- свидетеля Т. 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Универсал-2000» (далее – административный истец) обратилось в Свердловский областной суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 15 ноября 2012 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № (далее – земельный участок, объект недвижимости), равной его рыночной стоимости. 

В подтверждение требований административным истцом представлен отчет об оценке от 13 августа 2018 года № 20-07-2018.

В качестве правового обоснования заявленных требований, административный истец ссылается на положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ), согласно которой основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Представитель Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области в письменном отзыве указал, что нарушений действующего законодательства при внесении в государственный реестр сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка допущено не было.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в письменном отзыве вопрос об удовлетворении заявленных требований оставил на усмотрение суда.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» по УФО в письменном отзыве подтвердил дату определения кадастровой стоимости и её размер.

Администрация г. Екатеринбурга своего отношения к рассматриваемому делу по существу заявленных административных требований не выразило.

В судебном заседании представитель административного истца и заинтересованного лица ФИО1 – ФИО2 на требованиях административного искового заявления настаивал, ходатайствовал о допросе в качестве свидетеля Т., явка которого обеспечена в судебное заседание.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не уведомили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли.

На основании части 2 статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд, с учетом мнения представителя административного истца, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца и заинтересованного лица ФИО1 – ФИО2, пояснения свидетеля Т., допрошенного в судебных заседаниях 30 октября 2018 года и 13 ноября 2018 года, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, в рамках проведения государственной кадастровой оценки, является дата по состоянию на которую, сформирован перечень (статья 24.15 Федерального закона № 135-ФЗ).

Как следует из обстоятельств административного дела, Перечень земельных участков для проведения государственной кадастровой оценки в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального образования «город Екатеринбург» сформирован по состоянию на 15 ноября 2012 года и утвержден Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15 января 2013 года № 32.

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена по состоянию на 15ноября2012года в размере 70435764, 14 руб.

Сведения об оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) 09 апреля 2013 года.

Спорный земельный участок общей площадью 5326 кв. м., расположенный по адресу: ..., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под размещение офисного здания с подземной автостоянкой, был передан в пользование Администрацией г. Екатеринбурга административному истцу на основании договора аренды земельного участка от 26 октября 2009 года № 2-1003 (в редакции дополнительного соглашения от 19 июня 2012 года № 1) для строительства и дальнейшей эксплуатации офисного здания с подземной автостоянкой.

18 апреля 2018 года административный истец завершил строительство и ввел в эксплуатацию офисное здание с автостоянкой площадью 1472,3 кв. м. 

Из представленной в материалы дела Выписки из ЕГРН за заинтересованным лицом – ФИО1 зарегистрировано право собственности на указанное выше здание.

Согласно зарегистрированного в установленном законом порядке дополнительного соглашения № 2 к договору аренды земельного участка от 26 октября 2009 года № 2-1003, арендатором земельного участка является ФИО1

По условия пункта 2 дополнительного соглашения № 2, права и обязанности по договору аренды прекращаются для административного истца, и возникают для заинтересованного лица ФИО1 с 21 мая 2018 года, то есть с даты регистрации права собственности на офисное здание с автостоянкой.

Полагая, что утвержденная в установленном законом порядке кадастровая стоимость земельного участка существенно выше его рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке от 13 августа 2018 года № 20-07-2018 в размере 27083833 руб., что влечет уплату повышенной арендной платы и соответственно нарушает права и интересы административного истца, как арендатора земельного участка до 21 мая 2018 года, последний обратился 29 августа 2018 года с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, уведомлением которой, было отказано в принятии заявления к рассмотрению на том основании, что оно подано по истечении пяти лет с даты внесения в ЕГРН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Поскольку сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки в ЕГРН на дату обращения в суд не внесено, административный истец воспользовался правом на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке, обратившись с настоящим административным иском в суд, приложив отчет об оценке от 13 августа 2018 года № 20-07-2018, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «НОТА-ГРУПП» Т. согласно которому, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 15 ноября 2012 года округленно составила 27084000 руб.

В соответствии с частью 1 ст. 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Распределяя бремя доказывания между сторонами, суд считает, что обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административные ответчики возражают против удовлетворения требований, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Административными ответчиками по существу не оспаривается рыночная стоимость земельного участка, равно как и заинтересованным лицом – Администрацией г. Екатеринбурга.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона № 135-ФЗ).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 22 приведенного выше Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, в целях устранения неясности положений отчета об оценке, суд разрешает вопрос о вызове в качестве свидетеля оценщика, проводившего государственную кадастровую оценку и (или) составившего отчет о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

В двух судебных заседаниях (30 октября 2018 года и 13 ноября 2018 года) в качестве свидетеля был допрошен оценщик Т., который сообщил суду в устной форме об известных ему обстоятельствах, касающихся оценки земельного участка, и выводов, положенных в основу составленного им отчета об оценке.

Из пояснений свидетеля следует, что оцениваемый земельный участок площадью 5326 кв. м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под размещение офисного здания с подземной автостоянкой, расположен по адресу: ...

На дату оценки – 15 ноября 2012 года, согласно разрешения на строительство от 02 апреля 2015 года офисное здание с подземной автостоянкой не введено в эксплуатацию.

Приняв во внимание количественные и качественные характеристики объекта оценки, расположение земельного участка на Публичной кадастровой карте г. Екатеринбурга в соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Екатеринбурга на дату оценки в зоне ПК-4, проведя анализ наиболее эффективного варианта использования земельного участка, оценщиком пришел к выводу о том, что оцениваемый земельный участок относятся к сегменту земель коммерческого назначения (под офис и автостоянку).

В результате анализа рынка, выставленных на продажу земельных участков, на дату оценки – 15 ноября 2012 года оценщиком было выявлено 36 объектов, из которых согласно критериям отбора было отобрано 5 объектов-аналогов.

При проведении оценки свидетель пояснил, что им использовался сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. 

По мнению свидетеля, отобранные по правилам отбора объекты-аналоги в количестве 5 штук были им идентифицированы по Публичной кадастровой карте, все объекты-аналоги находятся в одном сегменте рынка с объектом оценки, точно установлена их площадь, местоположение, вид разрешенного использовании и кадастровые номера.

Исходя из ретроспективности оценки, оценщик применил корректировки на торг, на передаваемые права, на местоположение, на площадь, на «красную линию».

Заслушав показания свидетеля, оснований не доверять, либо сомневаться в их правдивости у суда первой инстанции не имеется на основании следующего.

Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены статьей 11 Федерального Закона № 135-ФЗ, а критерии оценки - закреплены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской федерации от 20 мая 2015 года № 299.

По общему правилу отчет составляется на бумажном носителе и в форме электронного документа, отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. 

В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки земельного участка, используемые стандарты оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, отраженных в отчете.

Вопрос об оценке соответствия кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, требует специальных познаний в области оценочной деятельности, в связи с чем, предъявляются особые требования к квалификации лица, производящего оценку.

Из содержания отчета судом установлено, что оценку земельного участка выполнил оценщик Т., имеющий специальное образование в области оценочной деятельности.

В соответствии с требованиями п. 6 ФСО № 3 названный отчет об оценке пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, скреплен печатью юридического лица и подписью руководителя общества с ограниченной ответственностью «НОТА-ГРУПП».

В отчете указана информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка (о площади, о виде разрешенного использования; о текущем использовании объекта оценки, о наиболее эффективном использовании), присутствует точное описание локального местоположения объекта оценки.

Представленный в материалы дела отчет составлен на дату оценки – 15 ноября 2012 года. 

В отчете об оценке указана информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, вида разрешенного использования; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

Помимо этого, оценщиком произведен анализ рынка объекта оценки, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного варианта использования земельного участка. 

Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов и с обоснованием применения сравнительного подхода.

Отказ от применения доходного и затратного подходов обоснован. 

В результате анализа характеристик объектов-аналогов для проведения расчетов сравнительным подходом, методом прямого сравнительного анализа продаж, оценщиком выбрано 5 объекта-аналога.

По итогу введенных оценщиком корректировок, последним был установлен диапазон скорректированной стоимости каждого объекта-аналога.

При исследовании отчета судом установлено, что проверка выборки объектов-аналогов на однородность сделана оценщиком через коэффициент вариации, который не превысил 33 %. 

При применении сравнительного подхода рыночная стоимость объекта оценки на 15 ноября 2012 года с учетом введенных корректировок составила 27083833 руб.

Проверяя в судебном заседании правильность математического расчета итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, суд не нашел математических ошибок. 

Согласно частям 1-4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. 

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. 

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. 

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. 

Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Оценив представленный в дело отчет, суд, признает его соответствующим требованиям Федерального закона № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки.

Представители административных ответчиков доводов о необоснованности и противоречивости отчета об оценке не высказали, ходатайств о назначении экспертизы не заявляли. 

Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы об установлении рыночной стоимости, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, в материалах административного дела не имеется. 

С учетом изложенного, административное исковое заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка подлежит удовлетворению.

Суд устанавливает по состоянию на 15 ноября 2012 года кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 27083833 руб. 

Именно эта стоимость в силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 2 части 1 ст. 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации подлежит определению в качестве кадастровой по результатам рассмотрения настоящего спора. 

В случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Датой внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, является 09 апреля 2013 года.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, является дата обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области - 29 августа 2018 года.

С учетом изложенного, установленная настоящим решением кадастровая стоимость земельного участка, равная его рыночной стоимости, применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01 января 2018 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

административное исковое заявление заявлению общества с ограниченной ответственностью «Универсал-2000» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости, по состоянию на 15 ноября 2012 года удовлетворить.

Установить по состоянию на 15 ноября 2012 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 5326 кв.м., расположенного по адресу: ... в размере его рыночной стоимости 27083833 (двадцать семь миллионов восемьдесят три тысячи восемьсот тридцать три) руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 29 августа 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 19 ноября 2018 года.

Председательствующий С.Н. Полевщикова