Дело №3а-14/2021 

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

21 мая 2021 года г. Севастополь

Севастопольский городской суд в составе: 

председательствующего судьи Кондрак Н.И.,

при секретаре Марушевской Т.В., 

помощнике судьи Благовидове А.В.,

с участием представителей: 

административного истца ФИО1,

административного ответчика ГБУ г. Севастополя «ЦГКО» ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Туристская гостиница им. Мокроусова» к Правительству Севастополя, Государственному бюджетному учреждению города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки», Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, заинтересованное лицо Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя, об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, -

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Туристская гостиница им. Мокроусова» обратилось в Севастопольский городской суд с административным иском, уточнив который просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м расположенного в г. Севастополе, 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 161433000,00 рублей. 

В обоснование иска указывает, что владеет вышеуказанным земельным участком на праве постоянного пользования на основании государственного акта № от ДД.ММ.ГГГГ, что также подтверждается выпиской из ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ. Названный земельный участок отнесен к сегменту рынка «Туристическое обслуживание, предусматривающее размещение пансионатов, туристических гостиниц, кемпингов, домов отдыха, не оказывающих услуги по лечению, а также иных: зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них; размещение детских лагерей» (код 5.2.1). Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 322 623 809,55 рублей.

По заказу истца оценщиком АНО «Эксперт-Сервис» ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ был составлен Отчет №, согласно которого по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ стоимость земельного участка составляет 161 433 000 рублей. Согласно экспертного заключения Ассоциации СРО «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» № от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанный отчет соответствует требованиям закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки. Выбор оценщиком сравнительного подхода и метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода - обоснован. Расчеты стоимости объекта оценки выполнены без ошибок. В соответствии с заключением экспертизы проведенный анализ дает возможность сделать вывод о подтверждении величины стоимости объекта оценки, определенной в отчете об оценке.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца как пользователя земельного участка.

Согласно ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе, требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (пункт 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

В судебном заседании представитель административного истца на удовлетворении административного искового заявления настаивала. Полагала заключение судебной экспертизы соответствующим требованиям законодательства.

Представитель административного ответчика ГБУ Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» возражала против иска по изложенным в письменных возражениях основаниям. 

Иные участники процесса в судебное заседание не явились, извещены заблаговременно и должным образом, о причинах неявки суд не уведомили.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке статьи 150 КАС РФ.

Выслушав пояснения явившихся лиц, допрошенного в судебном заседании эксперта ФИО4, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно частям 1, 3 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно частям 1, 3 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как усматривается из материалов дела, административный истец согласно государственного акта серии № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного на основании решения исполнительного комитета Севастопольского городского совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ №, является пользователем земельного участка, кадастровый № № площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного в г. Севастополе, 

<

адрес>. 

Кадастровая стоимость определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, сведения о ней внесены в государственный кадастр недвижимости и на момент рассмотрения дела являются актуальными (л.д. 59 т. 1).

Следовательно, результаты определения кадастровой стоимости в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", затрагивают права административного истца как плательщика арендной платы, в связи с чем могут быть оспорены в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требований истцом представлен отчет об оценке, составленный оценщиком АНО «Эксперт-Сервис» ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которого по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ стоимость земельного участка составляет 161 433 000 рублей(л.д. 60-228), а также экспертное заключение Ассоциации СРО «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» № от ДД.ММ.ГГГГ на данный отчет, согласно которого вышеуказанный отчет соответствует требованиям закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки. Выбор оценщиком сравнительного подхода и метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода - обоснован. Расчеты стоимости объекта оценки выполнены без ошибок. В соответствии с заключением экспертизы проведенный анализ дает возможность сделать вывод о подтверждении величины стоимости объекта оценки, определенной в отчете об оценке (л.д. 229-240).

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно пункту 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости объекта недвижимости судом была назначена судебная оценочная экспертиза для установления рыночной стоимости выше указанного земельного участка и для проверки отчета об оценке на предмет его соответствия требованиям Федерального закона от 29.06.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, проведение которой было поручено Федеральному бюджетному учреждению «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» и согласно которой рыночная стоимость земельного участка определена в сумме 177 939 647 рублей, отчет, составленный оценщиком АНО «Эксперт-Сервис» ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ №, соответствует требованиям Федерального закона от 29.06.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, ошибки при выполнении математических действий не допускались, информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой. 

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что вопреки доводам представителя ответчика оно является достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого участка.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9). Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7). Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Согласно положений статьи 41 Закона в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО4 подробно пояснила применение методов и подходов, корректировок, объектов-аналогов, их сопоставимость, состояние рынка

Суд отмечает, что подобранные экспертом аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 ФСО N 7. Согласно п. 11 б ФСО № 7 если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости должен быть скорректирован по выявленным различиям объекта оценки и аналогов, к которым в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7 относятся, местоположение и физические характеристики, а также условия их продажи, а также иные характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности). В судебном заседании эксперт так же привел обоснование соответствия и применения корректировок, аналогов.

Оснований сомневаться в правильности выводов и объяснений эксперта не имеется, поскольку они мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

В силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения. Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.

В качестве основной методики исследования для определения рыночной стоимости был выбран метод сравнительного анализа продаж в рамках сравнительного подхода, что соответствует требованиям ФСО. При этом рыночная стоимость определялась с учетом варианта разрешенного использования данного земельного участка.

В заключении эксперта представлена вся необходимая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объекта, анализ рынка, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. К нему приложены скриншоты сведений, взятых из открытого доступа и сети «Интернет», имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности выводов. Все предоставленные экспертом-оценщиком сведения (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая данные интернет - сайтов) являются достоверными и проверяемыми. Анализ полученных результатов воспроизведен экспертом в табличной форме и согласуется с требованиями ФСО № 7.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

Суд полагает, что надлежащих доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка в заключении эксперта определена неверно, не представлено, предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ оснований для назначения повторной экспертизы судом не установлено и в заявленном представителем ответчика ходатайстве о назначении такой экспертизы было отказано. По всем доводам представителя ответчика о несогласии с экспертным заключением в судебном заседании экспертом даны исчерпывающие ответы. Выводы, к которым эксперт пришел в результате проведенной по делу судебной экспертизы, логично и последовательно подтверждены. При этом надлежит отметить, что экспертиза проводилась согласно положений Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом положений статьи 84 КАС РФ суд приходит к выводу о том, что указанная в заключении экспертизы итоговая величина рыночной стоимости земельного участка является достоверной, что в силу пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

При этом надлежит отметить, что само по себе наличие иного результата оценки или мнения специалиста не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости (в представленном истцом отчете оценщика), под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе, в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки (правовая позиция Конституционного Суда Российской Федерации, выраженная в Постановлениях от 05.07.2016 года N 15-П, от 11.07.2017 года N 20-П, Определении от 03.07.2014 года N 1555-О).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).

При таких обстоятельствах, проанализировав заключения проведенных по делу экспертиз, обстоятельства дела, суд полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка истца в размере рыночной, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы и установленной судебным экспертом ФБУ «СЛСЭМЮРФ».

В силу пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ). 

В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 КАС РФ в резолютивной части решения суда должно содержаться также указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

Согласно положений пункта 28 вышеназванного Постановления Пленума ВС РФ 28 установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка, расположенного в г. Севастополе, 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 177 939 647 (сто семьдесят семь миллионов девятьсот тридцать девять тысяч шестьсот сорок семь) рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 25 декабря 2020 года. 

Судебные расходы отнести на истца по делу.

Решение суда может быть обжаловано в Третий апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Севастопольский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено 31 мая 2021

Судья Севастопольского

городского суда Н.И. Кондрак